臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1026號原 告 劉林美容
劉正平劉億芳上三人共同法定代理人 劉億清上三人共同訴訟代理人 蔡菘萍律師被 告 楊靜雯訴訟代理人 黃映智律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之土地，准予合併分割如附圖即臺中市東勢地政事務所收件日期文號民國113年10月1日東土測字第157100號、複丈日期民國113年10月23日土地複丈成果圖所示：即㈠符號285部分，面積5,625平方公尺土地分歸原告按應有部分各1/3維持共有；㈡符號285⑴部分，面積1,875平方公尺土地分歸被告單獨取得。
二、被告應各補償原告如附表三所示之金額。
三、訴訟費用由兩造各按如附表二所示應有部分比例負擔。事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院101年度台上字第931號判決意旨參照）。是當事人主張之分割方法，僅供法院參考而已，故當事人主張之分割方案僅為攻擊或防禦方法，縱使於訴訟中為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。查：本件原告原起訴請求就兩造共有如附表一所示地號土地6筆（下合稱系爭土地），應合併分割如附圖一（見本院卷一第23頁）所示：一、編號A所示之土地（面積1,875平方公尺）分配由被告單獨取得；二、編號B所示之土地（面積5,625平方公尺）分配由原告取得，並按「分割後」應有部分各1/3之比例維持共有（見本院卷一第13頁），迭經變更，最後於民國114年7月28日具狀變更聲明：兩造共有系爭土地，應合併分割由原告取得，按應有部分各1/3維持共有，並由原告以金錢補償被告（見本院卷一第383頁）。核原告前開所為，並未變更本件訴訟標的，僅係就共有物之分割方法為補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣兩造為系爭土地共有人，應有部分比例如附表二所示，系
爭土地並無因使用目的或依建築法令不能分割之情事，共有人間亦未訂有不得分割之協議，詎被告近日屢屢打擾原告，表示欲承租系爭土地使用，然原告等人皆為受禁治產宣告之人，並無處理自己事務之能力，是為避免被告影響原告等人之生活，爰提起本件訴訟。
㈡又系爭土地為農牧用地，用途單一，現出租他人作為耕地使
用，因被告提出依臺中市東勢地政事務所（下稱東勢地政）收件日期文號113年10月1日東土測字第157100號土地複丈成果圖（見本院卷一第317頁，下稱附圖）之分割方案（下稱被告方案）中，其所分配之土地為地勢相對平坦之部分，為較可利用之耕地，如以被告方案分割，其結果並不公平，且將會影響原告於系爭土地上之未辦保存登記建物及租約之履行，恐有通行權、過水權之問題。
㈢綜上，顯見兩造對於分割方案尚難達成協議，原物分割顯有
困難，合於民法第824條第2項第1款但書之規定，是為避免耕地零碎及有利系爭土地之統一利用及經濟效益最大化，原告現願意以合併分割取得系爭土地，並願意以114年5月26日華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲科技）所出具之鑑定報告為依據，以新臺幣（下同）6,770,625元為系爭土地之總價，金錢補償被告作為本件分割方案（下稱原告方案）。為此，爰依民法第823條、第824條之規定提起本件訴訟，請求分割系爭土地等語。
㈣並聲明：兩造共有系爭土地，應合併分割由原告3人取得，按應有部分各1/3維持共有，並由原告3人以金錢補償被告。
二、被告則以：㈠被告不同意原告方案，且系爭土地得依被告方案分割，並無
各共有人均受原物分配顯有困難之情形，則原告依民法第824條第2項第1款、第3項規定，提出原告分得系爭土地全部，被告獲得金錢補償之分割方案，不符民法第824條第2項第1款規定之要件，原告提出之分割方案並不適當。
㈡又系爭土地地形雖屬山坡地，使用地類別為農牧用地，但已
開發作為種植高麗菜、蘋果等經濟作物之用，如依被告方案分割，被告可取得土地面積達1,875平方公尺，原告維持共有後分得之土地面積為5,625平方公尺，並無原物分配後土地面積過小，致不能種植農作物之情，且兩造分得之土地均得通行至現有聯外道路，不影響兩造通行及各自使用分得土地，原告所有未辦保存登記建物亦無異動之虞，當可維持系爭土地原供種植之經濟價值，得盡最大使用效益，故無事實上不能原物分配情形。況系爭土地符合農業發展條例（下稱農發條例）第16條第1項第3款規定得予以分割，自無法律限制不能原物分配之情。是被告方案為系爭土地最適宜且公允之分割方案等語，資為抗辯。並聲明：兩造共有系爭土地准予合併分割，並依附圖所示方案分割。
三、本院得心證之理由：㈠系爭土地得予合併分割：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1項至第5項定有明文。
⒉經查：原告主張系爭土地為兩造所共有且應有部分為如附表
