臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第285號原 告即反訴被告 古佩玉訴訟代理人 湯涵文
徐偉超律師被 告即反訴原告 邱馨玫訴訟代理人 鐘登科律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔
貳、反訴部分
一、確認反訴原告對反訴被告有新臺幣300萬元之違約金債權存在。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔68％，餘由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴時原先位聲明請求金額為新臺幣（下同）1,063萬5,750元；備位聲明請求金額為547萬7,750元（本院卷9至11頁），嗣於本院審理中，變更請求金額為先位聲明請求1,385萬5,750元；備位聲明請求869萬7,750元（本院卷447頁），原告上開所為訴之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查被告主張兩造曾於民國112年2月9日就臺中市○里區○○段00000地號土地及坐落其上之同段2336建號建物（門牌號碼：臺中市○里區○○街000號，下合稱系爭房地，分稱系爭房屋及系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告未於期限給付買賣價款中之備證用印款，經被告解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第12條第2項後段提起反訴請求違約金，核其內容與原告本訴請求之標的（詳如下述）及防禦方法相牽連，故被告提起反訴，應予准許。
貳、實體方面：
一、兩造主張及答辯：㈠本訴部分：
⒈原告主張：兩造經訴外人永慶不動產股份有限公司（下稱永
慶房屋）仲介，於112年2月9日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定原告以5,158萬元向被告購買系爭房地，被告則保證系爭房屋於交屋前無存在滲漏水之瑕疵，原告於同日繳納簽約款515萬8,000元，匯入被告指定之合泰建經履約保證專戶。詎被告在系爭買賣契約磋商期間，故意隱瞞系爭房屋滲漏水之事實，迨原告於112年3月17日發現系爭房屋1至3樓牆壁縫隙、瓷磚地板接縫間有多處深色痕跡，天花板及牆壁疑似有壁癌、龜裂，3樓房間天花板有巨大深色黑痕，於112年3月31日寄發存證信函予被告，撤銷系爭買賣契約，系爭買賣契約既經撤銷，先位依系爭契約第12條第1、3項約定，請求被告返還價金並給付違約金（請求之項目如附表編號1至6所示）；若鈞院認為原告解除系爭買賣契約無理由，被告明知系爭房屋存在系爭瑕疵，竟故意詐欺、隱匿，致原告陷於錯誤，備位依民法第92條第1項、第88條第1項規定主張撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告返還已支付之價金（請求之項目如附表編號1所示），另依民法第184條第1項前段之規定，請求賠償損害（請求之項目如附表編號3至6所示）等語。並先位聲明：㈠被告應給付原告1,385萬5,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告869萬7,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉被告則以：系爭房屋並無滲漏水之情形，縱使系爭房屋有滲
漏水瑕疵，其修補費用亦不至於高達系爭房地買賣價款，被告所受損害應僅得依民法359條規定請求減少價金，其所主張之賠償項目如附表編號3、5、6之房屋保險、代書費用、規費均不符民法260條規定之損害賠償請求權，編號4之房屋貸款難以判斷是否為系爭買賣契約所需之貸款，亦非系爭買賣契約消滅所致之損害，主張之違約金顯屬過高，請予以酌減至系爭房屋修補費用；另兩造於簽訂系爭買賣契約前後多次前往現場查看，均未發現系爭房屋有何滲漏水、壁癌情形，難認被告有何主觀之詐欺故意等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張：系爭買賣契約約定反訴被告應於112年4月20
日前給付備證用印款1,548萬元，另於系爭買賣契約第12條第2項後段約定，反訴被告如有毀約不買或其他違約情事，反訴原告於解除契約後得沒收已給付之全部款項。詎反訴被告未依約定期限給付備證用印款1,548萬元，反訴原告乃於112年4月14日函請反訴被告依限給付備證用印款1,548萬元，又於112年4月25日催告反訴被告給付備證用印款，並表示解除系爭買賣契約，再於112年5月8日函通知解除系爭買賣契約及沒收簽約款515萬8,000元之意思表示，因反訴被告就其得沒收515萬8,000元簽約款有爭執，爰依系爭買賣契約第12條第2項後段（下稱系爭沒收條款）之法律關係，請求確認等語。並聲明：確認反訴原告對反訴被告有515萬8,000元之違約金債權存在。
