臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第548號原 告 詹瓊華被 告 詹國良
詹麗姝詹江節惠共 同訴訟代理人 賴銘耀律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國112年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告詹國良、詹麗妹及詹江節惠應於原告各給付新臺幣三百五十萬元之同時，將如附表所示不動產應有部分各四分之一，移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明為：被告詹國良、詹麗妹及詹江節惠應於原告各給付新臺幣(下同)350萬元之同時，將臺中市○○區○○○段00000地號土地，及其上同段291建號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號建物(下合稱系爭房地)應有部分各4分之1，移轉登記並交付予原告，嗣於民國112年12月22日變更聲明為：「被告詹國良、詹麗妹及詹江節惠應於原告各給付新臺幣350萬元之同時，將系爭房地應有部分各4分之1，移轉登記予原告。」核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：原告與詹國良、詹江節惠、詹麗姝分別共有系爭房地，應有部分均為4分之1。因被告於112年8月10日以台中敦化郵局238號存證信函(下稱238號存證信函)通知原告，被告已依土地法第34條之1規定將系爭房地出賣予訴外人蔡品娟即詹國良之配偶(下稱系爭買賣契約)，原告得依同條規定以同一條件行使優先承買權。原告旋即於112年8月18日以板橋大觀路郵局94號存證信函(下稱94號存證信函)、於112年8月23日以板橋文化路郵局1079號存證信函(下稱1079號存證信函)表示願以同一條件行使優先承買權。詎被告並未依238號存證信函於5日內通知原告簽訂買賣契約，反而於112年8月28日以台中何厝郵局417號存證信函(下稱417號存證信函)表示被告已與蔡品娟解除系爭買賣契約，且經原告於112年8月31日以板橋大觀路郵局98號存證信函催告依同一條件簽訂買賣契約，迄今仍未收到任何回覆。爰依土地法第34條之1第4項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一項所示。
三、被告則以：被告與蔡品娟已於112年8月28日合意解除系爭買賣契約，契約已溯及自始不存在，原告無從主張優先承買權。且被告係依土地法第34條之1第1項出售系爭土地，非出售各自應有部分，原告不得依同條第4項主張優先承買權，又土地法第34條之1第4項為債權效力，原告僅取得與被告訂立買賣契約之權利，仍不得主張移轉系爭房地之應有部分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項(見本院卷第330至第331頁)：⒈兩造分別共有系爭房地，應有部分均各4分之1。
⒉被告於112年8月9日與蔡品娟簽訂之系爭買賣契約(見本院卷第287頁至第295頁)為真正。
⒊被告於112年8月10日以238號存證信函通知原告，被告已依土
地法第34條之1規定將系爭房地出賣予蔡品娟，原告得以同一條件行使優先承買權。
⒋原告於112年8月18日以94號存證信函、於112年8月23日以1079號存證信函表示願以同一條件行使優先承買權。
⒌被告於112年8月28日與蔡品娟合意解除系爭買賣契約，並以417號存證信函通知原告。
五、得心證之理由：
(一)按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地全部時，他共有人自仍有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權(最高法院111年度台上字第1902號判決參照)。次按土地法第34條之1第4項，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此為法律規定，對出賣應有部分「共有人」而生「先買特權」，性質上為形成權。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。故於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人一旦行使優先承購權，即依同樣條件與出賣人形成買賣契約，無須再另行締約，契約已經成立。
(二)經查，被告依土地法第34條之1第1項規定，於112年8月9日就系爭房地全部與蔡品娟簽訂系爭買賣契約，並於112年8月10日以238號存證信函通知原告得依同條規定以同一條件行使優先承買權。依上開規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，依同條第4項規定，原告自享有優先承買權。嗣原告於112年8月18日以94號存證信函、於112年8月23日以1079號存證信函表示願以同一條件行使優先承買權，則被告於112年8月18日收受94號存證信函時，原告就被告出賣之應有部分，已依土地法第34條之1第4項規定，以同一條件與被告成立系爭房地之買賣契約，此為形成權性質，兩造就系爭房地無須再另行締約，買賣契約已經成立，故原告主張兩造間就系爭房地之買賣契約存在等語，堪信為實在。被告辯稱原告僅取得締約之權利，仍不得主張移轉系爭房地之應有部分等語，自無可採。
(三)被告雖另以系爭買賣契約已於112年8月28日合意解除，已溯及自始不存在等語置辯。惟查，兩造間就系爭房地之買賣契約既已於112年8月18日成立，依債之相對性，被告雖與蔡品娟解除其等間之買賣契約，上開解除契約之意思表示對原告不生效力，被告所辯，顯屬無據。
(四)綜上所述，原告就系爭房地已行使優先承買權，兩造間就系爭房地應有部分已成立與系爭買賣契約相同條件之契約，原告請求被告詹國良、詹麗妹及詹江節惠應於原告各給付350萬元之同時，將系爭房地應有部分各4分之1，移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、至原告聲請訊問證人蔡品娟及地政士張怡芬，以資證明系爭買賣契約成立以及原告已行使優先承買權等情，核無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決結果均不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 吳金玫法 官 謝佳諮以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
書記官 陳盟佳附表：
不動產(系爭房地) 土地 臺中市○○區○○○段000○0地號土地 建物 臺中市○○區○○○段000○號建物(即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號)