臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2232號原 告 幸福市民有限公司法定代理人 林佳卉訴訟代理人 羅誌輝律師複 代理人 黃婉菁律師被 告 葉惠菊訴訟代理人 蔡本勇律師複 代理人 洪曉菁律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣64萬元，及自民國113年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣21萬3400元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣64萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年9月2日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），由伊仲介銷售被告所有臺中市○○區○○段0000號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○街0號4樓之2，共有部分同段1210建號、權利範圍0000000分之667）及其坐落同段153地號土地（權利範圍10000分之71，下合稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）1788萬元，委託期間自同日起至同年12月31日止，約定服務報酬為實際成交價額之4%。嗣訴外人即豐慶開發有限公司（下稱豐慶公司）房仲黃允浩於112年9月22日聯繫訴外人即原告業務林奕伶，並於同年月23日攜同訴外人即買方黃裕文前往系爭房地看屋，雖被告於同年11月18日願以1600萬元出售系爭房地，惟被告拒絕給付伊服務報酬，故該次買賣並未成交。又被告於同年11月28日向林奕伶表示欲將系爭專任契約變更為一般簽契約，林奕伶於同年12月1日經被告要求，將系爭專任契約原本交予被告，詎被告自行將系爭專任契約修改為「委託期間自民國112年9月2日起至民國112年12月2日止」，且將系爭專任契約原本正、反頁面劃叉，並在系爭專任契約原本之正面左上角處加註「此專任契約，雙方同意作廢。葉惠菊112.12/1PM7:40」等語（下合稱系爭註記）。嗣被告旋於同年12月3日以1600萬元出售系爭房地予黃裕文，並已於113年1月16日辦理系爭房屋所有權移轉登記，是依系爭專任契約第8條第3項第1、5款約定，應視為伊已完成居間仲介之義務，被告仍應支付伊服務報酬64萬元（計算式：1600萬元×4%＝64萬元）。且被告蓄意規避給付伊服務報酬之行為，屬故意以悖於善良風俗之方法加損害於伊，亦應負損賠責任。爰依系爭專任契約第8條第3項第1、5款、民法第568條第1項、第184條第1項後段規定，擇一請求被告給付服務報酬等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於112年11月18日雖有至原告公司處協商，然過程中伊皆未與買方碰面，且訴外人即原告店長黃世銘僅告知伊買方之價格為1570萬元，伊係於事後始得知買方於該日開價1580萬元、及同年月19日加價至1615萬元等情，原告卻未將前開訊息告知伊，使伊對原告失去信任。伊遂於同年11月28日類推適用民法第549條第1項規定，向林奕伶表示終止（誤為解除）系爭專任契約，變更為一般簽契約，並於同年12月1日在系爭專任契約為系爭註記，林奕伶取回系爭專任契約後，原告隨即下架網路廣告及銷毀傳單，是原告仍請求伊給付服務報酬為無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第222至223頁）：㈠兩造於112年9月2日簽訂系爭專任契約，由原告仲介銷售被告
所有系爭房地，委託銷售價格為1788萬元，委託期間自112年9月2日起至同年12月31日止，約定服務報酬為實際成交價額之4%。
㈡豐慶公司房仲黃允浩於112年9月22日聯繫原告業務林奕伶，
黃允浩並於同年月23日攜同黃裕文，在林奕伶及被告陪同下，前往系爭房地看屋。黃裕文於112年11月1日與豐慶公司簽立不動產買賣意願書，約定承買系爭房地總價款為1420萬元。
㈢被告及其配偶、黃裕文及其配偶、黃允浩、林奕伶及原告店
長黃世銘等人，於112年11月18日在原告公司處協商，惟該次買賣並未成交。
㈣被告於112年11月28日向林奕伶表示終止系爭專任契約，另變
更為一般簽契約。林奕伶於112年12月1日經被告要求，將系爭專任契約原本放置在被告住處大樓管理室。嗣被告自行將系爭專任契約修改為「委託期間自民國112年9月2日起至民國112年12月2日止」，且將系爭專任契約原本正、反頁面劃叉，並在系爭專任契約原本之正面左上角處加註「此專任契約，雙方同意作廢。葉惠菊112.12/1PM7:40」等語。
㈤被告在原系爭專任契約期間並未簽訂一般簽契約、委託事項變更契約書。
㈥被告於112年12月3日將系爭房地以1600萬元出售予黃裕文，
並已於113年1月16日辦理系爭房屋所有權移轉登記。㈦對於他造所提證據形式上真正不爭執。
四、本院得心證之理由：㈠系爭契約已於112年12月1日終止：⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。民法第565條、第568條第1項、第529條分別定有明文。是居間契約係屬委任契約之特別規定，應優先於委任契約而為適用，反之，若無特別規定，仍有委任契約相關規定之適用。次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，第549條第1項定有明文。又委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，故不論有無報酬，因何理由，依民法第549條第1項規定，均得隨時予以終止。縱使當事人間有不得終止之特約，如其信賴關係已動搖，倘使委任人仍受限於特約，強令其繼續委任，實與成立委任契約之基本宗旨有違，故不得以特約排除第549條第1項規定之適用（最高法院110年度台上字第349號判決參照）。
