臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第55號原 告 施純弘訴訟代理人 戴連宏律師複 代理人 許博堯律師被 告 財政部國有財產署法定代理人 曾國基訴訟代理人 趙子賢複 代理人 李俊銘被 告 臺中市政府建設局法定代理人 陳大田訴訟代理人 賴泓瑞
楊月綺上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積480平方公尺），應分歸原告所有；原告並應補償被告財政部國有財產署、臺中市政府建設局如附表一「應提出之補償金額」欄所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），登記為原告
、被告財政部國有財產署及臺中市政府建設局共有，系爭土地之使用分區編定為「道路用地」，然屬尚未開闢作為道路使用之共有土地，參照最高法院70年台上字第260號裁判及最高法院75年度第5次民事庭會議決議所持見解，仍屬共有人可起訴請求分割之共有土地，是本件原告請求裁判分割系爭土地。
㈡就分割方案，原告主張優先採行變價方割方式，蓋系爭土地
既編定為計畫道路用地，各共有人無分配土地之實益，縱採原物分割之分割方法，共有人亦只能等待日後政府機關之徵收，然參以目前各級政府財力困窘，土地徵收之日遙遙無期，應可預見。若系爭土地能採變價分割，取得土地之拍定人日後可依都市計畫容積移轉實施辦法及臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點之相關規定，將計畫道路用地捐贈予臺中市政府開闢道路供廣大市民交通使用，應屬對全體土地共有人及臺中市政府皆為有利之分割方案。
㈢若鈞院認為變價分割方式不可行，則原告第二主張由原告取
得系爭土地所有權全部，再以金錢補償其他共有人。原告並承諾日後自行承擔計畫道路之開闢費用，且以捐贈換取容積獎勵之方式，在計畫道路開闢完成後，將系爭土地及道路一併捐贈予臺中市政府等語。並聲明：請求兩造共有系爭土地准予變價分割。
二、被告則以：㈠財政部國有財產署：
按都市計畫法第52條規定，都市計畫範圍內，各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙當地都市計畫。公有土地必須配合當地都市計畫予以處理，其為公共設施用地者，由當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用。爰財政部國產署經管公共設施用地部分，理應優先配合當地都市計畫予以處理。另，倘需地機關即本件共同被告臺中市建設局無徵收利用計畫，考量國有持分為抵稅取得，按遺產及贈與稅法施行細則第51條規定，抵缴之實物應儘速處理原則，本署同意由原告取得，並輔以金錢補償，補償價額由鈞院囑託不動產估價師事務所辦理鑑定等語。
㈡臺中市政府建設局：
⒈本件縱經鈞院審認有分割共有物之必要（假設語氣），考量
系爭土地共有人僅3人，且係分別共有，現況其上僅有雜草，並無任何建物，原物分割並無事實上或法律上之困難，應採原物分配方式，而非變價分割。經查系爭土地相鄰之同段458-3及465地號土地，分別為臺中市政府建設局管理之公有地及原告持有應有部分588分之331之土地，為維護公共利益及土地使用完整性，建議分割後臺中市○○○設○○○○○地○○○段00000地號土地地相連；原告分得之土地則與其持有之同段465地號土地相連，爰提出如附圖所示之原物分割方案圖。
⒉基於以下理由，原告所提出之變價分割方案並非有利於全體
共有人：⑴系爭土地屬臺中市第二、三、四期擴大都市計畫案之道路用地，依都市計畫法第48條至第51條之立法意旨，系爭土地屬公共設施保留地，應保留供作道路使用。⑵系爭土地開闢計畫倘經核定，臺中市政府建設局得依「國有不動產撥用要點」及「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」等相關規定，向財政部國有財產署申請無償撥用其所管理系爭土地之應有部分2400分之207，則併計臺中市政府建設局原有應有部分4800分之2526，合計已大於2分之1。倘依原告請求以變價分割，則日後臺中市政府建設局為開闢道路，需再按開闢當時之市價計算編列預算經費，辦理徵收系爭土地，無異提高開闢道路之用地取得成本，除浪費公帑，亦徒增行政作業成本，嚴重損及公共利益。⑶「都市計畫容積移轉實施辦法」、「臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」等規定乃關於公設保留地所有權人得捐贈公設保留地換取容積獎勵，與本件共有土地分割事宜，並無任何實質關聯，且拍定人亦非必然於取得土地後，依上開規定辦理。⑷且原告既已知公設保留地所有權人得以土地獲取容積獎勵，則原告可逕向相關單位申請容積獎勵或將系爭土地持分售予具容積移轉需求之人，以達成其早日取得土地價金之主張，顯見變價分割非達成原告目的之唯一手段。
