臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第3184號原 告 賴崇德訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師被 告 鄭松柏訴訟代理人 鄭仁豪被 告 柯彩鈴
張釗嘉上 一人 之訴訟代理人 張釗通被 告 李進安訴訟代理人 洪家駿律師複 代理 人 蕭凡森律師
鄭淄宇律師謝孟高律師賴奕霖律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：被告李進安辯稱：原告於民國91年11月18日，就同一法律關係，向伊提出遷讓房屋訴訟，兩造於91年12月5日調解成立，原告不得就已有既判力之事件重行起訴主張云云，並提出本院91年度中調字第288號調解通知書（見本院卷第163-169頁）為證，惟被告李進安之抗辯，業為原告所否認，審諸被告李進安所提出之證物僅是91年度中調字第288號調解通知書，而非調解成立調解書，是否調解成立？或縱有調解成立其內容為何？均無從得悉；且經本院調閱該91年度中調字第288號卷宗，該卷宗復經銷燬而無從查證，有調卷單（見本院卷第209頁）在卷可參，自無從僅依被告李進安無從查證之抗辯，遽認原告對被告李進安起訴主張之訴訟標的，曾為確定判決效力所及，而有民事訴訟法第249條第1 項第7款之適用，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、臺中市○區○○段00地號土地（下稱系爭76地號土地）為原告及其他15人共有，原告於90年11月10日起，與被告鄭松柏、柯彩鈴、張釗嘉、李進安每年分別簽訂房屋租賃契約書，最後一期約定承租期限自111年11月10日至112年11月9日止。
惟兩造簽約時之真意實際上應係土地租賃，兩造約定承租之標的，係門牌號碼臺中市○區○○街000號、111號、113號、117號房屋（下分別稱系爭109、111、113、117號房屋）坐落於系爭76 地號土地，並非房屋本身，且租金之多寡亦依房屋占用系爭76地號土地之面積大小計算。
二、系爭109號、111號、113號、117號房屋並非由被告等人或其前手興建，而其等確切取得房屋之事實上處分權時間也已不可考。於90年時，前述房屋曾發生火災，斯時原告曾向被告等人表示要將土地收回，然礙於人情壓力無法收回，兩造遂選擇以一年一簽之方式訂立租約，原告勉強同意被告修整前述房屋。本件租約到期後，前述房屋即無占用系爭76地號土地之合法權源，經原告於112年10月6日以臺中法院郵局第23
85、2386、2387、2388號存證信函分別通知被告，租期屆至後不再續租，兩造復未另訂租約，原告行使所有權，收回土地與法有據，並無所謂權利濫用情形。爰依民法第821條、第767條之規定，請求被告鄭松柏、柯彩鈴、張釗嘉、李進安拆除系爭109號、111號、113號、117號房屋占用系爭76地號土地部分，即臺中市中正地政事務所113年1月10日正土測字第006000號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號76⑵、76⑶、76⑷、76⑸，依序面積24平方公尺、28平方公尺、29平方公尺、10平方公尺，返還給原告及其他共有人。
三、並聲明：㈠被告鄭松柏應將坐落系爭76地號土地上，如附圖編號76⑵面積
24平方公尺拆除，並將占用部分土地返還與原告及其他共有人全體。
㈡被告柯彩鈴應將坐落系爭76地號土地上，如附圖編號76⑶面積
28平方公尺拆除，並將占用部分土地返還與原告及其他共有人全體。
㈢被告張釗嘉應將坐落系爭76地號土地上，如附圖編號76⑷面積
29平方公尺拆除，並將占用部分土地返還與原告及其他共有人全體。
㈣被告李進安應將坐落系爭76地號土地上，如附圖編號76⑸面積
10平方公尺拆除，並將占用部分土地返還與原告及其他共有人全體。
貳、被告抗辯：
一、被告鄭松柏則以：系爭109號房屋乃日據時期伊先祖向原告之父賴枝水購買，房屋已取得事實上處分權，且有部分坐落於系爭76地號土地，按照雙方契約精神，伊得使用房屋至無法使用為止。系爭109號房屋先前無須繳納租金，嗣於90年間發生火災部分燒毀，因原告要求伊需簽立租賃契約並按月繳納租金，才同意伊重新修建房屋。當時伊為了能繼續使用房屋，僅能勉強同意與原告每年簽約，此租賃契約應僅係補充伊先祖向賴枝水購買系爭109號房屋之契約內容，原告應受契約拘束，讓伊繼續使用系爭109號房屋至無法使用為止。原告與伊簽訂租約時，並無明確告知伊，租約到期後，土地會隨時被收回，否則伊當初自無可能花費巨資修建房屋。兩造間之租賃關係，屬不定期租賃，原告收回土地，顯為權利濫用，不應准許等語，茲為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
