臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第704號原 告 許稚旺訴訟代理人 吳佩書律師被 告 朱恒新訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 馬偉桓律師上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，本院於民國112年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告持有原告簽發如附表所示之本票，對於原告之票據債權不存在。
被告應將如附表所示之本票正本返還原告。
被告應給付原告新臺幣20萬元及自民國112年3月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張被告所持有原告簽發如附表所示之本票（下稱系爭本票），對原告之票據債權不存在，為被告所否認，且被告已執系爭本票聲請本院裁定准予強制執行獲准（本院112年度司票字第1346號），則兩造間就系爭本票之票據債權存否即有不安之狀態，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，應認原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊欲購地自建房屋，而經訴外人群義房屋東興公益加盟店仲介，向被告買受坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），兩造於民國111年12月14日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金新臺幣（下同）1200萬元，伊於當日交付現金10萬元及簽發系爭本票交付被告作為簽約款。詎伊經銀行人員告知及調閱土地登記謄本、查詢土地套繪管制網站後，始發現系爭土地已被註記為其他已存建物之建築基地，且被標註為法定空地而無法為建築使用，系爭土地具有無法供建築使用之重大瑕疵，伊已於112年3月14日以存證信函依民法第359條規定向被告為解除契約之意思表示。又被告未依債之本旨交付可供建築自用房屋使用之土地而構成不完全給付，伊另依民法第227條第1項準用第226條第1項及第256條規定解除契約。系爭契約解除後，被告持有前開款項即屬無法律上原因，伊自得依民法第179條規定請求被告返還10萬元及系爭本票，又因被告已持系爭本票聲請法院裁定強制執行，伊並請求確認系爭本票之債權不存在。此外，被告前述違反契約條款之行為，致契約解除，伊另依系爭契約第8條第3項約定向被告請求已支付價金總額之同額即10萬元作為懲罰性違約金。簽約前被告與仲介均是聲稱系爭土地能正常建築使用，直接單獨申請建照建築，從未如實告知系爭土地存有其他69年建照等無法再為建築或存在需與鄰地合併申請始能建築之限制，被告辯稱已有向伊說明，並非事實，被告所為顯然違反系爭契約第6條第5項之保證內容，伊解除契約自屬合法有據等語。並聲明：㈠確認被告持有原告簽發如附表所示之本票，對於原告之票據債權不存在。㈡被告應將如附表所示之本票正本返還原告。㈢被告應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭土地係屬已完成地籍線分割之建築基地，得逕行申請合併鄰地申請建築，此為原告於買受土地時即知悉。系爭土地面積足夠，得以單獨申請建築，不需要以合併鄰地之方式申請建築，因原告已知悉土地情形，系爭契約第6條擔保責任「非屬建管單位已套繪管制之法定空地」，兩造認知係指尚未依法定空地分割辦法完成地籍分割之法定空地情形，本件標的係已完成地籍分割及整界，非屬兩造認知之法定空地範圍。因原告拒絕履約，伊始提出本票裁定強制執行，原告主張伊應負物之瑕疵擔保責任，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）原告主張兩造經群義房屋東興公益加盟店仲介，於111年12月14日就被告所有系爭土地簽立系爭契約，約定買賣價金1200萬元，簽約款120萬元，原告已給付現金10萬元並同時簽發系爭本票予被告。原告於112年3月14日以存證信函主張依民法第359條及第227條第1項準用第226條第1項及第256條規定向被告為解除契約之意思表示等情，業據原告提出廣告資料、LINE對話紀錄、土地買賣契約書、土地標的現況說明暨確認書、存證信函、土地登記謄本、臺中市政府都市發展局（下稱都發局）112年2月22日中市都建字第1120034662號函、土地套繪查詢可參（見本院卷第25-79頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告主張：系爭土地具有無法供建築房屋使用之重大瑕疵，主張依物之瑕疵擔保責任之規定，解除其與被告間之系爭契約等語。為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。（最高法院94年度台上字1112號判決意旨參照）。
