臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第212號原 告 賴明珠訴訟代理人 林易佑律師被 告 李志潔輔 佐 人兼訴訟代理人 徐蕾瑤上列當事人間返還房地等事件，本院於民國112年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將附表所示之房地遷讓返還予原告。
二、被告應自民國111年12月14日起至遷讓返還附表所示房地之日止，按年給付原告新臺幣7萬7,280元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決主文第一項，於原告以新臺幣29萬833元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣87萬2,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決主文第二項，原告於屆期部分，以新臺幣2萬5,760元為被告供擔保後，得假執行。但被告於屆期部分，如以新臺幣7萬7,280元預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於本院民國112年7月6日言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造主張
一、原告主張：㈠原告於111年12月14日經由本院拍賣程序（108年度司執助字
第1642號），拍定取得如附表所示房地（下稱系爭房地），並由本院核發權利移轉證書完成所有權移轉登記在案。詎被告以其為前屋主「社團法人中國國民黨」之黨工遺眷為由，繼續占用前開房地，拒不搬遷，雖經原告多次催請返還，均未獲置理。因被告占用系爭房地屬無權占有，爰依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房地遷讓返還原告。
㈡另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益為社會通常
之觀念，被告無權占用系爭土地，爰依土地法第105條準用第97條所定租金數額為準，以不超過土地申報總價百分之10為限，請求被告應按占用土地之價值計算相當租金之利益。查系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）3360元，意即被告占用系爭土地之價值共77萬2800元（計算式：占用面積230平方公尺×最近年度申報地價每平方公尺3360元＝77萬2800元），以年息百分之10計算，被告應自原告取得系爭房地所有權之日即111年12月14日起，至返還系爭房地之日止，按年給付原告7萬7280元之相當租金之利益。㈢並聲明：⒈如主文第一、二項所示。⒉願供擔保，請宣告假執行等語。
二、被告則以：㈠被告之夫徐帥正於63年前自費蓋了系爭建物，此建物之土地
歸屬於國民黨，徐帥正時任國民黨臺中縣黨部主委，後任臺中縣政府秘書長，因心臟病過世時仍在職，過去多方人士均告知被告可以安心於系爭房地居住至終老。國民黨於處理黨產時將系爭房地拍給原告，原告與自稱其配偶之人於112年1月間拜訪被告，並告知系爭房地已被法拍，要求被告搬家，且口氣十分兇惡、不客氣，被告後續並多次與原告及其配偶發生口角爭執，並因此有失智及情緒波動，因原告是透過法拍取得系爭房地，而法拍不點交的房子勢必比一般成交價便宜1至2成，這個會就是讓得標者與屋主自行溝通的籌碼，但原告並無誠意好好溝通，被告願意去住安養院，但安養機構一個月要新臺幣（下同）3萬多元，將來若是生病費用將更多，被告希望原告能拿出誠意給付被告200萬元補償金，讓被告安養晚年等語㈡並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回等語。
三、得心證之理由：㈠被告為無權占有：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。查本件被告就系爭房地已由原告因拍賣取得所有權之事實，有原告提出之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本為證，並經本院調取本院108年度司執助字第1642號卷宗核閱屬實，足徵原告確為系爭房地之所有權人。原告既主張被告無權占有系爭房屋等語，復為被告所否認，則揆諸前開說明，自應由被告就其占用系爭房地之權源事實負舉證之責。
2.經查，原告經拍賣取得系爭房地之所有權，且被告現占有使用系爭房屋之事實，有系爭建物登記第一類謄本存卷為憑，並為兩造所不爭執，堪認原告為系爭房地之所有權人。被告雖抗辯其配偶徐帥正於63年前自費興建系爭建物云云，然並未提出任何資料以佐其說；況上情縱認屬實，但系爭房屋既經法院拍賣，並由原告標得，且辦畢所有權移轉登記，被告自不得以其與徐帥正間之權利義務關係，逕自對抗原告，是被告繼續占用系爭房屋，對於原告而言，自不能認有合法之權源。
3.又強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，要不能進而推論債務人或第三人可據此而主張有實體上合法占有之權源。是系爭房地於拍賣時縱定有「拍定後不點交」等語，惟該項拍賣條件僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非買受人於取得所有權後不得依法請求遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決要旨參照），更無被告所稱「法拍優惠之成交價格是屋主與得標者溝通之籌碼」，是以，被告以拍賣條件為「不點交」為由，主張原告應給付被告補償金云云，殊無足取。
4.從而，被告既未能舉證證明其就系爭房地究有何正當之占有權源存在，則被告之繼續占用系爭房地，自難謂有何法律上之正當權源。綜上所述，被告並未舉證其占有系爭房地之法律上正當權源，原告依民法第767條之規定，請求被告遷讓系爭房地，自屬有據。
㈡不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。
⒉經查，原告係於111年12月14日經法院拍賣程序取得系爭房地
，並於112年1月30日登記為系爭房地之所有權人，被告無權占用系爭房屋，既經認定如前，自受有相當於租金之利益，原告請求被告給付自111年12月14日起至遷讓返還之日止所受之利益，即屬有據。另系爭房屋屋齡60年餘，坐落臺中市豐原區，交通便利，可認原告就系爭房地所受相當於租金之利益，以土地申報地價及建物現值總和年息10％計算為適當。而系爭房屋112年度契稅標準價格為9萬9700元；另系爭土地111年申報地價為每平方公尺3360元，有契稅繳款書、土地謄本在卷可按，故系爭房地之價額為87萬2500元（計算式：土地（面積合計230平方公尺×3360元/平方公尺＝772800元＋99700元=872500），原告按年得請求給付之金額為8萬7250元（計算式：872500元10％＝87250元），原告僅請求以土地價格計算相當租金之利益7萬7280元，自無不可。是以，原告請求被告每年給付原告7萬7280元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房地遷讓返還原告，並自111年12月14日起至返還系爭房地之日止，按年給付7萬7280元予原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就原告勝訴部分，合於民事訴訟法第390條規定，爰酌定相當之金額准許之，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 江彥儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 李俊毅附表土地部分 編號 土地坐落 地目 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 平方公尺 全部 1 臺中市 豐原區 陽明段 150 建 230建物部分 編號 建號 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 (平方公尺) 權利 範圍 建物門牌 樓層面積 合計 附屬建物面積 1 臺中市○○區○○段0000○號 臺中市○○區○○段000地號土地 自用、 磚造、 一層 一層：79.83 騎樓：7.56 合計：87.39 全部 臺中市○○區○○路○○○村00號 2 臺中市○○區○○段0000○號 同上 一層 一層：39.59 合計：39.59 全部 備註：本建物係建號1002主建物增建部分