臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1945號原 告 蘇振全被 告 李明珠訴訟代理人 鄭文朋律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號4樓之15之房屋全部遷讓返還予原告。
被告應自民國112年12月22日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬5000元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年12月22日向伊承租臺中市○○區○○路000號4樓之15房屋（下稱系爭房屋），租期自111年12月22日起至112年12月21日止，每月租金新臺幣（下同）1萬5000元，應於每月25日前繳納（下稱系爭租約）。系爭租約期滿前，伊已向被告表示不再續約，兩造間已無租賃關係，被告即應將房屋返還予伊，被告竟仍持續無權占用，伊依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋，另依系爭租約第4條第5項約定，請求被告自違約日即112年12月22日起至遷讓房屋之日止，按月給付伊違約金3萬元。被告於租期屆滿後用匯款方式給付租金，伊已於112年12月22日以存證信函表示要退還等語。並聲明：㈠被告應將臺中市○○區○○路000號4樓之15之房屋返還原告。㈡被告應自112年12月22日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3萬元。
二、被告則以：伊於租約到期後仍按月以匯款方式將租金匯入原告帳戶，業經原告收受，兩造間就系爭房屋自應視為以不定期限繼續契約，系爭租約已更新為不定期租賃契約，伊繼續占用系爭房屋為有權占有，原告自不得請求伊遷離並給付違約金。又系爭租約雖於第4條第5項約定違約金，該項屬損害賠償總額約定性違約金，然伊係基於不定期租賃契約占用系爭房屋，且按月給付租金，原告並未實際受有損害，難謂合於請求該項違約金之要件，且租金2倍之違約金，顯屬過高，應予酌減。此外，系爭房屋自109年起迄今因管線堵塞之瑕疵，致陽台、廁所、室內空間飽受淹水之苦，引發壁癌，伊依民法第347條準用第359條規定請求原告減少租金，並就減少之數額依民法第179條規定請求原告返還租金13萬4451元，並以之與原告請求之違約金互為抵銷。另上開淹水情事，致伊諸多家具損害，伊依民法第227條規定請求原告賠償。又原告自112年9月28日起將伊承租之車位出租給第三人使用迄今，致伊無法使用受有損害，伊依民法第179條規定請求原告返還其因而受領之租金2萬2660元，並以之與原告請求之違約金互為抵銷，則原告已無違約金可請求等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於111年12月22日簽訂房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭房屋，租期自111年12月22日起至112年12月21日止，每月租金1萬5000元等情，業據提出房屋租賃契約書、建物登記謄本等為證（見本院卷第39-57頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張：系爭租約於112年12月21日因期滿終止，被告自翌日起就系爭房屋之占用均屬無權占有，原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還房屋等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第451條、第455條前段分別定有明文。次按定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院85年度台上字第2182號裁判意旨參照）。
2.查系爭租約約定租賃期間係111年12月22日起至112年12月21日止，顯係有明確期限之租賃契約，故租賃關係於期限屆滿即112年12月21日屆至時即為消滅，被告仍未自系爭房屋遷出，兩造亦未另訂契約，而原告早於112年10月6日以存證信函通知被告「合約到期（112年12月21日）不再續約，惠請另行租屋」等語（見本院卷第31頁），再於租約到期後，分別於112年12月23日、112年12月27日以存證信函通知被告「貴為我双方所定房屋租賃合約已經於本年12月21日到期，合約到期後本人不再續約」、「房屋租賃合約已於本年12月21日到期，本人不再續約」等語（見本院卷第33、37頁），足見原告已明確表示不再續約，縱使被告仍匯款至原告帳戶，亦不影響原告拒絕續租之真意。故被告於租約期限屆滿後即自112年12月22日起，即已失其合法占有使用系爭房屋之正當權源，是原告依民法第455條規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。原告依上開規定請求既經准許，本院即無須再審酌其依民法第767條第1項規定為同一請求有無理由。
