臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2432號原 告 魏睿成（原名：魏芳信）訴訟代理人 胡達仁律師被 告 李信伯訴訟代理人 陳佳鴻律師複 代理人 彭敬元律師
戴宜亭律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告原起訴聲明第一項為：被告應將臺中市○○區○○段000○號建物即門牌號碼臺中市○○區○○街0號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告（見本院卷第11頁），嗣於民國114年3月14日變更第一項聲明為：被告應將系爭房屋1至4樓騰空遷讓返還予原告（見本院卷第221頁）。原告上開所為，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊系爭房屋之所有權人，被告於108年1月30日向伊承租系爭房屋1至4樓，租期自108年10月1日起至123年9月30日止，共15年，兩造並於108年1月30日簽訂如附表所示之
甲、乙房屋租賃契約書（下稱「房屋租賃契約書」為「租約」，並分稱甲租約、乙租約），約定租金於108年10月1日至110年9月30日為新臺幣（下同）7萬元，於110年10月1日至114年9月30日為8萬元，後續租金由兩造另行協議。詎被告未經伊同意，將系爭房屋1至4樓部分轉租或使他人使用，並占用非承租範圍之系爭房屋5樓、6樓供第三人使用，伊遂於113年6月21日以被告有違反甲、乙租約第4條第2項「不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」之情事為由，終止甲、乙租約，並限被告於113年6月28日前返還系爭房屋，被告卻以其已非中華昶齊照護協會之理事長為由而拒絕返還，惟兩造既已無契約關係，被告占有系爭房屋自無合法權源而屬無權占有，爰依甲、乙租約、民法第455條前段、第767條第1項前段及中段、第179條及第181條但書規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語。並聲明： ㈠被告應將系爭房屋1至4樓騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年7月1日起至被告騰空返還系爭房屋時止，按月給付原告8萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於如附表所示租約簽訂期間時任訴外人中華昶齊照護協會之理事長，故伊僅係代表中華昶齊照護協會與原告簽訂如附表所示租約，並非承租人。因原告為減免租賃所得稅賦之徵收，始要求將租約拆分簽訂，中華昶齊照護協會與原告更於108年3月26日就甲租約之約定內容重新簽訂如附表所示之丙租約（下稱丙租約）並進行公證，復由中華昶齊照護協會依乙、丙租約給付租金予原告，是原告將伊列為本件被告顯非適格。退步言之，縱認伊為如附表所示租約之承租人，伊亦無將系爭房屋一部轉租或使他人使用之情形，原告所述者均僅係中華昶齊照護協會服務之一部分或提供中華昶齊照護協會老人體驗之短期活動等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第187至188頁）：㈠原告為系爭房屋之所有權人。
㈡原告於108年1月30日與「中華昶齊照護協會理事長李信伯」
簽訂租約，租賃範圍為「臺中市○○區○○街0號」，約定每月租金3萬元，立契約人欄係記載中華昶齊照護協會之統一編號及會址所在地（即甲租約）。
㈢原告於108年1月30日與「中華昶齊照護協會理事長李信伯」
簽訂租約，租賃範圍為「臺中市○○區○○街0號1-4樓」，約定每月租金自108年10月1日至110年9月30日間為4萬元、110年10月1日至114年9月30間為5萬元，立契約人欄係記載被告之姓名、身分證號碼及住址（即乙租約）。
㈣原告於108年3月26日與「中華昶齊照護協會」簽訂租約，租
