臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1957號原 告 陳建絃訴訟代理人 鐘為盛律師被 告 蕭國興
蕭淑卿蕭淑芬共 同訴訟代理人 吳佩書律師上列當事人間不當得利等事件，本院於民國114年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段00000地號土地及其上3130建號即門牌號
碼臺中市○○區○○街00號建物(下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地）為被告Ａ０３、Ａ０４、Ａ０５與訴外人蕭淑如（下逕以姓名稱之）所共有，應有部分各4分之1，原告前於民國112年8月27日與兼代理Ａ０４、Ａ０５、蕭淑如之Ａ０３簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以買賣價金新臺幣（下同）3670萬元買受系爭房地，被告已收受全部買賣價金3670萬元，並於同年11月30日交付系爭房地完畢。
㈡系爭房屋於交付後始發現屋頂樓屋項、3樓陽台、女兒房、主
臥室均有面積大小不一滲漏水，經拆開系爭房屋裝潢木作後，發現有隱藏水痕及孳生白蟻等，再經比較左右兩面牆，發現做工略有不同，有與鄰屋共用之共用壁龜裂，足以影響系爭房屋結構上安全，均未見原告於系爭契約及現況說明書說明及告知。且被告就系爭房屋存有滲水及共同壁龜裂等物之瑕疵（下合稱系爭瑕疵），依系爭契約9條第5項及現況說明書第12點約定及民法第354條第1、3項、第359條第1項規定，就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，原告乃以113年5月3日存證信函，通知請求減少價金。再系爭瑕疵經委請訴外人富喬工程行進行估價，認包括1、鄰房交接處補強費用即共同壁龜裂修補費用814,666元、抓漏工程費用即滲水費用1,493,818元，計2,308,484元（含稅），扣除已收受蕭淑如應分擔部分已與原告達成和解後，被告每人應分擔577,121元。又系爭房地既有系爭瑕疵，理應扣除上開修補費用2,308,484元始為系爭房地對待給付對價，被告受有未扣除上開修補費用之給付為不當得利，應依各應有部分比例返還予原告，是被告每人應返還577,121元不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告返還。
㈢另原告因修繕系爭瑕疵期間6個月無法入住，需另行租屋，以
每月租金46,000元計算，計276,000元租金損害，扣除已收受蕭淑如應分擔69,000元部分已與原告達成和解後，被告每人應分擔69,000元。又系爭房地既有系爭瑕疵，致原告受人租金損害，被告每人應負各69,000元損害賠償。爰依民法第227條第2項規定，請求被告給付不完全給付之損害賠償。
㈣聲明：
⒈被告各應給付原告646,121元，及自本起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋為86年興建完成，並已居住使用26年之老舊中古屋
，出售前自牆壁原始外觀、屋內狀況、頂樓及陽台現況，清楚可知部分有因牆壁防水層老舊或破所致滲漏水狀況，Ａ０３受Ａ０４、Ａ０５、蕭淑如代理委託出售前已誠實告知仲介人員，從未就系爭房屋另做其他新裝潢遮，亦不曾或以油漆美化，完全以居住原況呈現，供仲介人員及含原告在內之買方直接參觀清楚了解現況，亦考量系爭房屋存有老舊滲漏水狀況，始於112年8月19日以低於週邊市價行情之4200萬元底委託銷售，更於標的物現況說明書（成屋）（下稱現況說明書）第12點誠實勾選「有」滲漏水，及特別勾選「外牆」、「浴內」，並清楚告知仲介及買方，親自進屋瞭解現況再議價，是被告自始係以有滲漏水屋況誠實告知買方及以有滲漏水狀況為本件交易，從未保證系爭房屋無滲漏水，是系爭房屋滲漏水狀況不在本件交易瑕疵擔保範圍，業已經過考量並減價交易。
㈡原告於112年8月22、25日二度詳細參觀看屋後，認系爭房屋
