臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第217號原 告 新中元年社區公寓大廈管理委員會法定代理人 沈緯禎訴訟代理人 呂冠樺律師複 代理人 葉韋佳律師訴訟代理人 林子翔律師被 告 詹宗興訴訟代理人 陳琮涼律師
李思怡律師王緹縈律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國114年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時請求：被告應將臺中市○○區○○段0000號地下層建物如原證1編號A部分（面積約為12.96平方公尺，實際面積以地政機關測量為準）停車位線塗銷後，將空間返還全體區分所有權人。嗣於民國113年4月23日以民事變更訴之聲明暨準備(二)狀變更聲明為：被告應將臺中市○○區○○段0000○號建物地下一層如原證1編號A部分之停車位線塗銷後，將空間返還全體區分所有權人。查原告上開更正其聲明內容，核係補充或更正其事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠臺中市○○區○○段0000號地下層建物如原證1編號A所示部分，
為新中元年社區(下稱系爭社區) 共有部分，非為特定區分所有權人專有，該處於竣工圖上原係標示「儲藏室」，依物之性質不得約定專用之汽、機車迴轉通道周邊之範圍，被告竟畫設編號「0」號之停車位，並占有使用，因位置迫近往地下二層之迴轉道，妨害社區住戶行車安全。
㈡被告並無證明就原證1編號A有合法使用權源，亦無證明共有人就此有何分管契約。
㈢原告本於公寓大廈管理委員會之地位，依民法第767、818、8
21條之規定請求被告將原證1中編號A所示部分返還予系爭社區全體共有人。並聲明：⒈被告應將臺中市○○區○○段0000○號建物地下一層如原證1編號A部分之停車位線塗銷後，將空間返還全體區分所有權人。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告答辯：㈠被告於90年間因金拍取得系爭社區門牌號碼11號9樓之2房屋
及地下停車場第68號車位，後於106年間購買系爭社區門牌號碼10號15樓之3房屋及地下停車場B1—0號平面車位（即原證1編號A部分），被告就原證1編號A部分具合法使用權。又原證1編號A部分於訴外人即建商新偕中建設股份有限公司(下稱新偕中公司) 於建設系爭社區完成時即有規劃，為建商合法規劃且得作為買賣之標的物，嗣由訴外人許文馨買受、張淑美拍定取得使用權，已畫線設置多年，並經過多次買賣、拍賣程序，管委會及住戶均未反應原證1編號A部分為停車位係無權占用，被告多年來亦繳交停車場管理費、清潔維護費等費用予管委會，顯見原證1編號A作為停車位存在，已於管委會及全體住戶間成立分管契約，自應受該分管契約之拘束，被告就原證1 編號A 部分應有停車位之使用權，具合法占有權源。
㈡地下停車場B2之51—1號停車位亦非屬機械式車位，原告主張
系爭社區地下停車位均為機械式車位，系爭停車位為被告私自畫設云云，並非事實。
㈢原告主張原證1編號A部分為停車位之使用與竣工圖之規劃未
符，違反公寓大廈管理條例第9條云云，惟原證1編號A部分經新偕中公司於興建完成後，於原核准之停車空間範圍内續為規劃，作為停車位並無阻礙車輛通道造成行車安全之虞，且未有占用防火巷弄、阻礙防空避難設備，並無違反公寓大廈管理條例第9條第3項，無違反共有部分之設置目的或通常使用方法，縱認有違反，公寓大廈管理條例第9條為取締規定，被告與其餘住戶間所成立之分管契約不因之而無效，被告具有合法占有權源，該分管契約既未經系爭社區全體共有人之同意終止，自不得於公寓大廈管理條例施行後，因區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。
㈣聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准
宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠臺中市○○區○○段0000號地下一層建物如原證1編號A所示部分，為系爭社區共有部分。
㈡編號A部分畫設編號「0」號之停車位，由106年12月1日起迄今被告占有使用，且均有向原告繳納停車位之管理費。
㈢被告於90年間因金拍取得系爭社區門牌號碼11號9樓之2房屋
及地下停車場第68號車位，後於106年間購買系爭社區門牌號碼10號15樓之3房屋及地下停車場B1—0號平面車位（即原證1編號A部分），嗣出售門牌號碼10號15樓之3房屋，保留門牌號碼11號9樓之2房屋、B2-68號、B1-0號車位。
㈣編號A部分經本院93年執字第7434號強制執行事件點交。買受
