臺灣臺中地方法院民事判決
113年度簡上字第406號上 訴 人 陳穎仕被上訴人 余永春上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5月31日本院臺中簡易庭112年度中簡字第3844號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人將門牌號碼臺中市○區○○街00○0號602之房間騰空遷讓返還被上訴人部分，暨該部分假執行之宣告，及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔10分之7，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：兩造於民國109年2月15日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺中市○區○○街00○0號602房（下稱系爭房間），約定租期自109年2月15日起至109年8月15日止，每月租金5000元、應於每月15日前繳納，押租金則為5000元。上訴人自111年5月15日起即未依約給付租金及分擔電費，被上訴人遂於111年8月24日以臺中大智郵局第98號存證信函定期催告上訴人給付積欠之租金、否則即終止租約，上訴人置不理會，迄仍未依約給付，並仍占用系爭房間未搬遷，上訴人已構成違約。爰依系爭租約之約定，請求上訴人遷讓返還系爭房間，及給付所積欠111年5月15日起至112年12月15日止共20個月租金合計10萬元、積欠之電費2465元、違約金1萬元（原判決判命上訴人將系爭房間騰空遷讓返還被上訴人、並給付被上訴人10萬7465元，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，故被上訴人逾上開範圍之請求部分，未繫屬於本院而不予贅列）。並於本院聲明：
上訴駁回。
貳、上訴人抗辯：對於積欠被上訴人租金、電費共計10萬2465元無意見。然系爭租約已視為不定期租約，無被上訴人所稱租約到期之後違約金問題，且依系爭租約第8條⑵之約定，兩造並無約定違反租約時，承租人須按月給付違約金，上訴人若須給付違約金，至多僅須給付1萬元；另上訴人約於113年6月中旬即擅自更換系爭房間門鎖，致上訴人無法使用系爭房間，亦無法取出置放於系爭房間內之物品，被上訴人不得再要求上訴人給付租金等語。並於本院聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、被上訴人主張兩造於109年2月15日簽訂系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房間，租期自109年2月15日起至109年8月15日止，每月租金5000元、押租金5000元，及上訴人自111年5月15日起至112年12月15日止之期間均未依約給付被上訴人租金及應分擔之電費，計積欠被上訴人租金10萬元、電費2465元，並系爭房間乃指臺中市○區○○街00○0號上方6樓增建物中走上6樓後樓梯口左邊第一間房間等語，均為上訴人所不爭執，且有系爭租約附卷可稽，堪信為真。
二、被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房間，為無理由：兩造於系爭租約約定有租賃期限，惟系爭租約約定之租賃期限於109年8月15日屆至後，上訴人繼續使用系爭房間，被上訴人未即表示反對之意思，依民法第451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之規定，兩造間系爭租約固更新為不定期租約，然因上訴人自111年5月15日起未再依約給付租金，被上訴人遂於111年8月24日以臺中大智郵局第98號存證信函催告上訴人應於5日內付清積欠之4個月房租，否則即行終止租約，有上揭存證信函在卷可按，上訴人自認有收到上揭存證信函，但因時間已久不記得收受日期，衡諸郵務機關送達之一般情狀，當可推認上訴人於111年8月底、9月間已收受上揭存證信函，則被上訴人於112年6月16日起訴請求上訴人騰空返還系爭房間，自屬為終止系爭租約之意思表示，而上訴人已於112年8月1日收受起訴狀繕本，亦有送達證書在卷可考，堪認兩造間就系爭房間之租賃契約關係至遲於112年8月1日即因被上訴人終止而消滅。系爭租約終止後，被上訴人雖得依系爭租約第9條「租賃關係消滅時，乙方（按即上訴人，下同）應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（按即被上訴人，下同），不得拖延。…」之約定，請求上訴人將系爭房間騰空並遷讓返還被上訴人，然被上訴人自認其在原審判決後，約113年6月中旬即更換系爭房間之門鎖、不讓上訴人繼續居住等語（見本院卷第72、133頁），足見系爭房間目前已為被上訴人之實力所支配，上訴人已因被上訴人換鎖之行為，致就系爭房間無支配之實力而無從為騰空遷讓返還，則被上訴人請求上訴人將已非由上訴人實力支配之系爭房間騰空遷讓返還被上訴人，於法即屬無據。
三、被上訴人請求上訴人給付積欠之租金10萬元、電費2465元，為有理由；依兩造於系爭租賃契約第3條之約定，上訴人應按月於每月15日前給付被上訴人租金5000元、並應分擔公用電表費用6分之1，而上訴人自111年5月15日起至112年12月15日止之期間均未依約給付被上訴人租金及電費，計積欠被上訴人租金10萬元、電費2465元，為上訴人所不爭執，已如前述，則被上訴人依上揭約定，請求上訴人給付租金10萬元、電費2465元，自屬有據。
四、被上訴人請求上訴人給付違約金1萬元，為有理由：系爭租約於約定租期屆滿後，雖更新為不定期租約，然因上訴人積欠租金已達2個月以上，兩造間就系爭房間之租約關係至遲於112年8月1日即因被上訴人終止而消滅，已如前述，上訴人經被上訴人起訴請求騰空遷讓返還系爭房間後，未於7日內將系爭房間騰空遷讓返還被上訴人，則被上訴人主張依系爭租約第8條⑵「乙方於終止租約經甲方定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，乙方應給付給甲方按房租貳倍計算之違約金。」之約定，請求上訴人給付違約金1萬元，亦屬有據。上訴人雖以系爭租約已視為不定期租約，已無租約到期之後違約金問題云云為辯。惟系爭租約於約定期限屆至後，雖因上訴人繼續使用系爭房間，被上訴人未即表示反對而更新為不定期租賃，然此僅發生期限變更之效果，系爭租約原約定內容均未有任何變更，系爭租約第8條⑵之上開約定自仍有效，上訴人前揭所辯，洵不足採。
五、另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件被上訴人得請求上訴人給付租金10萬元、電費2465元、違約金1萬元，合計共11萬2465元，已詳如前述，而上訴人於兩造簽立系爭租約時，有交付押租金5000元予被上訴人，為兩造所不爭執，則被上訴人請求上訴人給付之金額，自應扣除該押租金，揆諸上揭說明甚明，經扣除後，被上訴人得請求上訴人給付之金額即為10萬7465元（計算式：11萬2465元－5000元＝10萬7465元）。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付10萬7465元，為有理由，應予准許。至被上訴人逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許。原判決就上開不應准許部分，未及審酌被上訴人已更換系爭房間門鎖之情事，命上訴人騰空遷讓返還系爭房間、並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 李宜娟法 官 呂麗玉上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 22 日
書記官 許靜茹