二、被告柯彩鈴則以：伊居住之系爭111號房屋，是伊先祖向原告之父賴枝水購買，房屋已取得事實上處分權，且有部分坐落於系爭76地號土地，按照雙方契約精神，伊得使用房屋至無法使用為止。系爭111號房屋先前無須繳納租金，嗣於90年間發生火災部分燒毀，因原告要求需簽立租賃契約並按月繳納租金，才同意伊重新修建房屋，當時為了能繼續使用房屋，僅能勉強同意與原告簽約，最早原告是與伊父親、母親，之後則是跟伊。惟租賃契約應僅係補充伊先祖向賴枝水購買系爭111號房屋之契約內容，原告應受契約拘束，讓伊繼續使用系爭111號房屋至無法使用為止。原告與伊簽訂租約時，並無明確告知伊，租約到期後，土地會隨時被收回，否則伊當初自無可能花費巨資修建房屋。兩造間之租賃關係，屬不定期租賃，原告收回土地，顯為權利濫用，不應准許等語，茲為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告張釗嘉則以：伊居住之系爭113號房屋，有部分坐落於系爭76地號土地上，是伊爺爺張森根向原告之父賴枝水在日據時代（31年間）簽立賣渡證書購買，房屋早已取得事實上處分權，土地亦包含在買賣契約內，僅因當時情形無法移轉，導致兩造未能就土地移轉載明。若張森根未取得土地所有權，惟依賣渡證書精神，伊有權使用房屋至無法使用為主。又系爭113號房屋先前無須繳納租金，嗣因90年間發生火災部分燒毀，原告要求伊應另簽租賃契約支付租金，才能繼續使用房屋，伊為能繼續使用房屋，只能與原告每年簽立租賃契約，並由張李花玉出資300萬元自費修建系爭113號房屋。
原告與伊簽訂租約時，並無明確告知伊，租約到期後，土地會隨時被收回，否則伊家族無可能花費巨資修建房屋。兩造間之租賃關係，屬不定期租賃，原告收回土地，顯為權利濫用，不應准許等語，茲為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、被告李進安則以：伊所居住之系爭117號房屋是訴外人陳香三於56年11月17日出賣給蔡強取，再由蔡強取於71年2月13日出賣給伊，伊已取得該房屋事實上處分權。系爭117號房屋於90年間發生火災燒掉屋頂，伊曾自費修建整理房屋，惟原告於90年11月10日向伊主張系爭117號房屋占用到系爭76地號土地，雙方因此簽立租賃契約，91年11月9日租約到期，原告竟於91年11月18日間向伊提出遷讓房屋訴訟，兩造於91年12月5日調解成立，並簽立租賃契約迄今，已近21年之久，原告自不得事後翻異，就同樣法律關係再行主張。兩造間之租賃關係，屬不定期租賃。系爭117號房屋占用系爭76地號土地面積雖然僅10平方公尺，惟處於房屋中間梁柱區域，如強行拆除將難以補強，等同剷平房屋，原告拆除系爭117號房屋，行使所有權收回土地所獲得之利益，顯為權利濫用，不足以衡平伊所受損失，若能以支付原告租金方式，繼續供伊使用土地，方符公平等語，茲為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
參、經兩造協商簡化爭點，就下列事項不爭執，本院自得採為判決之基礎（詳見本院卷第524-525頁）：
一、系爭76地號土地，為原告與訴外人賴崇昇等其他15人共有。
二、被告鄭松柏具事實處分權之系爭109 號房屋，其中如附圖所示符號76⑵部分，占用系爭76地號土地24平方公尺。
三、被告柯彩鈴具事實處分權之系爭111 號房屋，其中如附圖所示符號76⑶部分，占有使用系爭76地號土地28平方公尺。
四、被告張釗嘉具事實處分權之系爭113 號房屋，其中如附圖所示符號76⑷部分，占有使用系爭76地號土地29平方公尺。
五、被告李進安具事實處分權之系爭117 號房屋，其中如附圖所示符號76⑸部分，占有使用系爭76地號土地10平方公尺。
六、原告自90年11月10日起，迄112 年11月9 日止，每年分別與被告鄭松柏、柯彩鈴、張釗嘉、李進安簽訂房屋租賃契約書，其內容如原證2 （見本院卷第27-57 頁）所示。
肆、本院之判斷：
