臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1673號原 告 蔡芷婷訴訟代理人 葉耀中律師被 告 開成地產有限公司法定代理人 林嘉權被 告 林彥良上二人共同訴訟代理人 許哲嘉律師
林湘清律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國114年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告Ａ０７應給付原告新臺幣20萬元，及自民國113年8月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（減縮部分除外）由被告Ａ０７負擔百分之40，餘由原告負擔。
四、本判決第一項部分，得假執行。但被告Ａ０７如以新臺幣20萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明第一項為：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第11頁）。嗣於訴狀送達後，變更該項聲明為：「被告應連帶給付原告60萬1,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第263頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於民國113年4月14日與被告開成地產有限公司（下稱開成公司）所屬仲介即被告Ａ０７相約至訴外人沂昌建設有限公司之御品院2期建案預售屋A2戶（下稱系爭房地）賞屋，原告當場向Ａ０７表示願意購買系爭房地，Ａ０７亦表示其與賣方為親戚關係，有權限決定最終價格，然原告當下無法交付頭期款，遂於同日先與開成公司簽立斡旋金契約書（下稱系爭斡旋金契約）。原告於簽立系爭斡旋金契約時始知悉Ａ０７不僅為仲介，亦為系爭房地所有人，原告即與Ａ０７達成買賣合意而成立買賣契約，約定Ａ０７將系爭房地以1680萬元出售予原告，並約定待原告準備頭期款504萬元後，再於113年4月27日簽立書面買賣契約，原告已於同日給付Ａ０７定金10萬元，另向國泰世華商業銀行（下稱國泰銀行）辦理貸款500萬元。詎Ａ０７於113年4月19日電詢原告確認銀行已核准貸款後，竟於113年4月21日將系爭房地出售予他人，而陷於給付不能。因此，Ａ０７隱瞞其身分，就系爭房地為自己執行仲介銷售事宜，誘使原告出價，藉以抬高系爭房地價格，復故意違約，致原告受有損害，應加倍返還定金並負損害賠償責任，而Ａ０７於執行仲介業務時因故意致原告受損害，開成公司應與Ａ０７負連帶賠償責任等語，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項後段、第184條第2項、第185條、第226條第1項規定、系爭斡旋金契約第3條約定，擇一請求被告連帶賠償60萬1,666元。並聲明：㈠被告應連帶給付原告60萬1,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：Ａ０７並未隱瞞身分，原告於簽立系爭斡旋金契約時已知悉Ａ０７為系爭房地所有人，足徵原告並無陷於錯誤之情。又原告與Ａ０７間就系爭房地買賣價金未達成合意，故僅成立斡旋契約，並未成立買賣契約，原告交付之10萬元係斡旋金，則Ａ０７不同意出售，僅須無息返還斡旋金即可。縱認Ａ０７有債務不履行之情，Ａ０７另行出售系爭房地所得差價並非原告所失利益等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張Ａ０７為系爭房地之原所有權人，並於當日匯款10萬元至被告開成公司之帳戶，嗣於113年4月26日取得國泰銀行500萬元貸款等情，有Ａ０７之房屋土地買賣契約書影本（見本院卷第233至253頁）、原告轉帳交易明細影本（見本院卷第19頁）、國泰銀行撥貸通知書翻拍照片（見本院卷第21頁）等證據在卷可稽，且為被告所不爭執（見本院卷第90頁、128頁），堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告應依系爭斡旋金契約、民法侵權行為、債務不履行及不動產經紀業管理條例規定加倍返還定金及損害賠償等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠原告與Ａ０７就買賣系爭房地之必要之點是否已達成合意？買賣契約是否成立？㈡原告請求被告連帶賠償60萬1,666元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告與Ａ０７買賣系爭房地之必要之點已達成合意，買賣契約已成立：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條定有明文；又買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，當事人對此兩者意思表示一致，其契約即已成立。
