臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第3440號原 告 余志朋追加原告 余舒婷共 同訴訟代理人 謝文明律師複代理人 陳韋璇律師被 告 江泰宇追加被告 黎佩潔共 同訴訟代理人 黃煦詮律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告江泰宇、追加被告黎佩潔應將門牌號碼臺中市○○區○○路00000號之鋼構廠房全部回復原狀後騰空返還原告余志朋、追加原告余舒婷。
二、被告江泰宇應給付原告余志朋新臺幣12萬元，及自民國112年12月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告江泰宇、追加被告黎佩潔應連帶給付原告余志朋、追加原告余舒婷新臺幣6萬元，及自民國113年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、被告江泰宇、追加被告黎佩潔應自民國112年12月1日起至全部回復原狀後騰空返還第一項鋼構廠房之日止，按月連帶給付原告余志朋、追加原告余舒婷新臺幣5萬元。
五、原告余志朋其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告江泰宇、追加被告黎佩潔連帶負擔。
七、本判決第一項於原告余志朋、追加原告余舒婷以新臺幣18萬1800元為被告江泰宇、追加被告黎佩潔供擔保後，得假執行。但被告江泰宇、追加被告黎佩潔如以新臺幣54萬5399元為原告余志朋、追加原告余舒婷預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告余志朋以新臺幣4萬元為被告江泰宇供擔保後，得假執行。但被告江泰宇如以新臺幣12萬元為原告余志朋預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告余志朋、追加原告余舒婷以新臺幣2萬元為被告江泰宇、追加被告黎佩潔供擔保後，得假執行。但被告江泰宇、追加被告黎佩潔如以新臺幣6萬元為原告余志朋、追加原告余舒婷預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項各期到期部分，於原告余志朋、追加原告余舒婷每期以新臺幣1萬6667元為被告江泰宇、追加被告黎佩潔供擔保後，得假執行。但被告江泰宇、追加被告黎佩潔就各期到期部分如以新臺幣5萬元為原告余志朋、追加原告余舒婷預供擔保，得免為假執行。
十一、原告余志朋其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後二請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定足供參照）。查原告余志朋（下稱余志朋）原起訴聲明為：㈠被告江泰宇（下稱江泰宇）應將門牌號碼臺中市○○區○○路00000號之鋼構廠房（下稱系爭廠房）全部回復原狀後騰空返還余志朋。㈡江泰宇應給付余志朋新臺幣（下同）18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢江泰宇應自民國112年12月1日起至全部回復原狀後騰空返還第一項鋼構廠房之日止，按月給付余志朋5萬元。㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣因江泰宇主張余舒婷、黎佩潔同為契約當事人，余志朋於113年5月13日以民事變更暨追加訴之聲明狀追加原告余舒婷（下稱余舒婷，與余志朋合稱為原告）、追加被告黎佩潔（下稱黎佩潔，與江泰宇合稱為被告），並變更聲明如下述原告聲明所示（見本院卷第173-185頁），本件原告追加之訴，其追加之訴訟標的事實與原訴之主要爭點，有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關聯，原請求之訴訟及證據資料得期待於後請求之審理予以利用，原告請求所據事實同一，具有共同性，即屬請求之基礎事實同一，且原告訴之追加及追加原告、追加被告，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）余志朋為系爭廠房之所有權人，江泰宇於109年9月23日向其承租系爭廠房，並簽訂房屋租賃契約，租賃期限自109年11月1日起至112年10月31日止，每月租金6萬元，應於每月5日前繳納（下稱系爭租約），嗣因營登入籍爭議，余志朋、江泰宇協調後於110年7月5日簽訂協議書，自110年7月起租金調整為5萬元，並由余志朋之女余舒婷及江泰宇之配偶黎佩潔擔任見證人。系爭租約期滿前，余志朋已先口頭告知不再續租，惟於租期屆至時，江泰宇竟未將系爭廠房回復原狀並騰空返還余志朋，且逕行將相當於租金之金額5萬元匯款至余志朋於系爭租約之指定帳戶，然余志朋並未同意江泰宇繼續承租，經多次口頭告知不同意續租後，另以存證信函明確告知系爭租約已於112年10月31日租賃期滿而終止，已無租賃關係存在，即應將系爭廠房遷讓交還，然江泰宇竟仍持續無權占用，爰依民法第455條前段、第767條第1項規定及系爭租約第4條第5項約定，先位請求江泰宇將系爭廠房回復原狀後騰空返還予余志朋，及依民法第179條不當得利之法律關係，請求江泰宇按月給付自112年12月1日起至騰空返還系爭廠房之日止之不當得利5萬元（因江泰宇於112年10月31日自行匯款5萬元，與112年11月相當於租金之不當得利互為抵銷，故自112年12月1日開始起算）。另依系爭租約第3條約定請求江泰宇給付尚欠之110年5月及6月租金共計12萬元。又江泰宇於租賃期滿迄今仍未交還系爭廠房，已構成違約，依系爭租約第6條約定請求違約金6萬元等語。
