臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2955號原 告即反訴被告 謝卍被 告即反訴原告 唐雅珊（即宗佩瑛之承受訴訟人）訴訟代理人 陳明發律師上列當事人間請求解除租賃契約事件，本院於民國114年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣15萬3,000元，及自民國114年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、反訴被告應給付反訴原告新臺幣5萬元。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣2,372元，及自民國114年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔77％，餘由反訴原告負擔。
六、本判決第1項得假執行。但反訴被告如以新臺幣15萬3,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項得假執行。但反訴被告如以新臺幣5萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項得假執行。但反訴被告如以新臺幣2,372元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
九、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第168條至第172條及第174條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。又倘繼承人已辦妥分割遺產登記，則僅由繼承該不動產之人得聲明承受訴訟（最高法院95年度台上字第257號裁判參照）。查臺中市○區○○○○街00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地之原所有人宗佩瑛於本院審理中之民國113年11月2日死亡，系爭房屋由繼承人即其女唐雅珊分割繼承取得，已辦妥繼承登記，並聲明承受訴訟等情，有土地及建物登記謄本（本院卷351頁至353頁）、戶籍謄本及民事聲明承受訴訟狀可稽（本院卷145、179至187頁、207頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查唐雅珊主張宗佩瑛與謝卍於113年5月12日簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），將宗佩瑛所有之系爭房屋出租予謝卍，因謝卍自113年9月起即未依約支付租金，爰依系爭租約、民法第179條之規定提起反訴，請求謝卍給付欠租、損害賠償及水電費（本院卷190、229、343頁），核其內容與謝卍本訴請求之標的（詳如下述）及防禦方法相牽連，故唐雅珊提起反訴，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，另不變更訴訟標的，而補充或更正法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。查唐雅珊於本院審理中，追加請求謝卍給付占用系爭房屋相當於租金之不當得利新臺幣（下同）8萬2,000元及積欠之水電費用2,372元（本院卷347至348頁），核與其原反訴起訴請求均係本於系爭房屋出租爭議之同一基礎事實，核與首開規定相符，應予准許。另謝卍因宗佩瑛死亡，由唐雅珊繼承此債務，而更正聲明為請求唐雅珊應於繼承宗佩瑛遺產範圍內給付原告58萬元本息（本院卷389頁），核屬更正法律上陳述，非為訴之變更或追加。
貳、實體方面：
一、兩造主張及答辯：㈠本訴部分：
⒈原告主張：謝卍於113年5月12日與宗佩瑛簽立系爭租約，由
謝卍自同日向宗佩瑛承租系爭房屋經營咖啡店使用，謝卍並已交付租金12萬元及押金6萬元，共計18萬元予宗佩瑛，宗佩瑛在締結系爭租約時即同意謝卍得就系爭房屋申請營業登記，嗣竟拒絕配合辦理營業登記，致謝卍無法正常營業，謝卍遂於113年9月18日向宗佩瑛為解除系爭契約之意思表示，謝卍自得依民法第179條之規定請求唐雅珊返還押金、租金共計18萬元，另依民法第226條第1項、第227條第2項之規定請求唐雅珊賠償謝卍因此而支出之室內設計費用10萬元、室內裝修費用30萬元等語。並聲明：㈠唐雅珊應於繼承宗佩瑛遺產範圍內給付謝卍58萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡謝卍願供擔保，請准宣告假執行。
⒉被告則以：宗佩瑛與謝卍簽立系爭租約時並未達成辦理營業
登記之合意，依系爭租約第7條及第10條之約定，系爭房屋係約定作為居住使用，且觀諸謝卍所提與宗佩瑛間的line訊息對話，益可證宗佩瑛與謝卍並未約定系爭房屋出租供營業使用，原告主張解除系爭租約於法不合。另謝卍在明知宗佩瑛不同意辦理營業登記之情況下，仍支付系爭房屋之室內設計及裝修等費用，其損失與宗佩瑛無關等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張：謝卍自113年9月起未再支付系爭房屋租金，