一、原告起訴主張：系爭76地號土地，為原告與訴外人賴崇昇等其他15人共有。被告鄭松柏具事實處分權之系爭109 號房屋，其中如附圖所示符號76⑵部分，占用系爭76地號土地24平方公尺；被告柯彩鈴具事實處分權之系爭111 號房屋，其中如附圖所示符號76⑶部分，占有使用系爭76地號土地28平方公尺；被告張釗嘉具事實處分權之系爭113 號房屋，其中如附圖所示符號76⑷部分，占有使用系爭76地號土地29平方公尺。被告李進安具事實處分權之系爭117 號房屋，其中如附圖所示符號76⑸部分，占有使用系爭76地號土地10平方公尺等情，為兩造所不爭執，有原告提出之系爭76地號土地登記謄本（見本院卷第19-25頁）、系爭土地、建物現場照片共4張 （本院卷第147-149頁）在卷可憑，且經本院會同兩造勘驗現場製有勘驗筆錄（見本院卷第239 頁），並經地政機關繪有土地複丈成果圖（即附圖），在卷可參，堪信為真。
二、原告主張被告等人前述占有使用系爭76地號部分土地，沒有合法之權源，其得訴請被告等人分別將前述占有使用系爭76地號土地之部分建物拆除，並返還土地予原告及其共有人等語，惟原告之主張業為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應為審究者為①被告等人前述占有使用系爭76地號部分土地是否有合法之權源？②如被告等人無占有使用系爭76地號土地之合法權源，被告抗辯原告訴請其等拆除占用土地之建物，是否有權利濫用之情事？③原告訴請被告等人分別將前述占有使用系爭76地號土地之部分建物拆除，並返還土地予原告及其共有人，有無理由？經查：
㈠被告等人前述占有使用系爭76地號部分土地有合法之權 源：
⒈被告等人與原告間有不定期租地建屋契約存在：
原告雖主張兩造間僅各自成立一年期之定期土地租賃契約，業已期滿云云，惟為被告所否認，且查：
⑴依原告所提出其製作以供被告等人簽署之房屋租賃契約書（
見本院卷27-57頁），其等房屋租賃契約書第1條約定：甲方房屋所在地及使用範圍：分別記載：「系爭109號房屋、111號房屋、113號房屋、117號房屋全部」，而使用系爭76地號土地則分別記載依序「8.6坪」、8.6坪」、「10坪」、「4.4坪」，並記載租金每坪每月250元整等語。而其中第6條則約定，乙方（承租人）於租期屆滿時，經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方．．如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止．．等語；第8條亦約定，乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋．．等語。依系爭契約之登記內容及方式，看似房屋租賃之契約書，而原告起訴時，亦先位主張其將系爭109號房屋、111號房屋、113號房屋、117號房屋全部出租予被告等人，並以存證信函催告被告等人返還房屋（見本院卷第13-15頁、第59-81頁），惟原告備位主張稱：如被告等人抗辯系爭房屋為被告等人所有，亦備位請求被告等人拆除系爭建物 ，返還土地予原告及共有人等語。按原告自90年11月10日起，至112 年11月9 日止，每年分別與被告鄭松柏、柯彩鈴、張釗嘉、李進安簽訂房屋租賃契約書，未曾間斷，為兩造所不爭執，系爭系爭109號房屋、111號房屋、113號房屋、117號房屋是否為原告所有，原告何有不知之理？其後因被告等人抗辯其等係向原告租地建屋，原告改稱房屋非原告所有，而以兩造間就系爭76地號土地已無租賃關係，而訴請被告拆屋還地，是兩造間之法律關係為何？自難僅以系爭房屋租賃契約之形式記載判斷，應以兩造間訂約之真意，實質交易情事作為判斷基礎，合先敘明。
⑵被告鄭松柏抗辯：系爭109號房屋乃日據時期，伊先祖向賴枝
水購買，無須繳納租金，嗣於90年間發生火災部分燒毀，需要重建，乃應原告要求簽立租賃契約，並按月繳納租金，原告同意伊修建房屋，並無約定僅使用一年，而是繼續使用系爭109號房屋無法使用為止等語；被告柯彩鈴亦抗辯：系爭111號房屋，是伊先祖向賴枝水購買，且有部分坐落於系爭76地號土地，按照雙方契約精神，伊得使用房屋至無法使用為止。系爭111號房屋先前無須繳納租金，嗣於90年間發生火災部分燒毀，需要重建，乃應原告要求簽立租賃契約並按月繳納租金，才同意伊修建房屋，並無約定僅使用一年，而是繼續使用系爭111號房屋無法使用為止等語；被告張釗嘉則抗辯：系爭113號房屋，有部分坐落於系爭76地號土地上，是伊爺爺張森根向賴枝水在日據時代（31年間）簽立賣渡證書購買，房屋早已取得事實上處分權，土地亦包含在買賣契約內，僅因當時情形無法移轉，導致兩造未能就土地移轉載明，伊有權使用房屋至無法使用為主。