賃範圍為「臺中市○○區○○街0號全部」，約定租期自108年10月1日至123年9月30日，每月租金3萬元，約定系爭房屋供協會使用（即丙租約）。
㈤被告於113年3月31日出具承租範圍不包括系爭房屋5樓之聲明
書；復另出具系爭房屋5、6樓應於113年3月18日前清空雜物，歸還屋主之聲明書。
㈥原告委請理陽律師事務所於113年6月20日以理陽字第0000000
號律師函寄通知「中華昶齊照護協會理事長李信伯」，主張其有違法轉租或使他人使用之情形而終止租約，被告於113年6月24日收受。
㈦中華昶齊照護協會於106年6月3日完成人民團體之立案，由被
告擔任協會理事長，嗣於112年2月18日變更為吳明旭。中華昶齊照護協會於112年6月16日為法人登記。
㈧系爭房屋由中華昶齊照護協會占有使用中。
四、本院之判斷：原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，為被告所拒，並以前詞置辯，是本件爭點厥為被告是否為如附表所示租約之承租人，茲析述如下：
㈠原告向被告提起本件訴訟，無欠缺當事人適格要件：
按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格（最高法院85年度台上字第2788號判決意旨參照）。本件原告既主張其為甲、乙租約之出租人，而被告為承租人，則其以已合法終止租約為由請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，當事人適格即無欠缺。至原告實體上是否有請求權存在，則為訴訟標的之法律關係存否之問題，自與當事人適格無涉。被告抗辯原告提起本件訴訟欠缺當事人適格之要件云云，要難謂合。
㈡有關如附表所示租約間之關係：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年度台上字第2283號判決意旨參照）。
⒉經查，原告因出租系爭房屋，而簽訂有如附表所示租約，約
定於108年10月1日至110年9月30日每月租金為7萬元，於110年10月1日至114年9月30日每月租金為8萬元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈡至㈣項、本院卷第177至178頁、191頁），且有房租收付款明細、彰化商業銀行（下稱彰化銀行）匯款回條聯、中華昶齊照護協會申設之彰化銀行帳號00000000000000號帳戶（下稱中華昶齊照護協會彰化銀行帳戶）存摺影本在卷可憑（見本院卷第117至121、133、175頁），堪予認定。觀諸如附表所示租約之出租人均為原告，承租範圍雖有不同，即甲、丙租約之承租範圍均為系爭房屋全部，乙租約之承租範圍為系爭房屋1至4樓，然如附表所示租約之承租範圍既有重疊，且租賃期限一致，約定租金亦為甲、乙租約或乙、丙租約相加後之總額，足認原告係基於同一出租目的而簽訂如附表所示租約，是倘如附表所示租約之約定條款有所歧異，自應為相同解釋，始合於當事人締約當時之真意，先予敘明。
⒊原告固主張：應以甲、乙租約之約定內容為據云云。惟參甲
、丙租約之約定租金均為3萬元，各別與乙租約之租金相加後始符原告主張之每月租金金額，足見原告係以簽訂2份租約之形式出租系爭房屋並收取租金。則丙租約既係就甲租約所定相同事項再重新約定，並另增訂承租人於未依約履行時應受強制執行等條款後，復經公證，足見丙租約簽訂之真意應為以後契約取代甲租約之約定，基此，自以丙租約之約定內容較符合當事人訂約之真意，而堪憑採。是有關被告是否為如附表所示租約承租人之認定，即應以乙、丙租約之約定內容為準。原告上開主張，尚難遽信。
⒋原告復主張：因兩造為鄰居關係，其始應被告要求而委託其
