臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第2242號原 告 蔡慶政
蔡淑娟
蔡玉媚
蔡淑敏蔡玉瑜蔡惠綺共 同訴訟代理人 楊孟凡律師被 告 賴世圻訴訟代理人 劉憲璋律師複代理人 賴書貞律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附件（即臺中市中山地政事務所山土測字第007300號土地複丈成果圖）所示編號A（面積72.43平方公尺）之黑色遮陽網；編號B1（面積51.06平方公尺）之綠色鐵皮棚架、編號B2（面積60.69平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號C（面積26.76平方公尺）之黑色遮陽網；編號D1（25.98平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號F（面積14.57平方公尺）之白色長方型貨櫃予以拆除騰空，並將附表所示之土地返還予原告及其他全體共有人。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣6553萬2864元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1億9659萬8591元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。查原告（出租人蔡篤驛之繼承人蔡慶政、蔡淑娟、蔡淑敏、蔡玉媚、蔡玉瑜及蔡惠琦等六人）與被告間，就坐落附表所示土地（下稱系爭土地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約）之租佃爭議，前經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立後（東區區公所未設區租佃委員會，故逕行調處），經臺中市政府移送前來，有臺中市政府函暨所附卷證附卷可佐（見本院卷第9至83頁）。被告雖抗辯本件未經土地全體共有人參與調解、調處，應重新踐行減租條例第26條之程序，然調處時對造既已表示不同意，縱然全體共有人再次申請，仍難以期待調處成立，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，准全體共有人起訴，以免勞民費事（最高法院92年台上字第1495號判決意旨參照）。是本件租佃爭議事件程序，核與上開規定相符，本院即應處理，先予敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告訴之聲明一原為「被告應將如附表所示土地上之地上物【詳細面積待測量後補正】拆除騰空，並將土地返還予原告及其全體共有人」，嗣於訴訟進行中，依地政機關測量結果更正請求拆除地上物之位置及範圍，並為下述聲明，與前揭規定相符，併予敘明。
三、按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」、「第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第821、828、767條分別有明文規定。原告等提起拆屋還地訴訟，係公同共有人本於所有權之請求，自得由原告等為全體公同共有人提起，本件原告等提起本件訴訟應具備當事人適格。
貳、原告主張：
一、緣原告等與其他三位繼承人（即訴外人蔡淑玲、蔡淑婉、蔡淑燕）繼承蔡篤驛之財產，公同共有系爭土地，被告父親賴鋼水與蔡篤驛於民國46年間就系爭土地成立租賃契約，有臺灣省臺中市私有耕地租約可稽，期間因被告父親過世，相關租賃權利義務則由被告繼承，而原告父親亦已於108年3月6日過世，系爭土地由原告等及其餘繼承人繼承之，有土地登記謄本可稽，且關於系爭租賃契約之權利義務亦由原告等及其餘繼承人繼承之，期間均持續針對系爭租賃契約續訂契約至115年12月31日。然經原告等探詢周邊店家，竟得知『綠花坊園藝』早於100年間被告即已在系爭土地上興建建物，並由陳彩珠經營「綠花坊園藝」為營利事業，並非以耕作為目的使用系爭土地，已違反減租條例第16條1項規定，依同條第2項規定原訂租約即屬無效。縱若非無效，被告既已將承租之土地作為「綠花坊園藝」並交由他人經營，應認被告已放棄耕作權時，原告於112年3月10日寄發存證信函終止與被告間就系爭土地之租賃契約。從而，被告乃無權占有土地，原告等依民法第767條第1項前段及第821條、第828條之規定，請求被告拆除如訴之聲明所示地上物並返還系爭土地予原告等及其他共有人。
二、並聲明：㈠被告應將如附件（即臺中市中山地政事務所山土測字第00730
0號土地複丈成果圖）所示編號A（面積72.43平方公尺）之黑色遮陽網；編號B1（面積51.06平方公尺）之綠色鐵皮棚架、編號B2（面積60.69平方公尺）之綠色鐵皮棚架、編號B3（面積10.03平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號C（面積26.76平方公尺）之黑色遮陽網；編號D1（25.98平方公尺）之綠色鐵皮棚架、編號D6（3.63平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號F（面積14.57平方公尺）之白色長方型貨櫃予以拆除騰空，並將附表所示之土地返還予原告及其他全體共有人。
㈡原告等願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則以：陳彩珠非第三人，為被告之配偶，協助被告共同在系爭土地上種植花卉出售，被告種植花卉、樹木後加以出售，乃農作物收穫之結果，並未違反租約。原告主張被告早於100年間就在系爭土地經營園藝店，而原地主係在108年間死亡，倘若被告有違反租約使用情事，原地主豈有可能不制止而任由被告使用？既然原地主已同意被告使用，原告基於繼承之法律關係，自應受拘束，不得任意收回系爭土地，方符公平等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、系爭租約是否符合減租條例第16條第1項、第2項所規定租約無效之情形？㈠承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定無效之原因（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。又耕地承租人不自任耕作之情形，縱僅存在承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效；所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言（最高法院92年度台上字第2494號、99年度台上字第339號、104年度台上字第130號判決意旨參照）。