（二）本件如認系爭租約之當事人已於110年7月5日變更出租人為余志朋及余舒婷，承租人為江泰宇及黎佩潔，且系爭租約更新為不定期租賃契約，惟系爭廠房約定作為倉庫用途，而非住宅使用，應無適用土地法第100條之租賃契約終止事由之限制，則出租人仍得隨時終止契約，原告以民事變更暨追加訴之聲明狀與存證信函之送達，向被告通知不定期租約將於113年6月30日終止，則備位請求被告應將系爭廠房回復原狀後騰空返還予原告，及應連帶給付原告違約金6萬元，及按月連帶給付原告自112年12月1日起至騰空返還系爭廠房之日止之不當得利5萬元，另江泰宇應給付余志朋尚欠之110年5月及6月租金共計12萬元等語。
（三）並聲明：
1.先位聲明：⑴江泰宇應將門牌號碼臺中市○○區○○路00000號之鋼構廠房全部回復原狀後騰空返還余志朋。⑵江泰宇應給付余志朋18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶江泰宇應自112年12月1日起至全部回復原狀後騰空返還第一項鋼構廠房之日止，按月給付余志朋5萬元。⑷余志朋願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00000號之鋼構廠房全部回復原狀後騰空返還原告。⑵江泰宇應給付余志朋12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告應連帶給付原告6萬元，及自民事變更暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷被告應自112年12月1日起至全部回復原狀後騰空返還第一項鋼構廠房之日止，按月連帶給付原告5萬元。⑸願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：因余志朋拒絕履行營登、入籍義務，兩造於110年7月5日進行商議，簽訂調整租金協議書，故系爭租約變更契約當事人為兩造。系爭租約於112年10月31日屆滿後，被告仍為系爭廠房之使用收益，原告並已收受期限屆滿後之112年11月份租金（112年12月至113年5月份租金業經提存在案），且不即表示反對之意思，遲至112年11月底始表示不租，逾期始表示反對續租之意思，且余志朋單獨以存證信函向江泰宇表示不同意成立不定期租約，不生阻卻繼續租約之效力。系爭租約已更新為不定期限之租賃關係，被告繼續占用具有法律上原因，並受土地法第100條及居住正義之保障，原告不得依民法第450條第2項、第3項規定終止租約，更不得請求被告遷離，而被告無任何違反租約之情事，原告請求違約金更屬無據。余志朋已於110年7月5日免除110年5月、6月租金之給付義務，自不得再向江泰宇請求110年5月、6月租金等語置辯。並聲明：
原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張江泰宇向余志朋承租系爭廠房，二人於109年9月23日簽訂系爭租約，租期自109年11月1日起至112年10月31日止，每月租金6萬元，嗣於110年7月起調整為5萬元。
系爭租約約定之租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭廠房等情，業據其提出臺中市政府地方稅務局112年房屋稅繳款書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、房屋租賃契約、110年7月5日書據等為證（見本院卷第19-29頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
（二）按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院100年度台上字第715號判決意旨參照)。次按租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意，不得為之（最高法院69年度台上字第2183號判決意旨參照）。被告辯稱系爭租約出租人及承租人已變更等語。經查，系爭租約原出租人為余志朋、承租人為江泰宇，有系爭契約在卷可查（見本院卷第23、27頁）。而兩造於110年7月5日簽訂之協議，其上記載「因福雅路421號內（419-3號）出租人無法營登入籍，經双方協調後，所以租金調整為5萬元，之後不得再有任何法律爭議爭論，每個月5號按時繳費，不得有誤，其他條約皆按照原本合約為準。」再分別由江泰宇及黎佩潔於承租人處簽名、捺指印，余志朋及余舒婷於出租人處簽名、捺指印（見本院卷第29頁），足見兩造間確實已達成變更租賃契約當事人之合意，依前揭說明，已發生契約主體變更之情形，余志朋、余舒婷、江泰宇、黎佩潔均成為系爭租賃關係之當事人。