經唐雅珊於114年3月6日催告謝卍給付租金未果，遂於114年3月18日以答辯㈠暨反訴狀為終止系爭租約意思表示，嗣謝卍於114年6月3日將系爭房屋點交返還唐雅珊，爰依系爭租約之約定，請求謝卍給付積欠之6個月租金18萬元，及積欠之水電費用2,372元，另謝卍於系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋受有利益，致唐雅珊受有損害，爰依民法第179條之規定，請求謝卍給付相當於租金之損害賠償8萬2,000元等語。並聲明：㈠謝卍應給付唐雅珊26萬4,372元，及自114年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡唐雅珊願供擔保，請准宣告假執行。
⒉反訴被告則以：不爭執水電費部分，但對於唐雅珊主張積欠
租金及相當於租金之損害賠償認為沒有道理等語置辯。並聲明：㈠唐雅珊之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠謝卍主張其與宗佩瑛於113年5月12日簽訂系爭租約，由謝卍
向宗佩瑛承租系爭房屋，租賃期間自113年5月12日起至114年11月22日止，租金每月3萬元，原告並依約交付押金6萬元，另原告自113年9月起即未依約支付租金，唐雅珊為宗佩瑛之繼承人等情，有系爭租約、戶籍謄本可證（本院卷25至39頁、147至153頁），且為被告所不爭執，堪認實在。
㈡本訴部分：
⒈宗佩瑛有無依系爭租約協力辦理系爭房屋營業登記之義務？⑴唐雅琪供稱：簽約那天謝卍表明說他很喜歡我們的地點，他
要做咖啡店，希望宗佩瑛租給他等語（本院卷260頁）。又宗佩瑛於113年9月5日凌晨4時55分許對謝卍表示：當時你沒有說明很清楚說要辦銀燈（應係營登之誤繕），並且要辦理青年創業貸款等語，又於同日凌晨5時許對原告表示：你只說有可能要辦銀燈（應係營登之誤繕），並沒有說一定等語，有謝卍與宗佩瑛間之對話紀錄截圖可參（本院卷95頁），可見宗佩瑛對於謝卍承租系爭房屋係為經營咖啡店，且有可能以系爭房屋辦理營業登記，應有所知悉。
⑵觀之系爭租約第1條租賃標的第2項租賃範圍第1款約定：租賃
住宅全部：1樓店面及2樓住宅。另系爭租約第10頁空白處手寫「營登稅金由承租人每年支付給出租人，依政府規定核定金額給付」，而上開文字為宗佩瑛所寫，業據唐雅琪供述明確（本院卷263頁），宗佩瑛於簽訂系爭租約前，既已知悉原告係為經營咖啡店而承租系爭房屋，且有可能辦理營業登記，已如上述，仍於系爭租約上書寫上開文字，足認宗佩瑛與謝卍於訂立系爭租約時即有宗佩瑛應協助謝卍辦理營業登記之默示合意。
⒉宗佩瑛未依約交付合於債之本旨之租賃物：
⑴按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項義務，為出租人之主給付義務，而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，惟是否應盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為達該締約目的而擔保債之效果完全實現而為約定。
⑵宗佩瑛與謝卍簽訂系爭租約時，有宗佩瑛應提供系爭房屋辦
理營業登記之合意，已如前述。故為達合法經營咖啡店之租賃目的，宗佩瑛除須交付申辦營業登記之相關文件外，並須使系爭房屋於交付時處於得申辦營業登記之狀態。而原告於113年8月22日、27日、28日、同年9月3日請求宗佩瑛協助辦理營業登記，宗佩瑛均表示願意配合，詎於113年9月4日、5日則拒絕協助原告辦理系爭房屋營業登記，有對話紀錄截圖可稽（本院卷65至69頁、93至95頁），顯然違背於租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態之義務，而屬不完全給付。
⒊謝卍未定期催告宗佩瑛協助辦理營業登記，依法不得行使解除契約權：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第254條分別定有明文。故除法律別有規定或契約另有約定者外，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須經定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約(最高法院110年度台上字第3289號判決參照)。
⑵宗佩瑛拒絕依約提供辦理系爭房屋營業登記所需文件，致生
不完全給付，自屬可歸責於宗佩瑛之事由所致；且該不完全給付，非不能以辦理系爭房屋營業登記之方式補正，依照前揭說明，謝卍自應得依給付遲延之規定，行使其權利。系爭租約屬繼續性契約，得類推適用民法第254條以下關於契約解除之規定為終止，謝卍主張宗佩瑛依系爭租約約定應提供系爭房屋營業登記文件之義務，並未就確定時間予以規範，謝卍於113年9月18日以通訊軟體LINE通知宗佩瑛限期5日應依系爭租約約定協助辦理系爭房屋營業登記，如仍不協助辦理，或置之不理，逕視為同意解除租賃契約，宗佩瑛已讀訊息等情，有對話紀錄截圖可稽（本院卷99頁），僅係自113年9月23日起負遲延給付責任，謝卍並不因宗佩瑛此項遲延給付當然取得契約解除權，謝卍未再定相當期限催告宗佩瑛履行，尚難認謝卍已合法解除契約。
