臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第1369號原 告 林錦壽訴訟代理人 沈泰基律師
楊淳淯律師林永豐被 告 廖顯淼訴訟代理人 孫懷敦被 告 廖素梅
陳建宏陳建忠兼上二人共同訴訟代理人 陳雅玲被 告 廖顯桐
陳建廷廖述鐘蘇高弘蘇侑雪當事人間履行契約事件，本院於民國114年3月19日、114年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將臺中市○○區○○○段000○000地號土地之應有部分移轉登記予原告：被告廖顯淼、廖素梅公同共有應有部分0000000分之11353、被告陳建宏應有部分00000000分之11353、被告陳建忠應有部分00000000分之11353、被告陳雅玲應有部分00000000分之11353、被告廖顯桐應有部分00000000分之11353、被告陳建廷應有部分00000000分之11353、被告蘇高弘應有部分00000000分之11353、被告蘇侑雪應有部分00000000分之11353、被告廖述鐘應有部分0000000分之11353。
二、訴訟費用（撤回部分除外）由被告廖顯淼、廖素梅連帶負擔33%、被告陳建宏、陳建忠、陳雅玲共同負擔8%、被告廖顯桐、陳建廷共同負擔33%、被告蘇高弘、蘇侑雪共同負擔2%、被告廖述鐘負擔24%。
事實及理由
壹、程序部分：被告廖顯淼、陳建廷、廖述鐘、蘇高弘、蘇侑雪經經合法通知，而未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造聲明及陳述：
一、原告方面：㈠坐落臺中市西屯區廣明段268、268-1、268-3、268-4、268-5
、272、272-1、102、96地號土地，於重劃後合併為（下稱系爭土地）。廖德勝（已於47年4月7日死亡）就系爭土地原有應有部分100000分之11353。
㈡原告於附表「契約訂約日」所示時間，與廖德勝之繼承人即
廖述林（起訴前已死亡，繼承人為被告廖顯淼、廖素梅）、被告陳建宏、陳建忠、陳雅玲、廖顯桐、廖家芸（起訴前已死亡，繼承人為被告陳建廷）、廖林金玉（起訴前已死亡，繼承人有被告蘇高弘、蘇侑雪、廖述鐘）、廖述鐘等人簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），購買被告各自從廖德勝繼承取得系爭土地應有部分，約定買賣價款為每坪新台幣8萬元及16萬元（此係與廖林金玉及廖述鐘約定之價格），原告依每房繼承人持分比例付款。原告已付清第一次價款，而就廖德勝所有系爭土地，業經本院110年3月29日以108年度家繼訴字第160號分割遺產事件判決由全體繼承人分別共有確定，並已辦畢繼承登記，原告並已依約備妥第二次及第三次付款金額。系爭契約第5條約定為當事人解約定金之約定，然原告就系爭土地已另行提起分割遺產訴訟，經本院判決確定並辦理繼承登記完畢，原告已著手履行系爭契約義務，被告自不得解除系爭契約。因被告遲未配合辦理系爭土地應有部分之移轉，依兩造間買賣契約第3條、民法第348條第1項規定及繼承法律關係，請求被告履行買賣義務。
㈢並聲明：如主文第一項所示。
二、被告抗辯：㈠被告廖顯淼：依其先前到庭所為陳述及所提書狀略以：
買賣契約係102年8月簽訂，單價每坪8萬元，與公告現值有明顯價差，被告無法接受，主張解除買賣契約，依契約書第5條退回已收價款並以3倍之違約金賠付原告。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
㈡被告廖素梅：
對廖述林有簽系爭買賣契約不爭執，買賣價金明顯有價差，主張依契約第5 條約定執行，依照約定被告返還本金及賠償
3 倍罰鍰，及賠償繼承登記所發生的費用，就不用再履約。並聲明：駁回原告之訴。
㈢被告陳建宏、陳建忠、陳雅玲：
對於廖述林有簽系爭買賣契約不爭執，於113年9月13日已經寄出存證信函給原告主張依契約第5條解除契約，原告有收到，原告應依照契約第5 條去履行。並聲明：駁回原告之訴。
㈣被告廖顯桐：
系爭買賣契約係廖春淑代簽，對系爭買賣契約有效不爭執。但主張依契約第5條給付違約金，不要賣土地。並聲明：原告之訴駁回。
㈤被告陳建廷、廖述鐘、蘇高弘、蘇侑雪未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、本院之判斷：
一、原告主張廖德勝（已於47年4月7日死亡）就系爭土地原有應有部分100000分之11353；而就系爭土地，原告於附表「契約訂約日」所示時間，與廖德勝之繼承人即廖述林（起訴前已死亡，繼承人為被告廖顯淼、廖素梅）、被告陳建宏、陳建忠、陳雅玲、廖顯桐、廖家芸（起訴前已死亡，繼承人為被告陳建廷）、廖林金玉（起訴前已死亡，繼承人有被告蘇高弘、蘇侑雪、廖述鐘）、廖述鐘等人簽訂買賣契約書，購買被告各自從廖德勝繼承取得系爭土地應有部分，約定買賣價款為每坪新台幣8萬元及16萬元（此係與廖林金玉及廖述鐘約定之價格），原告已付清第一次價款，而就廖德勝所有系爭土地，經提起遺產分割訴訟後，本院110年3月29日以108年度家繼訴字第160號民事判決由全體繼承人分別共有確定，並已辦畢繼承登記等情，業據原告提出系爭買賣契約書（見本院卷一35至43頁、45至61頁、95至107頁、129至137頁）、本院108年度家繼訴第160號民事判決（本院卷一139至157頁）、系爭土地登記謄本（見本院卷二265、207、209、2