（三）原告主張：系爭租約於112年10月31日因期滿終止，被告自翌日起就系爭廠房之占用均屬無權占有，依民法第455條前段、第767條第1項規定及系爭租約，先位聲明第1項請求江泰宇騰空返還系爭廠房予余志朋，備位聲明第1項請求被告騰空返還系爭廠房予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年度台上字第4001號判決意旨參照）。次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約，或於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租者，仍難謂不發生阻止續約之效力，出租人給予遷讓之寬限，係基於承租人要求而允予之履行期間，縱承租人將租金提存，亦不發生不定期限繼續契約之問題（最高法院55年度台上字第276號、59年度台上字第555號判決意旨參照）。
又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。是房屋定期租賃期滿時，承租人負有返還租賃物之義務，出租人得即請求返還租賃物，承租人如主張雙方有民法第451條規定之情形而另行成立不定期租賃契約關係，而為出租人所否認者，承租人應就此有利於己之事實負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。
2.兩造均為系爭契約之當事人，已如前述，是被告向原告承租系爭廠房，租賃期間自109年11月1日起至112年10月31日止，顯係有明確期限之租賃契約，故租賃關係於期限屆滿即112年10月31日屆至時即為消滅。被告主張系爭租約期滿後，其繼續使用系爭廠房並給付租金，原告未為即時反對，依民法第451條規定，兩造已另成立不定期限租賃契約，其得繼續占有使用系爭廠房等語，固提出LINE對話紀錄、提存書等為證（見本院卷第113、137、138頁），然為原告所否認，是被告就此有利於己之事實，應負舉證之責。
3.查被告固於112年10月30日將5萬元之款項匯款至系爭租約約定之帳戶，然上開款項係被告主動匯付，不能以此據認原告係出於收取被告給付租金之意思而受領。此可從被告將112年12月1日至113年5月31日租金合計30萬元辦理提存，益見原告拒絕收取被告給付之租金甚明。被告辯稱江泰宇於112年10月30日以LINE對余舒婷表示匯付5萬元時，余舒婷以貼圖回應（見本院卷第113頁）。查原告雖收取被告所匯5萬元款項，而被告亦有給付之事實，余舒婷雖以貼圖回應，惟並未表示同意被告繼續租賃，難認係本於繼續不定期限租賃之意思而收取租金。且同為出租人之余志朋並未表示同意續租，況給付發生之原因所在多有，尚不得遽以推認兩造間即有默示之租賃意思合致存在。此外，被告復無法提出其他事證原告有與被告成立租賃契約之默示意思表示，從而，兩造間並未存有不定期租賃契約堪予認定。
4.原告主張於系爭租約期滿前後，已多次口頭向被告表示反對續租之意，是原告以對話之方式表示反對，自應以被告了解時，其反對之意思表示即生效力，又被告拒不遷讓，余志朋即於112年11月27日以存證信函向江泰宇表示應於112年11月30日前騰空遷讓交還房屋，且不同意成立不定期租賃契約等語（見本院卷第33-47頁），並且將約定之收款帳戶關閉，拒絕被告再行給付租金，並於112年12月11日具狀提起本件訴訟（見本院卷第9頁），尚難謂原告未即為反對之意思表示。至於被告否認原告有口頭表示反對續租，並主張原告係遲至112年11月27日始以存證信函表示反對續租，已逾相當時期為表示反對之意思，並未舉證證明之，本院即無從認定其此部分之主張有理由。
5.綜觀上情，即可知悉原告無在租期屆滿後，有要與被告續訂租約之意思或得認為有繼續出租之行為甚明，依前開說明，租賃期間於112年10月31日屆至後，系爭租約亦不發生默示更新之效力，縱使被告仍匯款至原告帳戶，亦不影響原告拒絕續租之真意。故被告於租約期限屆滿後即自112年11月1日起，即已失其合法占有使用系爭廠房之正當權源。被告主張於租期屆滿時，繼續使用收益，原告未為反對之表示，已成為不定期限繼續契約，自無可取。
6.又本件係系爭租約期滿，請求返還系爭廠房，自無土地法第100條規定之適用，亦無所謂應由出租人全體為反對續租之意思表示之情形，更與居住正義無涉，被告執以抗辯，並無可採。
7.查系爭租約第4條第3項約定：「乙方（即被告，下同）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即原告，下同）請求遷移費或任何費用。」（見本院卷第23頁）。
從而，被告既未能舉證證明兩造已成立不定期限租賃關係之事實，被告即應依民法第455條前段規定及系爭租約第4條第3項約定於租賃期滿時交還房屋，其嗣後繼續占有使用，非有正當權源。惟系爭租約之出租人既非僅有余志朋1人，承租人亦非僅有江泰宇1人，是原告先位聲明第1項請求江泰宇騰空返還系爭廠房予余志朋，要屬無據。備位聲明第1項請求被告騰空返還系爭廠房予原告，洵屬有據，應予准許。原告依上開規定請求既經准許，本院即無須再審酌其依民法第767條第1項規定為同一請求有無理由。
