臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第219號原 告 慕義地產有限公司法定代理人 翁維隆訴訟代理人 林更穎律師複 代理人 林孟儒律師被 告 林榮德
林榮吉林榮輝陳盈汝共 同訴訟代理人 劉輝雄上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國112年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明：告林榮德、林榮吉、林榮輝、陳盈汝應給付原告新臺幣（下同）120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第9頁），嗣於民國112年5月11日具狀將聲明更正為：1.被告林榮德、林榮吉、林榮輝、陳盈汝應給付原告120萬元，及自112年2月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.前項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任(見本院卷第205頁)，核其所為僅係更正或補充事實上之陳述，自非訴之變更追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告林榮德、林榮吉、林榮輝、林盈汝及訴外人游玉美、林良祐、林縈、林冠辰為臺中市○區○○段○○段0000○0000地號土地及坐落其上臺中市○區○○段○○段000○000○000○號即門牌號碼臺中市○區○○路0段00○0號房屋（下合稱系爭不動產）之共有人，其中被告林榮德、林榮吉、林榮輝、林盈汝共有超過三分之2，欲依土地法第34條之1第1項規定出售系爭不動產，並於111年2月22日委託原告銷售且簽立不動產之委託銷售契約（下稱系爭委託契約）。經原告仲介，被告於111年3月6日與訴外人詹智凱簽立價金為3千萬元之系爭不動產買賣契約（下稱系爭原買賣契約），但共有人游玉美以111年3月21日存證信函表示欲行使優先承買權，被告於111年4月12日發函予詹智凱解除系爭原買賣契約，並將系爭不動產出售予游玉美。本件因系爭原買賣契約之成立或因出售予游玉美，被告均應依約給付買賣成交價4%即120萬元予原告，然被告竟拒不給付。爰依系爭委託契約第6條規定、民法第568條，請求本院擇一判決勝訴。並聲明：1.被告林榮德、林榮吉、林榮輝、陳盈汝應給付原告120萬元，及自112年2月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.前項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告在接受被告委託時已知悉系爭不動產為共有物，不同意出賣之共有人可能主張優先購買權，將存在不可歸責於買賣雙方而解約之法律上風險，原告亦確實有仲介被告與詹智凱簽立系爭原買賣契約，約定以3千萬元出售系爭不動產。惟經共有人游玉美主張優先購買權，經扣除共有人游玉美等五分之1之持分比例600萬元及補貼費80萬元，以契約總價為2,320萬元出售予游玉美（下稱系爭後買賣契約），系爭原買賣契約既依其他約定事項之約定不可歸責於雙方而解約，原告自應承擔風險，不應向被告請求服務報酬。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造爭執與不爭執事項(見本院卷第184、185頁)：
（一）兩造不爭執事項：
1.系爭不動產有多數共有人，其中被告4人合計共有超過三分之2，合意與原告簽立系爭委託契約，委託原告仲介出售系爭不動產。嗣經原告仲介，與訴外人詹智凱簽立價金為3千萬元之系爭原買賣契約。
2.被告於簽立系爭原買賣契約後，依法通知共有人游玉美。因游玉美主張優先購買權，經扣除共有人游玉美所有五分之1之持分比例及補貼費80萬元後，被告與游玉美簽立系爭後買賣契約，以2,320萬元出售系爭不動產予共有人游玉美。
（二）兩造爭執之爭點：原告主張仍應認定由原告仲介以3千萬元出售予訴外人游玉美，而應依約給付4%即120萬元；被告抗辯因不可歸責於被告之事由致原契約解除，被告不負給付服務費之債務。何者可採？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執(見本院卷第184、185頁)，依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。是系爭不動產有多數共有人，其中被告4人合計共有超過三分之2，合意與原告簽立系爭委託契約，委託原告仲介出售系爭不動產。嗣經原告仲介，與訴外人詹智凱簽立價金為3千萬元之系爭原買賣契約，並依法通知共有人游玉美。因游玉美主張優先購買權，經扣除共有人游玉美所有五分之1之持分比例及補貼費80萬元後，被告與游玉美簽立系爭後買賣契約，以2,320萬元出售系爭不動產予共有人游玉美等節，即堪認定。