二所示等情，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證（見本院卷一第23頁、第57頁至第79頁）。又系爭土地屬山坡地保育區農牧用地，目前無建物套繪登錄資料，無抵押權登記及已辦理保存登記建物，原所有權人劉佛林之持分於92年由原告3人及訴外人劉億清繼承取得，嗣劉億清於100年將其持分1/4買賣移轉給被告，符合內政部91年8月15日台內地字第0910010422號函規定「不得適用」農發條例第16條第1項但書第3款規定得辦理分割情形。系爭土地得依農發條例第16條第1項辦理合併分割，分割為2,500平方公尺及5,000平方公尺，分割為2,500平方公尺之宗地僅能分配1位所有權人及分割為5,000平方公尺之宗地僅能分配2位所有權人（每宗耕地分割後每人所有面積未達2,500平方公尺者，不得分割）；系爭土地另得依農發條例第16條第1項但書第1款後段規定辦理合併分割，分割為1,875平方公尺及5,625平方公尺，有臺中市政府都市發展局113年5月2日中市都建字第1130092694號函、東勢地政113年5月14日中東地一字第1130004437號函及114年1月9日中東地二字第1140000274號函各1份在卷可稽（見本院卷一第111頁、第141頁至第142頁、第315頁至第316頁）。
⒊是以，系爭土地並無法令限制不得分割，亦未有因物之使用
目的而不能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，則兩造就系爭土地之分割方法既無法達成協議，原告請求裁判分割系爭土地，於法並無不合。另就原告請求將共有人完全相同之系爭土地共6筆合併分割部分，本院審酌將系爭土地合併分割，可以簡化共有關係，避免土地細分，及使地盡其利，有助於增進系爭土地之使用收益及經濟效能，對於全體共有人均屬有利，且系爭土地並無法規限制合併分割之情形，則原告依民法第824條第5項之規定，請求合併分割系爭土地，亦屬有據，應予准許。
㈡系爭土地應以如附圖所示之被告方案為適當之合併分割方案：
⒈按分割之方法得以原物分配於各共有人。但各共有人均受原
物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第1款、第2款分別定有明文。所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難（如法律上禁止細分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用等）（最高法院104年度台上字第1792號、108年度台上字第1841號判決意旨參照）。又共有物裁判分割，有請求法院廢止共有關係，及聲請酌定分割方法之雙重性格；而前者，乃處分權主義範疇，如部分共有人聲明維持共有關係者，仍有處分權主義之適用（最高法院112年度台上字第226號、第288號判決意旨參照）。再裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院82年度台上字第1990號、87年度台上字第1402號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭土地地勢為西側較高，東側較低，由西往東方向呈現逐
漸降低之山坡地，其中，臺中市○○區○○○段000地號、254-23地號土地西側與產業道路相鄰，巷道為臺中市和平區福壽路仁禮巷，其餘地號土地則未直接與產業道路相鄰，而同段286-1地號土地上有1棟未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物），系爭土地目前由兩造共同出租予訴外人雷沛玲種植蔬菜、果樹之用，租期自110年1月1日至119年12月31日，有系爭土地現況照片34張、兩造與雷沛玲間土地租賃契約書1份在卷可參（見本院卷一第137頁至第139頁、第175頁至第177頁、第181頁至第185頁、第193頁至第217頁、第293頁）。再兩造並不爭執系爭建物為原告父親所建，現由原告3人與訴外人劉億清所共有（見本院卷一第162頁、第172頁）。
⑵原告提出之分割方案，係將系爭土地合併分割，分歸原告按
應有部分1/3維持共有，並以金錢補償被告。而被告提出之分割方案，係將如附圖所示符號285部分，面積5,625平方公尺分歸原告3人按應有部分各1/3之比例維持共有；如附圖所示符號285⑴部分，面積1,875平方公尺分歸被告單獨所有。
⑶依被告之方案，兩造各自分得土地皆與產業道路相鄰而得以
對外聯絡，並無因分割而致部分土地形成袋地之情，得以避免後續兩造再因通行權所生法律上之爭議，而被告之分割方式業經東勢地政114年1月9日中東地二字第1140000274號函說明符合農發條例第16條第1項但書第1款後段之分割要件而屬可行之分割方案（見本院卷一第315頁至第316頁）。復以，系爭建物亦在符合原告意願下，將其所坐落土地部分分由原告取得（見本院卷一第317頁、卷二第29頁至第30頁），使系爭建物與坐落土地所有人合一，且原告於本件業已聲明維持共有關係，兩造所分得土地面積亦無過於細小零碎而無法有效利用之情，兩造仍得於系爭土地分割後，將所分得之土地部分出租予第三人作為農業使用以獲取租金利益或自為耕作使用。
⑷原告雖稱依被告方案，被告所分得之土地地勢相對平坦，為
較可利用之耕地，被告方案將導致不公平之分配結果等情，然本件業經華聲科技針對被告方案所致兩造間受分配土地之價值差異進行鑑價，並作出金錢找補之鑑定報告，則原告因土地分割後所致土地價值差異之損失，得經由被告以金錢補償原告之方式獲得解決。況且，原告所提分割方案，未考量被告亦表示希望同受原物分配之情，而系爭土地並無各共有人均受原物分配顯有困難之情形。
⑸從而，本院斟酌當事人之意見、共有物之性質、經濟價值及
