臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1932號原 告 張武雄訴訟代理人 陳亮逢律師被 告 陳依蘋訴訟代理人 魏光玄律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第1項請求：
「被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（見本院卷第11頁），嗣於民國114年2月11日具狀將上開請求金額變更為「734萬7,567元」（見本院卷第301頁），並於同年6月23日本院第二次言詞辯論期日，將利息起算日變更自民事擴張聲明暨準備㈠狀送達被告之翌日即114年2月18日起算（見本院卷第367頁至第368頁），核原告前揭「增加請求金額」、「減少利息起算日」，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落臺中市○區○○段00000地號土地及其上同段1769建號即門牌號碼臺中市○區○○路0段00○0號建物（下分別稱系爭土地、建物，合稱系爭不動產），本為原告與3名子女即訴外人張隆盛、張秀梅、張添進（下稱張隆盛等3人）所共有，原告之應有部分為1/4，張隆盛等3人部分，則因渠等於111年至112年間積欠債務，致渠等就系爭不動產之應有部分，經法院依強制執行程序查封拍賣，由被告與其配偶即訴外人梁宗正拍定取得，而各取得應有部分11/16、1/16。嗣被告於112年12月7日，因欲依土地法第34條之1之規定，將系爭不動產「全部」以總價款1200萬元之價格，出賣予訴外人施碧珠，乃於同年月8日以太平坪林郵局存證號碼第65號存證信函暨檢附與施碧珠簽訂之不動產買賣契約書（下稱坪林郵局第65號函），通知原告於該函送達日起15日內表示是否行使優先承購權，原告於112年12月11日收受後，遂於同年月27日以臺中福平里郵局存證號碼第848號存證信函（下稱福平里郵局第848號函），通知願以同一條件依法行使優先承買權，被告再於同年月29日以太平坪林郵局存證號碼第69號存證信函（下稱坪林郵局第69號函）表明同意原告之優先承購。詎原告尚在尋覓代書以進行後續買賣過戶之程序時，被告竟先後於113年1月3日以太平坪林郵局存證號碼第1號、於同年月15日以太平宜欣郵局存證號碼第15號存證信函（下分別稱坪林郵局第1號函、宜欣郵局第15號函），主張原告未依限於112年12月26日前行使優先承購權，其優先承購之意思表示不生效力，並於113年1月18日將系爭不動產移轉登記予施碧珠，被告上述行為已不法侵害原告之優先承購權，應負侵權行為損害賠償責任。又系爭不動產之買賣契約因原告合法行使優先承購權而存在於兩造間，現被告無法將系爭不動產給付予原告，已構成給付不能，且此肇因於被告所致，自應負債務不履行之責。另系爭不動產經法院囑託鴻廣不動產估價師事務所（下稱鴻廣事務所）鑑價後，認定系爭不動產之合理價格為2234萬7,567元，原告如依被告與施碧珠間之買賣契約，優先承購系爭不動產，可獲得市場價格減除出售價格之差額之利益1034萬7,567元（計算式：2234萬7,567元-1200萬元=1034萬7,567元），再扣除被告擅自出售系爭不動產，依持分比例應給付予原告之300萬元後，原告所受損害為734萬7,567元（計算式：1034萬7,567元-300萬元=734萬7,567元）。爰以起訴狀繕本為解除兩造間買賣契約之意思表示，先位依民法第184條第2項、土地法第34條之1第4項暨其執行要點第13點第5款規定，備位依民法第226條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告734萬7,567元，及自民事擴張聲明暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於112年12月8日以坪林郵局第65號函，通知原告限期於15日內表明就系爭不動產是否行使優先承購權，原告自承於同年月11日收受該存證信函，是原告自收受翌日起算，至遲應於同年月26日行使其優先承購權，惟原告迄至同年月27日，始以福平里郵局第848號函對被告為優先承購之通知，已逾15日之除斥期間，其對於系爭不動產之優先承購權依法視為放棄，且無從回復，不因被告誤認原告有合法行使優先承購權並以坪林郵局第69號函通知而有異，被告既已盡合法通知原告是否以同一價格承購之義務，自無違反保護他人之法律，而侵害原告權利之可言。又原告未合法行使優先承購權，兩造間就系爭不動產即無買賣契約存在，原告以被告將系爭不動產出售並移轉登記予施碧珠而陷於給付不能，應負債務不履行之責，亦屬無據。況原告既自承其就系爭不動產之應有部分為1/4，自應按此比例計算其損害，然原告逕以鴻廣事務所就系爭不動產鑑定之總額2234萬7,567元與被告出售系爭不動產所得價金1200萬元二者之價差，並扣除前開價金按原告應有部分比例之數額300萬元，充作原告所受之損害額，計算顯有違誤等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其原為系爭不動產之共有人，應有部分為1/4，被告於112年12月7日，依土地法規定，將系爭不動產以總價1200萬元出售予施碧珠，並於同年月8日以坪林郵局第65號函載明買賣標的、價款並檢附與施碧珠簽訂之不動產買賣契約書，通知原告於函達15日內行使優先承購權，該函於同年月11日送達原告，原告於同年月27日以福平里郵局第848號函通知被告願對系爭不動產主張優先承購，並於同年月28日送達被告，被告於同年月29日以坪林郵局第69號函覆原告已行使優先承購權，復於113年1月3日及15日，分別以坪林郵局第1號、宜欣郵局第15號函覆原告未依限於「112年12月26日」行使優先承購權，其優先承購之意思表示不生效力，系爭不動產並於113年1月18日以買賣為原因移轉登記予施碧珠等情，業據提出與其所述相符之不動產買賣契約書及土地、建物登記第一類謄本(見本院卷第47頁至第58頁、第179頁)、上開存證信函（見本院卷第39頁至第45頁、第59頁至第73頁、第80頁至第81頁、第91頁至第93頁）等為證，且為被告所不爭執（見本院卷第139頁至第140頁、第162頁），是原告主張之此部分事實，堪信為真。
