臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1002號原 告 陳福貞訴訟代理人 李彥毅被 告 鄭佳佳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○區○○段000地號土地上之同段254建號建物(門牌號碼：臺中市○區○○○路000號8樓之1）返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣7萬元，及自民國113年3月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國113年3月15日起至返還第1項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣2萬2000元。
四、被告應自民國113年3月18日起至返還第1項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣2萬2000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第1項、第2項，於原告依序以新臺幣18萬3600元、新臺幣2萬3333元為被告供擔保後，得假執行。
八、本判決第3項、第4項到期部分，於原告按月各以新臺幣7333元、新臺幣7333元為被告供擔保後，得假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條定有明文。原告起訴原聲明第1項：被告應將坐落臺中市○○○路000號8樓之1房屋全部遷讓返還原告，及自民國113年2月5日起至遷讓之日止按月賠償新臺幣（下同）8萬8000元。嗣原告於113年5月28日以民事追加暨準備書狀將前開聲明變更如後原告主張之聲明欄所載（見本院卷第71頁），原告更正被告應遷讓返還房屋範圍、應給付金額，核係補充、更正其事實上之陳述，於法並無不合。至原告追加給付租金、違約金部分，則為擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於112年9月14日向伊承租坐落臺中市○區○○段000地號土地上之同段254建號建物(門牌號碼臺中市○區○○○路000號8樓之1，下稱系爭房屋），租賃期限自112年9月15日起至113年9月14日止，每月租金（含車位）2萬2000元，應於每月15日前繳納（下稱系爭租約）。詎被告自112年10月15日起即未依約給付租金，至113年1月3日止被告所遲付租金總額已達3個月租額以上，經伊於113年1月3日以存證信函催告被告於函到30日內給付欠租，並為終止租約之意思表示，未獲置理，系爭租約已於113年2月2日消滅，惟被告迄未給付所欠租金，且迄今仍占用系爭房屋，即屬無權占有，爰依民法第767條規定及租賃之法律關係，請求被告應將系爭房屋返還予伊，及給付積欠之112年10月至113年2月份租金合計8萬8000元，另依系爭租約第14條約定及民法第179條規定，請求被告自113年2月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬2000元，及自違約日即112年10月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付違約金2萬2000元等語。並聲明：㈠被告應將臺中市○區○○段000地號土地及其上同段254建號建物(門牌號碼：臺中市○區○○○路000號8樓之1）返還原告。㈡被告應給付原告8萬8000元，暨自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自113年2月15日起至遷讓房屋日止，按月給付原告2萬2000元。㈣被告應自112年10月15日起至遷讓房屋日止，按月給付原告2萬2000元。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，已據其提出臺灣臺中地方法院所屬民間公證人安信聯合事務所公證書、社會住宅租賃契約書、存證信函、LINE對話紀錄等為證（見本院卷第17-39頁），被告已於相當期間受合法通知，於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真正。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條第1項前段、第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。經查：
1.原告固於113年1月3日寄予被告之存證信函中提及被告自112年10月15日起已積欠3個月租金未付，並請被告於文到後30日內清償租金共6萬6000元，如逾期仍未給付完畢即以該函為終止租約之意思表示等語（見本院卷第27頁）。
惟兩造租金約定於每期開始時（15日前）支付，且原告前已收取押金4萬元（見本院卷第20頁），則原告於113年1月3日對被告為終止系爭租約之意思表示時，將被告所積欠租金以押金4萬元抵充後，被告積欠租金尚未遲延給付超過2個月，斯時終止租約不合法，113年1月3日不生終止租約之效力。
2.惟被告迄今仍未給付原告積欠之房租，原告以113年2月5日民事起訴狀聲明請求被告遷讓房屋，即有終止租約之意思表示。而起訴狀於113年3月18日送達被告（見本院卷第55頁），斯時被告遲付租金已逾2個月。從而，原告於113年3月18日終止租約之意思表示，應屬合法。
3.基此，系爭租約已自113年3月18日起即發生終止租約之效力，被告即應負返還租賃物之義務，而無占有系爭房屋之正當權源。惟被告迄今仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。從而，原告依所有物返還、租賃物返還之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，為有理由，自應准許。
4.系爭租約業於113年3月18日合法終止，已認定如前。被告尚有112年10月15日至113年3月15日租金共11萬元未付（計算式：22000元×5個月＝110000元），而原告前已收取押金4萬元，已如前述，依前揭說明，該押金應予抵充，是原告請求被告給付欠繳之租金7萬元，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。本件原告終止租約前，被告依系爭租約應給付原告租金，原告終止租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不當得利。從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告自113年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬2000元，亦應准許。
（四）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項定有明文。經查，系爭租約第14條第3項約定：承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止（見本院卷第22頁）。經核上開違約金之約定，並未約定為懲罰性違約金，應屬因未履行遷讓房屋而生之損害賠償總額約定。被告於系爭租約終止後，未隨即遷讓返還系爭房屋，確有違約之事實，是原告請求被告自113年3月18日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告違約金2萬2000元，亦應准許。逾此範圍之主張，即屬無據。
四、綜上所述，原告依據所有物返還、租賃法律關係及系爭租約第14條之約定，請求㈠被告應將系爭房屋返還予原告；㈡被告應給付原告7萬元及自起訴狀繕本送達翌日即113年3月19日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告應自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2000元。㈣被告應自113年3月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2000元。為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，爰酌定相當金額准許之；至原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，命由被告全部負擔。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 葉卉羚