⒊就原告所提出由原告取得系爭土地全部，並補償被告之分割
方案，臺中市政府建設局亦表示反對，理由如下：⑴按內政部102年11月12日內授中辦地字第10266520861號函釋：「依都市計畫法指定為公共設施保留地，其屬私有者，政府依法尚需以徵收、價購等方式取得，其屬公有之公共設施用地，如任由其再移轉為私有，不僅加重政府再予徵收、購置之財政負擔，且嚴重危害公地優先公用之公益原則，爰都市計畫法第52條規定公有公共設施用地應由當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用。」，系爭土地屬公共設施保留地，應保留供作道路使用，倘依原告請求由其單獨取得，復以金錢補償，無疑藉分割共有物訴訟，變相將公有之公共設施用地移轉為私有，顯已違反內政部上開函釋意旨，日後系爭土地核定開闢道路計畫時，臺中市政府建設局需再予徵收、購置，無異加重財政負擔，且嚴重危害公地優先公用之公益原則。⑵縱經原告承諾日後將承擔計畫道路開闢費用，並以換取容積獎勵方式，將開闢完成之道路捐贈予臺中市政府。考量開闢道路費用隨營造工程物價波動，現階段難以評估日後所需費用，原告是否確能負擔，尚非無疑，倘日後原告未達成承諾事項甚或移轉所有權予第三人，臺中市政府所屬機關亦無法依本案判決取得執行力，是原告所提方案實難認有利於公共利益等語資為抗辯。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次經都市計畫法編為道路預定地而尚未闢為道路之共有土地，其共有人非不能訴請分割（最高法院75年度第5次民庭會議決議(三)意旨參照）。查系爭土地為原告、財政部國有財產署及臺中市政府建設局共有，應有部分分別為80分之31、2400分之207及4800分之2526，系爭土地之都市計畫使用分區為道路用地，而屬公共設施保留地，又系爭土地目前尚未經開闢為道路等情，有系爭土地第三類謄本、臺中市政府都市發展局111年12月29日中都速字第11112290020號函（見本院卷第29-31、35頁）可稽，且為兩造所不爭執(見本院卷第111頁)，既兩造間就系爭土地無不能分割之協議，復未能達成分割協議，是揆諸前揭規定及說明，原告訴請裁判分割上述土地，即屬有據。
㈡按分割之方法不能協定決定，或於協定決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項各有明文。次法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定，不受共有人所主張分割方法之拘束。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號裁判意旨參照）。
㈢系爭土地目前尚未經開闢為道路，現況為空地、其上無地上
物等情，為兩造所不爭執(見本院卷第111頁)，則系爭土地現況並無任何利用情形，堪以認定。且依都市計畫法第51規定：「本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」系爭土地因屬公共設施保留地，使用上受有一定限制，若採取原物分割之方式，亦難以期待各共有人就其所取得之土地能為積極發揮該土地經濟價值之使用收益行為，是本件臺中市政府建設局所提出應採取如附圖所示由原告取得編號463-3土地、財政部國有財產署取得編號463-2土地、臺中市政府建設局取得463-1土地之原物分割方式，實不可採。
㈣至就原告所提出「變價分割」及「原告取得全部系爭土地並
補償其他共有人」之二分案，本院審酌：財政部國有財產署答辯認為倘臺中市政府建設局無徵收利用計畫，因財政部國有財產署之應有部分為抵稅取得，依遺產及贈與稅法施行細則關於抵繳實物應儘速處理原則，其同意由原告取得並輔以金錢補償等語(見本院卷第225-226頁)；復系爭土地為公共設施保留地，使用上依法受有相當限制，如採取變價分割，其價值能否透過變價程序如實反應，恐較受市場景氣波動影響，而有相當之不確定性；既原告已表明同意由其取得全部系爭土地並補償其他共有人，又系爭土地係於民國66年1月18日經都市計畫公告並指定為道路用地，有臺中市政府都市發展局111年12月29日中都速字第11112290020號函可稽(見本卷第35頁)，且臺中市政府建設局亦表示迄至本件言詞辯論終結時，臺中市政府建設局就系爭土地尚無徵收計畫及編列徵收經費等語(見本院卷第403頁)，則應認就系爭土地之分割應採由原告取得全部系爭土地並補償其他共有人較為適當。
㈤臺中市政府建設局雖抗辯稱：系爭土地為公共設施用地，倘