又系爭113號房屋先前無須繳納租金，嗣因90年間發生火災部分燒毀，原告要求伊應另簽租賃契約支付租金，才能重建繼續使用房屋，伊乃與原告簽立租賃契約，並由張李花玉出資300萬元自費修建系爭113號房屋。原告與伊簽訂租約時，並無明確告知伊，一年租約到期後，土地會隨時被收回，否則伊家族無可能花費巨資修建房屋等語。被告李進安亦辯稱以：系爭117號房屋是陳香三於56年11月17日出賣給蔡強取，再由蔡強取於71年2月13日出賣給伊。系爭117號房屋於90年間發生火災燒掉屋頂，伊曾自費修建整理房屋，惟原告於90年11月10日向伊主張系爭117號房屋占用到系爭76地號土地，雙方因此簽立租賃契約，迄今已近21年之久，兩造間就系爭117號房屋在房屋使用土地期限屬不定期租賃等語。原告就被告之抗辯情事，雖否認火災前之系爭109號、111號、113號、117號房屋為賴枝水所興建出售，且否認被告前述不定期租賃之抗辯，惟查：系爭76地土地本為賴枝水所有，其後（賴枝水於51年
10 月17日死亡）由原告及其他共有人陸續繼承，為原告所自承（見本院卷第415頁）、及前述系爭76地號土地登記謄本（見本院卷第19-25頁）可參。而被告等人抗辯火災前之系爭109號、111號、113號、117號房屋，為賴枝水所興建出售之事實，本為原告不爭執（見本院卷第396頁），並有被告張釗嘉所提出賴枝水與張森根賣渡證書（見本院卷第299頁）可證；且原告就被告等人原來使用之房屋，於90年間發生火災燒毀並經重建，伊乃與被告等人簽訂租賃契約一節，並未爭執（見本院卷第363頁）。雖原告事後改稱不知火災前之系爭109號、111號、113號、117號房屋是否為賴枝水所興建云云，按火災前之系爭109號、111號、113號、117號房屋，於日據時代即屬存在，並為被告等人陸續取得使用，至火災前均不必繳付任何租金，直至90年間遭遇火災有重建之必要，乃應原告之要求而簽訂租賃契約，由被告等人重建使用，並依原告要求按月給付租金迄112 年11月9 日止，從未間斷。按被告等人長期占有使用系爭76地號土地，為原告所明知，原告於90年間知悉系爭房屋發生火災燒毀須重建，而要求被告等人簽訂租賃契約付費（見本院卷第363頁），若被告等人火災前使用之109號、111號、113號、117號房屋，非賴枝水興建出售予被告等人而占有使用，原告豈會於火災前容許被告等人長期無償占有？且參考原告所擬之系爭房屋租賃契約書，依其記載形式，其內容觀諸為「房屋」租賃契約，而非土地租賃，即原告以房屋所有人地位，擬製系爭房屋租賃契約予被告等人簽署，系爭房屋109號、111號、113號、117號房屋係火災後重建之房屋，為原告所明知，原告因何會在擬製契約內容時，以房屋所有人自居而以契約出租予被告等人？合理解釋即系爭房屋火災前確為原告之被繼承人賴枝水興建取得所有權，原告以繼承人之地位主觀認自己為所有權人，方會以房屋出租之方式，與被告等人簽署房屋租賃契約，並約定到期被告等人應遷讓系爭房屋返還予原告，此亦為原告起訴請求被告等人遷讓房屋之緣故。原告事後否認系爭房屋火災前確為其被繼承人賴枝水所興建，自非可採。再審諸原告於90年間前述房屋發生火災，必須重建時，向被告等人表示若要重建使用系爭76 地號土地必須按月付費，及重建前未向被告等人收取費用及主張權利等情，被告等人抗辯前述房屋本為原告之被繼承人賴枝水興建出售，其後由被告等人陸續取得使用，故無繳費；直至90年間前述房屋發生火災，必須重建時，原告再向被告等人表示若要重建使用系爭76 地號土地，必須按月付費，雙方意思合致，原告同意被告等人重建，並自90 年間，按月給付租金予原告，迄112 年11月10 日原告方不再收取租金，並向被告等人請求返還房屋等情，應屬可採。
⑶按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；又不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。次按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519號判決先例意旨參照）。再按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受房屋後始租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判決先例意旨參照）。查：
