臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2413號原 告 林木盛訴訟代理人 陳偉芳律師被 告 楊朝堂訴訟代理人 劉彥麟律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於中華民國114年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元及自民國一一三年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴聲明：先位聲明請求被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地應有部分3分之1及其上220建號建物即門牌臺中市○○區○○路0段000號房屋全部（下稱系爭房地）移轉登記予原告，及將本院111年度重訴字第533號民事判決主文附圖所示A、B、C部分（面積各1.45平方公尺、11.64平方公尺、12.04平方公尺之附屬建物車庫騰空遷讓返還原告；備位聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元本息，嗣於被告為本案言詞辯論前撤回先位聲明之訴（見卷第93頁），已生合法撤回起訴效力，合先敘明。又原告起訴主張依民法第367條規定、系爭契約第3條約定及債權讓與之法律關係，請求被告給付尾款300萬元，後追加和解契約約定及債權讓與為訴訟標的，經核原告追加標的所憑請求事實基礎同一，依民事訴訟法第255條第1項第3款，應許原告訴之追加。
二、原告主張：訴外人賴弘斌於民國110年11月2日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭房地以800萬元出售予被告，於同年月16日將系爭房地移轉登記予被告，惟被告僅代償違約金350萬元及給付頭期款150萬元，尚有300萬元尾款仍未給付。又賴弘斌前出售系爭房地，因系爭房屋遭賴弘斌之子賴信全、賴信銘占用而遭罰違約金350萬元，賴弘斌願以遠低市價之800萬元出售系爭房地，被告得知後主動表明願意承接房屋，並在陳麗文代書事務所為賴弘斌清償350萬元違約金，是被告購買系爭房地前已經知悉賴信全、賴信銘占用系爭房屋，約定賴弘斌讓與對賴信全、賴信銘之返還請求權，由被告另行訴請遷讓房屋以代交付，賴弘斌已經履行交付義務，被告不得以房屋遭他人占用拒絕給付價金。賴弘斌嗣於113年7月20日將買賣契約全部權利轉讓予原告，經原告數次催告被告給付迄今仍未獲置理，爰依民法第367條規定、系爭契約第3條約定及債權讓與之法律關係，請求被告給付尾款300萬元，若認賴弘斌有違約情事，請依民法第252條規定酌減違約金至0元。證人高榮彬證稱113年6月間賴信全已經遷出系爭房屋，賴弘斌與被告達成200萬元和解，賴弘斌業將此和解債權讓與原告，原告亦得依和解契約約定及債權讓與之法律關係請求被告給付200萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告與賴弘斌於110年11月22日給付第3期款項100萬元及點交系爭房地時，系爭房地因遭賴信銘、賴信全占有並拒絕點交予被告，以致被告交付款項後仍無法取得系爭房地之占有。嗣因賴弘斌就點交系爭房地未積極作為，被告提告請求返還房屋，經鈞院111年度重訴字第533號判決賴信銘、賴信全應將系爭房地返還予被告。被告另於112年3月28日委託律師寄發律師函再次催告賴弘斌點交系爭房地，賴弘斌置之不理，系爭房地於113年2月29日由法院強制執行點交予被告。系爭契約第11條第2、3款約定：「二、賣方違約：
賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約…三、違約罰金：有第一款、第二款之情形，經他方催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金」。賴弘斌未於110年11月22日點交系爭房地予被告已屬違約，系爭房地遲至113年2月29日方依法強制執行點交予被告，賴弘斌違約未點交系爭房地予被告之日數總計為829日，依系爭契約之約定，違約金每日8000元，賴弘斌因違約未點交系爭房地予被告所生之違約金為663萬2000元（829日×8000元＝663萬2000元），爰依民法第299條之規定，對原告主張抵銷，抵銷後原告不得再向被告請求。另就高榮彬協商被告給付尾款200萬元部分，倘被告果有同意此條件，當會簽署書面契約為證，因賴弘斌始終避談逾期交屋違約金部分，故雙方未曾達成共識，否認成立和解協議等語置辯，答辯聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：㈠原告主張賴弘斌於110年11月2日與被告簽訂系爭契約，將系
爭房地以800萬元出售予被告，於同年月16日將系爭房地移轉登記予被告，被告已付價金500萬元，尚欠尾款300萬元未付，賴弘斌於113年7月20日將系爭契約價金債權讓與原告等情，業據其提出不動產買賣契約書、債權讓與協議書及土地建物登記謄本為證（見卷第23-35、55-60頁）。按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條定有明文。系爭契約第3條約定，被告應於110年12月30日給付尾款300萬元。被告向賴弘斌買受系爭房地，賴弘斌業已於110年11月16日履行所有權移轉登記義務，被告自承已取得系爭房屋之占有，原告受讓系爭契約價金債權，據此請求被告給付尚欠房屋尾款300萬元，自屬有據。
㈡按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限」，民法第334條第1項。又「債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人」，民法第299條第1項規定甚明。
所謂得對抗讓與人之事由，不以狹義之抗辯權為限，應廣泛包括凡足以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內，且兼指實體法上及訴訟法上之抗辯權而言。是債務人於受讓與通知時，對於讓與人之債權，倘已符合同法第334條第1項所定要件而適於行使抵銷權者，自得為抵銷之意思表示，並以消滅債務之效果對抗受讓人（最高法院98年度台上字第2363號裁定參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。被告抗辯賴弘斌未履行點交義務，被告至113年2月29日始經法院強制執行點交房屋，被告依系爭契約第11條第2、3項約定，得請求賴弘斌自110年11月22日至113年2月29日共829日按每日以買賣總價1000分之1之違約金663萬2000元，主張以此違約金債權對於原告受讓賴弘斌買賣系爭房地尾款300萬元債權為抵銷等語，原告否認被告對於賴弘斌有前開債權得為抵銷等語。經查：
1.按民法第348條第1項規定：物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。所謂交付其物於買受人，係指移轉其物之占有於買受人而言。依民法第946條第2項準用第761條規定，不動產占有之移轉，除交付即移轉不動產之直接占有外，並得以占有改定或返還請求權之讓與而移轉占有。買賣雙方如以占有改定或讓與返還請求權之方式移轉占有，須就此移轉占有方式有所合意，出賣人僅須移轉所有權登記即已履行其義務。原告主張因賴信全、賴信銘尚住在系爭房屋，故雙方約定依現況點交，由被告對於賴信全、賴信銘起訴請求返還房屋，應係主張賴弘斌與被告約定，由賴弘斌將對於賴信全、賴信銘之返還請求權讓與被告以代交付，被告否認其與賴弘斌有此合意，應由原告就此有利之事實負舉證責任。
2.系爭契約第3條印就文字約定：「期別：第3期款，付款日：110年11月30，金額：100萬元，應同時履行條件：乙方（即賴弘斌）點交房屋予甲方（即被告），甲方暫借予乙方30日處理家內器物」，第12條第4項印就文字約定：「乙方110年11月30日先點交房屋予甲方，買方同意房屋點交後暫時借予賣方放置祖先牌位及家內器具至110年12月30日前清空，買方即支付尾款價金300萬元；乙方110年12月30日前未清空器物，視同廢棄物任由甲方處理，乙方負擔各項處理費用，並由尾款中扣除」，後於第3條第3期款欄位內以手寫文字變更約定：「買賣雙方合意提前於110年11月22日交付本款項並點交房屋」，末有賴弘斌與被告簽名及註記「11/22」（見卷第23頁）。