臺灣臺中地方法院民事判決113年度簡上字第686號上 訴 人 張○○訴訟代理人 周仲鼎律師複代理人 廖宜溱律師被上訴人 潘○○訴訟代理人 陳育仁律師上列當事人間確認所有權事件，上訴人對於民國113年10月9日本院臺中簡易庭111年度中簡字第2700號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。（原判決主文第一項所載「A部分247.71平方公尺」應更正為「A部分247.77平方公尺」）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人潘○○起訴意旨略以：㈠被上訴人與訴外人秦○義於結婚前即行同居，並住在秦○義舊
家即位於臺中市○○區○○○路00號之房屋（下稱原建物，原稅籍編號：Z00000000000號），嗣因原建物遭法拍，此時秦○義並無房屋居住，被上訴人遂建議秦○義占用之國有土地上可另行興建房屋居住使用，並由被上訴人籌措資金委由第三人在國有土地上興建未辦保存登記之建物（房屋稅籍編號：00000000000號，下稱系爭房屋），待系爭房屋興建完成後，則繼續沿用○○○路00號之門牌號碼（後因門牌號碼整編，現改為臺中市○○區○○路00號）。
㈡又被上訴人與秦○義於民國84年12月20日結婚搬入系爭房屋居
住後，因被上訴人擔心秦○義在外風流無法獲得保障，秦○義遂於87年10月1日立下切結書（下稱系爭切結書），承諾要把「私有權」(即系爭房屋稅籍登記)及國有土地承租權(即系爭土地之占有)均變更為被上訴人，故秦○義縱使為系爭房屋稅籍登記名義人，但對於系爭房屋已無再行處分之權利，上訴人張○○卻利用秦○義老邁、健康狀況不佳，將系爭房屋稅之納稅義務人變更為己，並於111年初向被上訴人表示其為房屋所有權人，要求被上訴人遷出。為此，爰依民事訴訟法第247條規定提起本件訴訟。
㈢並聲明：
⒈確認門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號未辦保存登記建物及
附屬建物即如臺中市○里地○○○○000○0○00○里○○000000號複丈成果圖所示A部分247.77平方公尺建物及B部分203.19平方公尺建物之所有權人為被上訴人。
⒉上訴人應協同被上訴人就門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號
建物（房屋稅籍編號:00000000000）辦理變更納稅義務人為被上訴人。
二、上訴人答辯及原審反訴意旨略以：㈠本訴答辯意旨：
否認系爭房屋乃由被上訴人出資，系爭房屋係秦○義於其承租之國有地上，委由他人建造，縱認被上訴人有部分出資，系爭房屋仍由秦○義所興建及原始取得，並由秦○義擔任房屋稅之納稅義務人，直至109年秦○義感念上訴人對其悉心照料，遂決定將系爭房屋出售予上訴人，雙方於同年9月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人亦已支付價金，取得系爭房屋之事實上處分權並登記為系爭房屋之納稅義務人。秦○義於87年10月1日簽定系爭切結書、承諾贈與之「私有權」，乃指坐落於霧峰鄉○○段00地號之土地，而非系爭房屋。
㈡反訴意旨略以：
系爭房屋由秦○義自建取得事實上處分權，並於109年9月22日轉讓事實上處分權予上訴人，被上訴人擅自占有系爭房屋乃無法律上之原因而獲有使用收益系爭房屋之不當得利，比照周邊房屋市場上之客觀租金價格，至少新臺幣（下同）3萬元起算，故依第179條、第184條第1項前段、第962條前段、類推適用民法第767條第1項前段等規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利之判決。並聲明：⒈被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號之建物（房屋稅籍編號：00000000000，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示A、B之建物，包含房屋及其後方之鋼構鐵皮地上物）返還予上訴人。⒉被上訴人應自109年9月22日起至返還前項建物之日止，按月給付上訴人3萬元，及自民事答辯一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被上訴人就反訴之答辯略以：系爭房屋係其出資興建原始取得，秦○義擅自與上訴人簽訂系爭契約為無權處分，依民法第118條規定，對被上訴人不生效力。系爭契約當日雖有價金移轉，然該筆金額存於秦○義之帳戶僅短短8日，當月30日即以票據形式轉出，明顯係上訴人依據債權契約所為之虛偽金流證明。秦○義至少於106年即確定患有失智症，秦○義於訂約時已無意思能力，故系爭房屋所為之債權行為及物權行為，皆係在秦○義失智下所為，其意思表示顯有瑕疵，應屬無效之法律行為。上訴人自始未取得系爭房屋之事實上處分權，從而其請求被上訴人返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，自無理由。
四、原審經審理後，就本訴部分判決：確認門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號未辦保存登記建物及附屬建物即如臺中市○里地○○○○000○0○00○里○○000000號複丈成果圖所示A部分247.71（按應為247.77之誤載）平方公尺建物及B部分203.19平方公尺建物之所有權人為被上訴人。上訴人應協同被上訴人就門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號建物(房屋稅籍編號:00000000000)辦理變更納稅義務人為被上訴人。就反訴部分判決：反訴駁回。上訴人就其敗訴部分全部聲明不服，提起上訴，並聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於原審之訴駁回。
㈢被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00號之建物（房
屋稅籍編號：00000000000，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示A、B之建物，包含房屋及其後方之鋼構鐵皮地上物）返還予上訴人。
㈣被上訴人應自109年9月22日起至返還前項建物之日止，按月
給付上訴人3萬元，及自民事答辯一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、本院之判斷：㈠系爭房屋係何人出資興建?
