臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第256號原 告 鄭張阿春 住○○市○○區○○○街00號訴訟代理人 黃煦詮律師 (法扶)被 告 鄭立宏訴訟代理人 李秉謙律師
林亮宇律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告間就坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地及其上212建號建物即門牌臺中市○○區○○○街00號房屋於民國112年7月5日所為買賣之債權行為及於民國112年9月8日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。
被告應塗銷前項不動產於民國112年9月8日以買賣為原因之所有權移轉登記，回復登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
原告之假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國72年間購買坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地及
其上212建號建物即門牌臺中市○○區○○○街00號房屋(下稱系爭房地)，並由配偶鄭○○、長子鄭○○、長女鄭○○、次女鄭○○分擔繳納房貸。被告係次子鄭○○之子，未曾與原告互動，豈料竟於112年間忽逐步熱絡聯繫原告，探知原告年邁因多重疾病導致表達認知障礙(失智)、重聽之情形，先於112年6月29日以贈與原告漂亮的印章為由，擅自刻原告之印章，並攜原告至戶政事務所辦理變更印鑑證明，然未交付印鑑章予原告。復於112年7月5日趁原告家屬不知情，誆稱欲帶原告至北部旅遊，攜原告北上至民間公證人詹孟龍事務所，並連繫地政士鄭文在攜事先繕打之不動產買賣契約書到場，由被告及訴外人鄭文在用印後，令目不識丁僅會簽署自己名字之原告，於公證書「請求人」欄位簽名，公證完成後被告旋即攜原告返家。 嗣被告於112年9月8日辦理系爭房地移轉登記完畢，於同日向聯邦銀行設定擔保債權新臺幣（下同）434萬元之最高限額抵押權，然被告並未依該買賣契約給付原告任何價金，僅於000年00月0日下午2時50分許，以被告自己要領錢為由，要求原告攜帶臺中市第二信用合作社存簿及印章，搭載原告至該社文昌分社，先以被告名義票信電匯46萬3371元至原告帳戶(帳號：00000000000000)，復要求不知情之原告簽名後，提領上開金額併同原告帳戶內固有638元共計46萬4009元，將原告帳戶金錢全部提領一空，待行員交付上開金錢後，被告旋即將金錢裝入紙袋後離去，未交付予原告分文。後原告因被告追討稅金2萬元，而向鄭雅雯、鄭品家索討金錢，惟始終無法說明係何種稅金，鄭品家因而起疑，方察見系爭房地之公證書暨買賣契約書，而原告對此毫不知情。經詢問被告父親鄭○○，鄭○○僅回稱：「立宏說因為系爭房屋繳息不正常，即將被法拍，所以由立宏買回處理，相關事宜立宏均與鄭○○參詳過了」、「系爭房屋係立宏用600多萬買的，若欲取回應以相同價格買回」云云，然原告之家屬均未知悉此事，向臺中二信調閱系爭房地之放貸交易明細亦均繳息正常，無鄭○○、被告等所稱之繳息不正常或法拍等情。原告於112年11月4日由家屬陪同前往警察局報案提告詐欺，且被告迄今未支付系爭房地買賣價金605萬元，益徵本案買賣自始即為誆騙祖母行為，爰依民法第88條第1項、第92條第1項前段規定，以起訴狀繕本之送達，撤銷系爭房地買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為。
㈡原告學歷僅小學1年級，除書寫自己名字及辨識阿拉伯數字外
概不識字，經就醫確認早已罹患老人失智症，且有腦部萎縮之情形，目前由原告次女鄭○○申請法律扶助基金會委請律師，代理聲請對原告之監護及輔助宣告中。縱認原告出售系爭房地並非遭詐欺，被告簽約時乃利用原告至人生地不熟之環境，因失智等多重疾病無法聽聞、理解時他人語意，易允諾迎合詢問者所期待之答案，且經長途奔波而易出現精神疲倦等情形，令原告當下根本無法預知交易後之結果，將導致自己及同居之家屬將遭驅離提告遷讓房屋，倘知悉自己已經高齡又喪失唯一之系爭房地後，將遭受交易相對人即被告反過頭來請求租金、遷讓房屋、違約金等情，僅須略經他人指點告知其中利弊得失，即斷無可能同意出售系爭房地，是原告交易時顯屬未熟慮，不知該契約對於自己之意義。且系爭房地市價2089萬0639元，出售價金僅605萬元，該買賣契約之約定顯失公平，原告常年從事資源回收，過往從事高勞力土水泥作業，並無商業交易、投資經驗，且已高齡75歲，欠缺一般對不動產之交易經驗，於000年0月0日出售系爭房地後，亦未曾向被告索討價金，因其無法衡量己身之利害關係，當屬無經驗之情形至明，爰依民法第74條規定請求判決撤銷系爭房地之買賣契約。
