臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2516號原 告 陳瑤真訴訟代理人 魏光玄律師複代理人 劉惠昕律師被 告 葉湯鳴
葉文銘
陳幸玉
陳鈴洲林陳豐玉訴訟代理人 林依穎
劉喜律師複代理人 楊偉奇律師被 告 陳張富美
陳珅法陳淑慧陳雯貞陳彥傑上列當事人間給付租金等事件，本院於民國115年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文酌定被告就門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號未辦保存登記建物使用坐落臺中市○區○○○段000000地號、150-111地號、150-191地號土地，自民國113年7月26日起至前開建物不堪使用時止之法定租賃存續期間內之租金數額為每月租金新臺幣2,097元。
被告林陳豐玉自民國113年8月8日起、被告葉湯鳴、葉文銘、陳幸玉、陳鈴洲、陳張富美、陳珅法、陳淑慧、陳雯貞均自民國113年8月20日起，就門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號未辦保存登記建物（實際面積依房屋稅單為準）返還使用坐落臺中市○區○○○段000000地號、150-111地號、150-191地號土地之日止，按月給付新臺幣2,097元地租予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣132,063元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔25%，餘由原告負擔。
本判決第2項於各期限屆至後，原告以各期新臺幣699元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以各期新臺幣2,097元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第3項，原告以新臺幣41,940元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣125,820元為原告預供擔保，得免為假執行原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查被繼承人即被告陳鈴喜於民國114年3月12日死亡，其繼承人為被告陳張富美、陳珅法、陳淑慧、陳雯貞、陳彥傑，此有戶籍謄本在卷可稽（本院卷第185至187頁），經原告聲明承受訴訟（本院卷第183至184頁），核與前開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第2、7款及第256條分別定有明文。查原告主張其於100年4月18日經本院強制執行拍賣程序取得坐落臺中市○區○○○段000000地號、150-111地號、150-191地號土地上（下稱系爭土地），然系爭土地遭被告所有門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）占用，起訴請求：㈠酌定系爭土地上系爭建物之每月租金為新臺幣（下同）9,248元。㈡被告所有坐落於系爭土地上系爭建物（實際面積待地政機關複丈後補陳），應自起訴狀送達日起至返還占用土地之日止，按月給付如第㈠項所示之地租予原告（本院卷第11、13頁）。嗣於114年12月22日將第㈡項聲明中刮號內容變更為「實際面積依房屋稅單為準」，暨追加第㈢項聲明為被告應連帶給付原告404,138元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第291、292頁）。核原告上開第㈡項所為係為補充或更正事實上之陳述，非為訴之變更，至追加第㈢項部分，均本請求同一遭被告系爭建物占用系爭土地之基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前揭規定，亦應准許。㈢本件除被告林陳豐玉外，其餘被告葉湯鳴、葉文銘、陳幸玉
、陳鈴洲、陳張富美 、陳珅法、陳淑慧、陳雯貞、陳彥傑（被告下逕稱姓名）均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地及系爭建物原均為訴外人陳見福所有，系爭建物於陳見福86年5月17日死亡後，由陳明鸞、陳幸玉、陳鈴洲、陳鈴喜、林陳豐玉繼承，並各取得系爭建物5分之1事實上處分權，嗣陳明鸞於起訴前死亡，其5分之1權利範圍，由其繼承人即葉湯鳴、葉文銘及葉惠傑共同繼承，後葉惠傑亦於本件起訴前之112年7月6日死亡（本院卷第141頁），陳鈴喜於訴訟中之114年3月12日死亡，其繼承人為陳張富美、陳珅法、陳淑慧、陳雯貞、陳彥傑，是系爭建物之事實上處分權人為被告。