（二）原告先位依民法第184條第2項、土地法第34條之1第4項暨其執行要點第13點第5款規定，請求被告賠償734萬7,567元，為無理由：
1.按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。民法侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。另按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。又他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，土地法第三十四條之一執行要點第13點第1項規定甚明。復按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。
2.本件被告於112年12月8日以坪林郵局第65號函載明買賣標的、價款並檢附與施碧珠簽訂之不動產買賣契約書，通知原告應於函達15日內，就系爭不動產是否願依「同一條件」行使優先承購權表示意見，逾期未表示者視為放棄（見本院卷第39頁至第41頁)，該函於同年月11日送達原告，此為兩造所不爭執（見本院卷第162頁），被告所定權利行使期間既與土地法第三十四條之一執行要點第13點第1項規定相符，是原告自該函送達後翌日即112年12月12日起算15日，至遲須於同年月26日向被告表示是否行使優先承購權，逾期未表示者則視為放棄。而觀諸原告寄發予被告，用以表示欲行使優先承購權之福平里郵局第848號函郵戳日期為112年12月27日（見本院卷第61頁），姑不論該函於何時送達被告，原告既於前揭期限屆滿後始為優先承購之意思表示，應認其優先承購權已因逾期未表示，視為放棄而喪失，即難謂被告有何故意或過失不法侵害原告本於共有人地位之優先承購權利可言。
3.原告雖主張被告於112年12月29日業以坪林郵局第69號函覆原告已行使優先承購權，且於該函說明第四項記載：「原陳依蘋探得買方簽定之買賣契約因兩位共有人主張優先購買權而終止」，故被告與施碧珠間就系爭不動產之買賣契約業已終止（應為解除），嗣被告未另行合法通知原告行使優先承購權，於113年1月18日逕將系爭不動產移轉登記予施碧珠，違法土地法第三十四條之一執行要點第13點第5項規定，不法侵害其對系爭不動產之優先承購權等語（見本院卷第17頁）。惟參酌被告與施碧珠簽訂之不動產買賣契約書，其中第11條就優先購買權係約定「優先購買權若主張優先購買權時，雙方同意無條件解除契約，賣方所收之價金應無息無條件返還買方，所花費之全部費用由賣方負擔」（見本院卷第52頁），足見被告與施碧珠間之買賣契約，係以「原告合法行使優先承購權」為解除條件之約定，法律行為是否失效，取決於客觀之條件是否成就，與兩造主觀上對該條件是否有認知無涉，被告既曾合法通知原告行使優先購買權，因原告逾期行使優先承買權視為放棄而消滅，業經本院認定如前，是被告與施碧珠間買賣契約之解除條件未成就，仍屬有效，不生被告另行對原告通知行使優先承購權之問題。從而，原告既未因被告未踐行土地法第34條之1第4項所定優先承購權通知義務而受侵害，其先位主張依民法第184條第2項、土地法第三十四條之一執行要點第13點第5項規定，請求被告賠償734萬7,567元，即屬無據。
（三）原告備位依民法第226條第1項規定，請求被告賠償734萬7,567元，亦無理由：
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文；次按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號、100年度台上字第1673號判決意旨參照）；再按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約（最高法院院86年度台上字第1089號判決、109年度台上字第589號裁定意旨參照）。
2.本件原告主張其於112年12月11日接獲被告寄發之坪林郵局第65號函，通知是否願意以同一條件主張優先承購系爭不動產後，旋即於同年月27日以福平里郵局第848號函通知被告願以同一條件優先承購，被告並於同年月29日以坪林郵局第69號函表明同意原告之優先承購，兩造業已就系爭不動產成立買賣契約等語。然依上開最高法院裁判意旨，此僅係原告本於系爭不動產共有人之地位，依土地法第34條之1之規定，就被告與施碧珠簽訂之不動產買賣契約，有請求被告以同樣條件訂立買賣契約之權而已，非謂兩造間就系爭不動產已成立買賣契約，是原告主張兩造就系爭不動產已成立買賣契約乙節，顯有誤認。況觀諸被告寄發之坪林郵局第69號函，其中主旨係載明「通知台端已於函達15內書面通知就臺中市○區○○000地號土地和65-47建號房屋行使優先承購權，詳如說明，敬請查照」，說明第三項並記載「兩造共有人請找妥代書跟我約定時間進行依原條件及買賣契約期程簽訂買賣契約事宜…」等語（見本院卷第63頁至第65頁），而未提及兩造間就系爭不動產已成立買賣契約；此外，原告復未提出其與被告間就系爭不動產有另簽訂買賣契約之證據以為證明，實難認兩造間有成立系爭不動產買賣契約之情，原告自不得依買賣契約之法律關係，請求被告應將系爭土地移轉登記並交付與己。據此，原告對被告既未合法行使優先承購權，兩造間亦未簽訂成立買賣契約，原告依民法第226條第1項規定，請求被告負賠償損害，即無理由。
四、綜上所述，原告先位依民法第184條第2項、土地法第34條之1第4項暨其執行要點第13點第5款規定，備位依民法第226條第1項規定，請求被告給付734萬7,567元，及自民事擴張聲明暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 25 日
民事第一庭 法 官 簡佩珺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 25 日
書記官 郭盈呈