臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第367號原 告 張琬琪
張智喬張椀絢追加原告 林信香
張智婷張智敏張智琳張文聰共 同訴訟代理人 謝宗穎律師被 告 歐國順訴訟代理人 陳鶴儀律師
王聰儒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落臺中市○○區○○段000地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上，如附圖一（即臺中市清水地政事務所113清土測字第024300號土地複丈成果圖）所示編號A部分面積4平方公尺之建物、編號B部分面積211平方公尺之建物、編號C部分面積35平方公尺之建物、編號D部分面積77平方公尺之建物、附圖二（即臺中市清水地政事務所113清土測字第184600號土地複丈成果圖）所示編號E部分面積10平方公尺之建物拆除，並返還上開土地予原告張琬琪、張智喬、張椀絢、張智琳、張智婷、張智敏、張文聰。
三、被告應給付原告張琬琪、張智喬、張椀絢各新臺幣49,384元，及自民國112年5月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、被告應給付原告張文聰新臺幣148,152元，及自民國113年6月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
五、被告應給付原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香新臺幣148,152元，及自民國113年6月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔。
八、本判決第三項得假執行。但被告如各以新臺幣49,384元為原告張琬琪、張智喬、張椀絢預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項得假執行。但被告如以新臺幣148,152元為原告張文聰預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第五項得假執行。但被告如以新臺幣148,152元為原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。而耕地租佃關係當事人一方，雖主張與對造間有因耕地租佃關係發生爭議，聲請由當地區公所耕地租佃委員會調解，若租佃委員會認定當事人間所生糾紛不屬於減租條例第26條之範圍而駁回其調解、調處之聲請者，當事人自得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由，予以判決，不能以其未經調解、調處，而予駁回（最高法院48年台上字第1362號判決意旨參照）。經查，本件訴訟於繫屬本院前，原告張琬琪已依減租條例第26條規定，就坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之耕地租佃爭議向臺中市梧棲區公所申請調解，經該區公所以系爭土地非本所登記之私有耕地三七五租約，本案是否有耕地租佃關係存在非行政機關所能認定，因而不予受理（參卷一第25頁之函文），原告張琬琪就其所生耕地租佃私權爭執既已經過調解申請程序，自得逕行提起民事訴訟請求救濟，被告雖抗辯未經全體共有人申請調解，然縱然全體共有人再次申請，仍難以期待臺中市梧棲區公所變更見解予以受理，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，准全體當事人起訴，以免勞民費事（最高法院92年台上字第1495號判決意旨參照），是揆諸首揭規定及說明，原告自得逕行提起本件訴訟，本院亦應就原告請求有無理由予以判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查，原告張琬琪、張智喬、張椀絢起訴聲明原為：「確認兩造間就坐落系爭土地之減租條例租賃關係不存在。被告應將系爭土地之地上物拆除，並將占用之土地返還予原告及其餘共有人。被告應給付原告張琬琪、張智喬、張椀絢各新臺幣（下同）113,023元，及自以訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。前項金額原告願供擔保請准假執行」（見卷一第12頁），嗣於訴訟進行中，依地政機關測量結果更正請求拆除地上物之位置及範圍，並追加原告張文聰、張智琳、張智婷、張智敏、林信香及渠等請求不當得利之數額，而最終聲明如下述貳、三所示（見卷二第188頁），核其更正拆除地上物位置及範圍部分僅屬補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更或追加；追加原告暨請求不當得利及減縮原告張琬琪、張智喬、張椀絢請求金額部分，則屬請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，均應予准許。
貳、原告主張：
一、緣系爭土地為原告張琬琪、張椀絢、張智喬與張文博、追加原告張文聰共有，張文博，張文聰之應有部分各為3分之1，原告張琬琪、張椀絢、張智喬之應有部分各為9分之1，張文博於民國112年4月15日死亡，繼承人為追加原告林信香、張智婷、張智敏、張智琳，嗣由張智婷、張智敏、張智琳分割繼承取得。兩造間因分別繼受前手法律關係，就系爭土地存有耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約）。
