臺灣臺中地方法院民事判決112年度重訴字第608號原 告 許舒淳訴訟代理人 韓國銓律師被 告 林李登美子
何甲子何巧子上二人共同訴訟代理人 何奕道上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地應予分割，分割分法如附圖臺中市中興地政事務所收件日期文號113年12月10日興土測字第156500號土地複丈成果圖（原告分割方案）所示，編號A（面積138.75平方公尺）分歸原告所有，編號B（面積193.78平方公尺）分歸被告何甲子、何巧子按附表三所示應有部分比例維持共有。
二、原告應按附表二所示補償金額補償被告何甲子、何巧子。
三、訴訟費用由兩造按附表一「應有部分比例」欄所示比例負擔。事 實
壹、程序事項：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2項前段分別定有明文。本件被告林李登美子雖於訴訟繫屬中即民國112年9月21日，將坐落臺中市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）其應有部分8400分之720，以買賣為原因移轉所有權登記予原告，並辦畢所有權移轉登記，此有系爭土地登記公務用謄本(地號全部)在卷可憑（本院卷第67、69頁）。然被告林李登美子並未聲明由原告承當訴訟，或原告亦未具狀聲明承當訴訟，依民事訴訟法第254條第1項當事人恆定原則，原共有人未脫離訴訟，是被告林李登美子仍為適格之當事人，並不因其於訴訟繫屬中移轉系爭土地所有權應有部分而影響，受讓權利之原告亦為本件判決之效力所及，先予敘明。
二、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告訴之聲明第一項原主張兩造共有系爭土地予以分割如起訴狀附圖所示，附圖編號A部分（面積138.75平方公尺，以實測為準）分歸原告單獨所有；編號B部分（面積193.78平方公尺，以實測為準）分歸被告何甲子、何巧子二人共有，權利範圍分別為834/1000、145/1000，並由原告金錢補償予被告林李登美子（本院112年度中司調字第1144號卷第11頁）；嗣經本院會同兩造、臺中市中興地政事務所測量人員至現場履勘測量，並囑託正心不動產估價師聯合事務所估價後，變更聲明為：「⒈兩造共有系爭土地予以分割如臺中市中興地政事務所收件日期文號113年12月10日興土測字第156500號土地複丈成果圖所示，其中編號A部分（面積138.75平方公尺）由原告取得；編號B部分（面積193.78平方公尺）由被告何甲子、何巧子取得，並按權利範圍979分之834、979分之145之比例維持共有。⒉原告應補償被告何甲子新臺幣（下同）1,078,329元、被告何巧子187,480元。」等語(本院卷第393-394頁)，然此僅屬分割方法之變更，而分割共有物之訴，法院原不受兩造分割方案聲明之拘束，是前揭原告之聲明縱有更易，訴訟標的仍為共有物之分割，應認屬補充或更正法律上之陳述，併此敘明。
三、本件被告林李登美子經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，又系爭土地無因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限等情形，且未能達成分割之協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，提起本件訴訟請求分割共有物。關於系爭土地之分割方法，主張如臺中市中興地政事務所113年12月10日興土測字第156500號土地複丈成果圖（原告分割方案）所示方法予以分割，且應互為補償如正心不動產估價師聯合事務所114年5月21日（114）正般估字第1140512號函檢附之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）各共有人間互為找補金額配賦表（即附表二）所示之金額等語。並聲明：如主文所示。
二、被告部分：㈠被告何甲子、何巧子則以：
⒈被告擬分割方案如臺中市中興地政事務所110年12月14日核
發之地籍圖謄本所示(本院卷第63頁)，編號A(面積28.49平方公尺)、編號B(165.29平方公尺)，分歸被告何巧子、何甲子所有，此A、B二區塊被告已設籍33年，所有生活設施、水、電、化糞池皆建設於此，現為被告及親屬等9 口人居住。編號C區塊（即手樂咖啡位置，面積138.75平方公尺）分歸原告單獨所有，適合與原告所有鄰地(1606-2地號)合併使用，亦不影響被告現有住居安全，三區塊皆臨路並能單獨利用，屬最適當及公平分割方式。另關於被告林李登美子之持分願以金錢補償。
⒉原告以權利濫用及違反誠信原則之故意，違背土地法第34
條之1規定，以低價取得系爭土地共有人地位，再以共有人身分訴請分割，此行徑傷害被告權利甚深，無論分得任何區塊，原告都是既得利益者，而被告因未受土地法第34條之1規定通知，失去優先購買權，反成最大受害者。又原告於起訴期間，與被告林李登美子私相授受，取得林李登美子之持分，未通知被告優先承買，此不合理、亦不合法，若再將本案訴訟費用按兩造應持分比例分擔，顯不合理。㈡被告林李登美子未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。