㈢系爭房地買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為既經
撤銷，被告登記所有人與實際權力狀態不符，乃妨礙原告之所有權，爰依民法第767條第1項中段之規定，請求被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記等語。
㈣訴之聲明：1.被告應將系爭房地於112年7月5日所為買賣之債
權行為及112年9月8日所為所有權移轉登記之物權行為均撤銷。2.被告應將前項不動產於112年9月8日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於000年0月間親至被告之住處，表達無力清償系爭臺中二信房屋貸款，經兩造商議後同意由被告向原告購買系爭房屋，被告之外祖母賴王○○亦在場見聞。因原告無力再還款，自6月起至房地過戶前，均由被告持續為原告代墊房貸，待房屋過戶及原告取得價金後償還，當時共有兩筆貸款未繳總金額高達197萬及116萬8000元。被告經友人介紹代書鄭文在協助雙方辦理買賣程序，代書試算稅務事宜後提供建議，經雙方同意總價金約定為605萬元，被告、原告及賴王○○遂於112年7月5日相約專程至公證人詹○○事務所，於公證人前簽立買賣契約並作成公證書。該605萬元價金之給付約定及履行情形為：1.313萬8000元：由被告申貸聯邦銀行新貸，於112年9月22日撥入貸款金額361萬元至被告聯邦銀行興中分行帳號000000000000號帳戶後，隨即依約匯入臺中二信為原告償還該行舊貸，臺中二信受償後塗銷系爭房地之抵押權，並於112年9月23日發給原告已清償之抵押權塗銷同意書，餘款並給付予原告。2.244萬元：原告免除被告之債務並申報贈與免稅額，由代書向中區國稅局申報於112年7月25日發給「非屬贈與財產同意移轉證明」。3.餘款：匯入原告之帳戶，並約定由原告繳納土地增值稅，經臺中市政府地方稅務局開單核算共計34萬9858元，原告無力繳納，故先由被告之母親墊繳，被告母親將款項於112年8月21日存入被告國泰世華銀行丹鳳分行帳號000000000000帳戶，被告隨即匯出予代書辦理之，原告收到餘款後自應償還。故上開餘款經被告匯入原告臺中二信帳戶後，由被告陪同原告至銀行領出，並給付予被告母親清償，剩餘款項3萬6000元則用於清償被告自6月起代墊之房貸、代書費及公證費，餘款由原告領回，自此買賣程序完畢。
㈡本件買賣過程雙方議定後由公證人作成公證書，原告意思表示全無瑕疵，兩造本人到場經公證人依法「詢問請求人之真意及說明該不動產買賣契約書上法律之效果，請求權人表示明暸」顯見該買賣契約內容為兩造真意且自由意思表示。況被告、原告及賴王○○三人專程北上辦竣公證程序後，即立刻南下回臺中，從無相約出遊，原告更向被告要求影印相關文件以備忘，原告意思清楚並無任何瑕疵，其主張受詐欺而為意思表示，顯非可採。
㈢本件原告因資金調度之需求，欲出售系爭房地予親屬即被告，原告於112年6月29日自行申辦以不動產登記為由之印鑑證明，再特地於同年7月5日與被告同車專程北上至台北之公證人事務所完成法律行為，經公證人及代書說明該不動產買賣契約書上法律之效果並確認其真意後作成經公證之買賣契約，顯然並無對行為結果不注意、未熟慮之情事，既非「無選擇餘地」情形，更無急迫、輕率或無經驗之情事。原告提出之臺中榮民總醫院及華康診所診斷書，均為112年7月系爭買賣進行後相隔半年臨訟就診而出具，憑信性有疑，亦不能反推原告於訂立經公證契約書時之意思狀況。又系爭房屋係為原告年輕時親身購買，並申辦房屋貸款，原告並無欠缺不動產交易經驗，於本件房地買賣前、後，均獨力完成諸多複雜法律行為，包括向主管機關申請低收津貼、向金融機構借款、向戶政機關申請印鑑證明、向估價師事務所委託估價…等，親簽於諸多法律文書上，甚至就假處分程序之擔保金使用效期、領回擔保金等極為複雜法律程序，均親自致電鈞院夏股執達員商談，顯然有完整健全為意思表示之能力，原告藉詞有急迫輕率無經驗情形主張撤銷錯誤意思表示，顯不可採等語置辯。