二、詎被告竟自82年起，在系爭土地搭蓋鐵皮違建物、設置大型洗車廣告招牌，經營洗車廠、汽車美容營利之用，其中如附圖一即臺中市清水地政事務所113年清土測字第024300號複丈成果圖所示C地上物，係洗車廠之辦公室後方倉庫，外牆懸掛洗車價目招牌使用，並堆置洗車器材，如附圖一所示B地上物則作為自助洗車場及停車場使用，已無在系爭土地自任耕作之事實，構成減租條例第16條第1、2項所定租約無效之原因；另依民法767條第1項規定，請求被告將坐落系爭土地上如附圖一所示A、B、C、D地上物、附圖二即臺中市清水地政事務所113年清土測字第184600號複丈成果圖所示E地上物拆除，並將系爭土地返還予全體共有人即原告張琬琪、張智喬、張椀絢、張智琳、張智婷、張智敏、張文聰等人（下合稱原告張琬琪等7人）。系爭租約既歸於無效，被告即無權占有系爭土地而享有使用土地之利益，乃無法律上原因受有利益，自應返還相當於租金之不當得利。原告請求起訴回溯5年相當於租金之不當得利，被告應分別給付原告如附表一所示【計算式均詳如附表一，元以下四捨五入】。
三、並聲明：㈠確認兩造間就坐落系爭土地之減租條例租佃關係不存在。
㈡被告應將坐落於系爭土地上，如附圖一所示A鐵皮建物（測量
面積4平方公尺）、B鐵皮建物（測量面積211平方公尺）、C磚造鐵皮屋頂平房（測量面積35平方公尺）、D鐵皮建物（測量面積77平方公尺）、如附圖二所示E鐵皮建物（測量面積10平方公尺）拆除，並將所占用之土地，返還予原告張琬琪等7人。
㈢被告應給付原告張琬琪、張智喬、張椀絢各103,023元，及自
以訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈣被告應給付原告張文聰309,068元及自以訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈤被告應給付原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香309,068元
及自以訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈥第三項至第五項金額原告等願供擔保請准假執行。
參、被告則以：
一、被告係在系爭土地之鄰地即同段197-2地號土地（下稱197-2土地）、同段107地號土地（下稱107土地）上經營洗車廠。
系爭土地均水泥鋪面，但被告於系爭土地以盆栽方式種植多肉植物，並搭蓋鐵皮建物防止太陽直射，並無用於經營洗車廠。B、D地上物係被告於99至100年間興建，作為種植多肉植物。C地上物為磚造鐵皮屋頂平房，係被告父親於78、79年間興建，主要係作為廁所以及農忙間暫時休憩使用。A地上物為被告所興建的柵欄之一部分（4平方公尺），柵欄整體係在197-2土地上；E地上物僅係上方鐵皮遮雨棚有10平分公尺坐落於系爭土地之上空，其整體係在197-2土地上，被告繼承後未有進行改建行為，A、E地上物可能係因興建測量時有誤差值存在所致。是被告並無違反減租條例第16條規定，原告以系爭租約無效而請求被告將附圖一、二所示A至E部分拆除及返還系爭土地、請求附表一所示之不當得利，為無理由。
二、並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請求免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。原告主張兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，為被告所否認，是原告私法上地位處於不安之狀態，且該不安之狀態得以確定判決除去，應認原告具有確認利益。
二、系爭租約是否符合減租條例第16條第1項、第2項所規定租約無效之情形？㈠承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定無效之原因（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。又耕地承租人不自任耕作之情形，縱僅存在承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效；所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言（最高法院92年度台上字第2494號、99年度台上字第339號、104年度台上字第130號判決意旨參照）。
㈡被告之父歐水金於55年間，曾與訴外人張慶烈就系爭土地成
立租佃爭議調解，調解結論為張慶烈與歐水金依實際耕作面積，自50年1月1日起補訂耕地租約登記。兩造間因分別繼受前手法律關係，就系爭土地存有耕地三七五租賃契約等情，為兩造所不爭執（見卷二第120、139、140頁），並有本院103年重訴字第586號判決在卷可參（見卷一第33至41頁）。
㈢原告主張C地上物係洗車廠之辦公室後方倉庫，外牆懸掛洗車
價目招牌使用，並堆置洗車器材，被告則辯稱係農忙休憩使用。經查：C地上物為磚造鐵皮屋頂平房之一小部分（測量面積35平方公尺），由照片及複丈成果圖可見其整體係在197-2土地上，然C地上物外牆懸掛洗車價目招牌，而有部分占用系爭土地（見卷二第175頁），且C地上物門口內堆置超濃縮泡沫精2桶（見卷二第176頁），C地上物門口旁有水線管路、高壓桶及脫水機（見卷二第175頁），上開洗車相關器材不僅占用系爭土地，且依原告所提照片（見卷二第59頁），C地上物左前方空地停有一台車輛（停放位置位在系爭土地上），並有一男子俯身靠於車輛上右手持工具，其外觀情狀疑似從事汽車清潔或美容，綜合上開招牌、洗車相關器材及此外觀情狀，足認被告有將C地上物合併鄰地作為經營洗車廠使用。被告雖辯稱超濃縮泡沫精2桶，係洗車材料之空桶，因大小適宜用來堆放肥料種子，只是空桶外標籤未撕除（見卷二第197頁），然此為變態事實自應由被告負舉證責任，被告並未提出證據以實其說，所辯自非可採。綜上，C地上物非供堆置農具、肥料或臨時休息之用，非屬為便利耕作或供休憩之農舍，已屬有不自任耕作之情形。