效用、兩造之公平性、分得之土地面積能完整利用、系爭土地之現況、全體共有人之利益等情形，考量系爭土地並無民法第824條第2項第1款但書所謂各共有人均受原物之分配顯有困難之情事，則依被告方案以原物分配於各共有人，由原告取得系爭土地如附圖所示符號285，面積5,625平方公尺部分土地，並按應有部分比例各1/3維持共有，被告則單獨取得符號285⑴，面積1,875平方公尺部分土地，再由被告按分割後所受分配之土地價值差異金錢找補予原告，應屬適宜及公平之分割方案。
㈢被告應各補償原告如附表三所示之金額：
⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之（最高法院72年度台上字第829號判決意旨參照）。
⒉經查：系爭土地依附圖所示被告方案，由原告取得如附圖所
示符號285，面積5,625平方公尺部分土地，並按應有部分比例各1/3維持共有，被告則單獨取得如附圖所示符號285⑴，面積1,875平方公尺部分土地，是為共有人間分配公平起見，需正確鑑估系爭土地之價格，及共有人之間應互相找補之數額，本院囑託華聲科技鑑定，並針對系爭土地進行一般因素分析（含自然因素、政策因素、經濟因素）、不動產市場概況分析（含不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素分析（含區域描述、近鄰地區土地及建物利用情況、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素分析（含土地個別條件、土地使用分區管制規定或其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性）、最有效使用分析、勘估標的土地增值稅預估，採用比較法進行土地價值評估，最終價格決定為系爭土地如附圖符號285⑴，面積1,875平方公尺，每坪3,200元（即每平方公尺968元，評估總價為1,815,000元）；符號285，面積5,625平方公尺，每坪2,900元（即每平方公尺881元，評估總價為4,955,625元），二者合計總價為6,770,625元；復參酌系爭土地坐落臺中市和平區，屬於都市計畫區外，編定為山坡地保育區農牧用地，系爭土地地形整體略呈三角形，地勢尚屬平坦、傾斜、陡峭，土地面臨仁禮巷，道路寬度約4米，鄰近地區土地以供作農業使用為主，住宅使用為輔，建物則以透天厝為主，區域內商業活動較為薄弱，生活機能及交通便利性均尚屬良好，公共設施有小學、中學、政府機關、郵局等資源，公共設施建設尚屬完整且可及性良好，以中部橫貫公路為主要聯外道路，對內、對外皆有尚屬便利之交通網絡，交通便利性尚屬良好等情，堪認鑑價報告所估之單價，尚屬妥適，自足採為兩造補償之基準（見華聲科技114年5月1日（114）華估興字第83482號估價報告書）。從而，本院認被告應依上開估價報告書以附表三所示之金額分別補償原告。
四、綜上所述，本院審酌上情，認以附圖所示被告方案為合併分割，即附圖符號285部分，面積5,625平方公尺土地分歸原告按應有部分各1/3維持共有；符號285⑴，面積1,875平方公尺分歸被告單獨取得，並由被告以附表三所示之金額分別補償原告，當為合理、公平，爰判決如主文第1項、第2項所示。
五、再按，於民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，民法第824條之1第4項、第5項定有明文。經查：
系爭土地各共有人間應付或應受之補償金，業如前述，應受補償之共有人（即原告）對於補償義務人（即被告）就其取得之系爭土地，在前述補償之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，依法有法定抵押權，於辦理分割登記時一併登記。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院考量系爭土地係因兩造無法協議分割，依前開說明，認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。中 華 民 國 115 年 5 月 8 日
民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳
法 官 孫藝娜法 官 林冠宇上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 8 日
書記官 王崑煜附表一：共有土地地號及面積編號 土地地號 面積 1 臺中市○○區○○○段000000地號 288平方公尺 2 臺中市○○區○○○段000000地號 3,306平方公尺 3 臺中市○○區○○○段00000地號 89平方公尺 4 臺中市○○區○○○段000地號 410平方公尺 5 臺中市○○區○○○段000地號 3,232平方公尺 6 臺中市○○區○○○段00000地號 175平方公尺 合計 7,500平方公尺附表二：共有人應有部分比例臺中市和平區福壽山段254-23、254-50、280-6、285、286、286-1地號土地 編 號 共有人 應有部分比例 1 劉林美容 1/4 2 劉正平 1/4 3 劉億芳 1/4 4 楊靜雯 1/4 合 計 1/1附表三：各共有人互為找補金額配賦表（新臺幣，單位：元）
補償義務人 受補償人 楊靜雯（+122,343） 合 計 劉林美容（-40,781） 40,781 40,781 劉正平（-40,781） 40,781 40,781 劉億芳（-40,781） 40,781 40,781 合 計 122,343 122,343