臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3019號原 告 陳雅玲訴訟代理人 江映萱律師被 告 德墩大廈管理委員會法定代理人 陳彤紹訴訟代理人 陳添益被 告 高振益訴訟代理人 林盟仁律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國114年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、核定被告德墩大廈管理委員會就其有事實上處分權而占用如附圖所示編號A之未辦理保存登記建物1樓（面積12.84平方公尺）、編號C之大門前雨遮（面積0.44平方公尺），合計1
3.28平方公尺，占有原告所有坐落臺中市東區東勢子段第111-20地號、第111-21地號土地，自民國113年1月11日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為新臺幣319元。
三、核定被告高振益就其有事實上處分權而占用如附圖所示編號B之未辦理保存登記建物2樓（面積15.76平方公尺），占有原告所有坐落臺中市○區○○○段○000000地號、第111-21地號土地，自民國113年1月11日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為新臺幣3,761元。
四、被告德墩大廈管理委員會應給付原告新臺幣2,764元，及自民國113年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
五、被告高振益應給付原告新臺幣31,091元，及自民國113年9月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
六、被告德墩大廈管理委員會應自起民國113年10月1日起，至法定租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣319元。
七、被告高振益應自民國113年9月20日起，至法定租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣3,761元。
八、原告其餘備位之訴駁回。
九、本判決第四、五項得假執行；但被告德墩大廈管理委員會、被告高振益如分別以新臺幣2,764元、以新臺幣31,091元為原告供擔保後，各得免為假執行。
十、本判決第六、七項已到期部分得假執行；但被告德墩大廈管理委員會、被告高振益就各到期部分，如分別以新臺幣319、以新臺幣3,761元為原告預供擔保，得免為假執行。
、原告備位之訴其餘假執行聲請駁回。
、訴訟費用由被告德墩大廈管理委員會負擔6％，被告高振益負擔47％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分︰
一、被告高振益未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一者，均不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加不變更訴訟標的；補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款第2款、第2項、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時其聲明㈠至㈤分別為：「㈠、被告德墩大廈管理委員會（下稱德墩大廈管理委員會）及被告高振益（下稱高振益）應將坐落臺中市○區○○○段○000000地號（下稱系爭111-20號土地）及第111-21地號（下稱系爭111-21號土地，與系爭111-20號土地合稱為系爭土地）土地上之建物拆除，並將該占用土地騰空返還予原告。㈡、德墩大廈管理委員會應給付原告新臺幣（下同）79,331元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢、德墩大廈管理委員應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項土地時止，按月分別給付原告11,333元。㈣、高振益應給付原告59,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤、高振益應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項土地時止，按月分別給付原告8,500元。」等語；嗣迭經變更及追加，最終於民國114年9月16日具狀、及於同年9月23日言詞辯論期日以言詞變更並追加聲明為：「㈠、先位之訴：１、德墩大廈管理委員會應將坐落系爭土地上，如附圖編號A、C所示之地上物拆除，並將土地返還予原告。２、高振益應將坐落系爭土地上，如附圖編號B所示之地上物拆除，並將土地返還予原告。