臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第52號原 告即反訴被告 陳金生訴訟代理人 謝錫深律師被 告即反訴原告 饒自強訴訟代理人 王國棟律師
王柏硯律師林銘翔律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣450,000元，及自民國112年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、本判決第3項，得假執行；但反訴被告如以新臺幣450,000元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。經查，原告起訴第1項聲明為：
「被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000○000○000號之
一、二樓及地下室之房屋（下合稱系爭建物）回復承租前之狀況並返還予原告。」（見本院卷第9頁）嗣於本院審理中變更第1項聲明為：「被告應將系爭建物應清空並返還予原告。」（見本院卷第129頁），經核原告前後訴均係本於原告依民法第455條、第767條第1項規定起訴請求被告將其於民國107 年3 月12日向原告承租之系爭建物返還原告之同一基礎事實，且經被告於本院112年5月22日言詞辯論期日當庭表示同意（見本院卷第144頁），依上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於107年3月12日向原告承租系爭建物，並簽立租賃契約（下稱系爭107年租約），雙方約定租期自107年3月15日起至109年3月14日，每月租金新臺幣（下同）198,000元，並由被告支付原告450,000元之押租金。租期屆滿後，兩造陸續續約至110年4月30日止，租期再度屆滿後，被告仍繼續使用系爭建物，視為以不定期限繼續租賃契約(下稱系爭不定期租約)，原告於111年11月2日以存證信函(下稱系爭存證信函)告知被告將於111年12月31日終止雙方之租賃契約，然被告迄未將系爭建物返還原告，故依民法第455 條、第767條第1項、系爭不定期租約及第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭建物清空並返還予原告。⒉被告應給付原告3,510,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊被告自112年1月1日起，每月應給付原告198,000元至將系爭建物回復承租前之狀況並返還予原告之日止。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造前於97年1月25日即就系爭建物簽訂房屋租賃契約（下稱系爭97年租約），經陸續續約後，被告已於系爭107年租約所定110年4月30日租期屆滿前之110年3月25日，遷出並將系爭建物騰空返還予原告，且繳納迄至110年3月底之管理費，而原告自110年4月起即對外招租，系爭建物之管理費亦自110年4月起改由原告繳納，而系爭建物現已由原告僱工裝潢，足認被告已返還系爭建物，是原告之訴為無理由等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項並簡化爭點如下：（見本院卷第145至146頁）㈠不爭執事項：被告於97年1月25日向原告承租系爭建物，並簽
訂系爭97年租約，每月租金為198,000元，被告並給付原告450,000元押租金，約定用途為「適用診所及醫學美容，其他用途須經甲方同意」。兩造嗣於107年3月12日再簽訂系爭107年租約，延長系爭建物之租期至110年4月30日，就房屋用途約定為「適用診所及醫學美容，其他用途須經甲方同意」，租金仍維持每月198,000元。
㈡本件爭點：
⒈被告是否已將系爭建物騰空並返還原告？原告請求被告自
系爭建物騰空並返還原告，有無理由?⒉原告依系爭不定期租約請求被告給付3,510,000元租金，有
無理由？⒊原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，
有無理由？
四、本院之判斷：㈠原告請求被告遷出並將系爭房屋騰空返還原告，為無理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條、第
767 條第1 項前段定有明文；次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801 號判決意旨參照）。
⒉查，原告自認其業已取回系爭建物，並另行出租予向新復健
科診所使用等情(見本院卷第236頁、第239頁、第240頁)，核與被告於112年7月21日所攝得之系爭建物裝潢施工照片(本院卷第171頁)及臺中市政府警察局第四分局112年11月6日中市警四分偵字第1120044040號函暨所附資料相符(見本院卷第219至229頁)，堪信為真，足證被告於本院言詞辯論終結時並無占用系爭建物，是原告請求遷出並將系爭房屋騰空返還原告，即屬無據。㈡原告依系爭不定期租約，請求被告給付3,510,000元，為無理由：
⒈又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明定。
⒉查，原告固主張被告於系爭107年租約所約定之租期即110年4
月30日屆滿以後，仍繼續使用收益系爭房屋等情，並提出系爭存證信函為證(見本院卷第23至27頁)，系爭存證信函雖記載：系爭107年租約到期後被告仍使用系爭房屋而未返還予原告，並通知於111年12月30日終止系爭不定期租約等語(見本院卷第23至24頁)，然系爭存證信函為原告所片面製作，尚不得以此遽認被告於系爭107年租約終止後仍有繼續使用收益之情。又原告主張被告自系爭107年租約屆滿後迄今未曾給付租金(見本院卷第10頁)，而被告承租系爭建物係作為診所或醫學美容中心使用乙節為兩造所不爭執，惟自原告所拍攝之系爭建物照片以觀(見本院卷第39至47頁)，系爭建物內並無隔間，且已清空，牆面亦經重新粉刷，其內、外均無任何供營業使用之物品或招牌等物，難認被告尚繼續使用收益系爭建物；且該等照片乃原告自地下室之門進入系爭房屋內拍攝，又原告於言詞辯論終結前已請鎖匠重新配鎖，並將系爭建物另行出租他人營業等情，亦據原告自認(見本院卷第155頁、第236頁、第239頁、第240頁)，足見原告早已得任意進出並實際支配使用系爭建物，實無證據可證被告於系爭107年租約屆滿後仍就系爭房屋有繼續使用收益之事實，是原告主張兩造間有系爭不定期租約存在，乃不可採。至原告另主張出租時曾交付鑰匙及遙控器1組而仍由被告保管中等情(見本院卷第149頁)，然為被告所否認，且原告迄未能提出證據證明此部分事實，其主張顯不可採。
⒊被告抗辯：伊已於110年3月25日將系爭建物返還原告，並提
