臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2815號原 告 富旺達不動產有限公司（原紳湶不動產有限公司） 設臺中市○○區○○○路000號法定代理人 楊京達訴訟代理人 張繼圃律師複 代理人 蔡忞旻律師被 告 黃冠穎訴訟代理人 周仲鼎律師複 代理人 劉慧如律師
廖宜溱律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：原告於本院審理時更名為富旺達不動產有限公司，法定代理人變更為Ａ０４，業據其聲明承受訴訟（見本院卷第215至216頁），核無不合，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於民國113年7月8日透過訴外人即被告母親陳美珍向原告委託銷售門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號6樓之5之房屋及所坐落之臺中市○○區○○段000地號土地（下合稱系爭房地），兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託銷售價金為新臺幣（下同）1588萬元，委託銷售期間自113年7月8日起至113年12月31日止，嗣於同日被告將委託銷售價金變更為1540萬元，委託銷售期間不變，原告按約為被告尋覓買方即訴外人許耿誌，渠等續於113年7月13日就系爭房地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），孰料被告於簽訂系爭買賣契約後，卻表示因系爭房地有承租方，其先前在系爭房地之不動產現況說明暨確認書項次26上亦有勾選出租等情，恐將導致其無法辦理房地合一退稅優惠，而要求與許耿誌重新簽訂契約，原告為此多次向許耿誌協商，卻在協商期間，被告突以臺中法院郵局第1610號存證信函表示於簽訂系爭委託銷售契約前有以口頭表示系爭房地必須在符合房地合一退稅優惠之情形下，始得出售，並獲原告保證等語如何，試圖以完全不存在之事實欲為違約，被告以完全不存在之約定拒絕履約，顯然為可歸責於被告之事由致契約無法履行，原告自得依照系爭委託銷售契約第6條及第12條第1項第2款或民法第568條之規定，擇一請求被告給付報酬616,000元整（計算式：15,400,000x4％=616,000），許耿誌於113年7月13日與原告亦有簽訂服務費確認單，約明於本件買賣用印完畢後，應給付原告系爭房地成交價百分之2之服務費即308,000元，現卻因被告故不履約，而導致無法用印，此應屬可歸責於被告之事由所致，當由被告就原告本依約可得之服務報酬予以賠償，被告應按約賠償原告924,000元（計算式：616,000+308,000=924,000），縱認系爭買賣契約無效，被告仍應依民法第169條表見代理之規定負系爭委託銷售契約責任等語，並聲明：㈠被告應給付原告924,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告並未特別授權陳美珍簽立系爭買賣契約，且有以系爭房地符合重購退稅資格為委託銷售及出售之條件，既系爭房地無法重購退稅，被告亦未成立系爭買賣契約，依民法第99條第1項、第568條之規定，原告自不得請求居間仲介之報酬，縱認兩造間存有委託銷售契約，亦係原告房仲人員向陳美珍謊稱系爭房地符合重購退稅資格，陳美珍始委託銷售並簽訂系爭買賣契約，陳美珍及被告依民法第74條、第88條、第92條第1項之規定撤銷系爭委託銷售契約及系爭買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造協議並簡化爭點如下（參本院卷第169至170頁）。並依本案相關卷證或判決格式做部分文字修正或刪減文句。
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告為系爭房地之所有權人。
⒉原告與陳美珍於113年7月8日就系爭房地簽立系爭委託銷售契
約，委託銷售價額為1588萬元，不動產標的現況暨確認書上經陳美珍簽名；嗣原告與訴外人陳美珍另以契約內容變更合意書變更委託銷售價額為1540萬元，上載委託人為陳美珍，受託人為原告。
⒊陳美珍就系爭房地與許耿誌簽訂系爭買賣契約，價金總額為1,540萬元。
⒋被告於113年7月13日線上簽署授權書（下稱系爭授權書），
授權陳美珍就系爭房地之買賣進行詢問，該授權書上載「授權事項：僅授權代理賣方簽立不動產委託銷售、租賃契約書；成立時簽立買賣、租賃合約書時所有權人會親自履約」。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告依據民法第528條、第565條及第568條第1項規定及兩造
所簽訂之系爭委託銷售契約第6條及第12條第1項第2款約定，請求被告按系爭買賣契約買賣價金之百分之4給付報酬616,000元，是否有理由？⒉被告是否委託原告銷售系爭房地？如有，被告答辯其已多次