⒉經查，原告於本院行當事人訊問時具結陳稱：Ａ０７於113年4月
14日晚間7時許，在我家中洽談簽約事宜時，曾與Ａ０７確認，Ａ０７既然為屋主，則是否得以1,680萬元作為總價，Ａ０７已承諾沒有問題，他告訴我頭期款要準備480萬元，還在現場打電話給他的代書詢問如何操作等語（見本院卷第298至301頁），堪認兩造對於Ａ０７為系爭房地之屋主應有共識，且雙方願以1680萬元價金買賣系爭房地；證人Ａ０３即原告配偶又證述稱：一開始Ａ０７是說1700多萬元，我是回覆1650萬元，他說沒辦法，最後我們談到1680萬元，且1680萬是他在現場算出來的，還說幾個宗親會已經有付多少款項給建商，我有再次詢問他是否確定，他也答覆「確定1680萬元這個價格可以做，沒有問題」，不過我們無法再跟他殺價，我們也再三跟他確認是否需要再問幾個林氏宗親會，他也說不用，他這裡就可以決定等語（見本院卷第326頁）；再參酌證人Ａ０２即Ａ０３之父親之證述略以：Ａ０７把他與建商的買賣契約拿出來後，我兒子就發現他是屋主，並且跟他說你既然是屋主，應該還有降價的空間，當下我女兒也有提出來，Ａ０７就決定要賣1680萬元了等語（見本院卷第315頁），可知原告及在場之人於洽談時，已經多次向Ａ０７確認其能為最終決定，Ａ０７也同意以1680萬元成交。綜上，應認為兩造於113年4月14日晚間7時許，已就買賣契約之必要之點達成合意，揆諸前開規定，買賣契約已經成立。
⒊再者，原告於本院行當事人訊問時具結陳稱：Ａ０７當下有打電
話給代書詢問如何操作增貸事宜（見本院卷第300頁）；證人Ａ０３亦證述稱：那時候我太太有提到頭期款的部分，因為我們南區有一個房子已經繳清了，Ａ０７當場說可以，並打給他認識的代書，代書也說明得很詳細、當場指導原告如何操作（見本院卷第327頁），堪認兩造當日有談及頭期款之事宜，Ａ０７也當場協助原告辦理；原告復於113年4月14日後至國泰銀行辦理貸款500萬元，有國泰銀行113年4月26日撥貸通知書、還款明細表在卷可稽（見本院卷第21頁、第23頁），核與原告及Ａ０３所述相符，更足以證明買賣系爭房地之必要之點已達成合意，原告始至銀行辦理貸款以支應頭期款。⒋Ａ０７固辯稱：因為原告沒有錢、我也要詢問我家人的意見，所
以只能寫斡旋、沒有辦法簽買賣契約，且斡旋就是猶豫期的概念，我可以反悔等語（見本院卷第305至306頁），然參酌前開陳述及證述可知，兩造於簽立系爭斡旋金契約時，即已知悉Ａ０７為屋主，Ａ０７當下則以屋主身分與原告洽談，並同意原告之承購條件，兩造於口頭上已就買賣之必要之點達成合意，自難僅因所簽立者為斡旋金契約，即認為買賣契約未成立，Ａ０７所辯尚難採信。
㈡原告請求Ａ０７賠償20萬元為有理由，其餘請求應予駁回：⒈原告依照系爭斡旋金契約第3條請求Ａ０７賠償20萬元，為有理由，其餘請求為無理由：
⑴按本契約經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣契約即為成
立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金，本契約視為定金收據（雙方同意款項暫由受託人保管），雙方即應履行簽立本約之一切義務，絕無異議。若一方違反本契約書內容，因可歸責買方之事由致無法簽立買賣契約時，定金任由賣方沒收。可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金，系爭斡旋金契約第3條定有明文。另按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。
⑵經查，兩造就買賣系爭房地之必要之點於113年4月14日達成
合意，已如前述，參照訂立契約當時及過去之事實等一切證據資料，縱使Ａ０７未於系爭斡旋金契約上為簽章同意，仍應認為Ａ０７已同意買方之承購條件，該筆10萬元之斡旋金已充為定金，Ａ０７應與原告簽立買賣契約。而Ａ０７於本院行當事人訊問時具結陳稱：我於113年4月19日有打一通電話給原告，告訴原告我不賣了（見本院卷第308至309頁），兩造亦未簽立買賣契約，依照前開約定意旨，Ａ０７自應加倍返還定金，故原告請求Ａ０７返還20萬元，為有理由。Ａ０７辯稱原告交付之10萬元係斡旋金，則Ａ０７不同意出售，僅須無息返還斡旋金即可等語，並無理由。