３、德墩大廈管理委員會應給付原告27,734元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。４、德墩大廈管理委員會應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地時止，按月分別給付原告3,962元。５、高振益應給付原告32,914元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。６、高振益應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第二項土地時止，按月分別給付原告4,702元。㈡、備位之訴：１、核定德墩大廈管理委員會就其有事實上處分權之如附圖編號A、C所示之地上物，所占用原告所有系爭土地，自113年1月11日起至返還土地時止，每月租金為3,962元。２、核定高振益就其有事實上處分權之如附圖編號B所示之地上物，所占用系爭土地，自113年1月11日起至返還土地時止，每月租金為4,702元。３、德墩大廈管理委員會應給付原告27,734元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。４、高振益應給付原告32,914元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。５、德墩大廈管理委員會自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第一項土地時止，按月給付原告3,962元。６、高振益自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第二項土地時止，按月給付原告4,702元。」等語，本院審酌原告上開所為變更及追加聲明，均基於相同之占有事實，且核屬減縮應受判決事項之聲明，並為補充或更正事實上或法律上之陳述，又德墩大廈管理委員會之訴訟代理人於上開言詞辯論期日到場，就原告上開變更並無異議，而為本案之言詞辯論，高振益於當日雖未到庭，然其訴訟代理人於其餘言詞辯論期日到庭，亦均無異議而為本案之言詞辯論，均應視為同意原告上開變更及追加等情，亦經記明筆錄在卷（見本院卷第381頁至第382頁），依首揭法條規定，均無不合，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
甲、先位之訴部分：
㈠、原告經由拍賣而取得系爭土地，並於111年1月11日辦理所有權登記完畢，惟系爭土地分別遭德墩大廈管理委員會及高振益具有事實上處分權之未辦保登記建物無權占用。其中如附圖編號A、C部分土地均遭德墩大廈管理委員會占用，而提供社區住戶停放機車使用；又如附圖編號B部分土地則遭高振益占用並做為為套房而出祖他人，每月收取租金8,500元，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定請求被告將系爭建物拆除，並將占用土地返還原告。
㈡、承前所述，被告無權占有原告所有系爭土地，均無法律上原因而受利益，分別致原告受有損害，考量系爭土地位在臺中市東區，距離臺中火車站不遠，旁有進德國小、秀泰百貨、三井集團購物中心LaLaport，附近有建國市場、日耀天地 Outlet、一中街夜市，堪稱交通便利，生活機能甚佳，原告就被告分別占用系爭土地所受之利益以公告地價10％計算租金，應屬適當。是原告得請求德墩大廈管理委員會給付占有系爭土地相當租金之不當得利數額為每月3,962元（計算式：公告土地現值35,800×占用面積13.28平方公尺×10％÷12個月＝3,962元，元以下四捨五入，下同），另得請求高振益給付占有系爭土地相當於租金之不當得利數額則為每月4,702元（計算式：公告土地現值35,800×占用面積15.76平方公尺×10％÷12個月＝4,702元），爰依不當得利法律關係請求德墩大廈管理委員會給付自113年1月11日起至起訴狀繕本送達日止，相當於租金利益之不當得利27,734元（計算式：3,962元×7個月＝27,734元），另自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地時止，按月給付相當於租金利益之不當得利3,962元；另請求高振益給付自113年1月11日起至起訴狀繕本送達日止，相當於租金利益之不當得利32,914元（計算式：4,702元×7個月＝32,914元），及自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地時止，按月給付相當於租金利益之不當得利4,702元。
