臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第492號原 告 楊銘偉
張儷薰張羽睿洪仲烈共 同訴訟代理人 莊慶洲律師複 代理人 林恆碩律師被 告 堡寬建設有限公司法定代理人 高銀龍訴訟代理人 朱從龍律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告楊銘偉新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應給付原告張儷薰新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應給付原告張羽睿新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應給付原告洪仲烈新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之14，餘由原告負擔。
本判決第1至4項得假執行。但被告分別以新臺幣372,000元為原告楊銘偉、張儷薰、張羽睿、洪仲烈預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查，原告於起訴時原聲明為：㈠被告應給付原告楊銘偉新臺幣（下同）2,600,000元及利息。㈡被告應給付原告張儷薰2,520,000元及利息。㈢被告應給付原告張羽睿2,520,000元及利息。㈣被告應給付原告洪仲烈4,620,000元及利息。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第13、15頁）。嗣於民國113年3月6日具狀變更聲明第1至4項為：㈠被告應給付原告楊銘偉2,023,850元及利息。㈡被告應給付原告張儷薰2,499,850元及利息。㈢被告應給付原告張羽睿2,039,850元及利息。㈣被告應給付原告洪仲烈3,928,500元及利息（見本院卷一第177頁）；原告再於114年5月9日具狀變更聲明第4項為：被告應給付原告洪仲烈4,017,500元及利息（見本院卷二第110-1頁）。
原告所為上開聲明之變更，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明。與請求之基礎事實同一，且不妨礙被告之防禦及訴訟進行，核與前開規定相符，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於107年3月間分別與被告簽立預定不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），買賣標的為臺中市○里區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）以及興建建物（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭不動產），並約定系爭不動產之完工交屋日為108年7月，買賣價金為580萬元。原告均已給付簽約款60萬元及土地過戶款262萬元，被告於108年7月間分別移轉系爭土地予原告，然系爭土地過戶後直至110年4月被告均未依約興建系爭房屋，且以原物料及人工成本上漲為由，明示拒絕給付，嗣於110年4月轉介固越營造工程有限公司（下稱固越公司）予原告，原告僅能轉交固越公司興建。系爭房屋已由固越公司承攬建造，並業已申請使用執照完畢，被告已無給付之可能，係屬可歸責於被告之給付遲延致給付不能，原告自得依民法第226條第1項、第227條第1項請求損害賠償，並依同法第256條解除契約及請求被告返還已給付之簽約款60萬元，並以起訴狀作為解除契約之意思表示。損害賠償內容，包括原告因而需以更高價金另尋他人興建系爭房屋，依系爭契約興建系爭房屋之工程費用為258萬元，則超過部分之費用如附表一「興建價金差價欄」所示，應由被告賠付差價；再因兩造原約定交屋日為108年7月，原告因被告遲延，損失使用系爭不動產之權利，應賠付相當於租金或實際租金損失，分別如附表一「租金損失欄」所示。
㈡為此，原告爰依民法第226條第1項、第227條第1項、第216條
、第259條第1項、第266條、第231條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告楊銘偉2,023,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告張儷薰2,499,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告張羽睿2,039,850元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應給付原告洪仲烈4,017,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：本件為自力建屋，兩造之約定為被告仲介建築師、營造公司予原告，再由原告直接向其等簽約，並以簽約金方式收取介紹費等相關費用60萬元，故被告未收取營建之費用，並無義務興建房屋予原告，且被告亦已為履約支出約320萬元。原告後續的營建商固越公司即是被告介紹，並非原告另找他人建造，則被告已履約完成。另本件履約過程遇到土地重測，致測量鑑界延宕半年以上，延宕之後又面臨工料價格上漲，因而價額上漲，屬不可抗力，被告並無違約，原告請求損害賠償為無理由，原告所請求金額亦非系爭契約所許，應予駁回等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：㈠原告與被告間於107年3月間分別簽立系爭契約，其中約定原