05、269、271、273、567、511、513、507、571、573、575）為證，核屬相符，並為被告所不爭執，自足採憑。
另本件系爭契約之出賣人廖述林已於111年5月27日死亡，其應有部分0000000分之11353，已登記由其繼承人即被告廖顯淼、廖素梅公同共有；廖家芸已於105年11月1日死亡，其繼承人即被告陳建廷繼承系爭土地應有部分00000000分之11353）；廖林金玉已於109年1月15日死亡，其繼承人即被告蘇高弘、蘇侑雪分別繼承系爭土地應有部分00000000分之11353（按被告蘇高弘、蘇侑雪2人亦有繼承廖秀麗之應有部分，連同繼承自廖林金玉之應有部分，蘇高弘與蘇侑雪就系爭土地共分別取得0000000分之11353，而本件原告係請求廖林金玉所出售之部分，故原告僅得對蘇高弘、蘇侑雪請求應有部分為00000000分之11353）、被告廖述鐘繼承00000000分之11353（按被告廖述鐘亦為廖德勝之繼承人，連同上開繼承廖林金玉之應有部分後，被告廖述鐘繼承取得之應有部分為0000000分之11353，然因被告廖述鐘本身亦為出賣人，故原告對廖述鐘得請求之應有部分為0000000分之11353），亦有原告提出繼承系統表及戶籍謄本為證（見本院卷一197至211頁、273至289頁、291至305頁），並有上開系爭土地登記謄本可憑，自屬可採。
二、按民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法第1條定有明文。又解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。然當事人為解約定金之約定，倘未約定該解除權行使時期之限制，致不論契約履行狀況，皆有遭一方解除之風險，進而衍生履行爭議、勞費支出賠償或誠信問題，尚非法秩序所應然。我國民法並無解約定金之相關規定，惟實務向認法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，參考相關法理及誠信原則，就此契約漏洞予以填補，以圓滿達成契約目的，即認「當事人因解約定金約定之解除權行使，須於相對人著手履行前為之」（最高法院72年台上字第85號判決、78年度台上字第694號、84年度台上字第1213號、第1235號、第2857號、111年度台上字第597號判決意旨參照）。
㈡兩造簽訂系爭契約後，原告已交付第一期價款乙節，業如前
述。而系爭契約第4條第1款、第2 款依序約定：「有關各項手續之稅費如繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、買賣登記規費皆由買方負擔。」「賣方繼承人如有積欠地價稅、工程受益費及其他負擔，概由賣方之繼承人負責繳清。否則買方得由未付款內扣繳，賣方之繼承人絕無異議。」又系爭契約第5條約定：「本件買賣若買方違約不買，願將已付價款全部由賣方之繼承人無條件沒收，另賠償所收價款三倍之違約金。如賣方之繼承人不賣時，亦將已收價款全部退還買方外，另賠償所收價款三倍之違約金，及繼承登記所發生之相關手續費（包括登記費、罰款…等）由賣方之繼承人負擔。」等語，依文義所載可知該契約第5 條後段所謂「已收價款」、「所收價款」，係解約定金性質。㈢就被繼承人廖德勝所留系爭土地應有部分100000分之11353之
遺產，原告已協助提起遺產分割訴訟，經本院於110年3月29日以108年度家繼訴字第160號判決確定，被告自無逕為分割登記之障礙，被告自應依系爭契約第3條第2款約定履行協力義務。且依上情亦可認定原告已著手履行其契約義務，揆諸上開說明，被告自不得再行使兩造系爭契約第5條所約定之解除權。從而，被告所為解除系爭契約之抗辯，自不可採。㈣綜上所述，原告依兩造間系爭買賣契約第3條及民法第348條
及繼承之法律關係，就系爭土地，起訴請求被告廖顯淼、廖素梅應將公同共有應有部分0000000分之11353、被告陳建宏將應有部分00000000分之11353、被告陳建忠將應有部分00000000分之11353、被告陳雅玲將應有部分00000000分之1135
3、被告廖顯桐將應有部分00000000分之11353、被告陳建廷將應有部分00000000分之11353、被告蘇高弘將應有部分00000000分之11353、被告蘇侑雪將應有部分00000000分之1135
3、被告廖述鐘將應有部分0000000分之11353移轉登記予於原告，為有理由，應予准許，故判決如主文第一項所示。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第二庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 吳克雯