臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第996號原 告 林弘仁訴訟代理人 石娟娟律師被 告 莊添智訴訟代理人 林冠亨律師複 代理人 蔡苑宜律師被 告 王志文上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告莊添智應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地如附圖編號A（4）所示面積42平方公尺之三層建物、倉庫、廁所拆除，並將土地交還原告。
二、被告王志文應自門牌號碼臺中市○區○○○路00號房屋其中如前項所示範圍遷出。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾柒萬陸仟元為被告擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾貳萬陸仟參佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序事項：被告王志文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、原告之父即訴外人林澄洲於民國26年間與訴外人賴茂盛成立不定期租地建屋契約（下稱系爭租約），由賴茂盛在林澄洲所有之當時為臺中市○區○○段0000○0000地號土地其中如目前同段21-63、21-65地號之土地上（後述各筆土地均同為旱溪段土地，逕列地號），興建當時門牌號碼為臺中市○區○○巷0號之房屋，林澄洲於44年2月21日將上開土地贈與原告，上開房屋於49年7月1日門牌號碼整編為十甲東巷86號，並於66年間增編為門牌號碼十甲東巷86-1號之房屋，門牌號碼嗣再整編為精武東路16號（下稱系爭房屋）。目前原告與被告莊添智分別為系爭租約之基地即21-63、21-65地號土地之出租人及承租人，被告莊添智並將系爭房屋出租與被告王志文占有使用。
二、系爭房屋係被告莊添智於91年間整建，未經原告同意，以承租當時之房屋判斷，屋齡逾80年，已達不堪使用之程度，系爭租約之契約年限已屆滿，依土地法第103第1款規定，以本件起訴狀繕本之送達，對被告莊添智為終止系爭租約之意思表示，故系爭房屋已無繼續占有21-63、21-65地號土地之權利。另原告所有之21-67、21-91地號土地，皆非系爭租約租地建屋之範圍，系爭房屋占有該土地之部分亦屬無權占有。
爰先位依民法第767條第1項規定，請求被告莊添智拆除坐落於附圖即臺中市中山地政事務所（下稱中山地政）112年7月3日土地複丈成果圖編號A（1）至A（4）之系爭房屋，將土地交還原告，及請求被告王志文自系爭房屋遷出。倘認系爭租約未終止，爰備位類推適用民法第833條之1規定，請求酌定原告與被告莊添智間系爭租約之存續期間等語。
三、並聲明（見本院卷二第515-516頁)：
（一）先位聲明：1、被告莊添智應將21-63、21-65、21-67、21-91地號等4筆土地上如附圖所示編號A（1）、A（2）、A
（3）、A（4）建物（面積分別為18、84、4、42平方公尺）拆除，並將土地交還原告。2、被告王志文應自系爭房屋遷出。3、願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明：請求酌定原告與被告莊添智間系爭租約之存續期間。
貳、被告莊添智則以：系爭房屋於70年間與當時門牌號碼為十甲東巷86號、84號、82號等4棟房屋，因精武路拓寬而由主管機關准予整建，於71年一同重建完成。系爭房屋之重建經原告同意，重建完成後原告仍繼續收取租金，之後未再整建，結構依然完好，系爭租約仍然存在，其坐落於21-63、21-65地號土地，並非無權占有。上開4棟房屋重建完成後，於72年間依各房屋坐落位置及面積分割土地，系爭房屋於本件測量雖有占用到21-67地號土地，但僅較地籍線往南邊數十公分，應是40餘年前測量技術不如現代進步所生之誤差所致，並非無權占有。21-91地號土地原屬國有，因伊家族有建物在其上而有承購權，伊及親友因信任原告、被告母親、訴外人廖尚賢等人間就包含21-91地號之多筆土地合建共同開發之約定，及合理信賴伊家族可獲得21-91地號土地中之24坪土地，才透過廖尚賢將21-91地號土地承購權讓與原告，原告取得21-91地號土地後竟請求拆除系爭房屋，係權利濫用。