臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2439號原 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 鄭晃奇律師被 告 陳秋雄
陳志明陳裕柱共 同訴訟代理人 洪家駿律師複代理人 謝孟高律師
蕭皓軒律師被 告 陳奕憑上列當事人間請求移轉土地所有權登記等事件，本院於中華民國114年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳秋雄應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地應有部分232分之54及同段832之1地號土地之所有權移轉登記與中華民國。
二、被告陳志明應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地應有部分232分之57及同段832之2地號土地之所有權移轉登記與中華民國。
三、被告陳裕柱應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地應有部分232分之62及同段832之4地號土地之所有權移轉登記與中華民國。
四、被告陳奕憑應給付原告新臺幣3,756,060元，及其中新臺幣74,875元自民國113年9月27日起，其餘新臺幣3,681,185元自民國114年2月7日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第四項於原告以新臺幣1,252,000元為被告陳奕憑供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告陳奕憑經合法通知，未於言詞辯論期日到場（陳報不願被提解到庭而免予提解），核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴時聲明請求被告陳奕憑給付原告新臺幣（下同）74,875元本息部分，嗣於訴訟中變更為3,756,060元本息，亦即追加差額，僅係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項但書第3款之規定，自應准許其變更追加。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○000地號925平方公尺土地（下稱系爭土地）原為原告管理之國有土地。被告陳秋雄、陳裕柱、陳奕憑及訴外人陳秋武（下合稱原申購人）於民國91年間共同向原告依國有財產法之相關規定申購系爭土地，並各買得應有部分1/4。申購系爭土地時，土地上已存在門牌號碼為改制前臺中縣○○鄉○○村○○○街000號之房屋（下稱系爭房屋），為符合國有財產法第49條及第52條之2所規定承買國有土地之要件，原申購人簽具切結書（下稱系爭切結書），擔保系爭房屋為其等所有，並約定若有不實，願意無條件任由原告隨時解除買賣契約。嗣原告於113年1月接獲訴外人王萬吉之申請書，得知系爭房屋之一部係王萬吉之祖父王丁財所興建並由其後代子孫所居住使用，故系爭切結書之內容不實，原告得依系爭切結書解除契約。後被告陳秋雄、陳裕柱、陳奕憑及訴外人陳秋武於93年間自系爭土地分割出同段832-1、832-4、832-3及832-2地號土地（以下省略段名），並各自取得上述分割後土地之所有權及剩餘系爭土地應有部分分別為54/232、62/232、59/232及57/232。於101年間，被告陳奕憑將其取得之832-3地號土地及系爭土地應有部分59/232出售予訴外人陳榮堂；陳秋武取得之832-2號土地及系爭土地應有部分57/232則於101年間由被告陳志明繼承取得，爰依民法第259條第1款及第6款提起本訴等語，並聲明：（一）如主文第一項所示；（二）如主文第二項所示；（三）如主文第三項所示；（四）被告陳奕憑應給付原告3,756,060元，及其中74,875元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘3,681,185元自114年2月7日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（五）前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告陳秋雄、陳志明及陳裕柱則以：原申購人是否為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，仍應由受理機關實質審核而為准駁，並非一經申請即可無條件讓售，實質審核為國有財產法課予行政機關之義務，以立切結書之方式替代行政機關之審核責任於法無據，系爭切結書無法律上之依據，原告不得據以解除契約。