告各應給付之價金均為簽約款60萬元，土地過戶款262萬元、興建工程款258萬元，合計580萬元，被告預定108年7月間完工交屋（見本院卷一第33至48頁）。而原告各已給付簽約款60萬元，土地過戶款262萬元，原告（另與訴外人2人，合計6人，共給付2,620,000*6=15,720,000）與實際地主簽約系爭土地買賣總價金為15,678,000元。系爭契約約定於108年1至6月間原告給付被告興建工程款258萬（5成貸款），原告未支付予被告，被告也未交屋。被告於110年4月間介紹固越公司與原告另行簽立系爭房屋營造工程契約書（見本院卷一第49至70頁）等節，為兩造所不爭執（見本院卷一第297、298、349、350頁），爰堪認定。
㈡原告主張兩造簽立系爭契約為預定系爭不動產之買賣契約，
被告應依約交付系爭不動產；被告抗辯本件為自力建屋，被告僅負責介紹建築師、營造公司予原告，以簽約金方式收取介紹費等相關費用60萬元，被告已履約完成。何者可採？⒈系爭契約上載：「預定不動產買賣契約書…第一條、買賣標的
：不動產標示及買賣權利範圍…土地標示：坐落臺中市○里區○○○段000○地號。…建物坐落同前述基地內，工地名稱【松晴生活三期】…。第二條、買賣價款總金額新臺幣：伍佰捌拾萬元整。…第七條、俟建照核定時，再行簽訂預售屋買賣合約書。」等文，有系爭契約在卷足參（見本院卷一第33至48頁）。系爭契約實明白約定為預定不動產買賣契約，亦明定買賣標的為系爭不動產，原告之主張，實非無據。
⒉然觀兩造實際履約之情形，系爭土地確實係由被告仲介，由
原告與實際地主簽立系爭土地買賣契約書，有土地買賣契約書在卷足憑（見本院卷一第277至284頁），系爭房屋確實係由被告仲介，由原告與營造商固越公司簽立營造工程契約書，有契約書在卷可證（見本院卷一第49至70頁），則被告辯稱本件為其係屬自力建屋，被告角色為代辦及仲介性質，確實較合於客觀之履約情形。且查，系爭契約所附流程，明白載為「松晴生活三期 自立造屋流程」，有系爭契約為卷足參（見本院卷一第36、40、44、48頁），是被告所辯，亦非虛妄。
⒊然系爭契約約定自力建屋，以及被告的工作範圍僅為代辦及
仲介地主與營造商與原告另再簽立系爭土地買賣契約及系爭房屋營造契約，實不與系爭契約為預定不動產買賣契約之本質必然矛盾，被告最終的義務是如期交付系爭不動產予原告，然過程自可係由被告代辨各項如建照等之申請，而取得系爭不動產之方式，可以是原告、被告、與地主或營造商的三方關係，也可以是被告為仲介，原告自力建屋，與地主或營造商直接簽約，均無不可，只要能如期交付系爭不動產予原告即可，是系爭契約仍應依其合意並簽立之文字內容，認屬預定不動產買賣契約，被告應使原告如期依約定價格取得約定之不動產。又系爭契約雖稱為預定不動產買賣契約，有買賣之文字，然亦載有「自立造屋」等文，且依實際履約之事實經過，包括相關申請流程之代辦、仲介土地買賣、仲介承攬建屋等事宜，實屬買賣、委任、承攬、居間之混合契約，自應依各項內容之實際情形，以民法買賣、委任、承攬或居間之相關規定補充系爭契約約定之不足。
⒋又查，就系爭契約約定之流程為於107年3月1至15日前完成給
付訂金20萬元、簽約並給付40萬元（即兩造所謂的簽約60萬元），於同年3月至7月間完成平面立面建材確定，於同年7月至9月間完成土地過戶及分割，於同年10月申請建築線，於同年11月排水申請，於同年11月至12月間建照申請，於108年擇日動工，於108年1至6月間興建工程，並預定於108年7月間完工交屋，有系爭契約所附「松晴生活三期 自立造屋流程」在卷足憑（見本院卷一第36、40、44、48頁）。對此，兩造均不爭執業已履行至土地過戶之程序（見本院卷二第
99、100頁），惟土地過戶前的程序，就平面立面建材確定，被告否認有完成建材確定（見本院卷一第297頁）。
⒌基上，原告主張兩造簽立系爭契約為預定系爭不動產之買賣
契約，被告應依約交付系爭不動產，應屬可採。惟本件實際履約之方式，係由被告代辦相關事宜，仲介地主、營造商與原告直接簽約，由原告自力建屋，系爭房屋雖非被告交付原告，惟業已由固越公司交付與原告，應認被告業已履約完成。
㈢原告主張被告未依約於108年7月間交付系爭不動產，更於110
年4月間以原物料及人工成本上漲為由，明示拒絕給付，應負遲延責任；被告抗辯未收取營建之費用，並無義務興建房屋予原告。何者可採？⒈原告雖主張被告有明示拒絕給付，惟依原告所提之證據實無法證明被告有拒絕給付之情形，其中：
⑴依原告另與固越公司簽立之契約，僅能認係由被告仲介營造
