臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第3478號原 告 王學平訴訟代理人 林更穎律師被 告 林宗保訴訟代理人 鄭嘉欣律師複 代理人 陳柏顥律師上列當事人間請求債務人異議之訴事件，本院於民國114年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、本院113年度司執字第117731號交還土地之強制執行事件，於交還臺中市○區○○○段000地號土地及超過新臺幣6萬8250元所為之執行程序，應予撤銷。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔千分之7，餘由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：按債務人異議之訴性質屬於訴訟法上形成權性質，訴之目的在排除執行名義之執行力，或使之暫時停止。而執行名義異議權屬於主張其有強制執行法第14條之排除或妨礙執行債權人請求之事由者，因而同一執行名義之執行債務人雖有數人，異議權主體仍各有不同，各異議權人提起債務人異議之訴，並無共同起訴必要。至有異議權之債務人，其中之一人或數人起訴，如因法院形成判決，致影響其他執行名義債務人時，應否通知參加訴訟，要屬另一問題，尚難即認債務人異議之訴須共同起訴，當事人始為適格（最高法院102年度台抗字第729號裁判意旨參照）。查本件原告起訴請求撤銷本院113年度司執字第117731號交還土地之強制執行事件（下稱系爭執行事件），系爭執行事件債務人固為原告與訴外人羅凱威，有系爭執行事件卷可稽，參諸上開最高法院裁判意旨，原告與羅凱威之異議權各異，並無共同起訴之必要，原告單獨提起本訴，當事人應認適格，合先敘明。
貳、事實部分：
一、原告主張：原告前於民國103年3月31日起，偕同羅凱威擔任連帶保證人，向訴外人即被告之母林魏璧娥承租其所有臺中市○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），作為原告承租南側鄰地房屋（門牌號碼臺中市○區○○街000號坐落同段803之1地號土地，下稱416房屋）經營火鍋店之庭園造景或停車之用，租賃期間自103年6月1日起至108年5月31日止（下稱前租約），林魏璧娥死亡後，由被告繼承取得系爭土地所有權，故原告改與被告就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自108年6月1日起至113年5月31日止，並由民間公證人以108年度中院民公偉字第416號辦理公證（下稱系爭公證書）。被告於113年7月18日執系爭公證書、系爭租約為執行名義（下稱執行名義），向本院對原告、羅凱威聲請強制執行，請求原告、羅凱威應將系爭土地交還被告，並自租約終止日起至返還系爭土地之日止，按日給付日租金新臺幣（下同）1050元10倍即1萬500元之懲罰性違約金，經本院以系爭執行事件執行中（原告聲請本院以113年度聲字第340號裁定於原告供擔保後停止執行）。惟兩造於系爭租約到期前，已合意不續租，原告於系爭租約屆期前，已僱請廠商將系爭土地回復原狀，並以LINE通訊軟體（下稱LINE）通知被告點交歸還，不料被告刻意刁難，堅稱原告未依系爭租約約定回復原狀，不配合點交，反要求原告給付顯失公平之高額懲罰性違約金。本件既有消滅債權人即被告請求之事由存在，原告自不受執行名義拘束，爰依強制執行法第14條第1項提起債務人異議之訴，並聲明：系爭執行事件之強制執行程序，應予撤銷。
二、被告抗辯：依民法第455條規定及系爭租約之約定，原告應將系爭土地上以下列方式回復原狀至前租約簽約時之狀態：㈠原告應將系爭土地上樹木根部、植裁土壤、造景裝飾及石塊等廢棄物清除，並將系爭土地回復為平整之水泥鋪面地面。㈡原告應將416房屋越界之牆面拆除。㈢原告應將南側鄰地房屋（門牌號碼臺中市○區○○街000號坐落同段802之1地號土地，下稱422房屋，與416房屋合稱系爭鄰地房屋）越界之牆面及水管、電箱等設施。原告於系爭租約屆期時，雖有拆除造景裝飾、砍除樹木，但仍未完成上開回復原狀之項目，被告自得請求原告依約履行回復原狀之義務再交還系爭土地，並得請求系爭租約約定遲延交還系爭土地之懲罰性違約金。原告主張，顯無理由，爰聲明：原告之訴駁回。