現況老舊諸多滲漏水，屋內原有隔間木並不合用等，僅願以3670萬元購買，被告考量系爭房屋確因老舊滲漏水需整修，始接受原告砍價，於112年8月27日簽書委託事項變更契約書，再次減少託售底價，是原告於交易議價過程已考量系爭房屋老舊滲漏水等由，是滲漏水非屬本件交易之瑕疵擔保範圍。況被告於現況說明書已選「外牆」及「浴室」 滲漏水，不能因未及時處理外牆滲漏水，致流到系爭房屋某他處，改稱該他處有滲漏水。另原告於締約前參觀系爭房屋時，本一望即知有木作裝潢或木製櫥櫃，是否有因滲漏水致潮溼、腐爛、發霉等，顯無可能再因該老舊木作裝潢或家具存在致無法發現或判斷滲漏水狀況，況被告已明確告知系爭房屋外牆、浴室均有老舊滲漏水狀況，原告即無受木作裝潢影響致生誤判。
㈢系爭房屋一側固為共用壁，惟無龜裂致生結構安全疑慮，否
則何能已居住使用長達20年？原告多次看屋豈會購買？況原告自購買後，於無合法裝修、拆除許可執照下，大拆除原有裝潢、隔間、陽台結構等，倘有共用壁龜裂狀況，顯係原告買受後，過度拆除破壞所致損害，非交付前存在之瑕疵。而共用壁乃建築時常見，非屬房屋瑕疵，本件交易過程，因仲介及原告均未曾詢問共用壁，被告亦從未保證無共用壁，原告購買後，大肆拆除，已改變原屋況，距本件交易半年後，系爭房屋之滲漏水加劇或共用壁出現龜裂，顯係原告過度拆除所致。
㈣由上，縱系爭房屋有瑕疵存在，因屬民法第355條契約成立時
所明知之物之瑕疵者，被告無需負瑕疵擔保責任。況原告提出滲漏水估價單非實際修後付款依據，無從證實為實際修補費用，更應扣除於買賣前現況說明書中告知「外牆」及「浴室」滲漏水部分；原證7承租人非原告，乃訴外人姚淳茵，無法作為原告請求租屋支出依據。
㈤聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠系爭房屋為中古屋，Ａ０３以自己名義兼Ａ０４、蕭湖芬、蕭淑如
之代理人名義與原告就系爭房地於112年8月27日簽立系爭契約，系爭契約附有房屋現況說明書，原告已繳納買賣價金3670萬元，被告已交付系爭房地予原告，及原告與蕭淑如就系爭房屋修繕已簽署房屋修繕協議書，並收取35萬元等情，有不動產買賣契約書、標的物現況說明書（成屋）、房屋修繕協議書、臺中市政府工務局（86）中工建使字第0207號使用執照在卷可按（本院卷第17至23、55、87、161至166頁），堪信為真實。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條亦定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號）。
㈢系爭房屋經兩造同意送請社團法人臺中市建築師公會（下稱
鑑定機關）鑑定後，認系爭房屋構造為鋼筋混凝土構造，用途為店鋪、住家，1樓為店鋪，2至4樓為住家，現場因滲漏水已停工未使用，114年3月21日上午10時第1次初勘，系爭房屋1至4樓有水痕，第2次會勘時，因應證據不發現，須配合大雨後進行會勘，在第3次會勘時，下雨過後現場多處滲漏水，滲漏水是4樓水泥牆面與金屬牆面接縫處滲漏水、屋頂通風球與金屬屋頂板之接縫處老化導致滲漏、屋頂女兒牆造型開口潑水至出簷頂板流至4樓地板、屋頂天溝落水管與鋼筋混凝土牆面之銜接處老化導致滲漏，4樓樓梯間天花板（樓版）上方屋頂防水層失效導致緩慢滲漏，在西南側外牆面防水老化形成緩慢滲水現象，修復方法為外牆包版、透光板更換、落水管更新、西南側外牆防水、屋頂防水、通風球底座更換零件、環氧樹脂epoxy 灌注填縫等方式等語，有鑑定機關鑑定報告書（下稱鑑定報告）之鑑定結論在卷可按（鑑定報告第7至8頁），及系爭房屋現場照片在卷可據（本院卷第25至39頁、鑑定報告第39至40頁），足認系爭房屋確有上開滲漏水之瑕疵。至原告另主張使用共同壁造成結構安全疑慮部分，鑑定機關明確表示：建築物本身是獨立柱樑框架結構物，且領有市府核發建造執照、使用執照，視為結構安全之建築物等語，故使用共同壁並不影響結構安全，原告主張此部分為瑕疵，則無所據。
㈣依證人Ａ０１證述略以：本件交易係透過伊成交，系爭房屋有標
