臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第2226號原 告 邱雅雯訴訟代理人 張思涵律師(113.9.6解任)
楊永吉律師複代理人 黃勝玉律師被 告 秦漢清
秦漢平
秦香齡秦香美秦香慧上四人共同訴訟代理人 周仲鼎律師複代理人 廖宜溱律師
劉慧如律師黃家和律師被 告 曾進明（即秦香玉之繼承人）
曾翔澤（即秦香玉之繼承人）
曾雅莉（即秦香玉之繼承人）
曾薰儀（即秦香玉之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原告原以秦漢清、秦漢平、秦香齡、秦香美、秦香慧為被告，起訴聲明：「被告秦漢清、秦漢平、秦香齡、秦香美、秦香慧應將坐落臺中市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）內之未保存登記建物拆除（門牌號碼：臺中市○區○○街00巷0號，下稱系爭房屋），並將該部分土地騰空返還原告。」（見本院卷一第11頁）。惟系爭房屋為秦復俊之全體繼承人因繼承而公同共有，此為兩造所不爭執，原告請求拆屋還地，自應以系爭房屋之全體事實上處分權人（即秦復俊之全體繼承人）為被告，而秦復俊之繼承人除上開被告秦漢清、秦漢平、秦香齡、秦香美、秦香慧外，尚有秦復俊之長女秦香玉，然秦香玉已於99年4月29日死亡，其繼承系爭房屋之應有部分由曾進明、曾翔澤、曾雅莉、曾薰儀共同繼承，故追加被告曾進明、曾翔澤、曾雅莉、曾薰儀為被告，並將聲明變更為：「被告秦漢清、秦漢平、秦香齡、秦香美、秦香慧、曾進明、曾翔澤、曾雅莉、曾薰儀應將系爭房屋拆除，並將該部分土地騰空返還原告。」（見本院卷一第91頁），核原告上開所為追加被告，係追加應合一確定之人為被告，與上開規定相符，應予准許。
二、被告秦漢清、曾進明、曾翔澤、曾雅莉、曾薰儀未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地原為被告秦漢清、秦漢平所共有，原告於108年4月23日因法院拍賣程序取得被告秦漢平所有之系爭土地應有部分1/2，同年9月30日原告與被告秦漢清成立調解，將系爭土地予以變價分割，嗣109年8月27日原告於法院拍賣程序將系爭土地全部買回。而系爭土地上建有一未辦理保存登記之系爭房屋，並無合法占有系爭土地之權利，原告自有權請求系爭房屋之事實上處分權人拆除系爭房屋，將系爭土地返還原告。又被告等人均聲稱系爭房屋為其父秦復俊所建，然秦復俊已於74年2月15日死亡，是系爭房屋由被告等人繼承後，現為被告等人公同共有，則被告等人當屬系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋既無合法占有權源，已嚴重妨礙原告所有權行使，系爭土地難以利用，且由系爭房屋外觀，有嚴重滲漏水痕跡，鋼筋腐蝕、牆面霉斑遍布、混擬土剝落、龜裂等情形，系爭房屋内部之壁癌狀況亦清晰可見，天花板破敗不堪，顯無人居住，顯然系爭房屋已達不堪使用之程度。爰依民法第767條第1項前段規定，對被告等人提起本件訴訟等語。並聲明：被告秦漢清、秦漢平、秦香齡、秦香美、秦香慧、曾進明、曾翔澤、曾雅莉、曾薰儀應將系爭土地內之系爭房屋拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
二、被告方面：㈠被告秦漢平、秦香齡、秦香美、秦香慧則以：
⒈系爭土地及位於其上之系爭房屋原均為秦俊復所有，嗣秦復
俊於74年2月15日死亡後，被告秦漢平、秦漢清繼承系爭土地各1/2之所有權，被告秦漢清因故將其所有系爭土地1/2所有權贈與母親秦黃胥，而秦黃胥死亡後，被告秦漢清因繼承而取得系爭土地1/2所有權；另系爭房屋則由秦復俊之全體繼承人所繼承而公同共有。又系爭土地經原告於108年4月23日取得1/2所有權後，於109年8月27日再取得系爭土地1/2所有權，原告成為系爭土地地全部所有權人。故系爭土地及系爭房屋本屬同一人所有，於秦復俊死亡後，即發生系爭土地及系爭房屋讓與相異之人之情形，系爭土地所有權人與系爭房屋所有權人間就系爭土地在系爭房屋得使用期限內推定有租賃關係存在。縱使系爭土地輾轉由原告取得所有權，被告之推定租賃關係亦不受影響，亦即該推定租賃關係自仍繼續存在於原告與被告之間。