原告雖提出本院111年度訴字第2125號判決（下稱另案一審判決）及臺灣高等法院臺中分院112年度上字第461號民事訴訟準備程序筆錄（下稱另案二審筆錄）佐證，惟另案一審判決與本件之當事人並非同一，並無拘束本件之效力，且該判決僅憑房屋納稅義務人為王丁財即認定原申購人非系爭房屋所有權人，實有違誤，系爭房屋實係由被告等人之先祖所興建，並由被告等人取得事實上處分權。另案二審筆錄所載被告陳秋雄、陳志明及陳裕柱之主張與本件牴觸，是另案之主張有錯誤。系爭切結書所指「若有不實」，係指簽具切結書之人明知其所切結之內容不實而故為切結者而言，原告並未舉證證明原申購人明知內容不實。退步言之，縱認系爭切結書確有不實之情形，原申購人係分別依國有財產法第52條之2及第49條規定向原告申購系爭土地，僅依前者申購之825平方公尺始與系爭切結書之內容相關，原告亦僅得解除此部分之契約。再退萬步言，原告曾於91年9月23日對系爭土地進行現況勘查，並拍照且繪製使用現況圖而為實質審核，原告遲於20餘年後，始主張解除系爭買賣契約，顯有違誠信原則等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳奕憑未於言詞辯論期日到場，除於意見陳報狀上勾選其對於832-3地號土地及系爭土地應有部分59/232目前市價約為3,756,060元之情事不爭執外，未提出其他書狀作任何聲明及陳述。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原申購人於91年9月4日向原告申購系爭土地，買賣價金為299,500元。
（二）原申購人均曾簽立系爭切結書。
（三）被告陳秋雄、陳裕柱、陳奕憑及訴外人陳秋武於93年2月17日自系爭土地分割出832-1、832-4、832-3及832-2地號土地，並各自取得上述土地之所有權及剩餘系爭土地應有部分分別為54/232、62/232、59/232及57/232。嗣於101年3月2日，被告陳奕憑將其取得之832-3地號土地及系爭土地應有部分59/232出售予訴外人陳榮堂，被告陳志明則因繼承取得陳秋武之832-2號土地及系爭土地應有部分57/232之所有權。
（四）832-3地號土地及系爭土地應有部分59/232目前市價約為3,756,060元
五、得心證之理由：
（一）系爭切結書之性質：
1.按國有財產法第52條之2規定：「非公用財產類之不動產，於民國三十五年十二月三十一日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國一百零四年一月十三日前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。經核准者，其土地面積在五百平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現值計價。」同法第49條第3項規定：「非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。」再按切結書的法律性質，應依其內容判斷之。如其內容僅係針對一定之事實有所證明，則屬事實行為之性質，至多僅屬觀念通知而非法律行為；若切結書之內容係在單方面承諾負擔義務或拋棄權利，而無與行政機關達成意思合致之情形者，即應解為人民所為之單方意思表示，如其合法性並無問題，人民即應依其切結內容，受到拘束；惟若人民依切結書所為的意思表示，構成與行政機關所為之雙方法律行為的一部分，而得解為要約或承諾者，則此等切結書亦得構成契約之一部分。
2.經查，系爭切結書之內容載明：「立切結書人為承購台中縣○○鄉○○段000地號國有非公用土地，具結以下事實，若有不實，願意無條件任由貴處（分處）隨時解除該國有土地之買賣關係，如業經辦妥產權移轉登記者，並同意辦理回復國有登記；……一、座落於前述國有土地上之私有房屋（門牌：台中縣○○鄉○○村○○○街000號）確係本人所有，並於八十九年一月十四日以前已取得產權。」觀其文字可知，系爭切結書並非單純用於證明一定之事實，或由被告單方面負擔義務或拋棄權利，而係用於擔保原申購人符合上述國有財產法所規定承購國有土地之條件，其所擔保之內容要屬契約成立之前提，雙方並約定若有違反，原告得解除買賣關係，具備明確之構成要件與法律效果，為契約當事人間之意定解除權條款，依前述說明，自應構成買賣契約之一部分，被告抗辯系爭切結書無法律上依據，不得作為原告解除契約之依據等語，實不足採。
（二）原申購人切結之內容不實，原告得解除契約：
