臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第123號原 告 花淑卿
鄭惠文共 同訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師被 告 游麗淑
游姝寬共 同訴訟代理人 王朝璋律師共 同複代理人 廖煜堯律師被 告 游繁芳
游月桃游素月游耀忠游青煌游沛縈游惠昭游國精被 告 游姍頤
游竣迪游淞富上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣115萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔12%，餘由原告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣38萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣115萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：被告游繁芳、游月桃、游素月、游耀忠、游青煌、游佩縈、游惠昭、游姍頤、游竣迪、游淞富均受合法通知，未於言詞辯論期日到場，經原告依民事訴訟法第385條聲請一造辯論判決，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張：被告游繁芳、游月桃、游素月、游耀忠、游青煌、游佩縈、游惠昭、游國精、游姝寬、游姍頤、游竣迪、游淞富委任被告游麗淑代理，就坐落臺中市○○區○○段000○0地號面積113平方公尺，持份為全部之土地(下稱系爭土地)，於民國111年8月16日與原告花淑卿、鄭惠文簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由被告將系爭土地出賣予原告，買賣總價金新臺幣（下同）1150萬元。原告於簽約當時，即依系爭買賣契約第2條價款給付之約定，給付簽約款115萬元（下稱系爭簽約款）。依系爭買賣契約特別條款第1項至第4項之約定，被告應於原告備證用印款給付前，完成包括：建築線之申請、以鐵皮將系爭土地四面圍起、地上物清空確保甲方可正常使用、排除鄰地松竹段405地號門柱越界占用等之義務，詎被告均未履行，顯已有陷於給付遲延之違約情形，前經原告於112年1月3日寄發存證信函限期被告履行上開履約義務，否則將依法解除契約，並請求被告負擔債務不履行之損害賠償責任後，被告游麗淑於112年1月12日寄發存證信函回復，通知原告於函到7日內聯繫代書儘速完成處理解除契約等語（下稱系爭復函）。然被告已故意不為給付而陷於給付不能，且此給付不能之發生係可歸責於被告故意不為履約所致，被告即無以系爭復函解除系爭買賣契約之權利。原告爰依民法第226條、第256條之規定及系爭買賣契約第10條第3項後段之約定，解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，再依民法第259條之規定及系爭買賣契約第10條第3項後段、第4項之約定，請求被告連帶返還系爭簽約款115萬元，並依民法第226條之規定及系爭買賣契約第10條第3、4項之約定，請求被告連帶給付參照在内政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示系爭土地附近同段139之3地號土地，面積約79.25坪換算後約262平方公尺，於111年7月11日交易價格每平方公尺約17萬8626元，與系爭買賣契約約定系爭土地約每平方公尺10萬1770元，應約有每平方公尺7萬6856元價差利益計算之損害賠償868萬4278元。並聲明：㈠被告應連帶給付原告983萬4728元，及自起訴狀繕本送達翌曰起至清償日為止，按年息5%計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告游麗淑、游姝寬抗辯：兩造固約定被告於原告備證用印款給付前應完成建築線之申請，以鐵皮將系爭土地四面圈起、地上物清空確保原告可正常使用、排除鄰地松竹段405地號門柱越界占用等義務，惟於特別條款第3項亦約定，被告若無法達成處理上開約定義務，兩造同意無條件解除買賣契約，被告就已收價金無息、全數歸還買方，衍生費用由被告吸收等內容，故被告游麗淑以存證信函向原告表示解除系爭買賣契約之意。系爭買賣契約既有上開特別條款之約定，則於解除契約時，自應排除原告對於違約金與損害賠償等請求，即特別條款第3項應優先於系爭買賣契約第10條第3項之定型化契約約定違約責任，及民法第226條等規定之適用，故被告依該特別條款第3項約定，以系爭復函解除系爭土地買賣契約，屬正當權利之行使，被告亦願依該項約定將受領價金115萬元無息全數歸還予原告，原告無由另依系爭買賣契約第10條第3項與民法第226條，請求被告給付懲罰性違約金及損害賠償等。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、被告游國精捨棄就審期間權利，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、被告游繁芳、游月桃、游素月、游耀忠、游青煌、游佩縈、游惠昭、游姍頤、游竣迪、游淞富均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
伍、本院判斷：
一、原告主張兩造於111年8月16日就系爭土地，簽立系爭買賣契約，被告迄今未履行系爭買賣契約特別條款第1、2、4項所約定先申請核准建築線，將系爭土地四面鐵皮圍起，地上物清空、排除鄰地松竹段405地號門柱越界占用之義務，被告應連帶返還系爭簽約款115萬元等情，業據原告提出買賣契約書、存證信函、郵件收件回執在卷可按（本院卷第37至87頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。原告請求被告負損害賠償責任，為被告游麗淑、游姝寬、游國精所否認，並以前詞置辯。