⒉反訴被告則以：系爭買賣契約已經反訴被告合法解除，反訴
原告不得再主張解除系爭買賣契約，且系爭沒收條款約定之違約金為損害賠償總額預定，反訴原告無論有無解除系爭買賣契約均需支付仲介費用，自不得主張支出之仲介費為其所受損害，另反訴原告迄今未提出其他損害額之舉證，其主張得沒收反訴被告已給付之款項並無理由等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
二、本院之判斷：㈠原告主張兩造於112年2月9日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價
金為5,158萬元，包含簽約款518萬8,000元、備證用印款1,548萬元（給付日期112年4月20日）、完稅款3,094萬2,000元（給付日期112年5月20日），迄今僅交付簽約款518萬8,000等情，有系爭買賣契約可證（本院卷27至41頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張堪認實在。
㈡本訴部分：
⒈原告先位主張依系爭契約第12條第1、3項約定，請求被告返
還已給付之價金並給付違約金，有無理由？⑴系爭買賣契約第9條第5項約定：「賣方（指被告，下同）保
證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」（本院卷31頁），可見兩造約定被告應保證系爭房屋於交屋前，無存在物之瑕疵，例如傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵，如有上述情事，除契約另有約定外，被告應負瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約第12條第1項約定：「買（指原告，下同）賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」（本院卷33頁），堪認兩造約定就上述瑕疵，經原告定7日以上期間催告通知被告履行瑕疵擔保責任，如被告仍不履行，原告得逕行解除系爭買賣契約。
⑵經本院囑託臺中市結構工程技師公會鑑定，鑑定結果認為：①
1樓水池排水管與地下室頂板間及排水管與地下室外牆間有滲漏水之情形、②地下室外牆有些微滲漏現象、③4樓陽台圍堰進行漏水試驗及使用熱影像檢測，並無發現明顯滲漏水跡象，但含水量檢測發現有些微滲漏現象、④系爭房屋有18處以上水痕與水漬，但沒有壁癌現象、⑤造成滲漏水、水痕及水漬之原因為水管可能破裂，混凝土裂縫、蜂窩及防水矽膠老化，造成混凝土具孔隙的特性，易使含水量較高之地區發生滲漏水、水痕及水漬現象、⑥有多處微裂縫及9處寬度大於
0.4mm的結構性裂縫等語，有臺中市結構工程技師公會112年12月22日中市結技偉字第0575號函暨所附鑑定報告書可稽（見外放鑑定報告書），系爭房屋雖有滲漏水、裂縫，屬非結構性裂縫以調色填縫劑填補裂縫；結構性裂縫採低壓灌注Epoxy方式進行結構補強，再以調色填縫劑補平表面；滲水部分則先打磨，之後塗佈防水漆，再仿清水模表面處理；水管滲水部分：完成管路更換後，修補破損牆面，施作調色填補，再以清水模表面處理；牆面暗沉、水痕以施作清水模表面處理；剝落、鏽蝕痕跡，磨除後以調色填縫劑修補，再施作清水模表面處理，總修復費用約為56萬650元（補充鑑定報告書4至5頁），可見系爭房屋之滲漏水、裂縫牆面暗沉、水痕、剝落及鏽蝕痕跡，並不會影響系爭房屋之結構安全，無關重要，不得視為瑕疵，並不構成系爭買賣契約第9條第5項及民法第354條第1項所稱物之瑕疵。
⑶原告固主張系爭房屋既欠缺被告依系爭買賣契約第9條第5項
所擔保之品質，被告即屬違約，依系爭買賣契約第12條第1項給付如附表編號3至6所示之費用、依系爭買賣契約第12條第3項後段之約定，另給付如附表編號1、2所示之金額，以為違約損害賠償等語。然系爭房屋之滲漏水、裂縫牆面暗沉、水痕、剝落及鏽蝕痕跡非屬中古屋買賣之物之瑕疵，已如上述，況原告並未提出證據證明其有催告通知被告於7日內修繕，尚不符系爭買賣契約第12條第1項所定解約權行使要件，是原告主張依系爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭買賣契約，自非有據。另觀之系爭買賣契約第12條第3項後段係約明：如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償（本院卷33頁）。依該項所例示之各該具體違約情事，俱屬賣方不願或不能為買賣標的物交付之行為態樣，故該項所指「其他違約情事」，解釋上亦應認以與該等例示之具體違約情事相類者，始足當之，否則如被告實際上根本不能或不為系爭房屋之交付時，其所應賠償予原告之違約金，可能因原告尚未完全給付價金而數額較少，然當被告已為系爭房屋之交付並收受原告所給付之全部價金時，卻僅因系爭房屋存有瑕疵而需給付相當於全數價金之違約金，其情節輕重實顯失衡，應非系爭買賣契約第12條第3項後段約定之本意。本件僅系爭房屋存有滲漏水等，依上說明，自應非屬系爭契約第12條第3項所指之「其他違約情事」，是原告依該規定請求被告給付如附表編號1至2所示之款項，亦屬無據。⒉原告得否以受被告詐欺而撤銷系爭契約？⑴民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以