的物現況說明書，現況說明書第1頁右上角項次12部分內容欄以藍筆勾選滲漏水情形，是否欄以黑色勾選是，備註說明以藍筆勾選外牆並在上方以藍筆書寫「1F」，另以黑色勾選浴室並在上方黑色書寫「1F」。當時兩造商談過程中，有提到1樓廁所及外牆有漏水，伊有告知買方，買方說要自己處理。廁所是指1樓廁所，外牆是指整個側邊的外牆都有（後改稱）外牆是指面對房子右側1樓的外牆，當時確認有看到漏水，確定1樓的外牆有問題，但買方說整個外牆可以自己修繕，2樓以上的外牆到底有無漏水伊也無法確定。當時有因為這幾處有漏水售價有退讓一點。標的物現況說明書由仲介寫地址、勾選的，但伊有逐條跟兩造確認都認為沒有問題，才在下面簽名蓋章。標的物現況說明書項次12勾選及記載，印象中是一起去看的另一個同事寫的，但有跟屋主確認，當天應該是在7-11碰面的，流程是委任前先確認1次，簽約前會再確認第2次。黑筆是之前去看的時候就勾了，藍筆是簽約當天又補充再勾上去。因為委託時本來賣方說浴室漏水，所以用黑筆勾浴室，簽約前仲介有去看外牆，因為伊疑慮牆上有多處裂縫，印象中簽約前屋主有說風雨比較大，打到牆壁會慢慢滲進室內，所以簽約時就再把1樓外牆備註上去。就伊看到的系爭房屋室內除了1樓廁所漏水外，無其他瑕疵。原告於簽約前看過2次系爭房屋，廁所跟外牆及頂樓鐵皮加蓋部分都有去看，伊無看到賣方有用新的油漆去遮蓋漏水瑕疵或裂縫的情況。系爭房地出售價格有降價協議過程，當時被告同意因買方就現況說明書上寫的部分進行修繕而同意降價。簽約當天Ａ０３跟Ａ０５也在，說之前有住在裡面，除了現況說明書上漏水部份外，其餘沒有漏水問題等語詳實（本院卷第147至151頁），堪認足徵兩造簽立系爭契約前，被告於現況說明書確實有說明現況有滲漏水情形，並註明位置在1樓外牆及浴室，原告並確已2次進入系爭房屋內部察看，且核諸系爭房屋外觀、內部外表，一般人自外觀即可輕易目視觀察之客觀事實，原告復未提出其它證據證明被告於簽約時確有何惡意隱匿瑕疵而不告知之具體情事，難遽認被告於簽約時確有何惡意隱匿上開瑕疵而不告知。是原告既於簽約前已有充分之時間與機會勘查系爭房屋，系爭房屋之1樓外牆滲漏水現象並非隱藏難見，被告於現況說明書上亦有記載上情，堪認原告對於系爭房屋存有「1樓外牆滲漏水」現狀，應當已有知悉，且同意以該現狀交屋，至逾「1樓外牆滲漏水」範圍之滲漏水現象，即無證據證明被告曾告知，縱外觀現狀存有水痕，亦非得逕認現實上有滲漏水，衡以專業之鑑定機關尚須有高達3次並配合大雨始能確認系爭房屋滲漏水之位置及範圍，自不能因原告曾前往看屋即認為原告應該知悉所有滲漏水之範圍。故本院認為就「1樓外牆滲漏水」部分為原告已知之瑕疵，被告不負擔保責任，但被告就鑑定報告逾「1樓外牆滲漏水現象」範圍之滲漏水現象負有合於民法第354條規定之應負擔保責任之情事。被告固辯稱上開滲漏水非交屋時確已存在云云，惟其僅空言原告拆除改建系爭房屋所致，卻未能舉證證明，參以鑑定機關認為上開滲漏水是4樓水泥牆面與金屬牆面接縫處滲漏水、屋頂通風球與金屬屋頂板之接縫處老化導致滲漏、屋頂女兒牆造型開口潑水至出簷頂板流至4樓地板、屋頂天溝落水管與鋼筋混凝土牆面之銜接處老化導致滲漏，4樓樓梯間天花板（樓版）上方屋頂防水層失效導致緩慢滲漏，在西南側外牆面防水老化形成緩慢滲水現象，均屬建材老化所致，自與原告拆除行為無關，被告此部分辯解，不足採取。
㈤次按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。系爭房屋確實存有鑑定報告所示逾「1樓外牆滲漏水」範圍之滲漏水現象，對於日常居住、使用應有相當程度之影響，衡諸常情，依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之房屋能提供適宜、居住使用目的之環境，因此，有意購屋者如知悉系爭房屋有該等漏水情況，當會影響其購屋意願或要求降低房價，堪認原告主張系爭房屋交付予伊時，確有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵，原告依民法第民法第359條規定請求減少價金，即非無由。