系爭租約之期限並非法律所未規定之事項，無類推適用民法第833條之1規定之必要等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、被告王志文未於言詞辯論期日到場，惟具狀以：伊承租系爭房屋營業，以為系爭房屋有正當權源占有該房屋之基地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、臺中市○區○○段0000○0000地號土地皆係原告之父林澄洲於44年2月21日以贈與為原因移轉登記給原告。21-63地號土地係於73年1月18日分割自21-2地號土地（原因發生日期72年7月22日），21-65、21-67地號土地係於同日分割自21-3地號土地，21-63、21-65、21-67地號土地目前均為原告所有；21-91地號土地係原告以買賣為原因而於108年5月16日登記取得所有權等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第331、332、517頁），堪信真實。
二、林澄洲於26年間與賴茂盛成立系爭租約，由賴茂盛在林澄洲所有之當時為21-2、21-3地號土地其中如目前21-63、21-65地號之土地上，興建當時門牌號碼為臺中市○區○○巷0號之房屋，上開房屋於49年7月1日門牌號碼整編為十甲東巷86號。
賴茂盛死亡後由其妻賴張笑繼承上開房屋之事實上處分，被告莊添智之父莊清河於64年間向賴張笑購買而受讓上開房屋的其中一部分之事實上處分權，並於66年8月19日將上開受讓部分申請增編為門牌號碼十甲東巷86-1號之房屋，門牌號碼嗣再整編為精武東路16號等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第330-333頁）。原告嗣雖又爭執賴張笑尚有其他繼承人及莊清河取得系爭房屋一部分之原因等語（見本院卷二第461-462頁），核屬就其已自認之事實再為撤銷自認，惟被告不同意原告撤銷自認（見本院卷二第518頁），原告亦未證明前開自認與事實不符，尚無從撤銷自認。堪認系爭房屋自莊清河取得事實上處分權後，與原告成立系爭租約關係。
嗣莊清河將系爭房屋事實上處分權讓與被告莊添智，故原告與被告莊添智分別為系爭租約之基地即21-63、21-65地號土地之出租人及承租人，被告莊添智目前將系爭房屋出租與被告王志文占有使用。系爭房屋未領有使用執照及辦理保存登記，坐落於21-63、21-65、21-67、21-91等地號土地，範圍如附圖所示等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷二第330-333頁），堪信真實。
三、系爭房屋未至不堪使用之狀態，原告終止系爭租約為不合法：
（一）按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第422條、第451條分別定有明文。又按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號判決意旨參照）。反之，若房屋經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，則應以變更後之狀態為斷。
（二）被告莊添智主張系爭房屋（精武東路16號）連同毗鄰之精武東路14號、12號、10號（4棟房屋於70年之門牌號碼依序為十甲東巷86-1號、86號、84號、82號，坐落之土地亦為當時原告所有之21-2、21-3地號土地）於70年間，均因臺中市政府拓寬精武路工程而拆除整建，於71年間整建完成等情，業據證人莊瑞明證稱：我媽媽是當時十甲東巷82號的屋主，上開4棟房屋在70年間因為精武路拓寬，所以有拆除重建，我們4戶有共同申請重建，並委託同一個營造商一起興建等語綦詳（見本院卷二第118頁）。復有70年間十甲東巷84號屋主葉銘福及86號屋主賴志宏（即賴張笑之孫）申請重建之申請書在卷可憑（見本院卷一第135、333頁），核與原告與訴外人戴徐麗華等間就精武東路14號房屋之臺灣高等法院臺中分院109年度上字第503號拆屋還地事件判決所列兩造不爭執事項第2點（見本院卷二第158頁），及原告與葉銘福間就精武東路12號房屋之同院111年度上更一字第55號拆屋還地事件判決所列兩造不爭執事項第6點（見本院卷一第357頁）相符，參以上開4棟房屋為連棟建築，主結構外觀相同，有4棟房屋之照片附卷可稽 （見本院卷一第133頁），則系爭房屋連同毗鄰之精武東路14號、12號、10號皆於71年間整建完成等情，堪以採信。原告主張系爭房屋非於71年間整建等語，洵無可採。