㈢、並聲明：１、德墩大廈管理委員會應將坐落系爭土地上，如附圖編號A、C所示之地上物拆除，並將土地返還予原告。２、高振益應將坐落系爭土地上，如附圖編號B所示之地上物拆除，並將土地返還予原告。３、德墩大廈管理委員會應給付原告27,734元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。４、德墩大廈管理委員會應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地時止，按月分別給付原告3,962元。５、高振益應給付原告32,914元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。６、高振益應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第二項土地時止，按月分別給付原告4，702元。７、願供擔保請准宣告假執行。
乙、備位之訴部分：
㈠、若鈞院認為兩造間就前開建物與所占用之系爭土地間仍推定有租賃之法律關係存在，因而駁回原告先位之訴，則原告仍得分別備位請求被告所各自有事實上處分權之建物占用系爭土地之租金。又被告於分別占有系爭土地如附圖編號A、B、C所示部分期間，從未支付租金，兩造間就租金數額亦未能協議，致原告受有損害，爰依民法第425條之1第2項規定分別請求核定租金數額。
㈡、承上，德墩大廈管理委員會及高振益無權占有系爭土地之租金計算方式已如前所述，法院亦得以前開金額做為本件核定租金之參考，核定後原告即得依民法第421條規定，分別請求德墩大廈管理委員會給付自113年1月11日起至起訴狀繕本送達日止之租金27,734元（計算式：3,962元×7個月＝27,734元），及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息，曁自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地時止，按月給付租金3,962元；並得請求高振益給付自113年1月11日起至起訴狀繕本送達日止之租金總額32,914元（計算式：4,702元×7個月＝32,914元），及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息，曁自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地時止，按月給付租金4,702元。
㈢、並聲明：１、核定德墩大廈管理委員會就其有事實上處分權之如附圖編號A、C所示之地上物，所占用原告所有系爭土地，自113年1月11日起至返還土地時止，每月租金為3,962元。２、核定高振益就其有事實上處分權之如附圖編號B所示之地上物，所占用原告所有系爭土地，自113年1月11日起至返還土地時止，每月租金為4,702元。３、德墩大廈管理委員會應給付原告27,734元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。４、高振益應給付原告32,914元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。５、德墩大廈管理委員會自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第一項土地時止，按月給付原告3,962元。６、高振益自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第二項土地時止，按月給付原告4,702元。７、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠、德墩大廈管理委員會答辯略以：原告主張土地為其所有，應向地政事務所申請土地鑑界，而德墩大廈位在臺中市○區○○○段○000地號土地（下稱系爭102號土地），是德墩大廈並不在原告所有系爭土地範圍內。又原告於取得系爭土地時應已知悉其上有德墩大廈管理委員會所管領之建物係供住戶停放機車使用，且原告所有土地範圍已多處遭政府徵收為既成道路，僅剩1.5坪左右可供使用；再依各縣市違章建築物處理辦法規定，84年以前之違章建物屬既存違章建物，應列管為緩拆或排拆，而非立即拆除。此外，系爭土地之租金應依申報地價4％計算始為妥適等語，資為抗辯，並就先、備位之訴均聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、高振益答辯略以：
１、緣訴外人紀維足（下稱紀維足）於104年8月11日因繼承而取得系爭土地及系爭102號土地，而紀維足於104年12月24日再將臺中市○區○○○段○0000○號（下稱系爭2506號建物）、及基地持分（位在系爭102號土地）、曁本件建物出賣予訴外人何惠卿（下稱何惠卿），何惠卿又於107年11月26日以買賣為原因讓與訴外人鄧睿品（下稱鄧睿品），鄧睿品再於109年5月11日以買賣為原因讓與高振益。可知系爭土地、德墩大廈、本件爭議建物及德墩大廈坐落之基地即系爭102號土地，於104年8月11日時皆為同一人即紀維足所有，而後紀維足雖將系爭2506號建物、本件建物及系爭2506號建物之基地持分讓與後再輾轉由高振益取得，惟依民法第425條第1項規定及最高法院99年度臺上字第1723號民事判決意旨，原告所有之系爭土地與高振益具有事實上處分權之如附圖編號B所示之未辦保存登記建物二樓間，仍繼續存在法定租賃關係，高振益並非無權占用原告所有之系爭土地，原告主張無權占有拆屋還地，及主張請求給付相當於租金之不當得利，皆無理由。