按未辦理建物第一次所有權登記以前，「房屋所有權」屬於出資興建之「原始建築人」，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第247號判決意旨參照），因興建「新建築物」，乃建築物所有權之創造，非因法律行為而取得，該「新建築物」所有權應歸屬於出資興建人，不待登記即原始取得其所有權（最高法院101年度台上字第127號判決意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。被上訴人主張，系爭房屋為其出資建築，故其原始取得系爭房屋事實上處分權，為上訴人所否認，就此有利於己事實，揆諸上開說明，被上訴人負有舉證之責。經查：
⒈證人温○○於本院證稱：伊與秦○義之子秦○○從國三開始交往，
20歲與秦○○結婚，78年結婚時就住○○○○路00號，同住之人還有公公秦○義、婆婆即被上訴人、秦○○、秦○○。因為之前住○○○○路00號房子已經被法拍，即將沒有房子，是公公拜託婆婆回來，婆婆就想說自己的子女都在這邊，然後她就把南投民間那邊的透天厝變賣，還有她在高樹那邊的果園，她投資的一些果園集資下來蓋的。系爭房屋是被上訴人拿錢出來在82年蓋的，伊二女兒在82年出生，伊在00號房子坐月子，伊女兒正學走路剛週歲的時候，才搬過去00號新房子那邊。公婆搬過去新房子00號那邊的時候才登記結婚。系爭房屋是Ａ０
2、Ａ０1蓋，是被上訴人的朋友介紹。Ａ０1是磚塊方面，他疊磚塊，是做工的，Ａ０2包所有的工程，包括鐵架，還有一些材料都是他在處理。支付Ａ０2、Ａ０1的工程款有的是現金，有的是開被上訴人的支票。現金是被上訴人付的，有時候被上訴人比較忙會交給秦○義拿給Ａ０2。伊嫁過去之後，秦○義的經濟狀況比較潦倒，伊那時候帶小朋友去雜貨店，雜貨店老闆還會跟伊提起秦○義有跟他們賒一包香煙，問伊要不要一起還掉，那時候秦○義身上都是沒有錢的。當時秦○義沒有在工作。被上訴人在屏東高樹有與大姨做一些鳳梨、木瓜果園的工作，在新建房子的同時，在大里還有開園藝公司。秦○義是在新建房子的這邊監督，被上訴人在園藝那邊做生意。因為被上訴人沒有讀書不識字，她比較保守，認為秦○義是一家之主，登記秦○義的名字就好，她沒有多想，她沒有防備之心（本院卷第146至159頁）。
⒉證人秦○○於原審證稱：系爭房屋現為被上訴人所居住，伊於1
6至22歲之間曾住過00號新家（系爭房屋）。新家於82年或83年興建，其時伊大約滿20歲，興建新家時伊住於舊家，新家係被上訴人出資興建，爸被女人騙錢，舊家被查封，只好找被上訴人出資蓋新家。興建新家時，新家工程款約為100萬元，係被上訴人賣掉南投房子60萬元、生意所得20萬元、連同私房錢，秦○義當時因違反票據法，舊家被查封。至於不以被上訴人名義找工人蓋房子，係因當時被上訴人在南部有生意，秦○義在台中，所以由秦○義聯絡並聯繫被上訴人付款。工班請款時，秦○義會打電話給被上訴人，被上訴人有回台中就會把現金拿給秦○義，若沒有回來就會以匯款或開票方式，交款項給秦○義轉交。新家興建期間，秦○義無業，之前是做塑料工廠工作。會認為秦○義無錢，係因伊連看病100元秦○義都無法給，還跟二姑姑小孩借。新家蓋好後，伊、被上訴人、秦○義、我哥、我嫂嫂、我姪子共同居住於其內，房子蓋好後隔1年被上訴人與秦○義結婚，再隔一兩年就於台中居住迄今。29號房屋蓋好後，秦○義有拿被上訴人的錢向國有財產署○○段0、0地號的土地蓋鐵皮屋出租，開始有收入等語（原審卷一第187至191頁）。
⒊證人Ａ０1於原審證稱：伊從事土水工作、起造房屋。很早認識
秦○義，幫他做工作。系爭房屋是我幫忙他蓋，負責磚頭砌牆、抹水泥，地址門牌伊不知道。系爭房屋係秦○義經由做鐵工的介紹。伊的工錢是秦○義給現金，但不知道秦○義給伊的工資是其從何處取得。秦○義之前從事洗塑膠袋工作。蓋房時秦○義沒有從事洗塑膠袋，他每天都在那邊幫忙等語（原審卷一第191至194頁）。
⒋證人Ａ０2於原審證稱：伊做鐵工，自己開公司。與秦○義認識