⒋謝卍請求返還押金、租金及給付損害賠償，均無理由：
⑴唐雅珊應返還謝卍之押金6萬元，業已抵充謝卍積欠唐雅珊之
租金，另謝卍尚積欠唐雅珊租金，業經本院於反訴中論述綦詳（詳下述），謝卍此部分請求，洵屬無據。
⑵損害賠償部分：
①宗佩瑛就系爭租約構成不完全給付，且可以補正，自應依給
付遲延之規定行使權利，已如上述，則謝卍依民法第226條第1項之規定，請求唐雅珊賠償損害，自屬無據。又所謂信賴利益（例如訂約費用、準備履行所需費用或喪失另訂其他契約機會之損害等）或信任利益之損害，係指信賴「無效」之法律行為，誤以為有效所受之損害，此與法律行為原屬有效，於債務人履行該法律行為後，債權人可得受之利益，而因債務不履行致受損害，債務人應賠償債權人所受該「履行利益」（約定之給付）之損害，顯屬有間（最高法院79年度台上字第2292號判決參照）。又民法第227條第2項所定因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，此項加害給付係指發生原來債務不履行之損害外，更發生超過履行利益之損害。
②謝卍主張其因向宗佩瑛承租系爭房屋後，已支出室內設計費
用10萬元、室內裝修費用30萬元，因系爭租約解除而受有損失云云，固提出室內設計平面圖、委託設計契約書、對話紀錄、轉帳紀錄、工程報價單、內部拆除圖片、工程契約書、匯款資料可稽（本院卷41至53頁、57至65頁、73至91頁、95至97頁），惟查上開費用僅為謝卍準備營業所須支出之成本，債務不履行所受損害，限於履行利益，不包含信賴利益，且該等費用亦非屬因不完全給付所生之加害給付，故謝卍依民法第227條第2項規定，請求唐雅珊賠償上開損害，核屬無據。
⒌綜上所述，謝卍依民法第179條、226條第1項、227條第2項之
規定，請求唐雅珊應於繼承宗佩瑛遺產範圍內給付謝卍58萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又唐雅珊之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
㈢反訴部分：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（最高法院105年度台上字第1841號判決參照）。
⒉查謝卍自113年9月起即未付租金，為謝卍所不爭執，而唐雅
珊曾於114年3月6日委託律師以114誠律字第114030010號函催告謝卍應於7日內清償積欠之租金，有該信函可證（本院卷203頁），然謝卍迄未清償，堪認唐雅珊已合法催告謝卍給付租金。又系爭租約第4條第1項約定，押金為6萬元，押金不得抵付租金等情，然依土地法第100條第3款規定，應於抵扣押租金後，仍積欠2個月租金，方能終止契約，是足認兩造上開約定，顯與土地法第100條第3款之強制規定牴觸，依民法第71條規定，該約定應屬無效，謝卍既自113年9月22日起即未付租金，經依土地法第100條第3款規定先扣2個月押金，迄至民事答辯㈠暨反訴狀於114年3月26日送達謝卍（本院卷207頁），已遲延給付逾2個月，唐雅珊主張以民事答辯㈠暨反訴狀送達謝卍為終止系爭租約之意思表示，應屬有據，足認唐雅珊於114年3月26日合法終止系爭租約。
⒊茲就唐雅珊請求之金額，逐一略述如下：
⑴積欠租金部分：
唐雅珊主張謝卍積欠113年9月12日至114年3月25日租金等情，為謝卍所不爭執，查系爭租約第3條第1項約定每月租金為3萬元（本院卷29頁），積欠之租金為19萬4,000元（計算式：3萬元×6＋【3萬元÷30日×14天＝1萬4,000元】＝19萬4,000元）。故唐雅珊依系爭租約之約定，請求謝卍給付欠租19萬4,000元，自屬有據。
⑵租約終止後相當於租金之不當得利部分：
無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。查系爭租約已於114年3月26日終止而消滅，謝卍應即時騰空遷讓返還系爭房屋予唐雅珊，其迄於114年6月3日始騰空遷讓返還系爭房屋，有點交單可稽（本院卷355頁），而受有使用系爭房屋之利益，並已影響唐雅珊對於系爭房屋之使用收益，致唐雅珊受有無法使用系爭房屋相當於租金之損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，審以謝卍向宗佩瑛租賃系爭房屋所約定之租金為每月3萬元，則唐雅珊依民法第179條之規定，請求謝卍給付自114年3月26日起至民事答辯㈡狀前1日即114年4月13日止，相當於租金之不當得利1萬9,000元（計算式：3萬元÷30日×19天＝1萬9,000元】＝1萬9,000元），及請求自114年4月14日起至點交返還日之前1日即114年6月2日止之相當於租金之不當得利5萬元（計算式：3萬元×1＋【3萬元÷30日×20天＝2萬元】＝5萬元），亦屬有據。