出伊與原告之代理人即原告之女陳依鈴之LINE對話紀錄(下稱系爭對話紀錄)為證，而依系爭對話紀錄內容以觀，被告於110年3月18日發訊息稱：「約明天?要點交給你。」，陳依鈴答覆：「我今天先帶人去看現場。」，嗣陳依鈴於110年3月22日發訊息稱：「禮拜四下午有空嗎?」，被告答覆：
「好，週四下午1點。」等情，有系爭對話紀錄截圖可憑(見本院卷第77頁)，佐以被告於110年4月30日系爭107年租約屆期後，已未繼續繳交租金業如前述，而被告就系爭建物之管理費僅繳至110年3月底，嗣後均由原告繳納，且原告已於110年4月22日在591租屋網刊登出租系爭建物之廣告，復系爭建物於111年1月5日、同年6月21日時，已拉下鐵門未實際營業，外牆亦無任何營業之招牌等物，復於外牆上懸掛有刊登出租系爭建物訊息之大型出租廣告等情，有管理費繳交通知、存款收執資料、收費單、網頁列印資料及現場照片可參(見本院卷第79頁、第81至85頁、第161頁、第173至175頁)，參以原告得自由進出系爭建物，並以將系爭建物另行出租他人營業使用等情亦如前述，顯見被告已於系爭107年租約屆滿前之110年3月25日將系爭建物返還原告，並未繼續使用收益，益徵原告主張有系爭不定期租約存在，乃無可採。至原告固主張：系爭對話紀錄乃雙方就兩造間另一租賃標的即臺中市南屯區南屯路2段7樓之1、8樓之2、8樓之3、8樓之5、8樓之6建物(下合稱系爭7樓之1等建物)所為，然系爭7樓之1等建物係在110年4月28日點交返還原告等情，有房店屋租賃契約書影本可證(見本院卷第120頁)，又被告固與陳依鈴於110年3月25日就系爭7樓之1等建物簽訂房屋租賃契約終止協議書(見本院卷第121頁)，然當日並未辦理點交，均與系爭對話紀錄所示內容不符，原告主張並無可採。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告自112年1月1日起，至返還系爭建物前，按月給付189,000元，為無理由：
另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條所明定；又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查，被告於系爭107年租約屆滿前之110年3月25日已將系爭建物返還原告等情業如前述，並未占用系爭建物，並未受有利益，亦無使原告受有損害，是原告主張乃屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、系爭不定期租約及民法第179條之規定，請求被告應將系爭建物清空並返還予原告，復應給付3,510,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年2月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年1月1日起，至返還系爭建物前，按月給付原告189,000元，均為無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。
乙、反訴部分：
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。反訴原告就本訴部分所提出之防禦方法，係主張伊於系爭107年租約之租期屆滿前之110年3月25日已返還系爭建物，反訴被告應返還押租金，並以此為反訴部分請求之原因事實，審判資料有共通性，本、反訴間有牽連關係甚明，反訴原告提起反訴自屬合法，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於系爭107年租約租期屆滿前之110年3月25日即將系爭建物騰空返還反訴被告，反訴被告至今迄未將450,000元之押金返還反訴原告，爰依系爭107年租約之法律關係提起反訴，請求反訴被告返還押金等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告450,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告迄未將系爭建物返還反訴被告，而反訴原告與反訴被告女兒陳依鈴聯繫乃商討系爭7樓之1等建物之租約終止事宜，與系爭租約無關，是反訴原告之請求乃屬無據等語。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項並簡化爭點如下：（見本院卷第145至146頁）㈠不爭執事項：同本訴部分不爭執事項。
㈡本件爭點：反訴原告請求反訴被告給付450,000元，有無理由
？
四、本院之判斷：㈠押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關
係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照。
㈡經查，反訴原告已於系爭107年租約期限屆滿前，將系爭建物
返還原告，反訴被告對反訴原告並無租金、及相當於租金之不當得利債權等節，業如前述，而反訴被告迄未能舉證證明反訴原告尚有何欠租或其他債務不履行而使押租金發生當然抵充之效力，是自當返還押租金予反訴原告。是反訴原告請求反訴被告給付450,000元，為有理由。至反訴被告辯稱：
因系爭7樓之1等建物尚有房卡、水電費、管理費尚未結清，而兩造同意以被告之押租金抵償，故毋庸返還云云，然系爭7樓之1等建物之租約與系爭107年租約乃不同契約關係，尚難認本件押租金得當然抵充反訴被告就系爭7樓之1等建物之租金或其他債務不履行債權，又反訴被告迄未舉證證明兩造約定以本件押租金清償系爭7樓之1等建物尚未結清之前開款項，其抗辯自無可採。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，反訴原告對於反訴被告之押租金返還請求債權核屬無確定期限之給付，既經反訴原告提起本件訴訟，反訴原告雖未提出反訴被告收受反訴起訴狀繕本之送達證書，惟反訴被告至遲於112年3月29日本院言詞辯論期日已知悉反訴原告之起訴事實，應以當日為送達日，而反訴被告迄未給付，應負遲延責任，是反訴原告請求上開債權金額450,000元及自112年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，反訴原告依系爭107年租約之約定，請求反訴被告給付450,000元，及自112年3月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本判決所命反訴被告給付反訴原告之金額未超過500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告預供擔保，而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，反訴原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
民事第四庭 法 官 侯驊殷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
書記官 吳克雯