臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第648號原 告 王逸捷訴訟代理人 林殷世律師複 代理人 許珮寧律師被 告 鷗能有限公司兼法定代理人 秦巧玲共 同訴訟代理人 阮維芳律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○區○○街000號2樓之7房屋騰空遷讓返還予原告。
被告鷗能有限公司應將設於第一項所示房屋之登記地址辦理遷出登記。
被告秦巧玲應自民國111年7月9日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣71萬9,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣215萬6,528元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣3,000元為被告秦巧玲供擔保後，得假執行；但被告秦巧玲如按月以新臺幣9,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原以秦巧玲為被告，請求其將門牌號碼臺中市○區○○街000號2樓之7房屋（下稱系爭房屋）返還原告，並給付相當於租金之不當得利（見中簡卷第15頁）。嗣於民國112年5月2日具狀追加鷗能有限公司（下稱鷗能公司）為被告，並追加請求將鷗能公司登記地址自系爭房屋遷出並註銷，及被告秦巧玲應給付系爭房屋社區管理費新臺幣（下同）1萬9,008元（見本院訴卷第29頁），又於112年10月23日當庭撤回上開追加被告秦巧玲給付社區管理費之請求（見本院訴卷第125頁），其間迭變更聲明，嗣於112年11月23日最終變更訴之聲明為：被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。被告鷗能公司應將設於系爭房屋之登記地址辦理遷出登記。被告秦巧玲應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。願供擔保請准宣告假執行。經核原告所為變更追加均係本於被告無權占用系爭房屋之同一基礎事實，不甚延滯訴訟，並經被告無異議而為本案言詞辯論，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠系爭房屋坐落於臺中市○區○○段000地號土地（下合稱系爭房
地），為原告所有。被告秦巧玲無正當合法權源而私自占用，並遭被告秦巧玲出租予被告鷗能公司，經原告多次催請被告秦巧玲遷出交還系爭房屋，被告秦巧玲均置之不理。被告秦巧玲無合法權源占用系爭房屋，因此受有使用系爭房屋之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告得請求被告秦巧玲給付相當於租金之不當得利。系爭房屋位於臺中市旱溪夜市商圈，鄰近臺中市東區區公所、成功國小及育英國中，交通便捷、生活機能完足，附近租金行情約每月2萬元以上，是被告無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益為2萬元。
㈡被告鷗能公司為被告秦巧玲獨資設立，被告秦巧玲為鷗能公
司之法定代理人，被告鷗能公司為被告秦巧玲一人公司，被告秦巧玲係自己出租系爭房屋給自己的公司。原告信賴系爭房地之登記公示效力，向訴外人林奕沛買受系爭房地並無惡意，被告秦巧玲與林奕沛間有無借名登記契約，僅為其2人間之權利義務關係，不得以此對抗原告；況依被告秦巧玲與林奕沛之和解筆錄，林奕沛出售系爭房地予原告並未違約。且依被告提出之租賃契約書，出租人為被告秦巧玲，系爭房屋之前手林奕沛並非系爭房屋之出租人，自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。被告秦巧玲於110年2月24日與林奕沛和解後，明知其無力清償和解筆錄所示債務，又在和解後1個月以自己名義將系爭房屋出租予其一人公司即被告鷗能公司，係故意製造買賣不破租賃之假象，惡意延長其無權占有使用時間，有違誠信原則。
㈢爰依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本
件訴訟。並聲明，⒈被告秦巧玲、鷗能有限公司應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。⒉被告鷗能公司應將設於系爭房屋之登記地址辦理遷出登記。⒊被告秦巧玲應自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬元。⒋願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋原為被告秦巧玲所有，於000年0月0日出租予被告鷗
