臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第412號原 告 陳峻山 住○○市○○區○○○路000號6樓之1
洪孟雅
林陳美玉
陳秀玉陳水玉陳燕玉
陳高山陳威良
陳玲玉陳素芬共 同訴訟代理人 蕭智元律師複 代理人 陳隆律師被 告 陳賴淑媛
陳世杰共 同訴訟代理人 顏瑞成律師上列當事人間請求確認買賣契約關係不存在等事件，本院於民國113年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造就坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（應有部分90分之22），及其上同段883建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號3樓房屋，應有部分30分之22）之買賣關係不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造均為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段883建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號3樓房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地所有權應有部分3分之1合稱系爭房地）之共有人，應有部分如附表所示。原告陳峻山、洪孟雅、林陳美玉、陳秀玉、陳水玉、陳燕玉、陳高山、陳威良（下合稱陳峻山等8人）於民國108年7月18日將系爭土地所有權應有部分90分之22及系爭房屋所有權應有部分30分之22（下稱系爭應有部分）出售予訴外人蘇芳慧，並簽訂不動產買賣契約書（下稱原買賣契約）。陳峻山等8人嗣於108年8月1日寄發台北雙連郵局第757號存證信函（下稱757號存證信函）予被告及原告陳素芬，通知其等得就原買賣契約行使優先購買權。被告雖於108年8月9日寄發台中文心路郵局第839號存證信函（下稱839號存證信函）回覆願以同一價格行使優先購買權，陳峻山等8人於108年8月10日收受該存證信函，而與被告成立和原買賣契約同一條件之新買賣契約（下稱系爭買賣契約），但被告遲未依約給付價金。原告遂於111年12月5日委託訴外人蔣美龍律師寄發台北三張犁郵局第890號存證信函（下稱890號存證信函）催告被告於文到15日內依系爭買賣契約給付價金，然未獲被告置理。原告乃於112年2月9日再委託蔣美龍律師寄發台北法院郵局第40號存證信函（下稱40號存證信函）對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，是陳峻山等8人與被告間之系爭買賣契約已不存在，原告陳玲玉及陳素芬則自始未與被告就系爭房地有何買賣關係，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告陳玲玉及陳峻山等8人（下合稱陳玲玉等9人）於108年8月1日以757號存證信函通知被告得對原買賣契約行使優先購買權，被告旋以839號存證信函回覆陳玲玉等9人，表示願以同一價格行使優先購買權，並於108年8月10日成立系爭買賣契約。然原買賣契約出賣人僅有陳峻山等8人，卻係以陳玲玉等9人之名義寄發757號存證信函通知被告得行使優先購買權，原買賣契約之當事人已有疑義。又原買賣契約之標的僅有系爭應有部分，且價金為新臺幣（下同）806萬6,667元，惟陳玲玉等9人卻通知被告要以總價1,100萬元優先購買系爭房地，標的亦不相同，故兩造迄未簽訂系爭買賣契約之書面。況原告亦未依系爭買賣契約交付系爭房地所有權狀正本予地政士保管，被告並無給付第1期款80萬元之義務。另原告委託蔣美龍律師寄發890號存證信函，係催告被告履行系爭買賣契約以外之條件，不生催告之效力，原告以40號存證信函主張解除系爭買賣契約，自非合法，是兩造間之系爭買賣契約仍為有效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第330至332頁）：
（一）兩造為系爭房地之共有人，應有部分如附表所示。
（二）原買賣契約記載之出賣人為陳峻山等8人，未包含陳玲玉及陳素芬。
（三）原買賣契約記載之標的為系爭應有部分，即為陳峻山等8人就系爭房地應有部分之總和。
（四）陳玲玉等9人於108年7月23日寄發南港昆陽郵局第119號存證信函予被告及陳素芬，其等於108年7月26日收受；被告於108年7月29日寄發台中文心路郵局第794號存證信函回復陳玲玉等9人，其等於108年7月30日收受。
（五）陳玲玉等9人於108年8月1日寄發757號存證信函予被告及陳素芬，其等於108年8月4日收受；被告於108年8月9日寄發839號存證信函回覆陳玲玉等9人，其等於108年8月10日收受。
（六）陳玲玉等9人於108年8月27日寄發南港昆陽郵局第246號存證信函（下稱246號存證信函）予被告及陳素芬，並檢附原買賣契約，其等於108年8月30日收受；被告於108年9月9日寄發台中文心路郵局第959號存證信函（下稱959號存證信函）回覆陳玲玉等9人，其等於108年9月10日收受。
（七）原告委託蔣美龍律師於111年12月5日寄發890號存證信函予被告，被告於111年12月8日收受；被告於111年12月17日委託顏瑞成律師寄發鼎康國際法律事務所111鼎成律第121701號函回覆蔣美龍律師，蔣美龍律師於111年12月21日收受。
（八）原告委託蔣美龍律師於112年2月9日寄發40號存證信函予被告，被告於112年2月10日收受；被告於112年2月15日委託顏瑞成律師寄發台北民權郵局第66號存證信函回覆蔣美龍律師，蔣美龍律師於112年2月16日收受。
（九）被告尚未給付買賣價金予原告。
四、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決先例意旨參照）。查原告主張兩造就系爭房地之買賣關係不存在，為被告所否認，是兩造就系爭房地之買賣關係存否即有不明，並因此使原告就系爭房地之權利陷於不安之狀態，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以本件確認判決除去，堪認原告提起本件確認之訴有受確認判決之法律上利益存在，先予敘明。