（二）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條定有明文。又按民法第568條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務（臺灣高等法院暨所屬法院82年法律座談會民事類第10號提案司法院民事廳研究意見參照）。而民法第586條立法理由全文係載：「查民律草案第七百五十九條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。」等語。
（三）查「第十五條：其他約定事件：…三.本件涉及土地法第34條之1相關規定，双方皆知悉據此憑辦，倘其他所有權人主張優先承購，則本次買賣無條件解約。…」系爭原買賣契約第15條第3項約有明文（見本院卷第24頁）。是原告雖仲介被告與訴外人詹智凱簽立系爭原買賣契約，然系爭原買賣契約實係附有解除條件者，則事後果因通知系爭不動產之共有人游玉美，經游玉美主張優先承購而條件成就，致系爭原買賣契約無條件解約，認定已如上述。則依上開說明，此一解除條件實係買賣雙方及原告均已事先知悉，非可歸責於買賣當事人之任一方，亦非事後發現或發生之解約事由，則依上開說明及民法第586條立法理由，應類推適用民法第568條第2項規定，原告不得依民法第586條第1項向被告請求居間報酬。
（四）原告另有依系爭委託契約第6條約定請求居間報酬，經查，系爭委託契約第6條約定：「買賣成交者，受託人向委託人收取服務報酬為實際成交價之百分之四。」等語（見本院卷第213頁），此部分應係請求報酬範圍為實際成交價之百分之四之明文約定，至於約文中所謂「買賣成交者」，系爭委託契約並未另外定義，而依系爭委託契約整體為解釋，並參考民法第586條第1項之規定，應指經原告仲介而成立系爭原買賣契約，尚無疑義。然此部分之契約請求權，並未明文排除民法第586條第2項之適用或類推適用，則依上開（三）同一說明，因本件系爭原買賣契約實係附有解除條件者，且事後果因通知系爭不動產之共有人游玉美，經游玉美主張優先承購而條件成就，致系爭原買賣契約無條件解約，則依首揭說明及民法第586條立法理由，此部分應類推適用民法第568條第2項之規定，原告同不得依系爭委託契約第6條約定向被告請求居間報酬。
（五）原告另主張因成立系爭後買賣契約，被告亦應給付居間報酬等語。然不論依民法第586條第1項規定，或系爭委託契約第6條約定，均限於系爭不動產之買賣契約因原告報告或媒介而成立者，原告方得請求給付居間報酬。而系爭後買賣契約實係因依法通知共有人游玉美，經共有人游玉美主張優先承買權而成立；並非因原告報告或媒介而成立。則原告主張因成立系爭後買賣契約，被告亦應給付居間報酬，即無可採。
（六）原告另提出最高法院49年台上字第1646號判例，主張居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。然查，最高法院49年台上字第1646號判例之案件事實係土地買賣成交並給付仲介費後，買方發現所購入之土地有一部分為都市綠園預定地，不許建屋，因而請求依法撤銷該部分買賣之意思表示或解除該部分買賣契約。該判決載：「復查居間人（介紹人）於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。本件土地買賣既因被上訴人曾欽江介紹而成立，則上訴人自不得以事後解約為理由，請求返還已給付之報酬」等文。是其案例事實為土地買賣成交並給付仲介費後方發現不合本意，買賣契約因故解除，此與本件系爭原買賣契約一開始即為附有解除條件，得類推適用民法第568條第2項規定之情形不同。原告此部分主張，應無可採。
五、綜上所述，原告請求依系爭不動產銷售契約第6條規定、民法第568條，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，擇一為勝訴判決，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
民事第一庭 法 官 王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
書記官 黃英寬