㈣原告主張B地上物作為自助洗車場及停車場使用，為被告所否
認，辯稱鐵皮隔間棚架係用於種植多肉植物。惟查，觀之原告於前案提出之照片（見卷一第45頁）、原告所提出之111年12月15日申請地政測量時其拍攝之照片（見卷二第61頁），可見B地上物並無放置多肉植物盆栽，本院履勘現場時堆置於B地上物之多肉植物盆栽容有臨訟堆置之可能。且多肉植物喜愛充足陽光，倘果真為種植植物，自無須將系爭土地均鋪設水泥，致無法取用系爭土地之土壤與水源，且大可使用部分遮光（如半透明）利於植物生長之遮雨棚架，然被告在99至100年間興建之鐵皮遮雨棚架，搭建之鐵皮完全隔絕陽光，使植物因缺乏光線而有徒長之虞，均非種植多肉植物之常情。且觀之B地上物外觀，除上開鐵皮遮雨棚架外，其鐵皮隔間間距為395至400公分間，此為被告不爭執（見卷二第195頁），符合利用空地申請設置臨時路外停車場辦法第6條停車格寬度規範，亦為自助洗車隔間適用寬度（見卷二第
180、183頁），倘被告搭建B地上物係為種植多肉植物使用，自無庸均以上開間距相隔。再觀諸B地上物上（與D地上物相鄰附近）有高壓桶及水線（見卷二第176、201頁），此器材非農業機具或耕作配備，與C地上物附近之器材相似，應為洗車相關器材。綜上，足認原告主張B地上物作為自助洗車場及停車場使用，應值採信。
㈤綜上所述，系爭土地既為系爭租約租賃標的，被告本應全部
供自己從事耕作使用，卻有部分土地供非耕作使用之情事，依前開說明，無論該面積之多寡，即屬系爭租約耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，全部租約即系爭租約均歸於無效。系爭土地上之系爭租約既已歸於無效，則原告請求確認系爭土地上之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
三、原告張琬琪等7人依民法第767條第1項規定請求被告拆除如附圖一所示A、B、C、D地上物、如附圖二所示E地上物，將系爭土地返還原告張琬琪等7人，有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決意旨參照）。
㈡系爭租約已因違反減租條例第16條第1、2項而無效，又如附
圖一所示A、B、C、D地上物、如附圖二所示E地上物均為被告所興建或因繼承取得事實上處分權，被告對履勘測量結果亦不爭執（見卷二第120頁），而系爭租約已歸於無效，被告復未能說明其有何占用系爭土地之正當權源，又系爭土地為原告張琬琪、張椀絢、張智喬與張文博、追加原告張文聰共有，張文博，張文聰之應有部分各為3分之1，原告張琬琪、張椀絢、張智喬之應有部分各為9分之1，張文博於112年4月15日死亡，繼承人為追加原告林信香、張智婷、張智敏、張智琳，嗣由張智婷、張智敏、張智琳分割繼承取得，為被告所不爭執（見卷二第158頁），並有系爭土地第一類登記謄本（見卷一第249、251頁）、所有權狀（見卷一第419、4
21、423頁）在卷可參，則原告張琬琪等7人依上開規定請求被告拆除如附圖一所示A、B、C、D地上物、如附圖二所示E地上物，並將系爭土地返還原告張琬琪等7人，為有理由。
四、原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判決參照）。再按非給付型不當得利中之侵害型不當得利，係因侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，而對受損人不具有取得利益之正當性，即可認為受損與受益間之損益變動具有因果關係而無法律上原因，構成民法第179條之不當得利（最高法院107年度台上字第2136號民事判決參照）。系爭租約無效後，被告並未證明有合法使用系爭土地之權源，即為無權占有人，侵害就系爭土地應歸屬於所有權人（張文博部分由追加原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香繼承）之權益內容而取得利益，致原告受有損害，且欠缺正當性，依上說明，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。被告於99至100年間興建之B地上物並非為種植植物使用，已業如上述，至遲於該時系爭租約即歸於無效，則原告請求起訴回溯5年（自107年4月13日起至112年4月12日）相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈡復按耕地租用之地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣
地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價，為土地法第110條所明定。又土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，土地法第148條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事判決參照）。經查，系爭土地全部水泥鋪面，臨台灣大道八段，鄰地經營洗車廠，現場目視可見童綜合醫院，交通條件尚可等情，有勘驗筆錄（見卷一第334頁）、地籍圖資網路資料（見卷一第177、179頁）、空照圖（見卷一第223、225頁）在卷可佐，是本院綜合斟酌上情，認原告主張所得請求之相當於租金之不當得利數額，應按系爭土地申報地價百分之6計算，尚屬合理。