被告等人之系爭109號房屋、111號房屋、113號房屋、117號房屋，係於90年發生火災，乃得原告同意重建，並自90 年間，按月給付租金予原告迄今，是不論系爭109號、111號、113號、117號房屋係重建前與原告訂約，或重建後再與原告訂約，系爭109號、111號、113號、117號房屋，占用前述系爭76 地號土地部分，依法均成立租地建屋契約，應可認定。原告否認兩造間之租賃契約屬租地建物性質，應無可採。⑷又原告主張兩造間之系爭租地建屋契約，依卷附系爭房屋租
賃契約書之記載，租期僅有1年云云，惟原告之主張業為被告所否認，而系爭房屋租賃契約書依其記載形式，其內容觀諸為房屋租賃契約，顯不符兩造租地建物之實質內容，尚不得以系爭房屋租賃契約書租期之記載，遽認兩造間之租地建屋之期間僅以1年為期。參諸被告等人在火災前使用之房屋占有使用系爭土地均不必給付租金，因火災燒燬，需加以重建，而與原告協議租地重建並按月給付租金，衡諸一般房屋之興建需花費鉅資，是興建之人按理均是想長期使用房屋至其無法使用，方符合常理。被告等人並非至愚，何有可能僅與原告約定租期1年，而每年陷於拆屋地還地之恐懼中，是被告等人抗辯其等花費鉅資於火災後重建系爭房屋，是要使用至房屋不堪使用為止，乃與原告簽訂租地建屋契約，應屬合理可採。再參諸兩造間，自90年間起迄今20餘年，均由被告等人按月給付租金予原告，從無間斷，是兩造雖為每年形式簽一次房屋租賃契約（應為租地建屋契約），實則屬未定租賃期限之租地建屋契約，尚不得僅依系爭權義約定不明之房屋租賃契約書，遽以認定兩造間之租地建屋契約租期僅為
1 年期限，是被告抗辯其等向原告承租系爭76號土地建屋，是要使用至房屋不能使用為止，屬未定期限租約，於常情無違，應屬可採。
⒉兩造間之未定期限之租地建屋契約，未經原告合法終止，仍屬存在：
⑴按土地法第103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列
情形之一，出租人不得收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時。」。又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則若屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號判決意旨可資參酌）。⑵本件兩造間之租賃契約屬租地建屋契約，且屬未定期限之租
約，已如前述，因原告否認兩造間之租賃契約屬未定期限租地建屋契約，復未有向被告等人合法終止之事實存在，則兩造間之租地建屋契約仍有效存在，應可認定。㈡原告訴請被告等人分別將前述占有使用系爭76地號土地之部
分建物拆除，並返還土地予原告及其共有人，為無理由：⒈本件被告鄭松柏之系爭109 號房屋，其中如附圖所示符號76⑵
部分，占用系爭76地號土地24平方公尺；被告柯彩鈴之系爭
111 號房屋，其中如附圖所示符號76⑶部分，占有使用系爭76地號土地28平方公尺；被告張釗嘉之系爭113 號房屋，其中如附圖所示符號76⑷部分，占有使用系爭76地號土地29平方公尺。被告李進安之系爭117 號房屋，其中如附圖所示符號76⑸部分，占有使用系爭76地號土地10平方公尺等情，固屬事實，惟被告等人係因與原告間之未定期限租地建屋契約，而占有使用前述系爭76地號土地，其等非屬無權占有，原告主張被告等人均係無權占有前述系爭76地號土地，自無可採。是原告爰引民法第767條第1項、第821條規定訴請被告等人拆屋還地，於法無據。
三、綜上所述，被告等人係因與原告間之未定期限租地建屋契約，而占有使用前述系爭76地號土地，非屬無權占有，原告對被告等人無請求拆除之權利，且無所有物返還請求權存在，是原告主張被告等人係無權占有前述系爭76地號土地，爰引民法第767條第1項、第821條規定，訴請被告等人各自拆除如聲明所示之建物，並將土地返還原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。
四、此外，兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件判決結果，爰不一一審究，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 21 日
民事第三庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日
書記官 黃昱程