原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示等情，業據提出系爭土地登記謄本等在卷(本院卷第33-35、67-69頁)為憑，堪信屬實。被告雖辯稱原告向原其他共有人購買持份時，未依土地法第34條之1及第104條第1項合法通知被告優先購買，應屬無效云云。惟查：
⒈按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應
有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘違反法律規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。又土地法第34條之1第4項所定之優先承購權，僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力(最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定參照)。
⒉立法者就土地法第34條之1第4項之規定，未若同法第104條
第2項後段另設「未經通知即與第三人締約者，其契約不得對抗優先購買權人」之明文，由此立法差異顯示立法者對二者之法律效果，原即採取不同規範密度與拘束範圍，益徵土地法第34條之1第4項之優先承購權，其性質在於使他共有人得對出賣之共有人主張「以同樣條件締結買賣契約」之債權請求權，並非對抗第三人之物權優先權。故若出賣人違反通知義務而逕與第三人締結買賣契約，且第三人已依法完成所有權移轉登記者，基於我國不動產物權變動採「形式主義與公示原則」，他共有人不得以債權性質之優先承購權主張該買賣契約無效，亦不得據此請求塗銷第三人已登載之所有權，以免影響法秩序之安定。而上開最高法院大法庭就類似爭議所作成之裁定，僅對提案法院具有個案拘束力，不具抽象法規範拘束力，提案庭於審理原案時仍須依大法庭之法律見解作成終局判決(法院組織法第51條之10)。又縱使部分法官針對該裁定提出不同意見書，亦僅屬法理討論層次，不影響該大法庭裁定對類似個案之法律指引效果。
⒊再從體系解釋與立法意旨觀之，土地法第34條之1係為避免
共有土地之交易因無限制之對抗效力而過度僵化，於立法上僅賦予共有人以「債權方式」保障其優先承購利益，而未如同法第104條般賦予具物權排他性之「契約對抗效力」。如逕行將優先承購權擴張為具有足以排除第三人所有權之物權效力，將與立法者未設「不得對抗優先購買權人效力」之規範意旨相悖，並可能造成土地交易安全與登記信賴保護制度之重大不安。是以，本件之優先承購權應回歸土地法文義、體系與立法目的加以解釋，限縮於債權層次之契約請求權範圍，不宜進行過度目的性擴張，將其提升至足以動搖不動產物權變動安定性之排他對抗權，始為妥適。⒋從而，縱使原告於本案起訴前已向訴外人（即原共有人莊
家富、莊曜儒、楊高榮、楊振芳等人。本院卷第25頁)購買系爭土地應有部分時，該訴外人未依法通知同為共有人之被告優先承買，亦不影響原告已取得系爭土地應有部分之事實與效力，更無從影響原告得依法請求分割系爭土地之權利，是被告此部分抗辯，尚非有據。
⒌另被告林李登美子於本件訴訟繫屬後，將系爭土地其持有
之應有部分8400分之720，於112年9月間出售予原告，並於同年9月21日以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記，業如前述(本院卷第67-69頁），即令上開應有部分出賣時，被告林李登美子並未通知其他共有人即被告行使優先承買權，承前所述，對於原告已合法取得上開應有部分之權利仍不生影響。是被告何甲子、何巧子等2人抗辯系爭土地之原共有人即被告林李登美子出售其應有部分時，並未通知伊等行使共有人之優先承買權，顯有違法云云，核與上開土地法規定與最高法院實務見解不符，自難謂可採。
⒍綜上，原告依上開規定，訴請裁判分割系爭土地，核屬有據，應予准許。
㈡又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。
⒈經查，共有物之分割方法本以原物分割為原則，本院審酌
系爭土地之面積為332.53平方公尺，面積非微，以原物分割並無困難之處，佐以兩造均未反對以原物分割之分割方法，是本院認系爭土地即應以原物分割為適當。
⒉系爭土地上存有被告何巧子、何甲子所有之門牌號碼臺中
市○○區○○路00號未辦保存登記之鐵皮建物，依原告所提分割方案編號A 部分西邊臨福林路，南邊1601-2地號土地現場為水泥空地，沒有使用，為原告之子所有，A部分現場為被告居住之地上物，門牌號碼為福林路56號，有2 個出入口。編號B 部分建物為手樂咖啡使用，A 、B 地上物為同一建物，內部分隔無法相通，共用同一門牌號碼，手樂咖啡使用之建物部分有2 個出入口。北邊1606-2地號空地為原告所有，部分出租予手樂咖啡使用。北面B 部分臨福林路60巷，地號為1902地號土地，為8米巷道。東面為1601-9地號土地，現作為停車場使用，業據本院會同兩造現場履勘明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（本院卷第