父親魏武熙配合至民間公證人處簽訂並公證丙租約，故丙租約非當事人真摯之合意，屬通謀虛偽意思表示而為無效云云，惟經被告所否認，並辯稱：原告係為減免房屋租賃所得稅，始分別簽訂如附表所示租約，其依丙租約所匯租金亦已扣除二代健保費用等語。參以被告提出中華昶齊照護協會以現金方式給付乙租約租金之房租收付款明細（見本院卷第117至121頁），其上載明「私約房租」等文字，並由原告父親魏武熙於108年10月至113年5月間逐月足額簽收；另丙租約租金則係由中華昶齊照護協會以匯款方式給付至原告帳戶，且實際匯款金額尚不足丙租約所定3萬元租金等節，為原告所不爭執（見本院卷第186頁），並有被告提出匯款人為中華昶齊照護協會、收款人為原告之彰化銀行匯款回條聯及中華昶齊照護協會彰化銀行帳戶存摺交易明細為據（見本院卷第133、175頁），可知中華昶齊照護協會另以匯款方式給付之丙租約租金確有扣除相關費用之情，故而，被告辯稱原告及中華昶齊照護協會係基於稅賦負擔上之考量而分別簽訂如附表所示租約，尚非無據。原告復未能舉證證明丙租約有何通謀虛偽意思表示之情形，徒以前詞空泛主張，自難認有據。
㈢被告非如附表所示租約之承租人：⒈原告主張：被告為如附表所示租約之承租人云云，為被告所
否認，並辯稱：如附表所示租約之承租人為中華昶齊照護協會等語。參以業經公證之丙租約所附公證書，其明確記載公證請求人為：「出租人：魏芳信、代理人：魏武熙」、「承租人：中華昶齊照護協會、理事長：李信伯、代理人：顏可翰」，另公證人實際體驗情形欄則記載：「請求人所提出之身份證明及相關證件，經核其身份與契約約定之內容尚屬相符，且請求人就後附契約之內容意思合致，並無明顯違反法令之情事」、「公證人詢問當事人契約之真意，並告以契約之法律效果。請求人表示瞭解」等內容（見本院卷第111頁），及丙租約第9條更約明承租人即中華昶齊照護協會如未於租約期滿時交還租賃物或依約給付租金或違約金時，原告得據以對其聲請強制執行（見本院卷第114至115頁），足證原告就丙租約之承租人為「中華昶齊照護協會」乙情已清楚知悉；再者，系爭房屋係由中華昶齊照護協會占有使用之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈧項），與乙租約第4條第1項：「本房屋係供乙方之用」、丙租約第4第1項：「本房屋係供協會使用之用」之約定互核一致，即乙租約所指之承租人「乙方」即為丙租約所指之中華昶齊照護協會，堪認原告簽訂如附表所示租約之承租人為中華昶齊照護協會而非被告至明。原告上開主張，尚無可採。
⒉原告復主張：乙租約最末頁之立契約人欄係以被告名義簽署
，且甲、乙租約均僅有被告之簽章，故如附表所示租約之承租人應為被告云云，惟經被告否認，並辯稱：其於簽立乙租約時，因未攜帶中華昶齊照護協會之印章，始會僅簽署其姓名等語。經查，乙租約最末頁之立契約人欄僅有記載被告之姓名及身分證字號，且甲、乙租約僅有被告之用印等情，為兩造所不爭執，然有關如附表所示租約簽訂之真意，應為一致解釋乙節，業經本院說明如前，則雖中華昶齊照護協會未於甲、乙租約用印，且乙租約首頁承租人欄「中華昶齊照護協會理事長李信伯」與最末頁承租人欄「李信伯」之記載未盡一致，亦僅有被告之用印，然原告既於甲、乙租約簽署後之108年3月26日另與中華昶齊照護協會簽訂丙租約並為公證，又甲、乙租約首頁之承租人欄亦清楚記載「中華昶齊照護協會理事長李信伯」等文字，衡諸常情，被告若欲以其名義與原告簽訂租約，自無特別表明其擔任中華昶齊照護協會理事長職務之必要，在在證明如附表所示租約係由被告代表中華昶齊照護協會與原告簽訂，要無疑義。原告上開主張，顯與常情相違，自難可採。
⒊原告另主張：被告曾以承租人名義承諾返還非承租範圍之系
爭房屋5樓及6樓云云，並以被告出具承諾遷出及歸還系爭房屋5樓及6樓之書據為證（下稱系爭文件，見本院卷第53、149頁），惟被告辯稱：其親戚即訴外人陳慶桐確有於其擔任理事長任內入住系爭房屋，然因其就原告請求遷讓系爭房屋之手段及頻率已不勝其擾，為儘速妥適安置陳慶桐，其始會以個人名義簽署系爭文件等語。經查，系爭文件固記載：「目前有住一位行動不便需照顧之長者，姓名：陳慶桐，因承租範圍不包括5F，此責任不屬房東承擔，於承租人負責，請於民國113年3月31日遷出完成。