⑶水電費部分：
依系爭契約第5條第2、3款約定：系爭房屋承租期間之水電費由承租人負擔。查唐雅珊已支付謝卍占有系爭房屋期間積欠之水電費共計2,372元，謝卍亦表示對此並無意見（本院卷397頁），是唐雅珊依前揭約定請求謝卍返還水電費2,372元，即屬有據。
⑷租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力，無需出租人或承租人為抵充之意思表示。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。
又清償人不為抵充順序之指定者，債務已屆清償期者，儘先抵充，此觀諸民法第322第1款自明。是於租賃關係消滅後，押租金即當然發生抵充欠繳租金之效力。經查，依系爭租約第4條第1項約定，押金6萬元，性質上屬押租金，謝卍尚積欠唐雅珊租金19萬4,000元，業如前述，則於唐雅珊與謝卍間租賃關係消滅後，謝卍所交付之押金6萬元即當然抵充113年9、10、11月先到期所欠租金，抵充後押金已無餘款，餘，抵充後尚欠20萬5,372元（計算式：13萬4,000元＋1萬9,000元＋5萬元＋2,372元＝20萬5,372元）。
⑸給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。查：
①唐雅珊請求謝卍給付自113年9月12日起至114年3月25日止，
經以押金抵充後，尚積欠之租金共13萬4,000元，係以支付金錢為標的，上開積欠之租金，依系爭租約第3條約定，原應於113年9月22日、同年10月22日、同年11月22日、同年12月22日、114年1月22日、114年2月22日、114年3月22日各繳納當月之租金予宗佩瑛，屬有確定期限，是唐雅珊請求謝卍給付尚欠租金13萬4,000元，應加計自114年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據。
②唐雅珊對謝卍上開相當於租金之不當得利等債權，核屬無確
定期限之給付請求，經受唐雅珊催告時始負遲延責任。謝卍至遲於114年5月7日開庭時已知悉民事答辯㈡狀關於相當於租金之不當得利請求，斯時已發生並受催告之不當得利僅前述114年3月26日起至民事答辯㈡狀前1日即114年4月13日止期間謝卍占用系爭房屋所受之利益1萬9,000元，原告就逾此範圍部分，自不得未經催告逕行請求被告負遲延責任。從而，唐雅珊請求謝卍應給付相當於租金之不當得利1萬9,000元，自114年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，逾此範圍之遲延利息請求，則屬無據。
③唐雅珊對謝卍上開水電費債權，核屬無確定期限之給付請求
，經受唐雅珊催告時始負遲延責任。謝卍至遲於114年10月22日開庭時已知悉民事答辯㈣狀關於水電費請求，斯時始發生催告之遲延責任。從而，唐雅珊請求謝卍給付水電費2,372元，及自114年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，逾此範圍之遲延利息請求，則屬無據。
⒋綜上所述，唐雅珊依㈠系爭租約之約定，請求謝卍給付13萬4,
000元，及自114年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡民法第179之規定，請求謝卍給付1萬9,000元，及自114年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢民法第179條之規定，請求謝卍給付5萬元。㈣系爭租約之約定，請求謝卍給付2,372元，及自114年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⒌本判決所命謝卍給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第3
89條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。唐雅珊就此雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅具促使本院發動上開職權之性質，而本院既已依職權宣告假執行，即無再命唐雅珊提供擔保之必要，此部分爰不另為准駁之諭知。又謝卍陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，核與規定相符，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之。至唐雅珊敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、本訴及反訴之訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第四庭 法 官 吳金玫正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 唐振鐙