依此約定，賴弘斌應於110年11月22日將系爭房屋點交予被告，並無賴弘斌與被告約定，由賴弘斌將對於賴信全、賴信銘之返還請求權讓與被告以代交付之記載。原告主張賴弘斌與被告約定，賴弘斌將對於賴信全、賴信銘之返還請求權讓與被告以代交付，顯與系爭契約約定不合。證人賴弘斌證稱：伊前面已賣過系爭房屋，因為伊沒有辦法趕賴信全、賴信銘，前面買家要伊還350萬元，高榮彬代書介紹被告買屋，被告知悉前情，伊與高榮彬代書及被告約定，伊將系爭房屋產權移轉給被告，由被告去告賴信全、賴信銘遷出房屋等語（見卷第192-194頁），證人高榮彬證稱：賴弘斌於110年11月2日與被告簽立系爭買賣契約書，締約時被告並不知悉賴信銘、賴信全居住在系爭房屋，系爭契約第3條第3期款欄位約定「點交」，是指房屋要交付給被告，請鎖匠換鎖後，被告再將鑰匙借給賴弘斌1個月等語（見卷第272-273頁）。證人賴弘斌、高榮彬就被告簽訂系爭買賣契約前是否知悉系爭房屋遭賴信銘、賴信全占用，賴弘斌與被告有無約定由賴弘斌讓與對於賴信銘、賴信全之返還請求權以代交付，或應直接移轉系爭房屋占有以完成交付，2人證詞互異，參以證人賴弘斌係將債權讓與原告行使，就本件訴訟結果自有重大利害關係，其證詞難免偏頗，證人高榮彬為客觀中立第三人，其證述內容並與系爭契約約定相符，應較可信，且果若賴弘斌與被告約定，由賴弘斌將對於賴信全、賴信銘之返還請求權讓與被告以代交付，則逕由被告對於賴信全、賴信銘起訴請求返還房屋即可，並無雙方於110年11月22日親自到場換鎖進行房屋點交之必要。是以，原告主張賴弘斌與被告約定，由賴弘斌將對於賴信全、賴信銘之返還請求權讓與被告以代交付，應與實情不合，不能採信。
3.再查，證人賴弘斌證稱：110年11月22日有點交房屋，有換電動門及旁邊小門的門鎖，鑰匙不知何人拿去，被告當天未將鑰匙交付給伊，當天賴信銘、賴信全還住在系爭房屋，賴信全從屋內跑出來拿斧頭要砍我們，我們3人就跑散了等語（見卷第192-194頁），證人高榮彬證稱：賴弘斌與被告合意提早於110年11月22日交屋，約好在系爭房屋旁的土地公廟見面，當下也有鎖匠到場，簽署系爭買賣契約第3期款附註提前於110年11月22日交付本款項並點交房屋等文字，被告交付100萬元支票，之後請鎖匠去換鎖，鎖匠要換鎖時，屋內跑出一位年輕人拿大鎖要打鎖匠，鎖匠喊的很大聲，我們三人看到就過去，看見該年輕人又回去屋內換成拿斧頭來追砍我們，路人幫忙報警，我們有去警局做筆錄，才知道這個年輕人是賴信全，當天沒有完成換鎖完成等語（見卷第272-274頁）。證人賴弘斌、高榮彬就110年11月22日當日是否完成換鎖及點交房屋，2人證詞亦不相同。參以證人賴弘斌雖證稱系爭房屋已換鎖完畢，但伊並未能依系爭契約約定向被告繼續借得鑰匙繼續使用房屋以處理屋內器物，被告訴請賴信銘、賴信全遷讓返還系爭房屋，經本院112年4月28日111年度重訴字第533號民事判決被告勝訴確定，賴信銘、賴信全於該案亦陳稱110年11月22日當日因被告與其等發生衝突而未點交成功等語，又被告係以前開確定判決為執行名義，聲請本院112年度司執字第166812號強制執行，於113年2月29日始執行點交系爭房屋予被告接管，有前開判決及本院公告在卷可佐（見卷第19-22、79頁），賴弘斌於112年2月17日出具確認書亦稱截至該日尚未將系爭房地點交予被告等語，有該確認書在卷可考（見卷第109、121頁），足認賴弘斌確實未於110年11月22日將系爭房屋點交予被告。原告主張賴弘斌於110年11月22日已完成系爭房屋點交，亦不足採。
4.系爭契約第11條第2款約定：「二、賣方違約：賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約…」、第3款約定：「
三、違約罰金：有第1款、第2款之情形，經他方催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金」。賴弘斌未依約於110年11月22日完成系爭房屋點交，自屬賣方違約，被告於113年2月29日始經法院強制執行接管系爭房屋，被告主張依前揭約定請求賴弘斌按遲延日數支付以買賣總價800萬元乘以1000分之1計算之違約金，自屬有據。