⒉惟被告自始主張有民法第425條之1第1項租賃關係之有權占有
，原告卻以被告秦漢平、泰漢清2人所形成默示分管協議，已因原告透過法院變價分割程序而終止，辯稱原告請求拆屋還地應為有理由，上開原告主張實屬邏輯學中所稱之稻草人繆誤，原告以偷換議題方式，扭曲被告之真實主張來反駁，企圖混淆視聽，實不可採，且未舉證以實其說，原告主張，顯無理由。退步言，縱被告泰漢平、泰漢清2人有形成默示分管協議（假設語句，被告否認之），被告泰漢平、泰漢清2人之默示分管協議僅拘束系爭土地繼承人，而上開分管協議因原告透過法院變價分割程序而終止，仍與系爭房屋所有權人無涉，意即系爭房屋所有權人並非上開分管協議之當事人，基於債之相對性，系爭房屋所有權人不受上開分管契約拘束；再者，系爭房屋所有權人係基於民法第425條之1第1項推定租賃權之有權占有，即使上開默示分管協議因原告透過法院變價分割程序而終止，仍不影響被告主張民法第425條之1第1項之推定租賃權，故原告主張，顯無理由。⒊系爭房屋於79年前即為水泥磚造房屋，且由房屋標示查丈紀
錄標示欄標示房屋總類應為：「RC加強磚石、磚、木」、梁柱為：「RC磚石、木」、主牆為：「RC磚石」、屋頂標示為：「竹屋架蓋」等記載，顯見系爭房屋於79年前即為水泥磚造房屋，而非原告所指房屋種類標示為竹造，原告前後主張不一，顯係臨訟卸責之詞，不足採信。再者，系爭房屋由被告秦漢清居住於內，系爭房屋樑柱牆垣等建築結構完整堅實，並無傾頹坍塌情形，内部住房、廚房、衛浴等設施一應俱全，顯見系爭房屋自有相當經濟價值，可知本案系爭房屋之使用年限尚未超過房屋耐用年限；退步言之，縱系爭房屋已超過耐用年限（假設語，被告否認之），但並非破舊，即難認已達不堪使用之程度，本即應依個認客觀狀況認定，一般坊間保存良好而使用數十年或近百年之三合院仍比比皆是，本案系爭房屋狀態良好，故被告主張，顯無理由等語，茲為抗辯。
⒋並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准
免為假執行宣告。㈡被告秦漢清則以：原告之請求無理由，被告秦漢清現在尚住
在系爭房屋內，亦不認識原告等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告曾進明、曾翔澤、曾雅莉、曾薰儀均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠原告主張系爭土地原為被告秦漢平、秦漢清所共有，原告於1
08年4月23日因法院拍賣程序取得被告秦漢平所有之系爭土地應有部分1/2，同年9月30日原告與被告秦漢清成立調解，將系爭土地予以變價分割，嗣109年8月27日原告於法院拍賣程序將系爭土地全部買回，因而取得系爭土地所有權。又系爭房屋現由被告因繼承而公同共有等情，為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。
㈡按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院89年度台上字第482號判決意旨參照）。被告抗辯系爭房屋及系爭土地原均為秦復俊所有，依民法第425條之1規定，推定於房屋得使用期限內有租賃關係等語，茲就被告抗辯有無理由說明如下：⒈按所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟
標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院111年度台上字第1335號判決意旨參照）。經查，原告前對被告秦漢清提起拆屋還地訴訟，請求被告秦漢清拆除系爭房屋並返還土地，經本院以110年度訴字第279號判決原告勝訴確定，原告持該確定判決聲請強制執行，經本院以110年度司執字第118059號受理，嗣被告秦香齡、秦香美、秦香慧對原告提起第三人異議之訴，主張系爭房屋為秦復俊所建，秦復俊死後為其全體繼承人所公同共有，並聲明撤銷上開執行程序，經本院以111年度訴字第1828號判決本院110年度司執字第118059號強制執行程序應予撤銷確定，並於判決理由中認定系爭房屋之原始起造人為秦復俊，於秦復俊死後系爭房屋應由其全體繼承人公同共有等情，此據本院調取上開強制執行事件、第三人異議之訴事件卷宗核閱屬實。原告與被告秦香齡、秦香美、秦香慧均為本件訴訟之當事人，上開爭點（即系爭房屋是否為秦復俊所建）業經調查、辯論，原則上應拘束原告，原告不得再為相反之主張。是原告於本件訴訟雖否認秦復俊為系爭房屋原始起造人（見本院卷一第163頁），然其並未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，應受上開判決就此爭點認定之拘束。從而，系爭房屋為秦復俊所建，原為秦復俊所有之事實，堪以認定。
⒉次查，系爭土地原為秦復俊所有，於74年10月7日（原因發生
日74年2月15日），始移轉登記予被告秦漢清、秦漢平分別共有，應有部分各2分之1，此有系爭土地之人工登記簿謄本及異動索引在卷可憑（見本院卷二第23-25頁）。是於秦復俊74年2月15日死亡前，系爭土地及系爭房屋均為秦復俊所有之事實，足堪認定。秦復俊於74年2月15日死亡後，系爭土地變為由被告秦漢清、秦漢平共有，系爭房屋為秦復俊之全體繼承人即本件被告公同共有，仍屬上開最高法院判決意旨所示「房屋與土地除有相同之共有人外，尚有其他共有人之情形」，亦屬民法第425條之1所定情形，應推定於系爭房屋得使用期間內，就系爭土地有租賃關係。
⒊按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。經查，被告公同共有之系爭房屋，就被告秦漢清、秦漢平共有之系爭土地，具有租賃關係，業如前述，原告嗣後以拍賣方式取得系爭土地所有權，依上開規定，被告就系爭土地依民法第425條之1第1項規定取得之法定租賃關係，對於系爭土地受讓人即原告仍繼續存在，是原告與被告間就系爭土地，仍有民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在。
⒋又原告主張系爭房屋經過改建、增建，顯見被告秦漢清與秦
漢平間就系爭土地形成分管協議，而該分管協議已因共有物分割而消滅等語（見本院卷二第52-54頁），然不論系爭房屋有無經過改建、增建，均與被告秦漢清、秦漢平間就系爭土地有無分管協議並無關連，況系爭房屋與系爭土地間之租賃關係，係因法律規定而生，並非被告秦漢清、秦漢平之分管協議而來，原告繼受取得被告秦漢清、秦漢平就系爭土地之所有權，依民法第425條第1項規定，仍受法定租賃關係所拘束。再原告雖主張系爭房屋已達不堪使用之程度，法定租賃關係已經消滅等語。然依本院至系爭房屋現場履勘時拍攝之照片及原告提出系爭房屋現況照片所示（見本院卷一第23
7、257-263頁），系爭房屋內部牆面雖斑駁，天花板之塑膠隔板破損，然整體外觀、結構仍屬完整，主要結構並無明顯損壞之情形，尚難認有至不堪使用之程度，從而，系爭房屋就系爭土地之法定租賃關係尚未屆期。準此，被告以系爭房屋占用系爭土地，係基於民法第425條之1第1項之法定租賃關係，且租賃關係對於原告仍存在，被告並非無權占有系爭土地，原告請求被告拆屋還地，並無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項，請求被告拆除系爭房屋，並將所占用土地返還原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 潘怡學法 官 陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
書記官 許瑞萍