（四）原告主張：被告迄今仍未將系爭廠房騰空返還原告，且其繼續占有系爭廠房即為無法律上之原因，而受有相當租金之不當得利，先位聲明第3項請求江泰宇自112年12月1日起至騰空返還系爭廠房之日，按月給付不當得利予余志朋，備位聲明第4項請求被告自112年12月1日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月連帶給付不當得利予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
2.查被告迄今仍未將系爭廠房騰空返還原告，則其繼續占有系爭房屋即為無法律上之原因，而受有相當租金之不當得利，又被告承租系爭廠房之每月租金為5萬元，系爭租約已於112年10月31日終止，則被告於租約終止後無權占用系爭廠房，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。是原告自得請求被告自租賃契約終止之翌日即112年11月1日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金之不當得利，而江泰宇已於112年10月31日自行匯款5萬元，為兩造所不爭執，故原告請求自112年12月1日開始起算，亦屬有據。另按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292條定有明文。是於數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故共同承租人所負之租金債務性質上應認為不可分，而應準用關於連帶債務之規定，則原告請求被告按月連帶給付5萬元，亦屬有據。
3.惟系爭租約之出租人既非僅有余志朋1人，承租人亦非僅有江泰宇1人，是原告先位聲明第3項請求江泰宇按月給付不當得利5萬元予余志朋，要屬無據。備位聲明第4項請求被告按月連帶給付不當得利5萬元予原告，洵屬有據，應予准許。
（五）原告主張：被告於租賃期滿迄今仍未交還系爭廠房，已構成違約，先位聲明第2項請求江泰宇給付違約金6萬元予余志朋，備位聲明第3項請求被告連帶給付違約金6萬元予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又系爭租約第6條約定：「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋，或租金積欠二個月以上、或違反第四條第二款之約定者，甲方得請求乙方給付違約金陸萬元整。」（見本院卷第25頁）
2.被告未於租期屆滿時依約遷讓返還，已構成違約，原告自得請求被告給付違約金6萬元。然系爭租約之出租人既非僅有余志朋1人，承租人亦非僅有江泰宇1人，是原告先位聲明第2項請求江泰宇給付違約金6萬元予余志朋，要屬無據。備位聲明第3項請求被告連帶給付違約金6萬元予原告，於法有據，應予准許。
（六）原告主張：江泰宇尚欠余志朋110年5月及6月租金共計12萬元未給付，為江泰宇所不爭執，惟以前詞置辯。經查：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文。次按債務免除，以債權人有免除債務之意思為要件之一，且應由債務人就其債務因免除而消滅之有利事實，負舉證責任（最高法院112年度台上字第2467號判決意旨參照）。
2.江泰宇尚未給付110年5月及6月租金共12萬元，為江泰宇所不爭執，惟辯稱上開租金給付義務因余志朋債務免除行為而消滅等語。經查，江泰宇所稱之營登入籍爭議，兩造協調後同意租金自110年7月後調降為5萬元，以杜日後爭議，故兩造於110年7月5日簽訂之協議，謹記載租金調整為5萬元，之後不得再有任何法律爭議爭論等語，並未有余志朋同意免除110年5月及6月租金之記載（見本院卷第29頁），且江泰宇就余志朋當場已口頭免除租金之給付義務，未能提出任何事證佐證其說，自無從認定就此筆債務已獲余志朋為債務免除。從而，余志朋依民法第439條第1項規定及系爭租約請求江泰宇給付12萬元租金，自屬有據。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求江泰宇應給付余志朋積欠之租金12萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月20日（見本院卷第85頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨請求被告應將系爭廠房全部回復原狀後騰空返還原告，並自112年12月1日起至全部回復原狀後騰空返還系爭廠房之日止，按月連帶給付原告5萬元，及請求被告連帶給付原告違約金6萬元及自民事變更暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日即113年5月22日（見本院卷第309頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法及調查證據（原告聲請傳喚證人黎佩潔，本院認無必要），經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
書記官 張隆成