能公司使用，雖於107年4月13日借名登記給林奕沛，但並未移交系爭房屋鑰匙、感應扣等物品給林奕沛，林奕沛並無系爭房屋管理使用權限，系爭房屋實際所有人仍為被告秦巧玲，林奕沛知悉前開租賃事實，依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，前開租賃契約對林奕沛繼續存在。後被告秦巧玲與林奕沛因事涉訟而達成和解，因被告秦巧玲未履行和解條件，故林奕沛依和解條件於000年0月00日出售系爭房屋予原告，惟林奕沛為系爭房屋所有權人期間並未終止或解除前開租賃契約，該租約仍繼續存在，依民法第425條第1項規定，該租約對原告仍繼續存在，且林奕沛業將上情告知原告，原告始會在未看過房屋狀態、允許不點交房屋之情形下，決定購入系爭房屋，被告秦巧玲亦將上情再告知原告。被告鷗能公司係依租賃關係而有權占有系爭房屋，應類推適用買賣不破租賃原則，原告應受該租賃契約之約束，不得主張被告鷗能公司為無權占有。且原告明知被告鷗能公司依租賃關係占有系爭房屋，係為使被告鷗能公司無從基於債之關係抗辯，脫免林奕沛容忍占有之義務而受讓系爭房屋，屬於惡意受讓，原告否認被告鷗能公司為有權占有，自屬權利濫用及違反誠信原則。又被告秦巧玲係因身為被告鷗能公司之負責人而在系爭房屋處理業務，非直接占用系爭房屋之人，原告請求被告秦巧玲騰空系爭房屋遷讓返還予原告，亦無理由。
㈡縱認原告得請求被告遷讓系爭房屋，惟原告請求被告秦巧玲
返還相當於租金之不當得利金額，應受土地法第97條規定之限制，原告請求每月2萬元之不當得利已逾系爭房屋現值及坐落土地申報總價之年息10%，顯無理由。且系爭房地雖坐落市區，但非屬精華區或市況繁榮地區，亦非新成屋，應以系爭房屋現值及土地申報總價之年息1%計算為當。㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判
決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院訴卷第126至127頁）：㈠原告於111年2月15日向訴外人林奕沛買受系爭房屋及其所座
落之土地，於111年3月24日所有權移轉登記予原告，原告為系爭房地之所有權人。
㈡被告鷗能公司之負責人為被告秦巧玲，股東僅被告秦巧玲1人，公司登記地址為系爭房屋。
㈢被告秦巧玲於110年2月24日與林奕沛成立訴訟上和解，和解
內容如本院109年度訴字第1470號和解筆錄（見本院訴卷第99至101頁），被告秦巧玲並未依該和解筆錄第參項履行，林奕沛依該和解內容可自行出售系爭房地。
㈣被告秦巧玲於110年4月1日與被告鷗能公司簽立房屋租賃契約
（下稱系爭租約，見本院訴卷第75頁），將系爭房屋出租予被告鷗能公司，約定每月租金5,000 元，租賃期限至113 年3月31日止，被告鷗能公司為系爭房屋之直接占有人，被告秦巧玲為系爭房屋之間接占有人。
㈤系爭房屋總面積為58.53平方公尺，換算約17.7坪，係作為營業使用。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋及所坐落之土地係原告向其前手林奕沛購
買，原告為系爭房地之所有權人，惟系爭房屋遭被告秦巧玲出租予被告鷗能公司使用，被告鷗能公司登記地址為系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地所有權狀、土地登記第一類謄本、111年度房屋稅繳款書（見中簡卷第21至23、31、57至63頁）、系爭房地買賣登記申請資料（見中簡卷第81至96頁）、商工登記公示資料、系爭租約在卷可稽（見訴卷第27頁），自堪信為真實。是原告為系爭房屋之所有權人，被告鷗能公司為系爭房屋之直接占有人，被告秦巧玲則為系爭房屋之間接占有人。
㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋
，及被告鷗能公司將設於系爭房屋之登記地址辦理遷出登記，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。系爭房屋為原告所有，被告鷗能公司、秦巧玲分別為系爭房屋之直接占有人、間接占有人等情，為兩造所不爭執，揆之前揭說明，被告自應就其有權占有之事實，負舉證之責。
⒉被告秦巧玲占有系爭房屋，並無合法權源，原告得請求被告秦巧玲遷讓返還系爭房屋：
⑴按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出
名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。又請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。對於物有事實上管領之力者為占有人；承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人，所有人得依民法第767條對於無權占有其所有物者得請求返還之（最高法院90年度台上字第2217號、82年度台上字第1178號判決意旨參照）。
⑵被告秦巧玲雖抗辯系爭房屋為伊借名登記予林奕沛，伊仍為