（三）原告主張系爭房屋曾於91年間重建，並以被告莊添智於92年10月15日向臺中市稅捐稽徵處出具之承諾書，記載系爭房屋於91年8月30日興建完成等語為據（見本院卷一第254頁），惟為被告莊添智所否認，並辯稱係伊母親找代辦業者以其名義向稅捐稽處申請房屋稅稅籍證明，經代辦業者告以填寫制式表格可以順利申辦完成並免卻計算前之房屋稅等語。經查，系爭房屋與毗鄰之精武東路14號、12號、10號於70年間一同整建，迄今主結構外觀相同，已如前述，核與證人李德忠證稱：精武東路18號是台易農產股份有限公司（下稱台易公司），我是公司負責人，系爭房屋在我隔壁，我從69年退伍後到現在常常去公司，我知道上開4棟房屋有拆除重建，系爭房屋拆除重建後沒有再改建等語相符（見本院卷二第122、123頁），自難僅以上開制式之承諾書，推認系爭房屋於91年間曾再次重建。是原告主張系爭房屋曾於91年間再次重建等語，亦無足取。
（四）原告主張其兄林弘文係在72年、73年之後才向被告莊添智之父收租等語，被告則辯稱數十年來都是林弘文以原告之名收租。經查：林弘文於上開臺灣高等法院臺中分院109年度上字第503號拆屋還地事件審理時證稱：旱溪段土地的租金在74年以前，都是由伊母親向承租人收取租金；74年以後，伊依據伊母親的交待收取租金；原告知道土地有出租給他人蓋房子，也知道伊母親一直有在收租金等語，業據本院調閱該案卷宗查核屬實（見該卷卷三第350-353頁、本院卷一第406-409頁）。參以證人莊瑞明證稱：十甲東巷82號（現精武東路10號）在70、71年間重建前原告之母或林弘文每年都有來收地租，我繼承以後都是匯款給林弘文等語（見本院卷二第119頁）。足見原告有授權其母及其兄林弘文處理系爭租約之事宜，並知悉包含系爭房屋之4棟房屋已重新改建；且於系爭房屋重建後，原告仍持續由林弘文代為收取租金，堪認原告同意以改建後系爭房屋之狀態變更系爭租約之期限。
（五）原告雖主張廖尚賢曾於108年5月2日向訴外人許博堯律師助理表示「73-74年因路邊徵收所以4戶偷偷改建」等語（見本院卷二第511頁），惟廖尚賢自107年間起即與李德忠及原告之兄林弘文就21-2、21-3地號土地及72年間自上開土地同時分割出之各筆土地（含21-65、21-67地號土地）協議共同開發合建（詳後述），且斯時許博堯律師分別為原告訴請莊瑞明拆除精武東路10號房屋返還土地訴訟案件（即本院108年度訴字第731號）、訴請葉銘福拆除精武東路12號房屋返還土地訴訟案件（即本院108年度訴字第498號）、訴請戴徐麗華等人拆除精武東路14號房屋返還土地訴訟案件（即本院108年度訴字第730號）委任之訴訟代理人（見本院卷二第257、581、589頁），故不能排除廖尚賢為利於共同開發土地需拆除精武東路10號、12號、14號及系爭房屋等地上物之動機，始為上開發言，未必與事實相符。是原告據此主張系爭房屋未經其同意而整建，尚無可取。
（六）再者，精武東路12號房屋於71年間重建完成後，亦因原告仍持續由林弘文代為收取租金，可認原告已同意以改建後之房屋狀態變更租地建物契約期限之情，亦據臺灣高等法院臺中分院111年度上更一字第55號判決認定屬實，原告上訴後亦遭最高法院112年度台上字第2439號裁定駁回上訴而確定（見本院卷二第323-325頁）。系爭房屋於71年間重建及履行租約之情況既與精武東路10號、12號、14號房屋相同，益證系爭房屋於71年重建完成後，原告已同意以改建後系爭房屋之狀態變更系爭租約之期限。則系爭房屋是否不堪使用，揆諸前揭說明，自應以71年重建後之狀態為斷。
（七）系爭房屋現供被告莊添智出租與被告王志文經營樂足養生館，為兩造所不爭執，復有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷一第317頁），當仍具通常使用之效能。系爭房屋現況既未達不堪使用程度，則原告依土地法第103條第1款規定終止系爭租約自不合法，當然不生終止之效力。
四、原告請求被告莊添智拆除及被告王志文遷出系爭房屋坐落於21-63、21-65、21-67地號土地如附圖編號A（1）至A（3）所示部分，為無理由：
