臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2574號原 告 洪乙彥訴訟代理人 許博堯律師複 代理人 陳玲君律師被 告 羅廷國
劉子仲劉子齊共 同訴訟代理人 江嘉文被 告 張秀屘
廖述田劉靜芬洪麗鈺共 同訴訟代理人 曾耀聰律師被 告 沈文梂上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地，分歸被告羅廷國、張秀屘、劉子仲、劉子齊、廖述田、劉靜芬、洪麗鈺共同取得，並按附表二所示之應有部分比例維持共有；被告羅廷國、張秀屘、劉子仲、劉子齊、廖述田、劉靜芬、洪麗鈺應依附表三所示之金額分別補償原告及被告沈文梂。
二、訴訟費用由兩造按附表一所示之應有部分比例負擔。事實及理由
一、被告沈文梂未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），面積及應有部分均如附表一所示。系爭土地使用分區為第3種住宅區，並無法令限制不得分割，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，兩造復未以契約訂有不分割之期限，然兩造於原告起訴前無法就分割方法達成協議，爰請求裁判分割系爭土地。而系爭土地之形狀為不規則形，僅有北側臨路，不利於建築基地使用，且其上坐落2棟未辦保存登記建物，上開建物之事實上處分權人均非系爭土地共有人，若以原物分割，將使受分配土地之共有人需另訴主張拆屋還地。又兩造均無單獨取得系爭土地之意願，為有利系爭土地之最大經濟效用，請求將系爭土地予以變賣，所得價金按附表一所示之應有部分比例分配（下稱原告變價分割方案）。爰依民法第823條、第824條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭土地應依原告變價分割方案予以分割。
三、被告部分：
（一）被告羅廷國、張秀屘、劉子仲、劉子齊、廖述田、劉靜芬、洪麗鈺（下合稱羅廷國等7人）陳述意見略以：不同意原告變價分割方案，請求將附圖（即臺中市中興地政事務所民國115年1月6日土地複丈成果圖）編號A部分土地（面積69平方公尺）分歸沈文梂取得；附圖編號B部分土地（面積744平方公尺）分歸羅廷國等7人共同取得，並按附表二所示之應有部分比例維持共有，再由被告以金錢補償未受分配系爭土地之原告（下稱羅廷國等7人分割方案）等語。
（二）沈文梂未於言詞辯論期日到場，惟其具狀陳述略以：同意原告變價分割分案，不同意羅廷國等7人分割方案。其長期臥病在床，日常生活需仰賴他人照護，實無能力再處理系爭土地相關事務，且其無資力購買超過其應有部分之土地，無法再以新臺幣（下同）362萬0,619元補償原告等語。
四、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項亦有明定。查原告主張兩造共有系爭土地，面積及應有部分均如附表一所示，且系爭土地使用分區為第3種住宅區，並無法令限制不得分割，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，兩造復未以契約訂有不分割之期限，然兩造就系爭土地之分割方法無法達成協議等節，業據其提出系爭土地登記第三類謄本、地籍圖、臺中市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書、地籍套繪圖、現場照片為證（見本院卷一第27至337頁、第347至351頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。是原告請求裁判分割系爭土地，於法尚無不合。
（二）次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌各共有人之意願、利害關係及其分得部分所得利用之價值等情形，酌定適當公平之方法以為分割。審諸民法第824條第2項至第4項規定，法院裁判分割共有物，固得為原物分割及變價分割，但仍以原物分割為優先考慮，令共有人得享有共有物財產權之存續價值，至共有人中有不能按其應有部分受分配，得以適當之金錢補償之，並非僅有變賣一途（最高法院113年度台上字第1022號判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地面積813平方公尺，且羅廷國等7人之應有部分合計為0000000分之0000000，已超過系爭土地面積90％，足見將系爭土地以原物分配予各共有人或部分共有人，並無事實上或法律上之困難，依首揭說明，系爭土地即應採原物分配，而不得採變價分割。是原告主張系爭土地應採變價分割乙節，難認有據。
2.依羅廷國等7人分割方案，沈文梂取得附圖編號A部分土地，羅廷國等7人則共同取得附圖編號B部分土地。然系爭土地本身已為不規則形，羅廷國等7人分割方案雖將附圖編號A部分土地分割為形狀方正之臨路土地，使該土地各項條件均優於系爭土地，卻使附圖編號B部分之大面積土地形狀更加不規則，增加日後整體利用上之困難。又依華信不動產估價師聯合事務所115年3月27日不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）第玖點估價金額欄記載：系爭土地分割前總價值2億3,333萬1,000元，分割後總價值則為2億2,958萬1,000元等語（見系爭鑑定報告卷第11頁），足見系爭土地如依羅廷國等7人分割方案分割，分割後之總價值反而比分割前更低，難認合於全體共有人之最大利益，亦影響未分得土地之共有人所受金錢補償之數額，應非適當。另沈文梂就系爭土地之應有部分僅0000000分之519583，換算面積約51.93平方公尺（計算式：813平方公尺×0000000分之519583，小數點後第3位四捨五入），且沈文梂無意願僅分得系爭土地之一部分（見本院卷二第67頁），然羅廷國等7人分割方案卻使沈文梂取得超過其應有部分之69平方公尺土地，相當於其應有部分面積之1.33倍（計算式：69平方公尺／51.93平方公尺，小數點後第3位四捨五入），亦難認與其分割前之應有部分比例相當。是羅廷國等7人分割方案，應無可採。
3.本院審酌：⑴羅廷國等7人之應有部分合計為0000000分之0000000，已超