系爭房屋之實際所有人，且伊業將系爭房屋出租予被告鷗能公司，並非直接占用系爭房屋之人，原告不得請求伊遷讓返還系爭房屋云云。惟林奕沛既經登記為系爭房地之所有權人，其將系爭房地出售予原告，自屬有權處分，縱原告買受系爭房屋時，知悉系爭房屋為被告秦巧玲或鷗能公司占有中，被告秦巧玲亦不得以其與林奕沛間之借名登記契約對抗原告，是被告秦巧玲辯稱非無權占有云云，自非可採。且民法第767條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，被告秦巧玲縱將系爭房屋出租予被告鷗能公司，其仍為系爭房屋之間接占有人，被告秦巧玲既未能證明其對系爭房屋有何正當占用權源，其占有系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第767條第1項規定，請求被告秦巧玲應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。
⒊被告鷗能公司占有系爭房屋，並無合法權源，原告得請求被
告鷗能公司遷讓返還系爭房屋，及將設於系爭房屋之登記地址辦理遷出登記：
⑴被告鷗能公司不得依民法第425條第1項或類推適用該規定主張系爭租約對原告仍繼續存在：
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。上開規定之適用，自以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件。被告鷗能公司雖抗辯被告秦巧玲將系爭房地借名登記予林奕沛時，業將系爭房屋出租予被告鷗能公司使用，故該租賃契約對林奕沛繼續存在，嗣林奕沛出售系爭房屋予原告，應類推適用買賣不破租賃原則，原告應受該租賃契約之約束云云，並提出被告秦巧玲與鷗能公司就系爭房屋之租賃契約2份為證（見訴卷第73、75頁）。惟依系爭房地之所有權狀及登記資料所示（見中簡卷第21至25、57至63、94至96頁），林奕沛前係於107年4月13日登記為系爭房地之所有權人，再於111年3月24日將系爭房地所有權移轉登記予原告。而觀諸被告秦巧玲出具之2份租賃契約（見本院訴卷第73、75頁），第一份租約係被告秦巧玲與鷗能公司於107年4月1日簽訂，租賃期間為107年4月1日起至110年3月31日止，依民法第425條第1項規定，被告鷗能公司固得主張該租約對系爭房屋之受讓人林奕沛繼續存在，惟該租約業於110年3月31日終止，林奕沛並未與被告鷗能公司再行簽訂租賃契約。而被告鷗能公司雖於110年4月1日再與被告秦巧玲簽訂系爭租約，惟系爭租約之出租人並非系爭房屋所有人林奕沛，被告秦巧玲亦非受林奕沛委任或同意而簽訂系爭租約，縱使原告於受讓系爭房屋時已知悉系爭房屋係由被告鷗能公司占有使用中，惟原告既非自出租人即被告秦巧玲受讓系爭房屋所有權，被告間簽訂系爭租約亦未經林奕沛同意，自無民法第425條第1項規定之適用或類推適用，被告鷗能公司自不得主張原告應繼受其與被告秦巧玲所簽訂之系爭租約。從而，被告鷗能公司雖與被告秦巧玲訂有系爭租約而租用系爭房屋，然租賃契約為債權契約，亦即此屬被告間之法律關係，基於債之相對性原則，被告鷗能公司自不得以其與被告秦巧玲間之系爭租約對抗非系爭租約相對人之原告，因此，被告鷗能公司亦無占用系爭房屋之正當權源。
⑵原告請求被告鷗能公司遷讓返還房屋，非屬權利濫用或違反誠信原則：
①按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項固有明文。惟當事人行使權利，本足使他人喪失利益。在自由經濟市場機制下，當事人斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為主要之目的，因此造成他人或國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則（最高法院110年度台上字第1842號判決意旨參照）。且權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。
②被告鷗能公司雖抗辯原告明知被告鷗能公司依租賃關係占有
系爭房屋，係為使被告鷗能公司無從基於債之關係抗辯，而惡意受讓系爭房屋，原告否認被告鷗能公司為有權占有，為權利濫用及違反誠信原則云云。惟被告秦巧玲前因另案於110年2月24日與林奕沛成立訴訟上和解，依其和解成立內容，被告秦巧玲若未按期於110年6月30日前清償及塗銷系爭房地抵押權，林奕沛即可自行出售系爭房屋，而被告秦巧玲並未依上開和解條件履行等情，為兩造所不爭執，並有本院109年度訴字第1470號和解筆錄可參（見本院訴卷第99至101頁），被告亦自陳林奕沛係因被告秦巧玲未依上開和解條件履行，而依和解條件出售系爭房地予原告等語（見本院訴卷第89頁），林奕沛出售系爭房地既係依上開和解條件所為，原告自林奕沛受讓系爭房地自非為脫免林奕沛容忍被告占有之義務而惡意受讓。且被告鷗能公司亦未舉證證明原告之權利行使有何所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之情事，則不論原告受讓系爭房地時是否知悉系爭房屋為被告占用中，原告於取得系爭房屋所有權後，為維護自我權益，訴請被告遷讓返還系爭房屋，乃正當權利行使，並無權利濫用或違反誠信原則之情形，是被告鷗能公司此部分抗辯，亦無足採。準此，原告以系爭房屋之所有權人身分，請求現占有使用系爭房屋之被告鷗能公司將系爭房屋遷讓返還與原告，應屬有據。
⑶原告主張被告鷗能公司之公司所在地係設於系爭房屋乙節，