２、至原告主張應適用民法第425條之1第2項請求核定租金，並以系爭土地之公告現值計算租金，於法不合，蓋公告現值係公告之買賣價格而無從據為租金計算之主張，且系爭建物之位置深處陋巷、供停車而無商業使用，亦受土地法第97條第1項之租金限制，則租金之計算，應依照系爭土地申報地價4％為妥適。此外，被告占用系爭土地，其中如附圖編號A、B部分所示之面積有將重疊空間疊加計算之嫌，而原告每筆土地其上僅有一使用權能，應只能按申報地價主張一租金，且如使用土地上空間有數人時，更應按照數人所使用之面積比例負擔土地租金，則原告所主張之租金計算方式，顯不足採等語，資為抗辯，並就先、備位之訴均聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張經拍賣而取得系爭土地之所有權，並於111年1月11日辦理登記完畢，目前仍為系爭土地之所有權人。又德墩大廈管理委員會為系爭土地上如附圖編號A所示之未辦保存登記建物一樓（面積12.84平方公尺）、編號C所示之大門前雨遮（面積0.44平方公尺）之事實上處分權人及占有人，高振益則為系爭土地上如附圖編號B所示之未辦保存登記建物二樓（面積15.76平方公尺）之事實上處分權人並占有使用等情，業據原告提出系爭土地第一類登記謄本、系爭建物照片等件為證（見本院卷第17至23頁、第25頁、第303頁），並有系爭土地之土地登記簿、地籍異動索引、本院112年11月13日中院平111司執三字第134456號不動產權利移轉證書在卷可憑（見本院卷第259至274頁、第285至288頁），復經本院調閱本院111年度司執字第134456號給付票款強制執行卷宗查核無誤，曁會同兩造及臺中市中山地政事務所人員至現場履勘測量而製有勘驗筆錄，併囑託地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷足按（見本院卷第295至299頁、第309頁），且均為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡、先位之訴部分：原告先位主張被告無權占用系爭土地，均為被告所否認，是本件首應審究者乃：被告分別占用系爭土地有無法律上之權源？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。德墩大廈管理委員會、高振益就其等具事實上處分權及占有管領使用之如附圖編號A、B、C所示之未辦保存登記建物分別占系爭土地乙情並不爭執，惟均抗辯非無權占由，依前開說明，自應由被告各自舉證證明占用系爭土地具有正當權源。
２、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院48年台上字第1457號、95年台上字第551號判決意旨參照）。民法第425條之1規定雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。
３、經查：
⑴、紀維足於104年8月11日自紀陳秀英繼承取得系爭土地及系爭1
02號土地，有前開土地之土地登記簿、地籍異動索引在卷可參（見本院卷第175至274頁）。又德墩大廈管理委員會亦於本件審理中表示：系爭土地及系爭102號土地及所管領之前開未辦保存登記建物均為紀陳秀英所有，且原告於本件言詞辯論時，就系爭土地及本件爭議建物確曾為同一人所有乙節亦明確表示沒有意見而未加爭執（見本院卷第340頁），可知，紀維足繼承紀陳秀英所有之財產時，除繼承系爭土地及系爭第102號土地外，亦同時繼承本件爭議建物之所有權，則系爭土地、系爭102號土地及本件未辦保存登記建物於104年8月11日時皆同屬紀維足所有，嗣德墩大廈管理委員會及高振益分別輾轉而取得如附圖編號A、B、C所示之事實上處分權後，即發生土地及房屋讓與相異之人之情形，揆諸前開最高法院判決意旨，系爭土地所有權人與其上建物之事實上處分權人間，就該等建物得使用期限內，即有租賃關係存在，嗣系爭土地再因拍賣而由原告取得所有權，與被告所分別管理之前開未辦保存登記建物得使用之期限內，前開法定租賃關係自仍繼續存在。
⑵、承上，被告具事實上處分權而占用之如附圖編號A、B、C所示
之未辦保存登記建物與系爭土地上既仍有租賃關係存在，則前開未辦保存登記建物即無非無權占有系爭土地，故原告先位依民法第767條第1項前段、中段之規定，分別請求被告將前開建物拆除，並各將占用土地返還土地予原告，另請求分別給付原告相當租金之不當得利，依法均無理由，應予駁回。又原告先位之訴既經駁回，則該假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，爰判決如主文第1項所示。
㈢、備位之訴部分：
１、原告復主張若本院認先位之訴無理由，則依民法第425條之1第2項規定備位請求法院核定租金，並依同法421條租賃之法律關係，分別請求被告給付租金。