2.查系爭土地為乙種建築用地，使用分區為鄉村區，且系爭契約第6條擔保責任第5項記載「本件買賣標的是建地時，如需乙方（即被告）或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方（即原告），乙方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。」；另於土地標的現況說明暨確認書中有關「是否有申請建照」、「是否作為法定空地」、「容積是否移轉他處使用」欄位均勾選「否」選項之事實，有土地登記謄本、系爭契約、土地標的現況說明暨確認書附卷可稽（見本院卷第36、47、67頁），並為兩造所不爭執，足見原告向被告購買系爭土地之目的即係為建築房屋，且為被告於締約時所明知（見本院卷第270頁），是無論依通常交易觀念或當事人之決定，系爭土地均應具備可供申請建築執照興建房屋之效用，被告出賣系爭土地自應擔保系爭土地於危險移轉時，可申請建照建築使用，若系爭土地無法為建築房屋之用，即存有不符通常效用及契約預定效用之瑕疵。
3.經本院函詢都發局關於系爭土地是否屬於其他建築基地之法定空地，都發局於112年6月27日以中市都建字第1120131704號函覆：...三、本區建築套繪資料自69年開始陸續套繪，經112年6月26日查閱本局建物套繪圖內容，旨揭地號土地有本局（69）工建建字第926號建造執照套繪管制在案，拆除重建倘符合「臺中市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」規定，可由土地所有權人單獨直接向臺中市政府申請建築執照興建；另查旨揭地號屬非都市計畫土地，非適用都市計畫容積移轉實施辦法。再經本院函詢都發局查明系爭土地是否係於建築基地法定空地分割辦法發布生效日（75年2月3日）前完成地籍分割之建築基地，故系爭土地於合併鄰地申請建築時，免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意？系爭土地若欲申請建築，是否免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意？都發局於112年7月13日以中市都建字第1120146592號函覆：...二、依內政部103年5月13日內授營建管字第1030805282號函會議記錄決議一：「建築基地法定空地分割辦法發布生效日(75年2月3日)前完成地籍分割之一宗建築基地，倘基地內各筆地號土地已按行為當時建築法之規定，將各筆地號土地分割為可各自單獨建築使用之建築基地者，其部分地號土地合併鄰地申請建築時，免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意。」；另依臺中市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則第三點：「前點第二項免辦理法定空地分割證明書之建築基地，於原使用執照範圍內部分土地或合併鄰地申請建築時，檢討方式如附表及附圖一。在原使用執照範圍內，其建築物各層至天際垂直區劃為同一權利主體，使用互不影響，且與地籍分割線一致者，其部分地號土地建築物拆除新建、增建、改建、修建時，得免經原建築基地其他地號土地及建築物所有權人同意。」，合先敘明。三、旨揭地號土地有本局（69）工建建字第926號建造執照套繪管制在案，倘經檢討符合上開規定或依「建築基地法定空地分割辦法」之規定，可免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意申請建築。另臺中市龍井地政事務所於112年7月14日以龍地二字第1120005014號函覆：二、查旨揭地號重測前為井子頭段蔗廍小段19-108地號，係於70年2月12日自井子頭段蔗廍小段19-23地號分割而出，屬旨揭辦法發布生效日前完成地籍分割。有上開各函文及附件附卷可稽（見本院卷第149-150、163-171頁）。
4.足見系爭土地因有（69）工建建字第926號建造執照套繪管制在案，能由土地所有權人單獨直接向臺中市政府申請建築執照興建之情形為「拆除重建」且符合「臺中市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」規定，而69年建照尚有他人房屋，原告自無權拆除，是原告僅能透過「合併鄰地」之方式，始能免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意而申請建築。然本件被告僅出售系爭土地，原告亦無從合併鄰地申請建築，系爭土地客觀上仍不得單獨作為建築基地使用。被告空言主張系爭土地面積足夠，得以單獨申請建築，不需要以合併鄰地之方式申請建築等語，與上開函文不符，自非可採。系爭土地確因已無從作為建築基地而存有不符通常效用及契約預定效用之瑕疵乙節，應堪認定。
