臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第858號原 告 林鑫伯
林佩錦兼 共 同訴訟代理人 林文揚被 告 名人大廈管理委員會法定代理人 余淑琴訴訟代理人 陳建樺
陳以先陳忠鎣律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於中華民國112年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告區分所有民權路215號地下一、二層，如西區後壠子段10622號建物測量成果圖紅色斜線部分，建物面積42平方公尺（如附圖一所示），係原告出租給大廈作為電器室、電表室、蓄水池、汙水池、消防明管、化糞池明管等公共設施；民權路215-3號，如西區後壠子段4250號建物測量成果圖後面紅色斜線部分，屬於大廈基地之空地比，面積21平方公尺（如附圖二所示），係被告出租給原告作為洗手間廁所及防撞圍籬之用地。上開兩造交換土地或房屋使用，其性質屬於互為租賃關係。上開租賃關係成立第一個時點是名人大廈成立使用時，其建築構造就是互為交換使用；第二個時點是民國106年6月24日制定規約時，原告有要求將租賃契約寫進去，但被告拒絕。又關於原告應分擔之管理費，依全體共同一致之標準應為新臺幣（下同）6750元，在原證三「名人大廈管理費收費明細」虛偽記載為4500元及1500元，屬民法第87條第2項規定，虛偽意思表示而隱藏租賃法律行為者，適用關於租賃法律行為之規定。爰依隱藏租賃關係，請求被告每月支付租金5250元（即前述1500元與6750元之差額）云云。並聲明：（一）原告區分所有民權路215號地下
一、二層，如西區後壠子段10622號建物測量成果圖紅色斜線部分，建物面積42平方公尺，係原告出租給大廈作為電器室、電表室、蓄水池、汙水池、消防明管、化糞池明管等公共設施；民權路215-3號，如西區後壠子段4250號建物測量成果圖後面紅色斜線部分，屬於大廈基地之空地比，面積21平方公尺，係被告出租給原告作為洗手間廁所及防撞圍籬之用地，確認兩者互為交換租賃之法律關係存在；（二）依據106年6月24日名人大廈第一次區分所有人會議制定規約所訂立管理費收費明細，被告每月應支付原告5250元租金。
二、被告則以：自69年間起，名人大廈地下一層（面積352.15平方公尺）及地下二層（面積352.15平方公尺）之原所有權人（即訴外人林益充）即已將名人大廈地下一、二層作為公共設施使用，被告迄今未曾與名人大厦地下一、二層之所有權人有任何租賃關係之約定，更何談租金？至原告起訴狀所載「民權路215-3號，如西區後壠子段4250號建物測量成果圖後面紅色斜線部分，係被告提供給原告作為洗手間廁所及防撞圍籬之用地」云云，惟被告未曾就上揭洗手間廁所、防撞圍籬之基地出租予原告或提供給原告作為洗手間廁所及防撞圍籬之用地。是原告擅自占用上述基地蓋建洗手間廁所、防撞圍籬等物，被告已另向臺灣臺中地方檢察署對原告林文揚提起竊占之訴等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）登記西區後壠子段10622建號建物即門牌民權路215號底層（含地下一層、地下二層）即「名人大厦地下一、二層」（如附圖一所示）房屋自始（即69年間起）設置現有公共設施。茲所有權人包括原告林文揚應有部分100分之79，係103年間因買賣取得；原告林佩錦應有部分100分之19，係104年間因贈與取得。
（二）登記西區後壠子段4250建號建物即門牌民權路215-3號之房屋，茲所有權人為原告林文揚應有部分50分之49、原告林鑫伯應有部分50分之1，均係103年間因買賣取得，在其後面如附圖二所示紅色斜線部分面積21平方公尺土地，屬名人大廈之法定空地，由原告蓋建洗手間廁所及防撞圍籬使用。
（三）被告所屬公寓大廈之規約係於106年6月24日訂立。
四、得心證之理由：
（一）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條所明定。本件原告主張兩造交換土地或房屋使用之互為租賃關係存在之事實，既經被告否認，自應由原告就其主張兩造有交換土地或房屋使用互相表示意思一致之事實存在，負舉證責任。
（二）觀諸原告所為舉證，無非以名人大厦地下一、二層自始即設置現有公共設施之建築構造，及提出原證三106年7至11月份之「名人大廈管理費收費明細」記載：「林*揚*3(江山海)原訂應收4,500本月應收1,500」等語，為其論據。
惟查：
1.名人大厦地下一、二層自始即設置現有公共設施之建築構造，按此間接事實，並不足以推認任何人與名人大厦地下一、二層之原所有權人間成立租賃關係，僅能推認該大厦地下一、二層之原所有權人有容忍設置現有公共設施，供該大廈全體區分所有權人共用之表意。而原告林文揚等人於103年間因買賣取得該大廈地下一、二層之所有權時，因其觀看現場即應明知此事，或至少可得而知，自應繼受其容忍義務之拘束。又因原告未能舉證證明該大厦地下一、二層之原所有權人之容忍義務受有何等對價，無法認定為有償之容忍義務，反之僅能認定為無償，則其繼受人亦應無償容忍之。因此，原告主張上開租賃關係成立第一個時點是名人大廈成立使用時，其建築構造就是互為交換使用云云，並不足取。
2.依原告主張於106年6月24日制定規約時，原告有要求將租賃契約寫進去，但被告拒絕之情事，適足反證兩造間應無交換土地或房屋使用互相表示意思一致之情形，故原告主張上開租賃關係成立第二個時點是106年6月24日制定規約時云云，亦非可採。
3.所謂互為租賃關係，係指當事人雙方有交換土地或房屋使用互相表示意思一致之情形，絕非原告片面認其所有地下一、二層設置現有公共設施吃虧，即自主占用被告管理之法定空地可攀比，附此敘明。
4.至原告提出之原證三「名人大廈管理費收費明細」影本固然記載：「林*揚*3(江山海)原訂應收4,500本月應收1,500」等語，但原告主張前揭4500元及1500元乃虛偽意思表示而隱藏租賃法律行為云云，則徒託空言，未能舉證以實其說，尤其未能具體說明原告究竟是與何人間如何約定藉此虛偽意思表示而隱藏租賃法律行為，尚難僅憑上開管理費收費明細上語焉不詳之記載，貿然採信原告所主張之隱藏租賃關係存在。
（三）原告請求被告給付租金，自係以其主張兩造間租賃關係之存在為先決事實，既已無法認定原告所謂租賃關係存在，則其請求租金即失所依附，當然亦無理由。
（四）綜上所述，原告訴請確認兩造間互為交換租賃之法律關係存在，並依上開租賃關係，請求被告每月支付原告5250元租金，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 6 月 1 日
民事第三庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 1 日
書記官 譚鈺陵