不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判決先例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決先例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決參照）。原告主張被告明知系爭房屋有滲漏水，卻保證系爭房屋無滲漏水，為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⑵系爭房屋為96年興建完成，有建物登記謄本可證（本院卷167
頁），系爭買賣契約既為中古屋買賣，原告亦多次親自看屋、檢視，為兩造所不爭執（本院卷22頁），且系爭滲漏水瑕疵，均無他物遮掩，有照片可參（鑑定報告書29至62頁），難認被告有何隱瞞之情，且在原告形成購屋之意思決定過程中，有何受被告影響其表意自由之情形，此外，原告主張被告明知系爭房屋有漏水瑕疵，卻故意向原告保證系爭房屋無滲漏水瑕疵一節，並未提出其他證據以實其說，難認被告有何施用詐術之行為存在，原告主張遭被告故意詐騙，始同意簽立系爭買賣契約云云，自屬無據。另現況說明書係被告於111年11月22日填載，其在該現況說明書「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄位雖勾選「否」（本院卷43頁），惟現況說明書係被告提供予永慶房屋大里中興加盟店居間銷售之用，應僅係被告表明其填載時所知系爭房地概況，非向原告「保證」系爭房屋無滲漏水之瑕疵。而系爭買賣契約第9條第5項約定，被告應負瑕疵擔保責任等語（本院卷31頁），係指系爭房屋如有上開瑕疵，除系爭買賣契約另有加重或減輕被告責任之約定外，被告應負民法物之瑕疵擔保責任，屬一般法定瑕疵擔保約定，系爭買賣契約復無其他保證系爭房屋無滲漏水或原告絕不買漏水屋之特別約款，契約文意明確並無內容錯誤情形。參以鑑定報告書認系爭房屋上開瑕疵總修復費用約為56萬650元，已如上述，占系爭房地總價5,158萬元之比例僅約1％，衡情亦難認上開瑕疵於本件交易上達「重要」之程度。準此，原告主張依民法第88條第1項、第2項之規定，撤銷其購買系爭房地與給付價金之意思表示，洵屬無據。則原告聲請通知證人湯涵文到庭作證，以證明被告屢次透過仲介主張系爭房屋無漏水瑕疵，且從未出面積極處理房屋瑕疵之不履約事實，核無必要，應予駁回。⒊依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人
因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，尚難概認為侵害行為。原告並未證明被告出售系爭房地係不法侵害其權利之行為、其因此受有損害、及不法行為與損害間有因果關係等項，從而，其依民法第184條第1項規定請求被告賠償如附表編號3至6所示，亦屬無據。
㈢反訴部分：
⒈系爭沒收條款所定被告得沒收者，為賠償性違約金：
⑴反訴被告未遵期於112年4月20日繳納備證用印款1,548萬元予
反訴原告之事實，為兩造所不爭執，堪認反訴被告自112年4月20日起即應負給付遲延責任。反訴原告嗣於112年4月25日寄發律師函，催告反訴被告於文到8日內給付備證用印款1,548萬元，若逾期未給付，反訴原告併以該函為解除契約之意思表示，該函文業於112年4月26日送達反訴被告，惟反訴被告迄112年5月4日期間屆滿之日止，仍未付款，自可歸責於反訴被告，反訴原告於112年5月8日以律師函執此為由解除系爭買賣契約，係屬有據，系爭買賣契約於上開律師函送達上訴人之時，即112年5月10日經反訴原告合法解除，有律師函、中華郵政掛號郵件收件回執、國內快捷/掛號/包裹查詢可稽（本院卷185至193頁）。
⑵系爭沒收條款約定，原告如毀約不買或有其他違約情事時，
被告於解除本契約後得沒收原告已給付之全部款項，且同條第4項又約定所定違約金，不妨礙損害賠償請求權之行使（本院卷33頁）。核其約定意旨，係為確保原告債務之履行，而約定原告不履行債務時，應支付之金錢，系爭沒收條款約定沒收者，應屬於違約金之性質。
⑶違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分。違約金如無從