商與原告直接就興建系爭房屋之工程簽立承攬契約，無從以此即認被告拒絕給付。
⑵依兩造間之對話紀錄（見本院卷二第57至79頁），被告方人
員陳稱：「6/30地籍重測…不好意思！因為遇到四塊厝段地籍重測的關係，所以延遲了那麼久。等重測完我們就會趕快跑流程」等語（見本院卷二第59頁），明白承認確實有遲延之情形，惟並無拒絕給付。
⑶依兩造間108年9月8日之會議，係討論「⒈依當時簽約內容，
每戶580萬，住商（指被告）會依合約履行。⒉目前因工期延遲，若後續工程動工後，產生高於總額580萬/戶，若超出每戶總額，須由住商吸收」等問題，有「松晴生活三期-自立造屋問題討論會議」白板拍攝照片在卷足參（見本院卷二第85頁），亦查無被告有拒絕給付之情形。
⑷此外，原告所提之其餘證據，均查無與此部分有關係，亦未見原告說明，自難認原告此部分之主張可採。
⒉又查，依上揭「松晴生活三期 自立造屋流程」（見本院卷一
第36、40、44、48頁），兩造原約定係於108年7月間完工交屋，已如上述，被告於兩造間之對話紀錄亦自承因遇到四塊厝段地籍重測，有延遲之情形，是系爭房屋未於108年7月間完工交屋，而有延遲之情形，仍屬可認。
⒊至被告抗辯未收取營建之費用，並無義務興建房屋予原告等
語，惟依系爭契約，被告仍負於108年7月間使原告取得系爭房屋之義務，不論是由被告興建交付，抑或仲介固越公司營造交付均可，是被告之抗辯無解於其應依約於108年7月間使原告取得系爭房屋之責任。
㈢原告主張被告給付遲延並致給付不能，請求解除契約等語（見本院卷一第21頁）。惟查：
⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠
償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項、第227條第1項、第256條分別定有明文。原告主張被告給付遲延並致給付不能，而依上開民法規定解除系爭契約等語（見本院卷一第21頁）。
⒉系爭契約本質為買賣、委任、承攬、居間之混合契約，原告
雖未於約定之108年7月間取得系爭房屋，然被告仍有仲介固越公司與原告簽立承攬契約，由固越公司完工後交付原告，使原告完成「自立建屋」而取得系爭房屋，實已履約完成並無給付不能之事實。原告於取得系爭房屋後，方依給付不能之事由，以起訴狀解除契約，並僅單單解除系爭契約中訂金及簽約部分之60萬元，然系爭契約中訂金及簽約部分之60萬元應屬被告提供代辦相關申請服務及仲介之費用，性質上屬委任或居間之法律關係，且已履約完成，原告業已受領，無給付不能之情形，則原告主張依民法第256條解除系爭契約，即屬無據。
㈣原告另請求被告給付因固越公司承攬建造系爭房屋多支出之營建費等語。惟查：
⒈系爭契約所約定起造之房屋，與固越公司最後交付予原告之
系爭房屋，如設計、建材均完全相同，原告非不得請求被告負擔營造系爭房屋多支出之營建費。
⒉證人黃堃展到庭證稱：伊為系爭房屋製作設計圖之建築師，
由被告委託，最原始的叫建照圖，就是第一次申請建照用的圖，後來系爭房屋又申請過兩次變更設計，而變更設計前後的造價，建築師無法確認，建築師繪製設計圖時不會確定建材、工法，此部分是營造商依設計圖再去跟原告確認建材及估價，伊無法確認原告與固越公司簽立的營造契約所建的系爭房屋與最早與被告系爭契約約定的房屋材料是否均相同（見本院卷二第133至138頁），明白證稱無從確認系爭房屋之建材是否同於系爭契約約定之內容，證人黃堃展的設計圖並未確定建材及工法，且依其經驗，建材實係原告與固越公司簽約時方能確定。是原告不能證明系爭契約約定起造房屋之建材與系爭房屋之建材相同。
⒊又依上開黃堃展之證述，系爭房屋經過原始的建照申請，及
後續2次兩次變更設計，是完成之系爭房屋並非原始之設計，業已變更，並證稱：最早的建照、使照建築物高度是兩層樓加屋凸等語（見本院卷二第135頁），核與原告所提兩造間系爭契約附件圖面為兩層樓加屋凸乙節相符（見本院卷一第197至200頁），而系爭房屋最末係三層樓加屋凸，顯屬不同，有原告與固越公司契約原本所附設計圖與3D完成圖在卷可詳。是原告最後取得之系爭房屋為三層樓加屋凸與被告原始約定兩層樓加屋凸之房屋，已屬不同。
⒋基上，原告請求被告給付因固越公司承攬建造系爭房屋多支
出之營建費，惟原告無法證明係使用與被告約定之同一建材，且固越公司完成交付與原告之系爭房屋實與原告與被告約定之房屋顯屬不同。原告無法證明確有於約定範圍內多支出之事實，其請求自無可採。
㈤原告請求預期使用系爭不動產，相當於租金之損失，是否有
理？⒈兩造原約定係於108年7月間完工交屋，被告於兩造間之對話紀錄亦自承有延遲之情形，已如上述。
⒉被告抗辯係因遇到四塊厝段地籍重測，屬不可抗力等語，惟
查，此部分被告並未提出任何證據，而依原告所提出之對話紀錄，也是被告人員陳稱因四塊厝段地籍重測而延遲，未於對話中提出無任何證據。
⒊證人黃堃展到庭證稱：申請建照時，因為周邊都是灌溉溝渠
，需要向農田水利署申請同意，申請時間比較長，其他都是照正當流程在走等語（見本院卷二第134頁）。亦未證述有何因四塊厝段地籍重測而延遲之事實，是被告所辯實屬憑據，自無可採。