承租人：李信伯」、「臺中市○○區○○街0號5F、6F，需於113年3月18號之前清空雜物歸還屋主」等內容，然觀諸系爭文件所載「請於」、「需於」之文意，已難認係被告親自所書立，又被告原擔任中華昶齊照護協會理事長職務，嗣變更為吳明旭等情，亦為兩造所不爭執，則被告辯稱其於經原告要求簽署系爭文件時已非時任理事長，惟為儘速妥適安置陳慶桐始簽立系爭文件，並無承認其為承租人之意等情，似非無據；又縱認系爭文件係依被告意思所記載，然就兩造間是否有成立如附表所示租約之真意，仍應就租約簽訂當時之過程、目的、租金之約定、租賃物之使用等相關因素，並審酌一般交易常情而為綜合判斷，然被告係代表中華昶齊照護協會與原告簽訂如附表所示租約乙節，業經本院認定如前，自難遽因被告嗣出具署名為「承租人」之書據，即足推翻乙租約或經公證之丙租約效力，而逕認被告為如附表所示租約之承租人。是原告上開主張，亦難認可採。
⒋原告又主張：因中華昶齊照護協會於簽訂如附表所示租約時
，尚非社團法人，並無權利能力，故僅能以被告名義簽署云云。惟按非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者，比比皆是，民事訴訟法第40條第3項規定此等團體設有代表人或管理人者，於訴訟法上有當事人能力，得為確定私權之請求，則其實體法上雖無權利能力，而不得為權利義務之主體，但不能因此即謂其代表人或管理人以該團體名義所為之法律行為概屬無效（最高法院100年度台上字第484號判決意旨參照）。查中華昶齊照護協會於106年6月3日完成人民團體之立案，並於112年6月16日完成法人登記，被告於106年6月3日至109年6月2日擔任中華昶齊照護協會之理事長等事實，為兩造所不爭執，且有全國性及區級人民團體立案證書、司法院法人登記公告查詢結果、全國性及區級人民團體負責人當選證書在卷可憑（見本院卷第123、145、129頁），堪予認定。揆諸前揭說明，可知中華昶齊照護協會於完成法人登記前所為法律行為尚非當然無效，然究應如何規範，尚非本件所應審究，易言之，中華昶齊照護協會於簽訂如附表所示租約時有無權利能力之認定，尚與被告是否為如附表所示租約之承租人之判斷無涉，況依原告前揭主張，更足證其簽訂如附表所示租約之真意，即係與中華昶齊照護協會成立租約至明。是原告上開主張，於法尚有未合，自難採信。
⒌準此，被告既非如附表所示租約之承租人，亦非系爭房屋之
占有人，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，即無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依甲、乙租約、民法第455條前段、第767條第1項前段及中段規定請求被告遷讓系爭房屋1至4樓，及依民法第179條及第181條但書規定，請求被告自113年7月1日起至被告騰空返還系爭房屋時止，按月給付原告8萬元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 2 日
民事第七庭 法 官 許仁純正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 2 日
書記官 廖于萱【附表】名稱 項目 甲租約 乙租約 丙租約 租約首頁之出租人欄 魏芳信 魏芳信 魏芳信 租約首頁之承租人欄 中華昶齊照護協會 理事長李信伯 中華昶齊照護協會 理事長李信伯 中華昶齊照護協會 簽訂日期 108年1月30日 108年1月30日 108年3月26日 承租範圍 臺中市○○區○○街0號 臺中市○○區○○街0號1至4樓 臺中市○○區○○街0號全部 租賃期限 15年 （自108年10月1日至123年9月30日） 15年 （自108年10月1日至123年9月30日） 15年 （自108年10月1日至123年9月30日） 月租金 3萬元 ①108年10月1日至110年9月30日，每月4萬元 ②110年10月1日114年9月30日，每月5萬元 ③後續租金另議 3萬元 租約未頁之立契約人欄 （承租人部分） 中華昶齊照護協會 理事長李信伯 李信伯 中華昶齊照護協會 理事長李信伯 代理人顏可翰 備註 本院卷第27至35頁 本院卷第37至47頁 本院卷第111至115頁