㈣答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、以下之事實有相關書證可稽，堪認為真正：㈠原告於112年7月5日與被告同至位於新北市○○區○○路00號之民
間公證人詹○○事務所，經公證人詹○○公證簽訂不動產買賣契約書，約定被告向原告購買系爭房地，買賣價金為605萬元（第1期款244萬元、尾款361萬元），原告於112年7月6日將系爭房地移轉登記予被告，有公證書、不動產買賣契約書、土地建物登記謄本及異動索引在卷可佐（見卷1第63-78頁）。
㈡被告於112年11月14日以存證信函及律師函，限期原告及同住
家屬於文到5日內遷出系爭房地，將系爭房地返還被告，並於112年11月28日對於原告及同住家屬提起遷讓房屋訴訟，有存證信函、律師函及民事起訴暨聲請調解狀在卷可參（見卷1第89-112頁）。㈢原告以被告以詐術使原告出售房屋，對於被告提出刑事詐欺
告訴，經臺灣臺中地方檢察署檢察官113年度偵字第6467號不起訴，有該不起訴處分書在卷可稽（見卷1第271-274頁）。
四、本件爭點：㈠原告主張被告乘原告之急迫、輕率或無經驗而將系爭房地出
賣及移轉登記予被告，依民法第74條第1項規定，請求法院撤銷系爭房地買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，是否有理？㈡原告主張遭被告詐欺而將系爭房地出賣及移轉登記予被告，
依民法第92條第1項規定撤銷遭詐欺之意思表示，是否有理？㈢原告主張將系爭房地出賣及移轉登記予被告之意思表示有錯
誤，依民法第88條第1項規定撤銷錯誤之意思表示，是否有理？
五、得心證之理由：㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條定有明文。
又民法第74條第1項所定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊方法，尚不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院109年度台上字第894號判決參照）。查兩造就系爭房地於112年7月5日簽訂不動產買賣契約，於同年9月8日完成所有權移轉登記，原告於113年1月15日提起本訴，主張依民法第74條第1項規定，聲明請求判決撤銷前開買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，未逾民法第74條第2項之1年除斥期間，合先敘明。
㈡次按民法第74條所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷
於立即且迫切之重大困境；所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言；所稱無經驗，係指欠缺一般生活經驗或交易經驗，致對其行為所生損益效果欠缺權衡能力，不以行為人曾有同種類交易經驗為唯一判斷標準，縱行為人曾有買受房屋之生活經驗，亦不代表其對日後出售房屋所生損益效果，具有完整理解與權衡能力；所稱依當時情形顯失公平，係指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，此應斟酌個別事件之經濟目的、當事人之利益，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之。經查：
1.不動產買賣契約書第2條約定買賣價金為605萬元，第1期款244萬元，尾款361萬元，原告免除被告應付之第1期款244萬元價金債務；又不動產買賣契約書第5條第2項約定土地增值稅由原告負擔，原告繳納土地增值稅34萬9858元等情，有財政部中區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書及臺中市政府地方稅務局土地增值稅繳款書在卷可佐（見卷1第183、189-191頁）。
2.原告以系爭不動產設定抵押向臺中二信借款，於112年9月22日清償借款餘額本金116萬8000元、利息1332元（流水號0058）及本金197萬元、利息2247元（流水號0059），合計314萬1579元，有放貸交易明細查詢單及臺中二信文昌分社113年4月23日（113）中二信文昌字第113042301號函暨所附放款交易資料在卷可參（見卷1第305-312頁）。