1.原告主張切結書切結不實等情，係以另案二審筆錄為證，對此被告固辯稱係另案訴訟代理人主張錯誤等語（見本院卷第322頁）；惟查，被告於上述案件中業已委任律師為訴訟代理人，訴訟代理人並於準備程序中不爭執系爭房屋稅籍編號00000000000號部分為王丁財所興建，此復經法院確認後整理為不爭執事項，觀諸該筆錄之作成程序，並無瑕疵，堪信另案訴訟代理人所述為真實，是縱另案一審判決當事人與本件不同，對於本件不發生拘束力，仍無礙另案二審筆錄作為書證而有一定之證明力。又佐以臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷第189頁），可知自53年1月起，系爭房屋稅籍編號00000000000號部分即登記王萬吉為納稅義務人。
依經驗法則，納稅義務人登記多與房屋所有權人一致，除非另有特殊情形，否則長期由特定家族負擔稅捐且實際占有使用者，通常即為該房屋之所有權人或具事實上處分權之人，被告固辯稱稅籍登記人未必即為所有權人等語，卻僅提出戶籍謄本、航照圖等與房屋所有權歸屬不相關之證據，而未能說明有任何特殊情形之存在，其所辯與客觀事證不符，顯不可採。此外，被告聲請本院函詢中央研究院、臺北○○○○○○○○○調取系爭土地於40年至53年間之航照圖及王丁財於45年11月30日以前之戶籍資料，欲證明系爭房屋非王丁財所興建等語，於上述事實認定皆無影響，故皆無調查之必要，併予敘明。
2.又系爭切結書之功能，係用以擔保土地之申購符合國有財產法第52條之2之要件，契約條款中復未見對於主觀要件之特殊限制或說明，應認原告解除權之發生，不以被告主觀上明知切結內容不實為必要，是系爭切結書所稱「不實」，僅以客觀情形與切結內容不符已足，被告辯稱其不知切結不實等語，亦不足採。綜上所述，原申購人所切結之內容不實，原告得解除契約。
（三）契約解除及返還範圍：被告雖抗辯系爭切結書所切結之內容，僅係針對依國有財產法第52條之2所申購之土地部分等語；惟查，系爭切結書僅記載「願意無條件任由貴處（分處）隨時解除該國有土地之買賣關係」，並未就特定區段或面積為限制，亦未就不同申購依據為分別記載，依其文義，可知系爭切結書所稱「買賣關係」，係指就系爭土地全部成立之買賣契約而言，非僅指其中之一部，整體為一不可分之法律關係。
且觀諸原告提出之出售國有土地產權移轉證明書存根（見本院卷第29頁），其上僅記載單個買賣標的（即系爭土地）及單筆買賣價額，足見原告係在審核系爭土地之出售符合國有財產法第52條之2及第49條第3項之規定後，將系爭土地作為單一之買賣標的出售，而無拆分為兩部分出售之意思，是原告解除契約所得請求返還者，亦應為系爭土地之全部，被告所辯並不足採。
（四）原告解除契約未違反誠信原則：被告雖抗辯原告已於91年間進行現況勘查，其解除契約有違誠信原則等語；惟查：原告所為之現況勘查，無非係現場確認系爭土地之使用狀況，及其上是否確有原申購人所稱之系爭房屋，並不具備確認房屋所有權歸屬之功能，難以據此察覺原申購人所述產權歸屬隱含不實之內容，故原告係因不可歸責於己之事由而不知其得解除契約，遽認原告怠於行使權利而使權利失效，顯有過苛。嗣原告於113年1月接獲王萬吉之申請書後進行查證，始發現原申購人有切結不實之情事，遂於同年7月解除契約，尚未逾越行使權利之合理期間，當無違反誠信原則，被告所辯並不足採。
（五）依民法第259條第1款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」同條第6款規定：「應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」原告主張依系爭切結書解除契約為有理由，即應適用上開各規定，則原告據此請求被告陳秋雄、陳志明及陳裕柱各自返還前揭土地，及請求被告陳奕憑償還土地之價額並附加法定利息，經核無不合，為有理由。
（六）綜上所述，原告依民法第259條第1款，請求被告陳秋雄將系爭土地應有部分54/232及同段832-1地號土地之所有權、被告陳志明將系爭土地應有部分57/232及同段832-2地號土地之所有權、被告陳裕柱將系爭土地應有部分62/232及同段832-4地號土地之所有權，均移轉登記與中華民國，及依民法第259條第6款，請求被告陳奕憑給付3,756,060元，及其中74,875元自起訴狀繕本送達翌日即113年9月27日（見本院卷第121頁）起，其餘3,681,185元自擴張聲明暨準備狀送達翌日即114年2月7日（見本院卷第317頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為有理由，應予准許。
（七）原告就被告陳奕憑部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 童秉三