三、原告對被告抗辯之主張：原告係自108年6月1日起向被告承租系爭土地，故系爭租約第伍條第二項「回復原狀」，應指將系爭土地騰空返還予被告，而非回復到前租約簽約時之狀態。原告所提113年6月13日現場拍攝之照片並非實況，原告於114年7月20日將系爭土地上樹木根部、植裁土壤、造景裝飾及石塊等廢棄物清除，並將系爭土地回復為平整之水泥鋪面地面，已依約回復原狀，至被告抗辯尚有系爭鄰地房屋越界亦在原告回復原狀義務之列，除與系爭租約約定內容不符外，原告已非系爭土地承租人，亦非系爭鄰地房屋所有權人，縱有越界事實，原告實未有排除越界情事之權限。系爭租約第柒條第九項「將鄰地佔用地清除完畢」，係指422房屋有將地面架高並延伸至系爭土地，故兩造約定由原告於簽訂系爭租約起2個月內清除，原告已依約清除，否則被告早就依系爭租約追究原告違反該條之契約責任，上開條文實與被告抗辯鄰地越界應予回復原狀一事無涉。
參、得心證之理由：
一、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有，民法第450條第1項、第455條前段、第241條第1項分別定有明文。而所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。又姑不論上訴人有無交付、移轉占有系爭土地之行為，其迄未將該土地上之系爭建物等拆除，為原審確定之事實，顯未依債務本旨實行提出給付，依民法第235條前段之規定，應不生提出之效力，被上訴人即不負受領遲延之責任。是上訴人已拋棄系爭建物之權利及占有，縱兼有拋棄系爭土地占有之意思，依上說明，亦不得據以謂其已返還系爭土地予被上訴人（最高法院92年度台上字第2145號判決意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年度上字第28號、19年度上字第453號裁判意旨參照）。故探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）。
又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。本件兩造就系爭租約約定系爭土地回復原狀之方式、範圍為何既存有爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定系爭租約約定回復原狀之意義及內容，先予敘明。
二、原告主張依系爭租約約定之回復原狀，係指將系爭土地騰空返還予被告，而非回復到前租約簽約時之狀態等語，惟查：系爭租約第伍條第二項約定有：乙方（指原告，以下系爭租約乙方所指為何人均同）如未於租賃期滿或終止，立即遷出並回復原狀將土地返還甲方（指被告，以下系爭租約甲方所指為何人均同）時，每逾1日，乙方應給付按當期日租金10倍計算之懲罰性違約定（當期日租金×10×遲延日數＝懲罰金違約金）之內容（見本院卷第90頁）。足證原告於系爭租約屆滿到期時，應負擔回復原狀之義務。又依系爭租約第肆條第一項約定有：本土地係供乙方經營餐飲業火鍋店旁之庭園造景或停車之用，乙方不得變更用途，且不能要求設定地上權之內容（見本院卷第89頁），可見原告承租系爭土地後，有在系爭土地施作庭園造景、停車位作為承租使用，而兩造簽約前，原告係向系爭土地原所有權人即被告之母林魏璧娥承租，觀諸前租約第肆條第四項約定有：乙方（指原告，以下前租約乙方所指為何人均同）於租期屆滿或因違約被終止本租約時，不需甲方（指林魏璧娥，以下前租約甲方所指為何人均同）預先通知，應即將土地回復原狀遷讓交還甲方，租賃關係當然消滅，不得向甲方請求遷移費或其他任何費用之內容（見本院卷第81頁），足徵原告與林魏璧娥就系爭土地簽訂租賃契約時，即有約定應將系爭土地回復原狀後再交還系爭土地之內容。