3.系爭房地經原告委請茗強不動產估價師事務所勘估，112年7月5日之時值總價為2089萬0639元（合法建坪部分2041萬5300元、增建物部分47萬5339元），有該事務所不動產估價報告書可佐（外放證物）。
4.原告陳稱：系爭不動產有2筆抵押借款，1筆是原告的，1筆是澎湖媳婦（被告母親賴○○）跟原告借的等語（見卷1第256頁）；證人即原告女兒鄭○○證稱：系爭不動產有2筆抵押借款，121萬元部分是最舊的房貸，197萬元部分是二哥（被告父親）借的等語（見卷1第262頁）。
5.系爭房地市值2089萬0639元，原告以605萬元出售被告，又免除價金244萬元，實質僅以361萬元（605萬元－244萬元＝361萬元）出售予被告，與市值相差1728萬0639元（2089萬0639元－361萬元＝1728萬0639元），顯然不合常理。若再扣除應由被告母親負擔197萬元之抵押借款部分，原告實得利益僅約164萬元（361萬元－197萬元＝164萬元），猶與常情有悖。
6.被告稱原告於000年0月間至被告住處，表示無力清償臺中二信房屋貸款，經兩造商議後由被告向原告購買系爭房地，由被告自6月起為原告代繳房貸等語。原告亦稱當時手頭比較緊，有請被告幫忙處理銀行欠款事宜，是去臺北那天說的，之前沒有說要被告幫忙等語（見卷1第257-258頁）。依113年度偵字6467號勘驗公證錄影光碟之勘驗報告，公證人詢問原告售屋給被告原因，原告稱「我就周轉不過去」等語，有不起訴處分書及勘驗報告在卷可參（見卷1第273、541-543頁）。然原告以系爭房地設定抵押向臺中二信借款，自112年7月5日起前2年之還款情形尚屬正常，流水號0058部分正常繳息，流水號0059部分稍有延遲，但大抵於1個月內繳款，並無繳款異常情事發生，有臺中二信文昌分社113年4月3日（113）中二信文昌字第113040301號函在卷可參（見卷1第281-284頁）。又被告曾於112年6月12日、7月7日、8月4日代繳前開流水號0058貸款部分利息3442元、3331元、3442元，於112年6月30日、7月7日、8月4日代繳前開流水號0059貸款部分利息（含違約金）5806元、5619元、6181元，合計2萬7821元，有繳款收據在卷可參（見卷1第169-171頁）。
原告每月應繳房貸利息不多，每月繳息均屬正常，並無違約將遭銀行強制執行之虞，2筆抵押借款均至113年5月10日屆期清償本金，原告並無於112年7月立即籌措大筆款項以清償銀行借款之需要，縱一時手頭較緊，亦得向同住親屬求助解決，原告竟為解決短期還款問題，將系爭房地以明顯過低金額讓售予被告，財產利益明顯受損，被告更於系爭房地移轉登記後，訴請原告及同住家屬遷讓其等賴以居住之系爭房地，導致原告及同住家屬同陷居住窘境，可認原告將系爭房地出售予被告，事前思慮不周，顯然過於輕率。
7.證人即被告外婆賴王玉香證稱：000年0月間某日中午12點多，原告自己1個人騎摩托車來伊住處，當日只有伊及被告在家，原告說下個月房屋的利息交不出來要賣屋給被告，房屋利息多少、售屋金額多少、貸款如何處理、何時簽約交屋、有無談及房屋市價、如何議價等均不知道，原告停留多久伊忘記了，另112年7月5日陪同兩造北上至公證人詹孟龍事務所，原告有說要賣600多萬元，被告就照這樣，雙方沒有講到房屋市價公證人有問原告為何要賣房屋，原告說利息繳不出來，沒有講到其他原因，亦無談及售屋後原告如何居住，在臺北公證人進行快要1個小時等語（見卷1第356-363頁）。證人即被告母親賴○○證稱：伊及鄭○○並無請原告提供系爭房地辦理抵押借款，原告有玩六合彩，有欠人家錢不讓家人知道，伊有陪同原告去借錢，當初搬出去時，原告要伊等每月負擔5000元的贍養費，其等直接跟銀行處理，幫原告清償利息，112年5、6月原告跟伊說把房子賣給被告好嗎，伊說這件事情伊不參與，你們講好就好，原告有說跟家庭成員要錢繳房貸要不到等語（見卷2第32-35頁）。證人鄭○○證稱：
事先不知原告售屋，係至10月底11月初，被告要收房租始悉此事，詢問原告售屋原因，原告說的不清不楚等語（見卷1第261-262頁）。證人即原告兒子鄭○○證稱：伊固定每月拿薪水給原告繳納房貸，不曉得弟弟（被告父親鄭○○）貸款部分如何繳納，伊事先不知原告售屋，係至11月初聽到原告向妹妹索取1萬元要給被告繳納類似租金，雙方發生爭執，伊於晚上打電話問弟弟鄭○○，鄭○○說被告跟鄭○○說系爭房地要被法拍，被告拿605 萬元要把房屋買過去，但是家裡從來沒有收到法拍催繳單等語（見卷2第28-29頁）。