人張淑美拍定取得債務人許文馨所有、系爭社區門牌號碼9號24樓之2房屋(戶別為A24F-2號) 及停車位。編號A部分於93年9月之情況係作為停車位使用，由許文馨父親停放M6-4239號汽車，車位為編號B1-00號，現場貼有「編號:B1-00、使用戶別:A24F-2號、車號:00-0000」。編號A部分經本院於93年9月27日至現場執行，經許文馨確認為其車位後，辦理點交，解除許文馨占有，點交予張淑美。系爭社區管委會於93年11月3日具狀請求更正許文馨車位為B2之153號車位。本院於93年11月6日通知管委會提出車位明細表及近3年管理費收據等，於93年12月2日至現場調查，本院於93年12月6日函復：依使用現況點交B1-00車位予張淑美，管委會請求更正為B2之153號車位，與使用現況不符，且無可供查證之客觀證明文件而無法更正。
㈤112年7月30日前系爭社區並未就編號A部分，有任何會議決議。
五、爭執事項：㈠編號A部分是否經新偕中公司於建設系爭社區完成時即規劃編
號A部分為停車位，由許文伶取得使用權？㈡張淑美經拍定取得編號A部分車位使用權，是否出售予楊振美
，後經被告向楊振美買受取得？
六、得心證之理由：㈠原告主張編號A部分為儲藏室，被告私自畫設編號0號停車位
，並占有使用，共有人並無就編號A成立分管契約，被告無合法使用權源。被告抗辯編號A為新偕中公司於建設系爭社區完成時即有規劃，嗣訴外人許文伶取得使用權，再由訴外人許文馨買受，經訴外人張淑美拍定後出售予被告，被告取得合法使用權源。編號A業於管委會及全體住戶間成立分管契約，被告並非無權占有等語。按以無權占有為原因，請求返還占有標的者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。是本件應由被告就其占有編號A具有正當權源為證明。
㈡按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特
定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院105年度台上字第1733號、107年度台上字第70號判決意旨參照）。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照)。再按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號、98年度台上字第1087號、99年度台上字第790號判決意旨參照）。
㈢查被告辯稱編號A於新偕中公司建設完成時即規劃為停車位，
由許文伶取得使用權等語，業據其提出被證3停車位使用書為證(本院卷一第123至125頁)，觀諸被證3使用書係由建商新偕中公司出具84年5月6日使用書，證明許文伶為編號A停車位使用權人(許文伶嗣於86年間改名為許文馨，以下均稱許文馨)，其於93年9月間使用編號A停車位，於地面劃設有0號車位，貼有編號B1-00，有本院93年執字第7434號強制執行事件執行筆錄、編號A停車位照片(本院卷一第至481至505頁)。原告雖否認被證3停車位使用書之真正，爭執其與管委會留存之車位證明書不一致云云，並提出原證8、附件9即93至96年間管委會車位證明書為據(本院卷一第153至155、379至391頁)。然證人即系爭社區90年至110年之總幹事吳坤達到庭證稱：我90年進入社區工作，當時就有0號車位，當時質疑編號A停車位在藍晒圖上是儲藏室，後來許文馨的父親提出被證3車位證明正本，經委員會認定確實有編號A停車位。當時車位很亂，管委會要求我重新整頓，有人提買賣證明，有人提過戶證明，管委會不介入買賣過程，只要提出證明，管委會就認同，90年管委會已經確認有0號車位。被證3、原證8及附件9我都有看過，更換主委會改變車位證明書格式，所以有很多格式，都放在管理室保管等語(本院卷一第446至447頁)，證人即90、91年主委陳淑珠到庭證稱:管委會對編號A停車位有質疑，許文馨拿出被證3正本，管委會確認許文馨有買受編號A停車位，確實有權利使用。原證8、附件9車位證明，是住戶買車位當時證明格式可能不同，都是管委會的證明，不同時期買車證明的格式不同，確認有被證2、3等語(本院卷一第441至443頁)。足認被證3停車位使用書為真正，建商與許文馨約定其有編號A停車位使用權，許文馨有權使用編號A停車位，原告原本質疑該位置應為儲藏室，後經原告確認被證3之車位證明，承認許文馨為編號A停車位之使用權人。是建商新偕中公司與許文馨約定編號A停車位由其使用，共有人間已合意成立分管契約，由許文馨依分管契約使用編號A停車位，經原告確認該分管契約而受拘束，應可認定。
㈣後許文馨因積欠債務，由張淑美拍定取得編號A停車位。編號
A停車位於93年9月之情況係作為停車位使用，車位為編號B1-00號，現場貼有「編號:B1-00、使用戶別:A24F-2號、車號:00-0000」，經本院93年執字第7434號強制執行事件於93年9月27日至現場執行，經許文馨確認為其車位後，辦理點交，解除許文馨占有，點交予張淑美。雖管委會於93年11月3日具狀請求更正許文馨車位為B2之153號車位，嗣經本院93年執字第7434號強制執行事件調查後，確認依使用現況點交編號A停車位，管委會請求更正為B2之153號車位，與使用現況不符，且無可供查證之客觀證明文件而無法更正。是以，本院當時已認定編號A停車位為該強制執行之標的，已依使用現況點交予張淑美，張淑美既由本院民事執行處依不動產拍賣、點交程序取得編號A停車位之使用權，其占有自屬合法有據。另經證人陳淑珠、吳坤達均證稱:張淑美拍得許文馨房屋，管委會爭執許文馨車位之位置非編號A停車位，因看過證明，確認許文馨確實有編號A停車位，管委會就不再爭執，承認編號A停車位等語(本院卷一第442至443、448至449頁)。可認張淑美由許文馨受讓編號A停車位，依分管契約使用編號A停車位，業經原告確認該分管契約而受拘束。