有公司登記資料在卷（見訴卷第27頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。被告鷗能公司既係無權占用系爭房屋而應將系爭房屋返還原告，則被告鷗能公司將公司所在地設於系爭房屋，自屬妨害原告系爭房屋之所有權，原告依民法第767條規定，請求被告鷗能公司辦理公司地址遷出登記，亦屬有據。
⒋至被告雖聲請訊問林奕沛，以資證明原告買受系爭房屋時已
知悉系爭房屋係由被告鷗能公司承租占有中等情。惟不論原告是否知悉系爭房屋係由被告鷗能公司承租占有中，被告鷗能公司均不得主張系爭租約對原告繼續存在，原告亦無權利濫用或違反誠信原則之情，業如前述，自無調查之必要，爰不予訊問，附此敘明。㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告秦巧玲自111年7月9日
起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元，亦有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。被告秦巧玲無權占用系爭房屋，已損害原告對系爭房屋之使用收益權利，被告秦巧玲因而獲得占有使用系爭房地之利益，是原告依民法第179條規定，請求被告秦巧玲返還自起訴狀送達翌日起無權占有系爭房屋之不當得利，即無不合。又被告秦巧玲迄今仍繼續占有系爭房屋，是原告請求被告秦巧玲給付至返還系爭房屋之日止之不當得利，亦無不合。
⒉按土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房
屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高法院92年度台簡上字第20號、105年度台上字第727號判決意旨參照）。查系爭房屋係經被告秦巧玲出租予被告鷗能公司營業使用，鷗能公司登記地址為系爭房屋等情，為兩造所不爭執（見本院訴卷第126頁），參以被告秦巧玲亦陳稱系爭房屋係作為辦公室兼倉庫，存放營業機具、設備及洽談業務，其會在系爭房屋工作及處理業務等語（見本院訴卷第23、103頁），並有系爭房屋照片可佐（見本院訴卷第107至109頁），足認被告秦巧玲占用系爭房屋係作為其出租予鷗能公司經營業務之營業場所使用，受有營業利益，非供住宅使用，被告秦巧玲辯稱計算系爭房屋相當租金之不當得利，應受土地法第97條規定之租金限制云云，自無可採。
⒊本件被告秦巧玲所受之利益為系爭房屋之「占有」，而占有
並不以出租占有物為必要，租金僅係計算占有利益之方式，而非占有本身。本院依系爭房屋之位置、工商繁榮程度、利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與臨近租金相比較等情事（最高法院68年台上字第3071號、88年度台上字第3331號民事判決意旨參照），審酌系爭房屋位在臺中市○區○○街000號2樓之7，面積58.53平方公尺約17.7坪（計算式：58.53×0.3025＝17.705325），建築完成日為102年2月，係坐落於市區，交通便利，係作為辧公室及倉庫營業使用，並與經查詢內政部租賃實價查詢資料（見本院訴卷第121頁），同街道（一心街）241號至247號屋齡相近之華廈租金行情換算每坪約461.3元至659.4元，按取平均數計算之每月租金為每坪
560.35元【計算式：（461.3＋659.4）÷2＝560.35】，則以系爭房屋坪數計算之每月租金約9,918元（計算式：560.35÷2×17.7 ＝9,918，元以下四捨五入），及被告秦巧玲主張其出租系爭房屋予鷗能公司之租金為每月5,000元等情，本院認應以每月9,000元計算，較為允當。原告雖提出591租屋網之房屋出租資料（見中簡卷第29頁），主張以每月2萬元計算相當於租金之不當得利，惟該出租資料僅係出租人之開價，並非實際租金，原告以此請求相當於租金之不當得利數額以每月2萬元計算，尚屬過高。綜上，原告主張被告秦巧玲應自起訴狀繕本送達翌日即111年7月9日（繕本係111年7月8日送達，見中簡卷第37頁送達證書）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，洵屬有據；逾此金額之請求，則非有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告秦巧玲、鷗能公司應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告鷗能公司並應辦理公司遷出登記；及依不當得利之法律關係請求被告秦巧玲給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，要屬無據，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，除被告鷗能公司辦理公司遷出登記部分，性質為意思表示、不適於假執行，該部分假執行之聲請應予駁回外，其餘部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 李宜娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 李俊毅