8.參以前揭證人證詞，原告係於000年0月間起意出售系爭房地，於112年6月29日至臺中市北屯區戶政事務所申辦移轉所有權所需印鑑證明，有印鑑證明在卷可佐（見卷2第66頁），隨即於同年7月5日公證簽訂不動產買賣契約書，經過時間不長，且原告出售系爭房地均未與同住家人商量，復未探求系爭房地市值，單純為解決房貸問題而將系爭房地出售予被告，可認原告決定出售系爭房地過程亦屬輕率。被告未告知與原告同住家屬即其伯父鄭○○、姑姑鄭○○關於原告欲出售系爭房地情事，竟將原告帶往遠在新北市之公證人詹○○事務所辦理公證簽約，顯與常情不合，且依113年度偵字6467號勘驗報告，原告於公證人詹○○事務所辦理公證簽訂不動產買賣契約書期間僅2分13秒，有勘驗報告在卷可參（見卷1第541-153頁），可認被告主觀上有利用原告過於輕率之情況，使其為出售系爭房地之約定。又系爭房屋市值2089萬0639元，原告以605萬元出售被告，又免除被告價金244萬元，實質僅以361萬元（605萬元－244萬元＝361萬元）出售予被告，與市值相差達1728萬0639元（2089萬0639元－361萬元＝1728萬0639元），參酌兩造締約之經濟目的係在解決原告房貸問題，原告並無將系爭房地贈與被告意思，原告出售系爭房地與其取得對價顯不相當，二者欠缺衡平關係，即有顯失公平情事。又前開給付對價嚴重失衡，無從以減輕給付方式為調整，原告請求判決撤銷兩造間就系爭房地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，核屬有據。
9.按所有人對於對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。系爭房地之所有權移轉登記之物權行既經判決撤銷，惟系爭房地仍登記被告所有，自屬對於原告所有權有所妨害，原告本於系爭房地所有人之地位行使所有權，請求被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復登記為原告所有，亦無不合。
10.本件原告依民法第74條第1項規定，請求法院撤銷兩造間就系爭房地之買賣行為及移轉登記行為既有理由，本院自無庸再就原告主張依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷買賣系爭房地之意思表示等爭點續為審究。
六、從而，原告依民法第74條第1項、第767條第1項中段規定，請求判決撤銷兩造間就系爭房地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，及命被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復登記為原告所有，為有理由，應予准許。
七、本判決主文第1項為形成判決，非至判決確定不能發生形成力，性質上不能為假執行宣告。主文第2項係命被告塗銷所有權移轉登記之判決，依強制執行法第130條第1項規定，必待判決確定後，始生擬制債務人已為意思表示之效力，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故主文第2項命被告塗銷所有權移轉登記之判決，亦不得宣告假執行。是以，原告聲請宣告假執行，於法不合，不能准許。
八、末按法院之為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明僅用語錯誤，法院本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自不得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之變更或追加問題（最高法院38年穗上字第103號民事裁判參照）。又民法第74條第1項所定之撤銷權，係請求法院以判決撤銷當事人間顯失公平之法律行為，原告聲明第1項請求判決命被告撤銷其所為之法律行為，容有未洽，爰依其真意判決如主文第1項，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
書記官 朱名堉