㈡原告主張原告等與蔡淑玲、蔡淑婉、蔡淑燕繼承蔡篤驛之財
產，公同共有系爭土地，被告父親賴鋼水與蔡篤驛於46年間就系爭土地成立租賃契約，有臺灣省臺中市私有耕地租約期間因賴鋼水死亡，相關租賃權利義務則由被告繼承，而蔡篤驛亦已於108年3月6日死亡，系爭土地由原告等及其餘繼承人繼承之，期間均持續針對系爭租賃契約續訂契約至115年12月31日，為被告所不爭執，並有耕地租約、土地登記謄本在卷可參（本院卷第103至149頁），堪信屬實。
㈢原告主張系爭土地交由他人陳彩珠(即綠花坊園藝之園長，被
告之配偶)作為「綠花坊園藝」之營利事業使用。被告則抗辯：陳彩珠非第三人，為被告之配偶，協助被告共同種植出售，被告種植花卉、樹木後加以出售，乃農作物收穫之結果，並未違反租約。惟被告將系爭土地之部分作為「綠花坊園藝」之營利事業使用，有「綠花坊園藝」名片（本院卷第151頁）、「綠花坊園藝」FB粉絲專頁貼文（本院卷第161、163頁）在卷可稽，且經本院於現場勘驗時，系爭地上物其中黑色遮陽網、綠色鐵皮棚架下有眾多盆栽，外仍懸掛「綠花坊園藝」招牌，被告亦稱：（上開地上物被告使用之目的及用途為何）自己培養移盆販賣，植栽上百種，黑色遮陽網是因為植物不能曬，要遮陽，綠色鐵皮是因為植物不能淋兩等語（本院卷第274頁），有現場照片、勘驗筆錄及附件在卷可參（本院卷第275至285頁），足認系爭土地之一部分現仍作為「綠花坊園藝」之營利事業使用，且盆栽種類眾多，顯為販售營利之目的。是被告將系爭土地之部分，無論面積多寡，交由配偶作為「綠花坊園藝」之使用（放有眾多供販賣之盆栽），依上說明，自有借與他人使用等情事，已在不自任耕作之列。被告抗辯蔡篤驛同意被告經營園藝店，業為原告否認，被告並未就此舉證以實其說，自不為採。
㈣綜上所述，系爭土地既為系爭租約租賃標的，被告本應全部
供自己從事耕作使用，卻有部分土地供非耕作使用之情事，依前開說明，無論該面積之多寡，即屬系爭租約耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，全部租約即系爭租約均歸於無效。
二、原告等依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭地上物，將系爭土地返還原告及其他全體共有人，有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決意旨參照）。㈡系爭租約已因違反減租條例第16條第1、2項而無效，又附件
所示系爭地上物被告不爭執為其所有（本院卷第273頁），而系爭租約已歸於無效，被告復未能說明其有何占用系爭土地之正當權源，則原告等依上開規定請求被告應將附件編號A（面積72.43平方公尺）之黑色遮陽網；編號B1（面積51.06平方公尺）之綠色鐵皮棚架、編號B2（面積60.69平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號C（面積26.76平方公尺）之黑色遮陽網；編號D1（25.98平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號F（面積14.57平方公尺）之白色長方型貨櫃予以拆除騰空，並將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由。至於附件編號B3、D6部分並非占用系爭土地，而係占用公有土地，原告請求拆除附件編號B3、D6部分，為無理由，應予駁回。
三、綜上所述，原告以被告未自任耕作，系爭租約依減租條例第16條第2項規定無效，依民法第767條第1項規定，請求被告應將附件編號A（面積72.43平方公尺）之黑色遮陽網；編號B1（面積51.06平方公尺）之綠色鐵皮棚架、編號B2（面積6
0.69平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號C（面積26.76平方公尺）之黑色遮陽網；編號D1（25.98平方公尺）之綠色鐵皮棚架；編號F（面積14.57平方公尺）之白色長方型貨櫃予以拆除騰空，將系爭土地返還予原告等及其他全體共有人，為有理由，應予准許；逾此範圍則屬無據，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰參酌兩造意見（本院卷第350頁）酌定相當之擔保金額宣告之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
民事第二庭 法 官 顏銀秋上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 賴恩慧附表：
編號 區 段 地號 面積(公頃) 租約字號 1 東區 旱溪 291 0.0380 東民字第311-1號 2 東區 旱溪 291-2 0.1402 東民字第311-1號 3 東區 旱溪 291-5 0.0715 東民字第311-1號 4 東區 旱溪 291-7 0.1022 東民字第311-1號 5 東區 旱溪 291-15 0.0245 東民字第311-1號 6 東區 旱溪 291-16 0.0599 東民字第311-1號 7 東區 旱溪 291-17 0.0219 東民字第311-1號 8 東區 旱溪 291-18 0.0278 東民字第311-1號 9 東區 旱溪 291-19 0.0043 東民字第311-1號 10 東區 旱溪 298 0.0101 東民字第311-1號 11 東區 旱溪 298-1 0.0029 東民字第311-1號
附件：臺中市中山地政事務所山土測字第007300號土地複丈成果
圖