（二）原買賣契約出賣人僅陳峻山等8人，其等並未依土地法第34條之1第1項規定以多數決將系爭房地出售予蘇芳慧，被告行使優先購買權之標的，應為系爭應有部分：
1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。
2.經查，原買賣契約記載之出賣人僅有陳峻山等8人，未包含陳玲玉及陳素芬，且該契約記載之標的僅有系爭應有部分乙節，為兩造所不爭執，足見原買賣契約之標的確僅有系爭應有部分而非系爭房地，且陳玲玉及陳素芬並非出賣人。又原買賣契約均無關於土地法第34條之1第1項規定之記載，益徵陳峻山等8人僅出售系爭應有部分予蘇芳慧，而非依土地法第34條之1第1項規定，以多數決出售系爭房地予蘇芳慧。
3.被告雖辯稱其行使優先購買權之標的為系爭房地，並非僅有系爭應有部分等語。然原買賣契約之標的既僅有系爭應有部分，則被告行使優先購買權之標的範圍，顯不可能大於原買賣契約。況陳玲玉及陳素芬既未與蘇芳慧成立買賣契約，被告亦無從行使優先購買權與陳玲玉及陳素芬成立買賣契約。而陳玲玉等9人雖於108年8月1日以757號存證信函通知被告及陳素芬，系爭房地將以總價1,100萬元出售予蘇芳慧，被告並於108年8月9日以839號存證信函表示願以同一價格行使優先購買權（該函於108年8月10日送達原告），然被告行使優先購買權之標的範圍不得大於原買賣契約，且陳玲玉及陳素芬非原買賣契約之出賣人，業如前述，尚難僅因陳玲玉贅載為寄件人，遽認陳玲玉亦為原買賣契約之出賣人，故被告行使優先購買權之標的範圍確應僅有系爭應有部分。陳玲玉等9人復於108年8月27日依被告要求，以246號存證信函檢附原買賣契約予被告，並於108年8月30日送達被告，堪認被告至遲於108年8月30日已知悉原買賣契約之標的僅有系爭應有部分，被告並於108年9月9日寄發959號存證信函回覆陳玲玉等9人，被告已洽陳玲玉等9人指定之代理人辦理簽訂系爭買賣契約之事宜，顯見被告亦明知其行使優先購買權購買之標的僅有系爭應有部分，並仍決意購買。被告復自承其行使優先購買權之標的範圍亦包含系爭應有部分等語（見本院卷第354頁），益徵系爭買賣契約之標的確僅有系爭應有部分，而非系爭房地，且出賣人僅有陳峻山等8人。是陳峻山等8人與被告確已於108年8月10日成立與原買賣契約同一條件之系爭買賣契約，至陳玲玉及陳素芬則自始非原買賣契約或系爭買賣契約之出賣人。
（三）陳峻山等8人已於112年2月10日合法解除系爭買賣契約：
1.按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。倘債務人在行使同時履行抗辯權以前，債權人已主張其應負遲延責任而解除契約，即無再行使該抗辯權之餘地（最高法院86年度台上字第3180號判決意旨參照）。
2.經查，陳峻山等8人與被告於108年8月10日成立與原買賣契約同一條件之系爭買賣契約，業如前述，是被告即有依系爭買賣契約給付價金之義務，且不以簽訂書面契約為必要。又陳峻山等8人委託蔣美龍律師於111年12月5日以890號存證信函催告被告於文到15日內依系爭買賣契約給付價金，該函並於111年12月8日送達被告，被告即負有於111年12月23日前給付系爭買賣契約價金之義務，然被告卻全未給付，已自111年12月24日起陷於給付遲延。而被告既陷於給付遲延，則陳峻山等8人於112年2月9日以40號存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，應屬合法，該函並於112年2月10日送達被告，是系爭買賣契約已於112年2月10日經陳峻山等8人合法解除。另890號、40號存證信函雖贅載陳玲玉及陳素芬為當事人，然不影響陳峻山等8人催告被告給付價金及解除系爭買賣契約之效力，附此敘明。
3.被告雖辯稱陳峻山等8人尚未依系爭買賣契約交付系爭房地所有權狀正本予地政士保管，被告並無給付第1期款80萬元之義務等語，然被告係於112年9月18日民事答辯狀始提出上開同時履行抗辯，為被告所不爭執（見本院卷第354頁），足見被告於112年9月18日行使同時履行抗辯前，仍陷於給付遲延。是陳峻山等8人於被告陷於給付遲延時，以40號存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，確已生解除之效力，被告已無再行使該抗辯權之餘地。被告上開所辯，難認可採。
4.從而，陳峻山等8人與被告間之系爭買賣契約，業經陳峻山等8人於112年2月10日解除，陳玲玉及陳素芬則自始非系爭買賣契約之出賣人，是原告請求確認兩造就系爭房地之買賣關係不存在，應屬實在。
五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認兩造就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 3 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 謝佳諮法 官 董庭誌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 6 日
書記官 王政偉附表：
編 號 共有人 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 臺北市○○區○○段○○段000○號建物 應有部分 應有部分 1 洪孟雅 90分之1 30分之1 2 陳世杰 36分之1 12分之1 3 陳素芬 60分之1 20分之1 4 陳峻山 30分之1 10分之1 5 陳玲玉 30分之1 10分之1 6 林陳美玉 30分之1 10分之1 7 陳秀玉 30分之1 10分之1 8 陳水玉 30分之1 10分之1 9 陳燕玉 30分之1 10分之1 10 陳高山 30分之1 10分之1 11 陳威良 30分之1 10分之1 12 陳賴淑媛 90分之1 30分之1