5.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。系爭契約第11條第1款約定，賴弘斌遲延交屋，被告得請求賴弘斌「按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金」，此遲延違約罰金性質為違約金，依民法第252條第2項規定，視為因賴弘斌遲延交屋所生損害之賠償總額。被告因賴弘斌違約遲延點交系爭房地，直接所受損害為不能即時使用系爭房地利益，此項損害金額相當於租金金額。證人高榮彬證稱：系爭房屋租屋行情1個月大約1萬5千元到2萬元等語（見卷第280頁），此為兩造所不爭執（見卷第242頁），茲以每月租金1萬8000元計算，110年11月22日至113年2月29日共計2年3月9日，被告所受損害為49萬1400元【1萬8000元×（2×12＋3＋9/30）＝49萬1400元】。
6.按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條定有明文。又和解之範圍，以當事人相互間欲求解決之爭點為限，經意思表示一致，即屬合法成立。且和解契約為不要式契約，其成立並無方式之限制，不論以書面、口頭均得成立。證人高榮彬證稱：賴弘斌有請伊找被告協商300萬元尾款的給付，被告於伊協商時說同意要給200 萬元，要約個時間將事情處理完成，後來被告的老伴突然出來說沒有人這樣處理，不需要這樣給200 萬元，因此破局等語（見卷第278頁）。原告陳稱：協商結果被告同意給付200萬元，從尾款扣100萬元是包含法院的裁判費、執行費、律師費用、屋內雜物清空的搬遷費等，約定扣除一個整數等語，被告陳稱：被告因為賴弘斌未依約交付房屋拒付尾款，並針對後續衍生違約金商談，雙方未達共識等語，可見證人高榮彬當時參與賴弘斌與被告間紛爭協商，賴弘斌要求被告給付系爭房地買賣尾款300萬元，被告則要求扣除所受損害及違約金。依證人高榮彬證詞，協商結果被告同意要給尾款200萬元，要約個時間處理完成，可見雙方確已達成意思合致，僅待另行約定付款時間而已，則和解契約已經成立。兩造不爭執被告老伴出來反對時間為前開協商後數日，既非在前開協商當場反對，相隔協商後數日提出反對，自不影響前開和解契約之成立。依前開賴弘斌與被告協商結果，被告同意給付尾款200 萬元，亦即賴弘斌與被告同意被告受有損害，得從尾款扣除違約金100萬元。
7.斟酌前開賴弘斌與被告間成立和解，賴弘斌與被告均同意被告得從尾款扣除違約金100萬元，超過被告不能即時使用系爭房地損害49萬1400元部分，可認為被告提告賴信銘、賴信全請求返還房屋，所衍生裁判費、執行費、律師費用及搬遷費等相關費用，亦屬被告所受損害。被告因賴弘斌違約遲延點交系爭房地，實際所致生損害共計100萬元，被告主張賴弘斌應付違約金663萬2000元，尚屬過高，應予酌減至100萬元。
8.被告對於賴弘斌之違約金債權於113年2月29日已發生，原告於同年7月20日受讓賴弘斌債權，被告主張以前開對於賴弘斌之違約金債權為抵銷，自無不合，抵銷後，原告僅得請求被告給付尾款200萬元。再者，賴弘斌與被告成立和解，和解內容為被告同意給付賴弘斌尾款200萬元，賴弘斌業將此和解債權讓與原告，有債權轉讓協議書在卷可佐（見卷第307頁），原告主張依此和解契約請求被告給付200萬元，亦無不合。
㈢按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。原告所提起民事起訴狀繕本於113年9月2日送達被告（送達證書見卷第51頁），被告自受起訴狀送達時起負遲延責任，應自翌日即同年月3日起加付法定遲延利息。
五、從而，原告依民法第367條規定、系爭契約第3條約定、和解契約約定及債權讓與之法律關係，請求被告給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告預供擔保或提存，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
民事第一庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
書記官 林卉媗