分歸原告所有並以金錢補償他共有人，將移轉為私有，日後需地機關恐須以市價或較高金額徵收或價購，方能取得土地，增加政府財政負擔，違反公地優先公用之公益原則，故應按各自之應有部分比例為原物分配云云。惟查，系爭土地為原告、財政部國有財產署及臺中市政府建設局按應有部分共有，本非全屬公有土地，而臺中市政府建設局於分割前，倘需正式開闢系爭地號土地為道路公共設施而為超過臺中市政府建設局應有部分比例之利用，原即須向其他共有人以市價徵收或協議價購其等應有部分，始得利用該土地全部，並不因分割與否而異；且細繹內政部102年11月12日內授中辦地字第10266520861號函釋內容，係指公有公共設施用地在未經都市計畫檢討變更為非公共設施用地前，或未經核准獎勵民間投資興辦前，如先行處分出售，應屬無效，核該函所述，應指自行讓售土地移轉所有權予私人之情形，與本件係依民法規定應以分割方式消滅共有關係不同，亦無法律限制公有設施用地不得分割之明文，尚難比附援引。又縱將系爭土地分配予原告，臺中市政府建設局就其所管理之應有部分範圍，亦能受金錢補償，該補償金額乃經專業不動產估價師綜合各種因素考量鑑定系爭土地之市價而得，核與臺中市政府建設局原應有部分比例之價值相當，自要難認以此方法分割，有何增加政府財政負擔或違反公益原則之情事。是臺中市政府建設局此抗辯，尚非可取。
㈥經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定系爭土地價值
結果，該土地價值為3891萬3600元，有該所出具之估價報告書(下稱系爭鑑定報告)可憑。準此，依上開鑑定結果計算各共有人原應有部分價值，其等原應受分配土地之價值分為原告1507萬9020元、財政部國有財產署335萬6298元、臺中市政府建設局2047萬8282元，則原告取得系爭土地所有權全部價值為3891萬3600元，超逾依其應有部分應受分配之價值2383萬4580元（計算式：3891萬3600元-1507萬9020元＝2383萬4580元)，揆之前揭規定，原告自應就超逾部分之金額，按他共有人所短少而應受補償金額占全體應受補償金額之比例，補償其餘共有人。依此計算，原告應按附表二「應補償之金額」欄所示金額，分別補償財政部國有財產署、臺中市政府建設局。
㈦臺中市政府建設局雖另稱：系爭鑑定報告比較之標的為已開
闢之公共設施用地，系爭土地為未開闢之公共設施保留用地，系爭鑑定報告之調整率僅12％顯然過低；比較標的成交價格均逾公告現值220％，系爭土地勘估價格僅為公告現值之16
8.7％，應有低估；系爭鑑定報告未依不動產估價師公會全國聯合會「第十號公報-土地徵收前協議價購估價指引」辦理等語。然查，依系爭鑑定報告第21頁關於道路條件之調整項目及調整率與第25頁價格決定理由記載「因土地未開闢，屬未臨路性質，可及性不佳」等語，可知系爭鑑定報告係認系爭土地為道路用地但目前尚未開闢，是應予調整(調降)系爭用地之價格，則臺中市政府建設局稱調整率僅有12顯然過低等語，顯對於系爭鑑定報告有所誤解；再者，依系爭鑑定報告記載，估價方法係採比較法，與公告現值無涉；又，依不動產估價技術規則第97條前段規定：「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。」既系爭鑑定報告已說明採取比較法為鑑定方法，其鑑定程序即無違誤，臺中市政府建設局所舉之不動產估價師公會全國聯合會「第十號公報-土地徵收前協議價購估價指引」與本件共有土地分割之價格鑑定無涉，是臺中市政府建設局所辯均不可採。
五、綜上所述，原告主張依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請判決分割兩造系爭土地，為有理由，爰判決命將系爭土地以如主文第1項所示方法分割。
六、又分割共有物之訴具非訟事件之性質，分割共有物之方法，應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由兩造各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰併諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
七、臺中市政府建設局雖於112年10月11日言詞辯論期日聲請測繪其所提出附圖之實際各分得土地之面積及位置。然本院業已說明原物分割並非本件分割共有物之適宜方式，則自無再准予臺中市政府建設局此調查證據之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 13 日
民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
書記官 蔡秋明有附圖附表一：原告應補償之對象及金額表應以金錢補償之對象 應提出之補償金額（新臺幣） 財政部國有財產署 3,356,298元 臺中市政府建設局 20,478,282元附表二：訴訟費用負擔比例表共有人姓名 應有部分 訴訟費用負擔比例 施純弘 80分之31 80分之31 財政部國有財產署 2400分之207 2400分之207 臺中市政府建設局 4800分之2526 4800分之2526