系爭土地則於陳見福死亡後，原登記為陳鈴喜所有，原告於100年4月18日經本院民事執行處99年度司執酉字第74589號強制執行拍賣程序取得，並於100年5月13日登記為系爭土地所有權人。是系爭土地與系爭建物因強制執行程序僅拍賣系爭土地，致系爭土地與系爭建物所有權人並不相同，依民法第838條之1第1項後段，應視為系爭建物對系爭土地有法定地上權。且依同法第425條之1第2項規定，亦推定系爭建物得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在，被告自應給付使用系爭土地之租金予原告。惟兩造無法協議決定地租，爰依民法第838條之1第1項、第425條之1第2項規定，請求擇一為有利原告之核定地租數額，及被告應給付自起訴日回溯5年（109年12月23日至113年7月26日）暨自起訴狀送達日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付地租之判決。並聲明：
㈠酌定就系爭建物占用系爭土地之每月租金為9,248元。
㈡被告所有坐落於系爭土地上系爭建物（實際面積依房屋稅單
為準），應自起訴狀送達日起至返還占用土地之日止，按月給付如第㈠項所示之地租予原告。
㈢被告應連帶給付原告404,138元，及自判決確定翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠葉湯鳴、葉文銘、陳幸玉、林陳豐玉、陳張富美、陳珅法、
陳淑慧、陳雯貞、陳彥傑辯以：原告於100年4月8日經法拍取得系爭土地時，投標應買公告文件上已明載系爭土地上之系爭建物非在拍賣範圍內，並拍定後不點交等情明確，原告前復未曾主張系爭建物需給付年租金，卻溯及請求5年租金，並不可採。又系爭土地位在狹窄巷弄之內，路寬僅約3米，非交通要津，無何重要商圈，並不繁榮，左右多為老舊住宅之純住宅區域，系爭建物屋齡逾40餘年，本為被告自住使用，現無人使用，應認系爭土地應以申報地價年息5%核定始為適當，原告主張請求之系爭土地年租金過高。並聲明：原告之訴駁回；若林陳豐玉受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳鈴洲未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張其為系爭土地所有權人及系爭建物事實上處分權人
原均為陳見福，原告於100年5月13日登記取得系爭土地所有權，系爭建物占用系爭土地等情，已據其提出與所述相符之免徵房屋稅通知書、土地登記第一類謄本、本院民事執行處99年12月8日中院彥民執99司執酉字第74589號通知、現場照片（本院卷第29至39、349至359頁），及臺中市政府地方稅務局民權分局113年9月27日中市稅民分字0000000000號函及所附系爭建物房屋稅籍證明書、113年12月27日中市稅民分字0000000000號函及所附系爭建物房屋稅籍證明書、課稅明細表、平面圖（本院卷第71、73、151至155頁），復經本院會同中山地政所至現場勘驗屬實，有本院114年2月5日勘驗筆錄在卷可憑（本院卷第159至163頁)，並為除陳鈴洲外之葉湯鳴、葉文銘、陳幸玉、林陳豐玉、陳張富美、陳珅法、陳淑慧、陳雯貞、陳彥傑所不爭執（本院卷第275至283頁），堪認原告之主張為可信。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號裁判、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化」。即於88年4月21日增訂、89年5月5日施行之民法第425條之1規定係考量房屋性質上不能與土地分離而存在，因土地受讓人於受讓時「已可預見土地上建有房屋卻仍願受讓」，是立法者乃特予明文課土地受讓人「於房屋得使用之期限內」，負「容忍房屋繼續占有土地之義務」，藉以調和房屋所有人與土地所有人間之關係。從而，民法第425條之1為重在「房屋既得使用法律狀態」之保障，藉由立法明文肯認「土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響」，落實「房屋所有權與土地利用權一體化」。是於房屋、土地原同屬於一人所有，其土地利用權（房屋繼續占有土地之適法權源），除有特別約定予反證推翻外，不因土地或房屋讓與他人，抑土地及房屋同時或先後讓與相異之人而受影響。次按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。又土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金數額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算（最高法院110年度台上字第3013號裁判參照）。再按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。出租人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求承租人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自出租人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達承租人之日起算，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第3068號裁判參照）。