依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求。本件兩造就前揭違約金，未於系爭沒收條款中明確約定其為懲罰性質，依照前揭法律規定及說明，應認屬於賠償性違約金。至兩造約定此項違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使乙節，參諸該約定亦適用於系爭契約第12條第3項後段所定之違約金，已明定性質為「違約損害賠償」等語（本院卷33頁），堪認所謂不妨害損害賠償請求權之行使，係指原告關此違約金之請求權，如有與其損害賠償請求權競合之情形，得擇一為行使而言，不得據此即謂該沒收金錢之性質為懲罰性違約金。
⒉反訴原告依系爭沒收條款沒收515萬8,000元簽約款，其約定之數額過高，應酌減至300萬元始為適當：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，
為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判決先例參照）。⑵查，反訴原告因反訴被告違約而解除系爭買賣契約，所受損
害，包括其因委任永慶房屋銷售系爭房地予反訴被告原應支付之206萬3,200元服務報酬（計算式：5,158萬元×4％＝206萬3,200元），所增加之206萬3,200元無益負債，反訴原告以5,158萬元出售系爭房地，通常亦可獲取價差利潤，然因反訴原告於113年5月2日出售系爭房地予他人，損失獲彌補，反訴被告未如期於112年4月20日支付備證印用款1,548萬元，致反訴原告未能及時獲取孳息等利益；因解約而不負於112年5月20日給付完稅款3,094萬2,000元之義務，致反訴原告不能獲取該款項之孳息等利益；反訴原告為處理系爭買賣契約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失（包括系爭房地所有權能及使用收益權因買賣進行中而受有相當限制卻仍須支付水、電、瓦斯等基本費之損失），其損失數額與約定之515萬8,000元違約金存有明顯之差距，暨衡酌此段期間社會經濟狀況並無重大變化，反訴被告已為系爭買賣契約之一部履行即給付515萬8,000元簽約款，且其因系爭買賣契約之解除，並無獲取任何重大利益，如依約履行，反訴原告則可獲取價差利潤，以及兩造就系爭買賣契約之利益衡平、藉由違約金促進並確保反訴被告履行債務所必要之限度及其他一切情狀，認系爭沒收條款約定反訴原告得沒收515萬8,000元簽約款充作違約金，其數額過高，應酌減至300萬元，始為公平、適當。
⑶末查，成屋之買賣，依內政部所公布之成屋買賣契約範本，
其違約金以不超過房地總價款15％為限。本件系爭買賣契約就成屋為買賣，買賣標的之房地總價款為5,158萬元，其15％為773萬7,000元，被告請求確認其對原告有515萬8,000元違約金債權存在，固尚未逾成屋買賣契約範本所定比例上限，但衡酌前揭被告因解除契約所受損害及原告所受利益等前揭一切情狀，兩造約定之違約金仍屬過高，自應依法酌減，尚不因系爭沒收條款所約定之違約金數額，並未逾成屋買賣契約範本所定比例上限，即不得為酌減，附此敘明。
⑷本件系爭沒收條款所約定被告得沒收515萬8,000元簽約款充
作違約金，其數額過高，應酌減至300萬元始為公平、適當，已詳如前述。據此，本件違約金經酌減後，被告對原告僅有300萬元之違約金債權存在，逾此部分，則已無違約金債權存在。
三、綜上所述，原告先位依系爭契約第12條第1、3項約定，請求被告給付原告1,385萬5,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告備位依民法第92條第1項、第88條之規定，請求撤銷與被告間就系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條、第184條第1項前段之規定，請求被告給付原告869萬7,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦無理由，應予駁回。反訴原告請求確認其對反訴被告有300萬元違約金債權存在，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、本訴及反訴之訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
民事第四庭 法 官 吳金玫正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
書記官 唐振鐙附表：（幣別：新臺幣）編號 原告請求項目 金額 1 已給付價金 515萬8,000元 2 違約金 515萬8,000元 3 初勘費用 5,000元 4 銀行貸款 345萬元 5 保險費用 5,030元 6 代書費與地政規費 7萬9,720元 合計 1,385萬5,750元