217、221至229頁），並經本院囑託臺中市中興地政事務所測量上開建物及現況後製成複丈成果圖在卷可佐(本院卷第235頁)。而與系爭土地相鄰之同段1606-2地號土地為原告所有、1601-2為原告之子張加鋒所有，則據原告提出上開土地之登記謄本為證（本院卷第53、131頁），堪信屬實。
⒊本院審酌系爭土地形狀方正，總面積332.53平方公尺，於
客觀上具可分割之物理條件。依原告所提分割結果，編號A土地可與同段1606-2、1601-2地號相連，使原告得就其既有土地形成一連續、完整之使用區塊，無論在建築利用、開發整合、或未來交易價值上，均較被告方案更有助於提升整體財產效益。土地利用之整體性與連續性，係裁判分割共有物時所應優先衡量之重要因素，原告方案就此方面顯較具有優勢。反觀被告所提方案，雖形式上保留其目前門牌為臺中市○○區○○路00號之現有房屋，然該建物現況為鋼鐵造未辦保存登記之2層樓簡易構造物，屋內置有祖先牌位及各種生活物品，其性質非屬具長期經濟價值之正式住宅建物，此有被告提出之現場照片、臺中市政府地方稅務局文心分局113年5月10日中市稅文分字第1132309871號函檢附之房屋稅籍等資料附卷可參（本院卷第247-258頁，145-153頁），且依財政部固定資產耐用年數表，鋼構住宅耐用年數為50年，惟其材料價值及建築結構均屬可拆卸性高之建材，客觀上並無不可移置之情形，於分割後仍可由被告自行遷移、重建，並不構成必須據以維持原位置分割之充分理由。再者，原告方案所列編號B部分，目前由被告訴訟代理人何奕道出租供手樂咖啡使用（本院卷第123、124頁），若依被告方案將此部分分配予原告，則將使原告於受領土地時，面臨與手樂咖啡承租人衍生租賃權得否延續等民事爭議，徒增兩造間與第三人手樂咖啡承租人間之糾葛，違背分割共有物應「儘量降低未來爭議」之目的。相對之下，若採原告方案將編號B部分土地分配予被告何甲子、何巧子，被告於審理時亦表示如採原告方案，被告何甲子、何巧子同意維持共有等情（本院卷第124頁），此舉顯然更可確保既存租賃關係得以延續，並杜絕衍生不必要之法律糾紛。
⒋綜上，本院審酌系爭土地整體利用、既有租賃關係維持、
建物可移轉性、以及避免後續紛爭等因素，採取原告方案，將編號A部分土地分配為原告所有、編號B部分土地分配予被告何甲子、何巧子共有，並由原告補償被告二人，於事理及公平上均屬較為妥適。㈢復按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有
人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（參照最高法院85年台上字第2676號民事判決）。且分割方案之決定，應以共有物於分割時之實際價格為據，故共有物分割補償價格之決定，亦應以分割時之實際價格為準。而系爭土地依上開方式為分割後，因分配位置而有價差之問題，自應為金錢找補。經本院就此囑託正心不動產估價師聯合事務所就系爭土地及分割後各編號土地之價值、共有人間找補情形及金額為鑑定，經鑑定人進行產權、一般因素、區域因素、個別因素分析、使用管制分析、稅務分析，並就系爭土地所在市場現況，以及在勘估標的最有效使用情況下，運用比較法及土地開發法所為之鑑定結果為如附表二所示，有該所出具之系爭估價報告書1份可憑。本院審酌系爭估價報告之鑑定人與兩造均無特殊親誼故舊或嫌隙關係，係依其專業知識進行鑑定，且其鑑價方法客觀公正，核與附近之土地價值相當(參系爭估價報告第35至39頁)，自為可採。而被告對於其主張之分割方案並未聲請鑑價計算找補差額（本院卷第439頁)，自難據此率認其分割及找補方案較為妥適。是本件認以原告主張之分割分案分割後，由兩造依附表二所示金額互為找補始為允當。
四、綜上所述，本院審酌兩造之意願、系爭土地上建物所坐落之範圍、共有物之性質、分割前之使用狀態、各共有人分得部分所得利用之價值暨經濟效用等情形，認以原告方案分割，當為合理、公平，爰判決如主文第一項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔，始為公平，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
七、據上論結，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
民事第五庭 法 官 林俊杰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
書記官 黃俞婷附表一：
編號 共有人 應有部分比例 備註 1 何甲子 139/280 2 何巧子 29/336 3 許舒淳 3505/8400 被告林李登美子已將其應有部分8400分之720出賣予原告，並於112年9月21日完成所有權移轉登記。 合計 1/1附表二：
應給付人（新臺幣元） 受補償人（新臺幣元） 許舒淳 1,265,809 何甲子 1,078,329 1,078,329 何巧子 187,480 187,480附表三：
編號 共有人 應有部分比例 備註 1 何甲子 834/979 2 何巧子 145/979 1/1