⒋本件既原約定於108年7月間交屋，被告給付遲延，又無法證
明有正當理由，自應付遲延之責，原告主張因另行租屋或因不能使用受有相當於租金損失，即非無據。就原告之損害額：
⑴當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困
難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。
⑵原告楊銘偉主張租賃時間為自108年7月至113年5月15日，損
失租金38萬4,000元（見本院卷一第189頁），並提出房屋租賃契約書（見本院卷一第207至209頁）為證，然原告楊銘偉所提之房租賃契約書只有封面，並無實際內容，無從了解租屋地點，及屋況是否接近系爭契約原約定之房屋。
⑶原告張儷薰主張租賃時間為自108年7月至112年6月，損失租
金94萬元，惟並未提出實際租賃房屋之事實，僅是主張於591租屋網中查得四塊厝段地26.02坪之租金為每月2萬元等語（見本院卷一第189頁），然原告張儷薰並未提出其查得之資料供核，無從了解是否為真。
⑷原告張羽睿主張租賃時間為自108年7月至112年5月10日，損
失租金48萬元（見本院卷一第189頁），並提出房屋租賃契約書（見本院卷一第211至218頁）為證，原告張羽睿所提之租屋處同為后里區，租金為每月1萬元，尚非不合理，惟兩造原約定是108年7月交屋，是108年7月之租金實不能認係原告遲誤交屋產生之損失。
⑸原告洪仲烈主張租賃時間為自111年1月1日至同年12月31日，
另自111年10月1日至113年3月31日，損失租金80萬5,000元，並提出房屋租賃契約書（見本院卷一第219至229頁）為證，惟原告洪仲烈所提之租屋地為臺中市北區崇德路及臺中市潭子區新興街1段，與系爭契約坐落區域不同，也無法了解屋況是否接近系爭契約原約定之房屋。
⑹又查，固越公司係為原告興建三層樓加屋凸之系爭房屋與被
告原始約定兩層樓加屋凸之房屋，顯然不同，且有變更設計2次，自需較長之時間，原告實無法證明其所受損失之確切金額，本院審酌原告與固越公司簽立工程承攬合約書（見工程承攬合約書原本），其上約定自開工起12個月（工作天）完工，如只興建兩層樓加屋凸依比例約為8個月，而系爭契約約定之工程期間則為6個月加交屋1個月。本院認工期之計算，以225（約7個月又15日）個工作天為宜，又原告與固越公司簽約日為110年4月17日為星期六，非工作日，自同年月19日星期一起算，計至111年2月25日止為225個工作日，是計算原告不能使用系爭房屋另行租賃或相當於租金之損失計算期間以108年8月起至111年2月止，合計31個月為合理。再參考臺中市后里區之租金行情（見本院卷二第91至96頁）及原告張羽睿提出房屋租賃契約書（見本院卷一第211至218頁），認原告租金或相當於租金之損失，以每月1萬2,000元計算尚屬可採，則原告此部分之損失，應均以372,000元（計算式：31*12,000=372,000）為可採，超過部分，尚屬無據。
㈥給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，
民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查，本件原告對被告之前開債權，核屬無確定期限之給付，本件既經原告起訴而送達訴狀，且本件起訴狀繕本於112年8月31日送達於被告，有送達證書可參（見本院卷一第103頁），兩造於本院113年9月4日言詞辯論期日同意利息起算日為112年9月1日（見本院卷一第295頁）。是原告請求被告自112年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上，原告各請求被告給付372,000元，及均自112年9月1日起至清償日止，為有理由，應予准許，超過部分為無理由，應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權為假執行之宣告，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，無庸另為准駁之裁判。本院並依被告之聲請酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，第389條第1項第5款、第392條第2項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第七庭 法 官 王詩銘以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 曾靖文附表一：
編號 原告 簽約款 興建價金差價 租金損失 請求金額 1 楊銘偉 600,000元 1,039,850元 384,000元 2,023,850元 2 張儷薰 600,000元 959,850元 940,000元 2,499,850元 3 張羽睿 600,000元 959,850元 480,000元 2,039,850元 4 洪仲烈 600,000元 2,523,500元 894,000元 4,017,500元