⑶原告固主張：Ａ０７仲介出賣自己的房子，故兼有仲介執行職務
、有仲介之身分，於交易過程中造成原告損害，開成公司自應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第1項後段、第185條負連帶賠償責任等語。惟按侵權行為損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者間有相當因果關係為成立要件，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院110年度台上字第2968號民事判決意旨參照），經查兩造於達成買賣契約之合意時，Ａ０７應已不具備仲介之身分，兩造亦基於此共識洽談買賣價金，Ａ０７自非執行仲介或代銷業務有故意或過失致原告受損害，應無不動產經紀業管理條例第26條第2項之適用。再者，Ａ０７於兩造簽立系爭斡旋金契約、洽談價金時已向原告揭露其為屋主，則原告主張Ａ０７隱瞞屋主身分、誘使原告出價等情，難認有據，無從認定原告所主張之損害與Ａ０７未自始揭露為屋主之行為有相當因果關係，亦無從認定開成公司與Ａ０７有故意共同侵權行為，原告主張開成公司應依照不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第1項後段、第185條負連帶賠償責任等語，並無理由。
⒉原告依照民法第226條第1項規定請求Ａ０７賠償如附表所示之損害，均無理由：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文；次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百十六條第一、二項定有明文。準此，凡就外部客觀情事觀之，依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，不以現實有此具體利益為限（最高法院96年度台上字第514號判決意旨參照）。經查，Ａ０７業將系爭房地以1720萬元出售予訴外人，此為兩造所不爭執，然此另行轉售之差價利潤，係Ａ０７與買方磋商議價所得，顯非原告已依其計畫或通常情形可得受之利益，原告也未舉證證明有何可得預期之利益，揆諸前開見解，原告主張即非可採。
⑵原告固請求如附表編號1至3之貸款所支出費用，然原告於本
院行當事人訊問程序時具結陳稱：貸款出來之後，因為我本來就要買房子，所以後來還是在梧棲區買了房子等語（見本院卷第301頁），可知原告並未解除貸款，則難認原告受有如附表編號1至3所示之損害，原告此部分請求並無所據。至原告主張開成公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第1項後段、第185條負連帶賠償責任等語，然Ａ０７於本件已基於賣家身分與原告洽談、被告行為難認合於侵權行為之法律規定，已如前述，原告主張開成公司應負連帶賠償責任，應無理由。
㈢從而，本件原告得依照系爭斡旋金契約第3條請求Ａ０７賠償20萬元。原告逾此部分之請求，即屬無憑。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件原告對被告Ａ０７之債權，為無確定期限之給付，是依前開規定，應自原告催告請求Ａ０７負給付責任即起訴狀繕本送達Ａ０７之翌日，起算Ａ０７之遲延利息。查本件起訴狀繕本於113年8月7日送達Ａ０７，有送達證書附卷可稽（見本院卷第69頁）。揆諸前揭說明，原告請求Ａ０７給付自113年8月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭斡旋金契約第3條，請求Ａ０７給付20萬元，及自113年8月8日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請僅係促請本院依職權為之，爰不另為假執行擔保金之諭知；又被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 李宜娟法 官 陳 馥以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 2 月 10 日
書記官 王峻彬附表：
編號 項目 金額 1 辦理貸款手續費用 1萬8,000元 2 已繳納之利息 3萬3,846元 3 解除貸款契約費用 4萬9,820元 4 所失利益損害 40萬元 合計：50萬1,666元