5.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。本院審酌兩造於買賣成立當時之認知乃系爭土地可供建築之用，系爭土地現既無法供原告建築房屋使用，而存有不符通常效用及契約預定效用之瑕疵，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，於法有據。揆諸前開規定，原告建築房屋之目的無法達成，系爭土地現就原告而言，已失意義而無用途，而被告如因原告解約取回原出售之土地，要無任何減損，是以原告主張解除契約，無顯失公平之情形。從而，原告於112年3月14日以存證信函依民法第359條規定向被告為解除契約之意思表示，而被告自承有收受上開存證信函，則系爭契約業經原告合法解除，堪以認定。
（三）被告固辯稱簽約時其已出具都發局104年11月30日中市都建字第1040204271號函，仲介人員有解釋，且土地登記謄本已記載套繪，原告是知悉具體情形後買受系爭土地等語。經查：
1.都發局104年11月30日中市都建字第1040204271號函固記載：...二、按內政部103年5月13日內授營建管字第1030805282號函檢送103年5月13日召開：「續商『建築基地法定空地分割辦法』發布生效前已完成地籍分割之建築基地辦理部分建築物拆除執照後，合併其他鄰地申請建造執照之處理方式案」會議紀錄決議一：「建築基地法定空地分割辦法發布生效日（75年2月3日）前完成地籍分割之一宗建築基地，倘基地內各筆地號土地已按行為當時建築法之規定，將各筆地號土地分割為可各自單獨建築使用之建築基地者，其部分地號土地合併鄰地申請建築時，免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意。」（如附件1），先予敘明。三、經查，旨揭地號土地為本府69年建都營使字第926號使用執照套繪之建築基地範圍，另依臺端申請書件檢附之土地登記簿影本書件，該土地並由前揭執照建築基地重測前大肚區井子頭段蔗廍小段19-23地號於70年2月12日完成分割。四、旨揭地號既已於建築基地法定空地分割辦法發布生效日（72年2月3日）前完成地籍分割，建請委託開業建築師檢討該基地是否符合前揭內政部103年5月13日會議決議，得否申請建築時，免經執照基地內之其他地號土地所有權人同意。（見本院卷第117-122頁）。惟原告僅是一般消費者，亦非法律專業，殊難自文字上即理解為系爭土地須「合併鄰地申請建築」，縱然締約時被告有提出此公文，原告可得知系爭土地為使用執照套繪之建築基地範圍，亦未能依此推認原告於締約時已清楚知悉系爭土地存在建築前提限制而無法直接申請建照建築房屋。
2.證人許倧愷到庭證稱：伊為群義東興公益加盟店店長，賣方說因為有政府公文表示可以直接蓋，但買方諮詢過建築師說不能蓋。伊與顏至賢有找過建築師，建築師是口頭回覆要蓋必須有詳細的配套措施，至於何種措施必需送件後才能知道。伊知道系爭土地有套繪，因為開發的承辦有說，但套繪的部分，地主表示能蓋。代書在他們協調價格時有問套繪的事情，伊有提供網站去看這塊地有無套繪等語（見本院卷第222-225頁）。證人顏至賢到庭證稱：伊為群義東興公益加盟店仲介，原證11報價單及平面圖是地主提供，地主說有問建築師，當時伊收到的資訊是這樣。原告當時跟仲介公司接觸時，有表示是要買土地自建。也有跟仲介公司詢問土地購買後，是否能申請建照、建築自宅。伊聽開發承辦的轉述，結論是可以的。就當時的認知，伊轉述得到的答案是地主跟開發業務回覆的函是可以直接做，因為當時他們有給一個公文和市政府的回函，說可以直接申請建築執照，只是詳細的條件或其他的東西，建築師沒有說，但可以申請建築執照等語（見本院卷第226-227頁）。
3.另參簽約後原告與訴外人即仲介顏威廉之對話紀錄，顏威廉稱：很早就確認過，已經OK不需要經過社區全盤同意。
可以就現在狀況，直接申請建築執照。地主本身在103、104年就擁有政府的回函等等。我們仲介這邊在接案子的時候，也有再次透過建築師去做市政府的詢問等等。因為老實說，我們也會有疑慮，但是如果這邊確定是沒有問題的，當然我們才敢賣這塊土地等語（見本院卷第139-145頁）。足見仲介人員於締約過程中，確實告知原告可以直接申請建照建築房屋，並未告知系爭土地存有其他69年建照等無法再為建築或存在需與鄰地合併申請始能建築之限制，原告信賴代理被告銷售系爭土地之仲介人員提供之交易資訊供作參考，自會認為系爭土地得以作為建築房屋之用而與被告簽訂系爭契約。況衡諸常情，原告購買系爭土地之目的即係為建築房屋，原告若知悉無法直接單獨申請建照建築使用，豈會出資購買。被告辯稱原告買受土地前已知悉土地存在建築前提限制等語，難認可採。