㈢系爭土地107年、108年之公告地價每平方公尺3,500元，109
年至112年公告地價每平方公尺2,800元，被告就此未有爭執，則申報地價分別為百分之80即2,800元、2240元。則被告占用應歸屬於原告之不當得利為444,456元；原告依民法第179條規定，請求被告給付原告張琬琪、張椀絢、張智喬各49,384元、給付追加原告張文聰148,152元、給付追加原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香148,152元【計算式均詳如附表二，元以下四捨五入】，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查，有關原告張琬琪、張椀絢、張智喬與追加原告張文聰請求不當得利部分，兩造合意利息起算日為112年5月23日、113年6月20日（見卷二第114頁），有關追加原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香請求不當得利部分，被告於113年6月19日收受繕本（見卷二第114頁），亦應自113年6月20日起算利息。故原告分別依上開利息起算日，請求按年息之5計算之利息，核無不合。
五、綜上所述，原告以被告未自任耕作，系爭租約依減租條例第16條第2項規定無效，訴請確認系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；及原告張琬琪等7人依民法第767條第1項規定，請求被告應將如附圖一所示A、B、C、D、如附圖二所示E地上物拆除，將系爭土地返還予原告張琬琪等7人；及原告依民法第179條規定，請求被告應分別給付原告如主文第三至五項所示金額及利息，均係有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，應予駁回。
六、就訴之聲明第三至五項原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，而此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅促請法院職權發動；另依民事訴訟法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第二庭 法 官 顏銀秋上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 許馨云附表一：(原告主張之不當得利)編號 原告 請求金額 (新臺幣) 計算式(元以下四捨五入) (不當得利金額×原告應有部分) 1 張琬琪 103,023元 373,013元×1/9+554,190元×1/9=103,023 2 張智喬 103,023元 373,013元×1/9+554,190元×1/9=103,023元 3 張椀絢 103,023元 373,013元×1/9+554,190元×1/9=103,023元 4 張文聰 309,068元 373,013元×1/3+554,190元×1/3=309,068元 5 張智琳、張智婷、張智敏、林信香(即張文博之繼承人) 309,068元 373,013元×1/3+554,190元×1/3=309,068元 備註：(107年4月至112年4月不當得利計算式) 1.107年4月起至108年12月(共計21個月)之不當得利： 公告地價3,500元×占用面積609㎡×年息10%÷12個月×21個月=373,013元。 2.109年1月1日起至112年4月(共計39個月)之不當得利： 公告地價2,800元×占用面積609㎡×年息10%÷12個月×39個月=554,190元。附表二：(自107年4月13日起至112年4月12日止之不當得利)編號 占用期間 (民國) 公告地價 (新臺幣) 申報地價(新臺幣)(公告地價×0.8) 占用面積(㎡) 不當得利金額(新臺幣) (申報地價×占用面積×年息×占用期間)(元以下四捨五入) 1 107.4.13至 107.12.31 (即263日) 3,500元 2,800元 609㎡ 73,721元【計算式：2,800元×609㎡×6%×(263/365)=73,721元】 2 108年度 3,500元 2,800元 609㎡ 102,312元【計算式：2,800元×609㎡×6%×1=102,312元】 3 109年度 2,800元 2,240元 609㎡ 81,850元【計算式：2,240元×609㎡×6%×1=81,850元】 4 110年度 2,800元 2,240元 609㎡ 81,850元【計算式：2,240元×609㎡×6%×1=81,850元】 5 111年度 2,800元 2,240元 609㎡ 81,850元【計算式：2,240元×609㎡×6%×1=81,850元】 6 112.1.1至 112.4.12 (即102日) 2,800元 2,240元 609㎡ 22,873元【計算式：2,240元×609㎡×6%×(102/365)=22,873元】 合計： 444,456元。 備註： 1.原告張琬琪、張智喬、張椀絢各49,384元(計算式：444,456元×1/9=49,384元)。 2.追加原告張文聰148,152元(計算式：444,456元×1/3=148,152元)。 3.追加原告張智琳、張智婷、張智敏、林信香148,152元(計算式：444,456元×1/3=148,152元)。