（三）原告主張：被告應自違約日即112年12月22日起至遷讓房屋之日止，按月給付違約金3萬元等語。被告則以前詞置辯。經查：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金依其性質分為賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，於債務不履行時，債權人僅得請求支付違約金，不得另行請求不履行之損害賠償；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。
2.查系爭租約第4條第5項後段約定：「...如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金二倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止，乙、丙方決不異議。」（見本院卷第43頁），雖未明定究為賠償性違約金抑或是懲罰性違約金，惟就文義觀之，該條項約定目的為強制被告於租賃期滿後返還系爭房屋，其性質應屬懲罰性違約金。又兩造簽訂系爭租約時，既基於相等地位，能充分考量身分與財產等關係、本身經濟能力及違約所可能產生之後果等各種因素，始同意各項條款，且本院審酌系爭房屋之占地面積為138.98平方公尺，有建物謄本在卷可稽（見本院卷第73頁），位於臺中市北屯區北屯路，交通便利、商業發達，另原告早於租期屆滿前、後多次通知被告不再續租，惟被告仍持續占用拒不搬離，可見被告係明知租期已屆滿而仍欲永續占用，惟原告所受之損害除未能及時使用系爭房屋之損失外，綜觀全卷，原告並未提出其他事證資料為佐，是原告請求被告每月給付相當於2倍租金之違約金3萬元，核屬過高，與其實際所受損害未盡相當，亦有違衡平之原則，應酌減為1萬5000元為適當。
（四）被告主張：系爭房屋自109年迄今因管線堵塞之瑕疵，導致室內淹水、壁癌等，依民法第347條準用第359條規定請求減少租金，並依民法第179條規定請求原告返還租金13萬4451元；因淹水致被告家具損害，依民法第227條規定請求原告賠償；原告違約將被告承租之車位出租他人，致被告無法使用，依民法第179條規定請求原告返還車位租金2萬2660元。以上，與原告請求之違約金互為抵銷。惟查：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1
項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院86年度台上字第3611號裁判意旨參照）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號裁判意旨參照）。
2.次按出租人於租賃契約存續期間，負有保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，倘約定狀態與實際狀態有落差，即屬物之瑕疵。又民法第347條為有償契約之一般性準用規定，承租人主張出租人應負物之瑕疵擔保責任，原則上應準用買賣之規定，是民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，在租賃亦有準用。
3.被告主張系爭房屋存有管線堵塞之瑕疵，導致室內淹水、壁癌等，固提出照片為證（見本院卷第167-217頁）。惟被告既稱系爭房屋自109年12月起即因排水管線堵塞，造成淹水，並主張多次請求原告修繕，未獲置理等語（見本院卷第103頁）。足見被告曾通知原告系爭房屋有淹水之瑕疵，惟被告未曾於通知瑕疵後6個月內行使減少租金請求權，其權利應已消滅。又縱認被告所述迄今仍有淹水為真，然被告已於112年8月17日以存證信函通知原告「...於112年8月14日因屋外下雨又淹水，請求原告賠償10萬元」等語（見本院卷第223-225頁），該存證信函內容並無行使減少租金請求權之意思，惟可推得被告至遲於112年8月間即已發現原告負擔保責任之瑕疵而應為通知。惟被告迄至提起本件訴訟，至113年8年6日方以民事答辯狀行使減少租金請求權（見本院卷第95頁），故被告減少租金請求權業已罹於6個月之除斥期間，其不得依民法第347條規定準用民法第359條規定主張減少租金，是其請求返還租金13萬4451元，自屬無據。
4.被告稱因上開淹水情事致其家具損壞，惟未提出任何證據供參，且未具體陳明所受損害金額究竟為何，自非可採。
5.被告主張原告違約將被告承租之車位出租他人等語。然觀諸兩造各自提出之系爭租約第1條記載「房屋所在地及使用範圍全部，臺中市○○區○○路000號4樓之15」（見本院卷第41、144頁），且綜觀系爭租約全文，並未有任何停車位之記載，依此判斷，租賃契約標的物並不包含停車位，則被告以兩造間之109年12月22日至111年12月21日之租約（見本院卷第135-142頁），主張租賃範圍包含平面式停車位，自非可採。被告請求原告返還因而受領之租金2萬2660元之不當得利，為無理由。
6.綜上，被告未能舉證證明其對原告有抵銷之債權及數額存在之事實，是被告主張以上開債權，與其本件應給付原告之違約金為抵銷，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定及系爭租約第4條第5項之約定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，及自112年12月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 張隆成