㈢系爭建物及系爭土地原均同屬於一人即陳見福，嗣陳見福死
亡，及原告僅登記取得系爭土地所有權，致系爭土地與系爭建物非同屬一人所有，已如前述，揆諸上開說明及其法理，應類推適用民法第425條之1第1項規定，於100年5月13日系爭土地登記由原告取得所有權時，推定系爭建物斯時與系爭土地所有權人原告在系爭建物得使用期限內有租賃關係。被告就系爭建物使用系爭土地從未給付租金，則系爭建物受有占有使用系爭土地之利益，原告本於系爭土地所有權人之地位，依民法第425條之1第2項規定為主張，乃權利之正當行使。是被告就系爭建物占用系爭土地，仍須支付相當之對價，非可當然無償使用，而兩造就該租金數額既不能協議，則原告請求酌定自起訴時起至系爭建物不堪使用為止之存續期間內之租金數額，於法即屬有據，應予准許。至被告辯稱不得請求回溯5年地租云云，並不可採。
㈣次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文，是城市地方建築基地之租金自應以土地申報地價年息10%為上限。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判參照）。經查：系爭建物屋齡約50年（本院卷73頁）之地上2層加強磚造建物，外觀尚非老舊，位在臺中市西區之臺中市市中心區域，鄰近五權路41巷、民生路146巷，身處民權路、民生路、柳川東路1段、五權路環繞範圍，穿過五權路即為臺中教育大學，臨近樂恩診所、民生路無名豆花，步行至臺中市大墩文化中心僅650公尺、審計新村僅750公尺、臺中市立向上國民中學僅950公尺，與國美館、財政部中區國稅局民權稽徵所、英才郵局、臺中火車站相去不遠，堪認系爭建物所在系爭土地地段繁華，食衣住行均屬便利，本院綜合上情，認原告請求按鄰近系爭土地實價登錄每月租金計算，應認過高，而以系爭建物所在之系爭土地按申報地價年息10%計算，以核定系爭土地租金，尚為允當。
㈤本件經本院囑託中山地政事務所測量系爭建物占用面積，中
山地政事務所表示需測量部分受障礙物遮蔽，無法進行測量作業，有該所114年2月6日中山地所二字第1140001419號函附卷可按（見本院卷第167頁），然系爭房屋前經臺中市政府地方稅務局民權分局設立稅籍課稅，依當時測量系爭房屋第一層之面積為53.32平方公尺，有房屋平面圖存卷可查（見本院卷第155頁），本件無法經由地政機關測量，原告主張以此作為占用面積依據，應可採取。經查系爭土地於本件113年起訴十支申報地價為4,720元，以此酌定被告就系爭建物占用系爭土地自起訴時起至系爭建物不堪使用時止之法定租賃存續期間內之租金數額為每月租金2,097元【計算式：4,720×53.32×10%÷12≒2,097，元以下四捨五入】。回溯5年即60個月金額為125,820元（2,097×60＝125,820元）。
四、綜上所述，系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係存在，原告依民法第425條之1第1項、第2項、第421條提起本件訴訟，請求：㈠酌定被告就系爭建物占用系爭土地自起訴時起至系爭建物不堪使用時止之法定租賃存續期間內之租金數額為每月租金2,097元。㈡被告就坐落於系爭土地上系爭建物，應自起訴狀送達日即林陳豐玉自113年8月8日起、被告均自113年8月20日起（送達證書附在本院卷第49至61頁），均至返還占用土地之日止，按月給付2,097元地租予原告。㈢被告應連帶給付原告125,820元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告及林陳豐玉分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告請求給付租金勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另就其餘被告依民事訴訟法第392條職權宣告得供擔保免為假執行。至原告請求核定租金部分為形成判決之性質，及原告敗部部分其假執行聲請失所附麗，該等假執行聲請，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 3 月 16 日
民事第五庭 法 官 王奕勛上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 16 日
書記官 簡芳敏