4.至被告主張系爭契約第6條擔保責任第5項之「非屬建管單位已套繪管制之法定空地」，係指尚未依法定空地分割辦法完成地籍分割之法定空地情形，本件標的係已完成地籍分割及整界，非屬兩造認知之法定空地範圍等語，並未舉證以實其說，難認可採。又如兩造於締約前，均發現系爭土地非屬兩造認知之法定空地範圍，衡情應會於契約中加以註記，且於代書、仲介協同締約之情況下，應能直接於締約時將第6條第5項刪除，不致遺留爭議、影響渠等權益。則被告前開所辯，亦不可採。
（四）原告主張：原告已合法解除系爭契約，被告應返還原告已給付款項10萬元及系爭本票等語。經查：
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
2.原告於111年12月14日交付現金10萬元及簽發系爭本票交付被告作為簽約款，為被告所不爭執，系爭契約業經原告合法解除，已如前述，則被告持有系爭本票自屬無法律上之原因受有利益，致原告受有損害，則原告依前揭規定請求被告返還10萬元及系爭本票，自屬有據。
3.又被告已持系爭本票聲請裁定准予對原告強制執行110萬元，及自111年12月19日起至清償日止，按年息6%計算之利息，有本院112年度司票字第1346號裁定附卷可參（見本院卷第65頁）。按票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人，票據法第13條本文另定有明文，是自該條反面解釋，票據債務人固不得以自己與執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人，惟若係以自己與執票人間所存抗辯之事由為對抗，則非法所不許。兩造為系爭本票之直接前後手，原告簽發系爭本票之原因關係為向被告購地之簽約款，原告既已合法向被告為解除契約之意思表示，兩造間已無任何債權債務關係，則原告簽發系爭本票之原因關係既不存在，原告請求確認被告持有系爭本票，對於原告之票據債權不存在，為有理由，應予准許。
（五）原告主張：被告有違約情事致契約解除，自得請求被告給付懲罰性違約金10萬元等語，經查：
1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。
次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。
2.系爭契約第8條違約罰則第3項約定：本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（見本院卷第37頁）
3.前開約款既已載明為「懲罰性違約金」，則兩造所約定之違約金性質自屬懲罰性違約金。系爭土地存有不符契約預定效用之瑕疵，已如前述，堪認契約之解除，實可歸責於被告之違約情事，則原告按系爭契約第8條第3項約定請求懲罰性違約金，自屬有據。併查原告可請求之懲罰性違約金數額，為原告已支付價金總額之同額即10萬元，約為買賣價金1200萬元之0.8%（計算式：10萬元÷1200萬元＝0.008，小數點第3位以下4捨5入），顯然並未過高，本院審酌兩造基於私法自治及契約自由原則成立系爭契約，本院自應適度尊重兩造間約定懲罰性違約金之計算標準。從而，原告依系爭契約第8條第1項約定，請求被告給付懲罰性違約金10萬元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，系爭契約業經原告依民法第359條規定合法解除，被告持有之系爭本票所擔保之價金債權110萬元因此不存在，原告訴請確認被告持有系爭本票，對於原告之票據債權不存在，為有理由，並請求被告返還系爭本票正本及價金10萬元及給付懲罰性違約金10萬元，合計20萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月25日起（見本院卷第87頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。至於原告就同一請求另依民法第179條、第227條第1項準用第226條第1項及第256條規定為本件之請求，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。
五、被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，惟因原告並未聲請假執行，該部分毋庸諭知，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
書記官 葉卉羚附表：
發票人 發票日 （民國） 票面金額 （新臺幣） 到期日 票據號碼 許稚旺 111年12月14日 110萬元 未載 TH0000000