㈤被告辯稱嗣後由陽振美輾轉取得編號A停車位，並於106年12
月1日出賣予被告乙情，提出被證1車位產權移轉證明書、被證2車位證明書為證(本院卷一第119至121頁)。觀諸被證2為原告於106年12月1日出具，證明被告為編號A停車位之使用權人。另經證人吳坤達證稱:管委會確認被證1後，核發被證2證明書等語(本院卷一第447、452頁)。足認被告於106年12月1日受讓編號A停車位，依分管契約使用編號A停車位，業經原告確認該分管契約而受拘束。
㈥被告由106年12月1日起迄今，占有、使用編號A停車位，且均
有向原告繳納停車位之管理費，依原告提出附件8系爭社區管理費收費明細標準統計表（本院卷一265至273），編號A停車位迄至113年間均列為被告所有之停車位欄位，並計收管理費用，足認對系爭社區區分所有權人而言，編號A停車位為被告使用之規劃已具公示性，且全體區分所有權人均已知悉並遵守系爭社區之管理費徵收規則，自應認在全體區分所有權人間已達意思表示一致，其效力及於系爭社區全體住戶，就被告為編號A停車位使用權人，確已成立分管契約無訛，系爭社區各區分所有權人自應受分管契約之拘束，足堪認定。本院審酌目前卷證，認被告就其為編號A停車位之合法使用權人，已為適當之證明，原告主張被告無證明共有人就此系爭編號A有何分管契約，要難遽採。從而，系爭社區區分所有權人間就編號A停車位已成立分管契約，被告使用編號A停車位，係本於分管契約而為，有正當權源，並非無權占有，原告應受分管契約之拘束。
㈦原告另主張被告擅自劃設編號A停車位，妨害社區住戶行車安
全，編號A停車位位置於竣工圖應為儲藏室，違反公寓大廈管理條例第7條第1項第4款、第9條及建築法第73條第2項等規定，顯已違法，區分所有權人間所為約定專用部分應屬無效等語。然查，系爭社區係於公寓大廈管理條例制定施行前即已取得建造執照，且完工領得使用執照之公寓大廈，是依公寓大廈管理條例第55條第2項但書之規定，系爭社區就公寓大廈之共用部分約定專用，得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，是原告稱被告劃設編號A停車位違反公寓大廈管理條例第7條第1項第4款之規定云云，並不可採。又依公寓大廈管理條例第9條第2項至第4項規定，如住戶違反該項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力規定（最高法院108年度台上字第2040號判決意旨參照）。是原告援引公寓大廈管理條例第9條之規定，主張區分所有權人間就編號A停車位約定專用違法而無效云云，並無理由。又參照建築法第91條之規定，對違反者由主管機關得對建築物所有權人、使用人等處以罰鍰、限期改善或補辦手續等行政處分效果，是原告主張系爭社區區分所有權人就竣工圖上儲藏室所為之分管契約違反建築法第73條第2項等規定而無效云云，亦無足採。按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容雖在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，然經權衡該法律規定之規範目的、相衝突法益、信賴保護之利益與交易安全，暨當事人間之誠信及公平，如認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認其行為之私法上效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護。本院審酌編號A停車位設置縱有與竣工圖不符，而有違反行政程序上為維護建物合於法令規定使用目的所制訂之法規，然衡酌編號A停車位違反竣工圖之狀態，並無從自外觀即得察覺，鑑於當事人基於私法自治，得基於自主意思締結契約作為當事人間相關行為規範之信賴利益，自不得謂編號A停車位分管契約，因違反竣工圖即屬無效。是原告否認被告就系爭編號A停車位具有合法使用權利云云，本院尚無從採憑。
七、綜上所述，原告依民法第767條、第818條、821條等規定，請求被告應將編號A停車位之停車位線塗銷後，將空間返還全體區分所有權人，為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，爰併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
民事第五庭 法 官 陳僑舫正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
書記官 黃俞婷