（一）70年間門牌號碼十甲東巷86-1號、86號、84號、82號等4棟房屋，分別坐落於21-2地號及21-3地號土地；上開4棟房屋於71年間重建完成後，21-2地號土地於73年1月18日分割出21-64、21-63、21-62、21-61、21-60等土地（原因發生日為72年7月22日），21-3地號土地於同日分割出21-65、21-66、21-67等地號土地等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第517頁），並有土地登記謄本（見本院卷一第143、141頁）及兩造不爭執之對照圖可佐（見本院卷一第395頁、卷二第329、330頁）。系爭房屋於71年間重建完成後，其形狀呈L形，亦有農業部林業及自然保育署71年9月24日及72年6月9日航照圖可按（見本院卷一第555、421頁）。被告主張上開4棟房屋重建完成後，於72年間依完工之各自房屋坐落位置及面積申請分割坐落之土地，業據原告之兄林弘文於臺灣高等法院臺中分院109年度上字第503號案件審理時，證稱：72年5月分割測量之土地複丈圖（該卷卷二第253頁，即本院卷一第397頁）分割的依據現場房屋的位置分割的等語屬實（見本院卷一第411頁），亦為原告與葉銘福間就精武東路12號房屋之同院111年度上更一字第55號拆屋還地事件中所不爭執，有該判決所列兩造不爭執事項第7點可按（見本院卷一第357頁）。堪認73年1月18日（原因發生日為72年7月22日）由21-2地號土地分割出之21-64、21-63、21-62、21-61、21-60地號土地，與21-3地號土地於同日分割出之21-65、21-66、21-67地號土地，均係為確認上開4棟房屋與各自坐落之土地間之不定期租地建屋契約之承租土地範圍，而以各該房屋現況位置及面積為分割。
（二）再者，本院108年度訴字第730號原告與戴徐麗華等人間就精武東路14號房屋拆屋還地事件，經中山地政測量結果，該房屋後方有占用21-66地號1平方公尺等情，有該判決書及附圖即複丈日期108年6月6日之複丈成果圖可按（見本院卷二第589-607頁），而21-66地號土地即為1平方公尺（見本院卷二第453頁），可見精武東路14號重建完成後於00年0月間測量時，除絕大部分占有使用21-2地號土地外，尚有極小部分占有使用到21-3地號土地，始會自21-3地號土地分割出僅有1平方公尺之21-66地號土地。此外，依該複丈成果圖及本件附圖參互以觀，精武東路14號及系爭房屋均未使用21-64地號土地，而21-64地號土地亦僅為1平方公尺（見本院卷二第454頁），足見21-64地號土地於00年0月間測量時，因非屬上開房屋坐落之範圍，始會自21-2地號土地分割出僅有1平方公尺之21-64地號土地。
益徵被告主張上開4棟房屋重建完成後，於72年間依完工之各自房屋坐落位置及面積申請分割坐落之土地，與實情相符，應屬可採。
（三）系爭房屋於112年7月3日本件再次測量結果，其坐落位置雖有較21-3、21-65地號土地東西方向界址及21-65、21-67地號土地東西方向界址稍微向南偏移，而占用21-67地號土地4平方公尺之情形。惟查：
1、上開4棟房屋中之精武東路12號房屋，於重建完成改建為加強磚造2樓房屋，僅再於82年間加蓋鋼鐵造之第3層房屋，而成為該房屋現況等情，為原告與葉銘福於臺灣高等法院臺中分院111年度上更一字第55號拆屋還地事件中所不爭執，並有該判決所列兩造不爭執事項第6點可按（見本院卷一第357頁），可知精武東路12號房屋坐落之位置，自71年間重建完工後迄今並無變動。惟該房屋於108年6月11日經中山地政測量結果，卻有占用21-60地號土地1平方公尺，亦即同樣有稍微向南偏移之情形，有臺灣高等法院臺中分院109年度上字第496號判決（即同院111年度上更一字第55號之前審）及其附圖即中山地政108年6月11日複丈成果圖可按（見本院卷二第609-619頁）。
2、上開4棟房屋中之精武東路14號房屋，於108年6月6日經中山地政測量結果，有占用21-60、21-67地號土地各1平方公尺，亦即同樣有稍微向南偏移之情形，有本院108年度訴字第730號判決及其附圖即中山地政108年6月6日複丈成果圖可按（見本院卷二第589-607頁）。