又系爭租約第肆條第四項亦約定有：乙方於租期屆滿或因違約被終止本租約時，不需甲方預先通知，應即將土地回復原狀遷讓交還甲方，租賃關係當然消滅，不得向甲方請求遷移費或其他任何費用之內容（見本院卷第90頁），足見原告與被告就系爭土地簽訂系爭租約時，亦有約定應將系爭土地回復原狀後再交還系爭土地之內容。原告雖主張應以兩造簽訂系爭租約當時之系爭土地狀態作為系爭租約約定回復原狀之內容，惟兩造於簽訂系爭租約時，原告業已基於前租約而在系爭土地上施作庭園造景、停車位，如認系爭租約所約定之回復原狀係指系爭租約簽約時，兩造實可約定以系爭土地現狀原物交還即可，又何必有回復原狀條款之約定？又原告主張回復原狀係指將系爭土地騰空已足，亦核與系爭租約第伍條第二項「回復原狀」之文義不同，原告上開主張，自不足採。而系爭土地原所有權人林魏璧娥與原告簽訂之前租約第肆條第一項亦約定有：本房屋（應為土地誤繕）係供乙方經營餐飲業火鍋店旁之庭園造景或停車之用，乙方不得變更用途之內容（見本院卷第81頁），與系爭租約第伍條第二項條文前半部內容相同，而被告既係基於繼承之法律關係，繼承系爭土地所有權及前租約，並延續前租約第肆條第一項、第四項，再於系爭租約第肆條第一項、第四項、第伍條第二項為原告回復原狀義務相同內容約定，堪認系爭租約之回復原狀應指將系爭土地回復至前租約簽約時之狀態無疑。
三、再觀諸被告提出前租約簽約前系爭土地之現狀照片，其上無地上物，且為平整之水泥鋪面地面（見本院卷第91、93、14
1、143、144頁），是被告依系爭租約之約定，自得請求原告於系爭租約屆期時，將系爭土地回復原狀至其上無地上物，且為平整之水泥鋪面地面狀態。原告雖主張：系爭租約屆期前，已僱請廠商將系爭土地回復原狀，並以LINE通知被告點交歸還等語，並提出兩造LINE通訊紀錄截圖、廠商估價單照片、系爭土地於113年5月27日、同年月28日拆除前後片為據（見本院卷第95、97、99頁）。惟依原告拆除後照片內容及被告先後於113年6月10日、113年6月21日、113年9月25日、114年1月2日、114年2月8日拍攝之系爭土地現場照片所示，系爭土地上確有樹木根部、植裁土壤、造景裝飾及石塊等廢棄物未清除（見本院卷第49、53、55、63、65、71、73頁），而原告於提起本訴後方於114年7月20日，始將系爭土地上樹木根部、植裁土壤、造景裝飾及石塊等廢棄物清除，並將系爭土地回復為平整之水泥鋪面地面之事實，有原告提出114年7月20日拍攝之系爭土地現場照片在卷可稽（見本院卷第253至265頁），亦為被告所肯認（見本院卷第278頁），是被告抗辯原告於114年7月20日前未依系爭租約約定於租期屆至時回復原狀以交還系爭土地，洵屬有據。
四、被告雖辯稱：原告既未處理系爭鄰地房屋越界，難認原告於114年7月20日已善盡其回復原狀之義務等語，並以系爭租約第柒條第八項、第九項約定為據，惟查，系爭租約第柒條第九項約定有：乙方應自立約日起兩個月內將鄰地佔用地清除完畢之內容（見本院卷第88頁），兩造雖確有將鄰地佔用地清除完畢之約定，惟原告依該條約定，應於系爭租約簽訂日起2個月內履行完畢，已與被告抗辯系爭鄰地房屋越界處理係系爭租約屆期後原告之回復原狀義務乙詞，相互杆格。況原告既主張系爭租約第柒條第九項係指簽約時422房屋有將地面架高並延伸至系爭土地，故兩造約定由原告於簽訂系爭租約起2個月內清除，原告已依約清除之事實，除提出422房屋將地面架高照片（見本院267、269頁）為據，亦為被告所自承（見本院卷第278頁），堪認原告此部分主張屬實，是系爭租約第柒條第九項顯與租約到期後回復原狀義務無關。又系爭租約第柒條第八項雖約定有：租賃關係消滅（期滿或終止）時，甲方得申請地政機關鑑界，乙方應配合並負擔鑑界費用之內容（見本院卷第88頁），上開條文約定被告「得」申請地政機關鑑界，而非「應」，足證系爭租約第柒條第八項並非為租賃關係一消滅即有鑑界必要。且原告既主張系爭租約第柒條第八項之約定，是指原告於承租期間有造成越界之事實，才有鑑界必要，並由原告負擔費用等語，系爭土地於114年7月20日既已回復原狀，亦未有何對鄰地造成越界之情，自無上開該條約定之適用。