而鑑定機關就上開瑕疵所需修繕項目及費用進行鑑定，認修復方法為外牆包版、透光板更換、落水管更新、西南側外牆防水、屋頂防水、通風球底座更換零件、環氧樹脂epoxy灌注填縫等方式，估價修復費用為436,072元（詳如附表），經鑑定機關補充說明認分析表1樓部分有4處滲漏水情形，分別為鑑定報告第57頁照片2-6、第58頁照片1-1、第58頁照片1-2與第59頁照片1-3，及59頁照片1-4與第60頁照片1-5，而照片2-6後側走道牆邊地面滲水與1-1樓梯間走道之牆邊地面滲水為外牆防水老化所致，修繕項目為外牆防水、施工架估算於整面外牆面積，為不分樓層估算之修繕項目（本院卷第237頁、鑑定報告第7至10頁），是「1樓外牆滲漏水現象」所需之修繕項目為附表編號11外牆防水、編號12外牆鋼管鷹架，因鑑定機關係用整面外牆估價，本院審酌系爭建物為四層樓，則1樓約佔1/4面積，故此2項目排除被告無須負責之1樓部分後約為3/4，即附表編號11外牆防水為141,975元、編號12外牆鋼管鷹架102,222元，而編號15稅捐與利潤部分，原本估價排除稅捐與利潤之外的總額為396,072元，稅捐與利潤4萬元約佔1/10，而扣除附表編號11外牆防水、編號12外牆鋼管鷹架之1樓部分後，排除稅捐與利潤之外的總額為314,673元，則稅捐與利潤亦以約1/10估價為32,000元，經此計算後修復費用為346,673元（詳如附表本院認定欄所示），堪認系爭房屋因前開瑕疵而減少之價值為346,673元，則原告請求減少價金346,673元，核屬有據，超過部分則無理由。又本件原告已給付系爭房地價金3670萬元予被告及蕭淑如，而被告及蕭淑如就其出賣系爭房地應負瑕疵擔保責任，經原告行使價金減少請求權，被告及蕭淑如就減少之價金346,673元即失其法律上之原因，原告有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告得依民法第179條後段規定，請求被告及蕭淑如返還346,673元。至原告另請求修繕期間租金損害云云，因原告提出租約上載承租人為訴外人姚淳茵，並作服飾買賣商業使用（本院卷第137至144頁），無證據證明上開租金為原告支出，或屬原告因修繕系爭房屋上開瑕疵受有居住需求之損害，原告此部分請求，尚屬無據，不應准許。
㈥由上所述，原告因系爭房屋存有鑑定報告除1樓外牆滲漏水外
滲漏水瑕疵，得請求被告及蕭淑如返還減少價金346,673元，惟原告與蕭淑如就系爭房屋修繕已簽署房屋修繕協議書，其記載略以：因房屋有漏水情形，賣方補貼給買方35萬元，做為修繕及補償相關費用等語，原告並已收取35萬元（本院卷第55頁），是蕭淑如給付之金額已經超過上開原告得請求金額，且給付目的即為填補系爭房屋漏水瑕疵所生損害，堪認原告因系爭房屋上開瑕疵所生不當得利債權，已因收取蕭淑如給付35萬元而消滅，自不得再為請求。
四、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求被告各給付原告646,121元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 10 日
民事第五庭 法 官 王奕勛以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 10 日
書記官 簡芳敏附表：
鑑定機關鑑定估價單（詳鑑定報告第10頁） 本院認定 項次 項目 單位 數量 單價 複價 扣除1樓外牆滲漏水（1/4，元以下四捨五入） 1 中段外牆包版 ㎡ 29.70 650 19305 同左 2 後段外牆包版 ㎡ 6.88 650 4472 同左 3 中段外牆泛水收邊 M 5.40 400 2160 同左 4 後段外牆泛水收邊 M 1.60 400 640 同左 5 落水管更新 處 1.00 900 900 同左 6 通風球更換 座 2.00 1400 2800 同左 7 採光板更換 處 1.00 1200 1200 同左 8 開口擋水板 處 3.00 1500 4500 同左 9 環氧樹脂epoxp灌注填縫 M 3.05 150 458 同左 10 屋頂防水PU3mm厚 ㎡ 33.82 770 26041 同左 11 外牆防水 ㎡ 378.60 500 189300 141975 12 外牆鋼管鷹架 ㎡ 378.60 360 136296 102222 13 廢棄物運棄 式 1.00 6000 6000 同左 14 雜費 式 1.00 2000 2000 同左 15 稅捐與利潤 式 1.00 40000 40000 32000 總計 436072 346673