強調應符合重購退稅之條件始得出售，然實際上系爭房屋尚不符合重購退稅資格，依民法第568條第2項規定，原告不得請求報酬，有無理由？⒊原告依據民法第226條及第216條規定，請求被告按系爭買賣
契約價金之百分之二賠償308,000元，是否有理由？
四、本院之判斷：㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。經查，被告辯稱其僅授權陳美珍委託原告銷售系爭房地，並未授權陳美珍簽立買賣系爭房地之契約等語，並提出系爭授權書為證（見本院卷第123頁），觀諸被告於113年7月13日線上簽署之系爭授權書，勾選第一個選項為「僅授權代理賣方簽立不動產委託銷售、租賃契約書；成立時簽立買賣、租賃合約書時所有權人會親自履約」，次查，證人即陳美珍於本院證稱：我兒子有千交代萬交代，去那邊只能聊一聊，如果要賣房子的話一定要他本人親自下來簽約才可以，我兒子很擔心我一個人看合約書的時候會看不清楚，他跟我說只有授權我去找仲介委託銷售而已，7月13日我們就到仲介公司談，陸居賦說被告要簽這份授權書才能和買方去談，他說把上面打勾的地方下面簽名，被告看了上面只有寫委託銷售，並沒有買賣的合約，如果要買賣合約的話要本人親自履約才行，他看到就放心簽名了，他說買賣房子是他的事情，要賣房子的時候，價錢談好的時候，他會自己本人親自出面等語（見本院卷第148至150頁），再參諸113年7月13日之錄音譯文（見本院卷第87至88頁），原告仲介人員陸居賦對陳美珍稱「因為你是代理人嘛，所以這邊是你簽，這一欄的部分是你簽，然後授權就是請那個弟弟簽一下，拍照給他簽這個地方，然後這個打勾的地方請他簽一下」，陳美珍現場打電話向被告稱「我傳一封授權書給你，你在打勾的地方簽名，簽名之後你再拍照LINE上來給我，打勾的地方後面都簽名」、「簽授權事項打勾，第一的後面要簽一下」，陳美珍再向原告仲介詢問「授權代理仲介賣方簽，這個不動產的委託真正成交時基本上都要親自，所以就是要請他請假就對了？」，可見被告係於勾選第一個授權事項之授權書上簽名，僅有授權陳美珍代理其簽立不動產委託銷售、租賃契約書，且系爭授權書為原告仲介人員提供予陳美珍，陳美珍當場傳送予被告簽名，被告簽名後回傳予陳美珍，經陳美珍及原告仲介人員確認，足認原告當時已明確知悉被告授權陳美珍代理之範圍，並不包括簽立買賣合約書，是陳美珍與許耿誌簽訂系爭買賣契約，為無權代理，被告已於本件訴訟表明拒絕承認系爭買賣契約之效力，系爭買賣契約依前揭規定對被告不生效力，原告依系爭委託銷售契約及民法第568條之規定請求被告給付報酬616,000元，於法無據，原告依民法第226條第1項請求被告賠償許耿誌應給予原告之服務費308,000元，亦屬無據。
㈡又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。表見代理係為保護善意第三人而設，因本人客觀上有足以使人信為有代理權之事實，為保護交易安全，以免第三人遭受不測之損害，乃使本人對第三人負授權人責任。表見代理人之規定，既旨在保護交易之相對人免於不測損害，則第三人明知或可得而知表見代理人無代理權者，非係惡意即有過失，自無保護必要，故民法第169條但書規定，於此情形，本人即得免負授權人責任，適用狹義無權代理。因此，解釋表見代理之適用，應以第三人對於表見事實之存在係善意並無過失者為限。原告主張被告應依表見代理之規定，對原告負授權人之責任，無非以被告將印文及身分證證件交付陳美珍，陳美珍與原告簽立系爭委託銷售契約與契約內容變更合意書，及113年7月13日陳美珍與被告之對話外觀、113年7月8日被告與陸居賦之對話記錄、113年7月13日陳美珍之簽約表現，足使原告相信陳美珍有代理被告簽訂系爭買賣契約之權等語，為其論據，然查，持有他人之不動產所有權狀、印鑑證明、印鑑章、國民身分證影本，其原因、用途可能係單純寄託，非僅有買賣不動產乙端，則陳美珍持有被告之印鑑章、國民身分證，是否即足使原告信陳美珍有代理被告簽訂系爭買賣契約之權，已非無疑，且承前所述，原告仲介人員於113年7月13日當日提供予被告簽署之系爭授權書，其上係勾選「僅授權代理賣方簽立不動產委託銷售、租賃契約書；成立時簽立買賣、租賃合約書時所有權人會親自履約」，為原告仲介人員所明知，原告明知被告未授權陳美珍簽訂系爭買賣契約，依民法第169條但書規定，被告不因「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示」而對原告負授權人之責任，無適用表見代理之餘地，原告主張被告應負表見授權責任，亦非可取。
五、綜上所述，原告依民法第568條之規定、系爭委託銷售契約之約定及民法第169條、第226條之規定，請求被告給付924,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 潘怡學法 官 陳雅郁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
書記官 丁于真