過系爭土地面積90％，業如前述，且其等已有共同開發系爭土地之協議，有土地共同開發協議書附卷可查（見本院卷一第465至466頁）。而依上開協議書記載，原告及沈文梂並不同意與羅廷國等7人共同開發系爭土地，如強令原告及沈文梂亦分得系爭土地，不但使系爭土地更加細分，亦不合於系爭土地之經濟上最大效益，且與羅廷國等7人希望由其等整體開發系爭土地之目的相違。
⑵又羅廷國等7人已協議按附表二所示之比例繼續維持共有關
係（見本院卷第464頁），如由其等取得系爭土地全部，再按附表二所示之比例繼續維持共有，其等分割後取得之土地面積，約相當於分割前之1.09倍（計算式：0000000／0000000，小數點後第2位四捨五入），與其等分割前之應有部分比例尚屬相當。另系爭土地如依羅廷國等7人分割方案分割，則系爭土地分割後總價值將低於分割前之總價值，業如前述；反之，若將系爭土地分由羅廷國等7人共同取得，再以金錢補償不能按應有部分受分配之原告及沈文梂，則可完全避免系爭土地分割前後價值不相當之情形，且無損原告及沈文梂之利益，顯較羅廷國等7人分割方案公平。
⑶至羅廷國等7人雖主張其等無資力再以金錢補償不能按應有
部分受分配之共有人等語，然共有人受分配超逾其應有部分土地，卻無力負擔對其他共有人之金錢補償義務，亦僅應受金錢補償之共有人對於補償義務人所分得土地有抵押權而已，並非無法依此方式分割（最高法院110年度台上字第3281號判決意旨參照），是羅廷國等7人上開主張，應屬無據。
4.從而，本院認將系爭土地分配予羅廷國等7人共同取得，再由其等以金錢補償不能按應有部分受分配之原告及沈文梂，應為適當，且羅廷國等7人分得之面積與其等應有部分之比例亦屬相當，而無不公平之情形。
（三）末按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字第60號判決意旨參照）。經查：
1.本院囑託華信不動產估價師聯合事務所鑑定如附圖編號A、B部分土地之價值，經該事務所依產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用分析，採用比較法及土地開發分析法進行評估，評估結果認定系爭土地每平方公尺為28萬7,000元（計算式：2億3,333萬1,000元／813平方公尺，見系爭鑑定報告卷第11頁）。然系爭土地上有多棟非系爭土地共有人所有之未辦保存登記建物，且系爭鑑定報告採獨立估價，即未考慮上開建物對系爭土地價格之影響（見系爭鑑定報告卷第10、11頁），足見系爭土地之實際價格，因涉及排除第三人占有而可能耗費之各項成本，應會低於系爭鑑定報告評估之金額。
2.參以原告及沈文梂為受金錢補償之共有人，系爭土地之實際價格攸關其受補償之金額，衡諸常情，本應主張從高認定，其等卻均主張系爭鑑定報告評估之金額過高，故就系爭土地之實際價格，確有修正之必要。而原告主張系爭土地參考鄰近土地之拍賣底價，每坪市價應為40萬元等語（見本院卷二第89頁），換算每平方公尺為12萬1,000元（計算式：40萬元×0.3025＝12萬1,000元），應足堪作為分配系爭土地補償金錢之計算依據。依此計算，羅廷國等7人應依附表三所示之金額分別補償原告及沈文梂。
五、綜上所述，本院審酌系爭土地之現況、價值、利用前景及共有人意願等情，認將系爭土地分配予羅廷國等7人共同取得，並按附表二所示之應有部分比例維持共有，再由其等依附表三所示之金額分別補償原告及沈文梂，係最公平適當之分割方法，爰諭知系爭土地之分割方法及金錢補償之方式如主文第1項所示。
六、本件係因共有物分割事件涉訟，應由法院斟酌經濟效用並兼顧兩造利益，以決定適當之分割方法，不受當事人聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，若將訴訟費用命敗訴之被告負擔，在客觀上即顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命兩造按附表ㄧ「應有部分」欄所示之比例負擔訴訟費用，並判決如主文第2項所示。
七、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1規定，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 7 月 10 日
民事第四庭 法 官 董庭誌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 13 日
書記官 王政偉附表一：
編 號 臺中市○○區○○段0000地號土地（面積813平方公尺） 共有人 應有部分 1 沈文梂 0000000分之519583 2 原告 0000000分之173194 3 羅廷國 0000000分之0000000 4 張秀屘 0000000分之138556 5 劉子仲 0000000分之0000000 6 劉子齊 0000000分之0000000 7 廖述田 0000000分之0000000 8 劉靜芬 0000000分之692778 9 洪麗鈺 0000000分之981435
附表二（羅廷國等7人分割方案）：
附圖編號 面積 (平方公尺) 取得人 分割後之 應有部分 A 69 沈文梂 1分之1 B 744 羅廷國 0000000分之0000000 張秀屘 0000000分之151592 劉子仲 0000000分之0000000 劉子齊 0000000分之0000000 廖述田 0000000分之0000000 劉靜芬 0000000分之757959 洪麗鈺 0000000分之0000000
附表三：
編 號 應補償人 受補償人 應補償額合計 原告 沈文梂 1 羅廷國 37萬7,257元 113萬1,774元 150萬9,031元 2 張秀屘 3萬9,415元 11萬8,244元 15萬7,659元 3 劉子仲 41萬6,675元 125萬0,028元 166萬6,703元 4 劉子齊 41萬6,672元 125萬0,018元 166萬6,690元 5 廖述田 37萬1,627元 111萬4,885元 148萬6,512元 6 劉靜芬 19萬7,077元 59萬1,230元 78萬8,307元 7 洪麗鈺 27萬5,906元 82萬7,719元 110萬3,625元 受補償額合計 209萬4,629元 628萬3,898元 837萬8,527元