二、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。民法第345條、消費者保護法第15條分別定有明文。次按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解（最高法院98年度台上字第1590號判決參照）。再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依民法第259條第1項各款之規定。民法第226條、第259條亦分別定有明文。是契約解除時，如契約另有訂定者，自得本於其契約之訂定而為請求（最高法院87年度台上字第781號裁判意旨參照)。又契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，尚負有從給付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，此即為一般所稱之從給付義務。再從給付義務，係補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，則從給付義務之債務不履行得否解除契約，亦應視此從給付義務對於契約目的是否必要而定。若從給付義務之債務不履行，使債權人無法實現其訂立契約之利益完成契約之目的，自應允許債權人解除契約，始為公允。
三、系爭買賣契約係永慶不動產所印刷提供之定型化契約制式約定，而另手寫部分及特別條款之約定等，屬個別磋商條款之情，有買賣契約書在卷可按（本院卷第37至53頁）。依系爭買賣契約第2條第1項中約定：「備證用印款：民國111年11月16日14時00分，新臺幣115萬元」，系爭買賣契約特別條款第1、2、3項約定：「1.本土地雙方同意由乙方（即被告，系爭買賣契約誤繕為甲方，逕予更正）應先申請建築線，建築線申請核淮，本契約再依契約進行用印款。2.用印前乙方須將，本土地四面鐵皮圍起，地上物清空，確保甲方可正常使用。⒊乙方若無法達成處理上開第1頂、第2項約定，甲乙雙方同意無條件解除買賣契約，乙方就已收價金無息全數歸還買方，衍生費用由乙方吸收。4.用印前乙方須排除鄰地松竹段405地號有門柱越界占用。」之文義，屬系爭買賣契約另有訂定之情形，且系爭買賣契約特別條款既為兩造個別磋商之約定，自應優先於法律規定及系爭買賣契約第10條第3款約定違約責任之定型化條款，而適用特別條款之約定。再系爭買賣契約特別條款第3項之約定並無限制有歸責事由之一方不得行使該解除權，顯然是預在因應特別條款第1、2項為被告所無法達成時，兩造同意以約定解除權之行使即無條件解除系爭買賣契約，以解決系爭買賣契約所陷之困境。本件被告於無法處理系爭買賣契約特別條款第1、2項所約定於111年11月16日14時履行用印款115萬元前，應先完成申請建築線暨建築線申請核准，將系爭土地四面鐵皮圍起，地上物清空，確保原告正常使用之從給付義務，固經原告以存證信函限期履行，被告並以系爭復函請原告儘速完成處理解除系爭買賣契約之情，有存證信函及郵件收件回執在卷可按（本院卷第55至87頁）。則被告依特別條款第3項之約定，以系爭復函解除系爭買賣契約，即屬有據。又被告未能達成系爭買賣契約特別條款第1、2項約定之義務，而有第3項特別條款約定之適用，非得逕推認因被告未達成上開特別條款約定之從給付義務，即生有系爭買賣契約主給付義務之系爭土地自始或嗣後主觀或客觀已不能交付移轉予原告之可歸責於被告致給付不能之情，原告復未就其主張有利事實舉證以實其說，被告未達成特別條款所約定使原告取得系爭土地已核准建築線及正常使用之約定特別義務情形下，所負之責任僅為無息返還受領之系爭簽約款，則被告辯稱系爭買賣契約無條件解除，應無息退還系爭簽約款115萬元予原告外，無需另行賠償原告其餘依法或依系爭買賣契約約定之違約金或損害賠償，即屬有據。另依系爭買賣契約第7條擔保責任第4項約定：甲方若為2人以上時，應負連帶責任。乙方若為2人以上時，亦同（本院卷第40頁）。從而，原告請求被告連帶就已收價金即系爭簽約款115萬元無息全數歸還原告，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查被告前開返還系爭簽約款之給付義務，核屬未定期限之給付，而系爭買賣契約特別條款第3項約定：「雙方同意無條件解除買賣契約，乙方就已收價金無息全數歸還買方」之語意，此所稱「無息」顯係指稱解約前所生之利息，於被告以台中法院郵局存證號碼000129存證信函通知原告，請原告處理解除契約前，兩造系爭買賣契約尚未解除，尚不生被告返還系爭簽約款之義務。原告固以本件起訴狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，惟系爭買賣契約既經被告系爭復函送達原告而行解除，原告即已無約可再解除，且被告依特別條款第3項約定為上開解約通知之系爭復函，並同時催告原告辦理解約事宜，則難認被告應負遲延責任。則原告主張被告自起訴狀繕本送達翌日起即負遲延責任，尚非可採。
五、綜上所述，被告依系爭買賣契約其他特別約定事項第3項之約定，解除兩造間之系爭買賣契約，原告依系爭買賣契約第7條第4項、特別條款第3項約定，及解約後回復原狀請求權之法律關係，請求被告連帶給付115萬元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，原告及被告游麗淑、游姝寬、游國精均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 6 月 29 日
民事第五庭 法 官 林秀菊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 29 日
書記官 黃鴻鑑