而本件被告主張系爭鄰地房屋越界，本為被告與鄰地房屋、土地所有權人間之爭執，系爭鄰地房屋、土地均非原告所有，被告亦自承系爭鄰地房屋現均為他人所有之事實（見本院卷第201、203頁），系爭租約屆期後，原告亦非系爭土地承租人，實無從以拆除或起訴請求之方式處理系爭鄰地房屋越界之狀態，原告主張鄰地房屋越界並非原告基於系爭租約所約定處理之回復原狀義務，與一般租賃常情無違，堪信為真，被告主張上開系爭租約條文可推論系爭鄰地房屋越界處理包含在系爭租約約定之回復原狀義務乙詞，實無所據。另被告主張依其自行錄製兩造間之對話錄音內容，原告亦有承認確有處理系爭鄰地房屋越界之回復原狀義務等語，惟觀諸被告提出其自行錄製兩造間之對話錄音及譯文內容（見本院卷第207至232頁），僅為兩造間就回復原狀項目之爭執及被告與至現場鑑界之測量人員就測量方式之討論，尚無從援引作為原告有處理系爭鄰地房屋越界之回復原狀義務依據，被告此部分抗辯，亦不足採。
五、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查系爭租約於113年5月31日屆期，原告遲至114年7月20日方完成將系爭土地回復原狀之義務，已如前述，系爭租約第伍條第二項約定有：乙方如未於租賃期滿或終止，立即遷出並回復原狀將土地返還甲方時，每逾1日，乙方應給付按當期日租金10倍計算之懲罰性違約定（當期日租金×10×遲延日數＝懲罰金違約金）之內容，其約定目的在強制原告履行債務，並明白約定為懲罰性違約金。本院審酌原告前於113年5月31日系爭租約屆期前確有花費10萬1000元依約拆除造景裝飾、砍除樹木等地上物將系爭土地騰空，非無依約交還系爭土地之意，惟有少量樹木根部、植裁土壤、造景裝飾及石塊等廢棄物未清除及小部分面積之水泥地面未填平，僅因與被告對系爭租約回復原狀範圍、項目有所爭執而未能完全清除，原告嗣於本件審理中即114年7月20日主動將系爭土地地上物完全清空並鋪設全新水泥地面，業已履行其回復原狀義務，而被告依系爭租約第參條第九項，尚持有原告之保證金5萬6000元（見本院卷第89頁），原告於113年5月31日系爭租約屆期時，固有少量樹木根部、植裁土壤、造景裝飾及石塊等廢棄物未清除及小部分面積之水泥地面未填平，被告非不得以保證金墊付自行處理上開原告未完成部分之費用以即時取回系爭土地，反於系爭執行事件及本件中一再抗辯鄰地房屋越界應由原告負回復義務之責，顯已踰越系爭租約約定內容等兩造就本件原告遲延返還系爭土地之可歸責程度，及被告抗辯原告自103年6月1日起至系爭土地回復原狀交還為止之懲罰性違約金金額，應以2個月即65日及系爭租約第伍條第二項計算金額為請求（見本院卷第133、278頁），本院認系爭租約第伍條第二項違約金之數額以當期日10倍租金之計算核屬過高，應酌減逕以每月租金額為認定，始為合理等情，故系爭租約屆期時，當期每月租金為3萬1514元（見本院卷第89頁），換算每日租金為1050元（計算式：3萬1514元÷30日＝1050元，元以下4捨5入），參酌被告以65日計算原告懲罰性違約金金額之抗辯，原告給付之違約金應以6萬8250元（計算式：1050元×65日＝6萬8250元）為適當，逾此部分之請求，即屬無據。
六、從而，原告主張於114年7月20日已完成系爭租約約定之回復原狀義務，且已拋棄系爭土地之占有，揆諸上開最高法院判決意旨，應認原告已交還系爭土地，且依民法第252條規定，被告抗辯之系爭租約第伍條第二項之懲罰性違約金逾6萬8250元部分核屬過高，均屬有據，此部分之執行程序應予撤銷，逾此部分之主張，則為無憑。
肆、綜上所述，原告依強制執行法第14條第1項前段提起本件債務人異議之訴，請求系爭執行事件於交還系爭土地及超過6萬8250元所為之執行程序，應予撤銷，為有理由，應予准許，逾此範圍部分則無理由，應予駁回。。
伍、被告聲請至系爭土地現場複丈，以資證明系爭鄰地房屋越界之事實（見本院卷第272、279頁），因此非屬原告回復原狀之義務，已如前述，核無調查之必要，爰不予調查，附此敘明。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
民事第一庭 法 官 廖聖民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
書記官 陳鉉岱