3、參以21-2、21-3地號土地於00年0月間辦理分割測量時之複丈圖及複丈申請書，並未記載分割點之位置圖說，有中山地政112年5月23日中山地所二字第1120005745號函及所附複丈圖及複丈申請書附卷可稽（見本院卷一第273-277頁）。是系爭房屋雖如附圖所示有稍微向南偏移而占用21-67地號土地之情形，惟依前述精武東路14號、12號房屋於近年重測亦均有稍微向南偏移之情形觀之，自不能排除00年0月間測量時雖係依各該房屋當時之位置及範圍分割土地，惟因當時未記載分割點，以致約40年後因測量技術進步而於重新測量時出現些許誤差之可能。堪認系爭房屋因系爭租約所使用之土地範圍，除如附圖編號A（1）A（2）所示之21-63、21-65地號土地外，尚包括附圖編號A（3）所示之21-67地號土地之4平方公尺。
（四）系爭租約未經原告合法終止，被告占有使用系爭房屋即非無權占有。故原告依民法第767條第1項規定，請求被告莊添智拆除及被告王志文遷出系爭房屋坐落於21-63、21-65、21-67地號土地如附圖編號A（1）至A（3）所示部分，為無理由，不應准許。
五、原告請求被告莊添智拆除及被告王志文遷出系爭房屋坐落於21-91地號土地如附圖編號A（4）所示部分，為有理由：
（一）21-91地號土地原為中華民國所有，於108年3月25日由台易公司以買賣為原因而取得，於同年5月16日再由原告以買賣為原因而取得，有該筆土地異動索引查詢資料可按（見本院卷一第649、650頁）。被告莊添智辯稱伊家族有建物在其上而有承購權，伊及親友因信任原告、被告母親與廖尚賢等人間就包含21-91地號之多筆土地合建共同開發之約定，及合理信賴伊家族可獲得21-91地號土地中之24坪土地，才透過廖尚賢將21-91地號土地承購權讓與原告，詎原告取得21-91地號土地後竟請求拆除系爭房屋，係權利濫用等語。惟為原告所否認，並主張其未授權林弘文為上開合建共同開發協議之事，係因原告二哥即訴外人林弘道告知鄰地另位所有權人即台易公司也有意申購21-91地號土地並一起合資購買，乃建議原告合資購買等語。
（二）經查，被告莊添智所辯上情，固據其提出原告、被告莊添智之母曾阿蜜、廖尚賢簽名之土地合併協議書（下稱合併協議書），原告、廖尚賢與李德忠於107年9月5日簽名之畸零地合併使用毗鄰合買意向書，約定三方合購21-91地號土地後，同意整體利益共同開發，不得有私自土地利用之行為等語（下稱合買意向書），原告及廖尚賢於107年9月13日簽名之重建全程託管委託書（下稱託管委託書），有原告、李德忠與廖尚賢簽名之地籍圖（下稱簽名地籍圖）等為證（見本院卷一第159-167頁）。惟合買意向書及託管委託書上原告之簽名，均係林弘文未經原告授權而偽造等情，業經臺灣高等法院臺中分院112年度上訴字第1449號刑事判決認定在案，並已確定；簽名地籍圖上原告之簽名，亦係林弘文未經原告授權而偽造等情，亦據臺灣臺中地方檢察署112年度偵續字第190號處刑書對林弘文起訴在案（見本院卷二第455-457頁）。此外，被告莊添智並未舉證證明原告曾參與21-91地號等筆土地合建共同開發之約定，則原告於購得21-91地號土地後，請求被告莊添智拆除及被告王志文遷出系爭房屋坐落於21-91地號土地如附圖編號A（4）所示部分，為所有權之合法行使，並非權利濫用，自應准許。
六、按租地建屋契約，非有相當期限不能達其建屋使用之目的，當事人雖未明定租期，惟參諸民法第449條第3項規範意旨，及依契約目的並探求當事人之真意，非不得認為定有租至房屋不堪使用時止之期限。又民法第833條之1規定當事人得請求定地上權存續期間者，以未定期限之地上權為限，定有確定或可得確定期限之地上權，則不與焉。此觀該條第1項規定即明（最高法院110年度台上字第195號判決意旨參照）。
系爭租約可認為定有租至房屋不堪使用時止之期限，自無類推適用民法第833條之1之必要。故原告備位聲明請求類推適用民法第833條之1規定，酌定租賃期限，於法尚非有據，不能准許。
伍、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告莊添智將系爭房屋其中坐落於21-91地號土地上如附圖編號A（4）所示面積42平方公尺之三層建物、倉庫、廁所拆除，並將土地交還原告，及請求被告王志文自系爭房屋其中前開所示範圍遷出，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（含備位聲明），為無理由，應予駁回。
陸、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 2 月 21 日
民事第三庭 法 官 陳宗賢正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 21 日
書記官 何淑鈴