很久，彼此是好朋友，平常有往來；被上訴人比較認識，張○○比較不認識，因為張○○是比較後面這十幾年才出現。有幫秦○義或兩造興建房屋，鐵皮屋及住家裡面、工廠鐵架都是伊施作。伊未注意秦○義有幾間，時間那麼久了，靠路邊那棟房子柱子是伊施作，泥作部分是我介紹證人Ａ０1處理。系爭房屋上面屋頂鐵柱是伊施作，若是泥作是Ａ０1施作。當時是秦○義跟被上訴人兩人都同進同出去我那邊，是秦○義叫伊施作。報酬是開被上訴人為發票人的票。票有時候是兩人一起拿給我、有時是秦○義拿給我。系爭房屋蓋的時間已經好久了，哪時候蓋不記得了。會記得秦○義或被上訴人拿的票是以被上訴人為發票人支票，是因秦○義還有和另外一個女的叫「水雲」（台語音譯）合作做塑膠料，後來倒了，才叫被上訴人回來，才去做「石仔場」，就是做花圃用石頭，因為秦○義之支票已退票，信用不好不能自己開票，所以才用被上訴人支票。蓋系爭房屋時秦○義住在還未拍賣出去的房子。伊工程款金額約2、30萬元以上。在蓋工廠之前，秦○義吃飽閑閑，沒在做什麼，塑膠料生意倒閉後就沒在做什麼，那時候沒工作。因為秦○義與一位「水雲」女的合夥倒閉後，他才叫被上訴人回來台中和他做夫妻。當時幫他們蓋房子，除拿票外，現金沒多少，那都幾千元而已，都是要湊票金額。拿現金時，秦○義給，被上訴人跟秦○義都有在場。(原審卷二第53至61頁)。
⒌衡以證人秦○○、證人温○○分別為被上訴人與秦○義之女、媳婦
，所為證言當無偏頗一方之理，渠等證詞大致相符，足認系爭房屋之興建，係因舊家面臨法拍，秦○義斯時無工作、賦閒在家，因而找被上訴人出資興建系爭房屋，被上訴人則透過賣掉其南投房子，連同生意所得而集資興建。系爭房屋係被上訴人與秦○義共同找證人Ａ０2負責鐵作及介紹證人Ａ０1承作泥作部分，支付工程款時，大部分以被上訴人為發票人之支票支付，興建當時秦○義全程監工並協助工作。
⒍另證人Ａ０３於本院證稱：認識秦○義十年左右，(你知道這一個
00號的房子是怎麼蓋的？)不知道。(這個房子是誰拿錢出來蓋的你知道嗎？)我不知道。(蓋房子的時候，秦○義在做什麼你知道嗎？)之前不知道等語(本院卷第137至143頁)。顯見證人Ａ０３認識秦○義僅10年左右，對於系爭房屋如何興建、何人出資之事皆不知悉，其證詞無從證明系爭房屋由何人出資興建。
⒎綜上證據調查結果，堪認系爭房屋出資建築之人為被上訴人
，被上訴人因而原始取得系爭房屋之所有權。從而，被上訴人請求確認系爭房屋所有權人為被上訴人，並請求上訴人應協同辦理變更登記系爭房屋納稅義務人為被上訴人，為有理由，應予准許。㈡上訴人是否經由系爭契約取得系爭房屋事實上處分權?
按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條定有明文。承前所述，秦○義既非系爭房屋之所有權人，則其未經被上訴人同意，擅自為移轉系爭房屋事實上處分權行為，自屬無權處分，且被上訴人並未承認該處分行為，自不生效力。且系爭房屋為未辦保存登記之建物，無登記制度創設之社會典型公開性，自無因信賴登記而應受保護可言，亦無善意受讓制度之適用。從而，上訴人主張其經由系爭契約取得系爭房屋事實上處分權，自屬無據。
㈢上訴人反訴請求被上訴人返還系爭房屋及給付相當於租金之
不當得利，有無理由?系爭房屋出資建築之人為被上訴人，被上訴人因而原始取得系爭房屋所有權。則上訴人主張其為系爭房屋事實上處分權人，類推適用民法第767條或依侵權行為法律關係，反訴請求被上訴人自系爭房屋遷讓，並於遷讓前按月給付相當於不當得利租金，均無理由，不應准許。
㈣綜上所述，被上訴人請求確認系爭房屋所有權人為被上訴人
，並請求上訴人應協同辦理變更登記系爭房屋納稅義務人為被上訴人，為有理由，上訴人反訴請求被上訴人返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，均無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合（A部分面積，原審判決主文欄及於原告聲明欄顯然誤載為244.71平方公尺【依判決附件之複丈成果圖為244.77平方公尺】，應更正為244.77平方公尺），上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 鍾宇嫣法 官 顏銀秋上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 賴恩慧