⒉原告主張被告於112年11月28日係向林奕伶表示欲將系爭專任
契約變更為一般簽契約，且被告為系爭註記亦非終止系爭專任契約之意思表示等語；被告則抗辯其於112年11月28日係為單方終止系爭專任契約之意思表示，並已於該日到達林奕伶，被告亦於同年12月1日將終止之意思表示寫於書面等語（見本院卷第209、252頁）。經查：
⑴被告於112年11月29日傳送訊息「奕伶～你後來問的如何了呢
？可以改一般簽了嗎？」等語予林奕伶（見本院卷第73頁），僅可知被告有詢問改一般簽之情形，尚難逕認此為被告為終止契約之意思表示。再參證人即原告業務林奕伶於本院證稱：一開始原告是要以契約變更委託書的方式變更系爭專任契約的內容，後來被告說要看正本，看完後被告就把正本交還給我，後續沒有簽契約變更委託書或其他契約；系爭註記是我於112年12月1日將系爭專任契約正本給被告時，被告寫的；本院卷第73頁LINE對話紀錄中提到「一般簽，晚上忙完跟你約時間解專簽約，改一般簽合約」，是原告說要以一般委託銷售契約取代系爭專任契約等語（見本院卷第175至177頁），及證人即原告店長黃世銘於本院證稱：當面議價結束後的隔天，林奕伶回報被告要解約，但原告不同意，過了幾天，林奕伶說被告要改成一般約，公司同意讓被告改成一般約，被告要求拿專任約給她，她要改成一般約，林奕伶把專任約送到被告居住大樓，拿回來之後就被被告改成「同意作廢」，後面打X等語（見本院卷第181頁）。足見被告於112年11月28日係向林奕伶表示欲將系爭專任契約變更為一般簽契約，而非為終止契約之意思表示，是被告抗辯其於該日係為單方終止系爭專任契約之意思表示，且已到達林奕伶等語，尚不足採。
⑵又林奕伶於112年12月1日經被告要求，將系爭專任契約原本
放置在被告住處大樓管理室。嗣被告自行將系爭專任契約修改為「委託期間自民國112年9月2日起至民國112年12月2日止」，且將系爭專任契約原本正、反頁面劃叉，並在系爭專任契約原本之正面左上角處加註「此專任契約，雙方同意作廢。葉惠菊112.12/1PM7:40」等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣）。佐以證人黃世銘於本院證稱：被告於112年12月1日將系爭專任契約寫完作廢時，我就知道林奕伶要於同年月2日下架系爭房屋出賣廣告及銷燬廣告傳單等語（見本院卷第182頁）。堪認被告於112年12月1日為系爭註記即係向原告為終止系爭專任契約之意思表示，且該意思表示已於該日到達原告。又民法關於居間契約之終止，並無特別規定，依前開說明，關於系爭專任契約之終止仍有民法委任契約相關規定之適用，是被告自得依民法第549條第1項規定隨時終止系爭契約，且此隨時終止權利不得以特約排除。故系爭專任契約業經被告於112年12月1日終止，應堪認定。
㈡原告得依系爭專任契約第8條第3項第5款約定，請求被告給付64萬元：
⒈依系爭專任契約第5條第1項約定：「服務報酬：⑴為成交價額之百分之肆（內含營業稅）…」，及第8條第3項第5款約定：
「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第二款給付原約定服務報酬之半數外，甲方（即被告）仍應支付依第五條第⑴項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…⑤委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」等語（見本院卷第29、30頁）。可知被告縱未經原告居間而出售系爭房地，然有該款約定之情事時，被告仍有給付報酬之義務。⒉承前所述，系爭專任契約業經被告於112年12月1日終止。又
查被告於112年12月3日將系爭房地以1600萬元出售予黃裕文，並已於113年1月16日辦理系爭房屋所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈥）。顯見被告係於系爭專任契約委託期間屆滿後2個月內，和原告曾經介紹之買方黃裕文成交系爭房地。再審酌被告先前透過系爭專任契約覓得買方，於112年12月1日終止系爭專任契約後之短短2天內，旋即和同一位買方談妥系爭房地之價格、條件並簽訂買賣契約，堪認被告在系爭專任契約存續期間內已自行與買方接洽，惟兩造既已簽署系爭專任契約，其自應依系爭契約專任委託之精神，請買方透過原告與被告簽立系爭房地之買賣契約，否則被告即有規避給付原告報酬之嫌。準此，原告依系爭專任契約第8條第3項第5款約定，請求被告給付服務報酬64萬元（計算式：1600萬元×4%＝64萬元），即屬有據。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。
本件原告對被告之報酬債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年9月24日起（見本院卷第145頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬可採，應予准許。
五、綜上所述，原告依第8條第3項第5款約定，請求被告給付64萬元，及自113年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額准被告得預供擔保後，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 唐敏寶
法 官 李婉玉法 官 林 萱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 黃泰能