２、按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；而請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。原告起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。依上開說明，原告向被告請求給付租金時，一併請求本院核定土地租金數額，為有理由。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；該條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為同法第105條所明定。次按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價；土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。再按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；第105條規定，第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，固不得超過土地申報總價年息10％。然土地法限制租金上限，乃係因當時租賃房屋居住者，多為經濟弱勢，尤以城市地區，房屋需求殷切，乃限制房屋租金上限，為防出租人坐享暴利，以利民安，故規定租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。惟若承租人承租之房屋非供居住用途，而係供營業用，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，即非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之租金限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議及最高法院95年度台上字第138號判決意旨參照）
３、次查，被告分別就如附表編號A、B、C所示之建物具有事實上處分權，又該等建物與所占用系爭土地範圍內具有法定租賃關係存在，業據本院認定如前，而被告占用系爭土地期間，從未支付租金，兩造間就租金數額亦未能協議等情，亦為兩造所不爭執，是原告分別請求就前開未辦保存登記建物占用系爭土地部分加以核定租金，暨以上開核定租金為計算基準，各請求被告給付租金等節，依前開說明與實務見解，均屬有據。
４、德墩管理委員會具事實上處分權而管理占用如附圖編號A、C所示之系爭土地部分，自113年1月11日起至法定租賃關係終止日止之每月租金核定如下：
⑴、原告主張如附圖編號A、C所示部分，目前係供德墩大廈管理
委員會占用，並提供社區住戶作為機車停車使用，以占用面積推算，至少可以停放10臺機車，如以該地區市內、平面機車停車格之租金市場行情約每月450元，該占用面積遭停放10臺機車之租金價值至少每月4,500元，是租金應以系爭土地公告現值年息10％計算等語，固提出機車停放照片、停車市場網站擷圖等件為證（見本院卷第363至364頁）；惟查，前開未辦保存登記建物雖做為社區住戶停放機車使用，然德墩大廈管理委員會並未向停車之住戶收取費用，係無償提供使用，難認為係供營業用之房屋，是依前開說明，本院核定系占用系爭土地之租金數額時，仍應受土地法第97條申報地價年息10％之限制，又土地法第97條所規定之土地價額應係指土地所有人依土地法所申報之地價，原告主張應以系爭土地公告現值年息10％計算該地每月之租金云云，顯不可採。
⑵、本院審酌系爭土地位在臺中市東區，距離臺中火車站不遠，
旁有進德國小、秀泰百貨、三井集團購物中心LaLaport，附近還有建國市場、日耀天地 Outlet、一中街夜市，交通便利性、商業繁榮程度及生活機能尚佳等情，有原告所提之GOOGLE地圖在卷可按（本院卷第362至363頁），且為被告所不爭執；復參酌前開未辦保存登記建物占用系爭土地之面積僅為13.28平方公尺，係無償提供德墩大廈之住戶使用，併考量上開建物位在狹窄巷弄內，非緊鄰馬路，且未設置大門，為一開放空間等情，認應按系土地申報地價8％計算較為適當，是核定原告與德墩大廈管理委員會間就租賃系爭土地如附圖編號A、C所示之部分，自113年1月11日起至法定租賃關係終止日止之每月租金為319元（詳細計算式如附表1-2「每月租金」欄所示）。
５、高振益具事實上處分權及管領占有使用之如附圖編號B所示占用系爭土地部分，自113年1月11日起至法定租賃關係終止日止之每月租金核定如下：
⑴、原告主張，如附圖編號B所示部分，長期來均由高振益占用並
改裝作為套房出租他人，每月租金8,500元，另依目前臺中東區套房租金之市場行情，已高達9,000元、9,200元、10,500元、11,000元，應認系該等於現在及日後之租金價值已較110年之租金價值更高等語，並提出系爭建物2樓之110年房屋租賃契約書翻拍照片、591租屋網擷圖為據（見本院卷第24頁、第369至376頁）。復查，觀諸前開2樓建物之內部擺設床、沙發、三層櫃及電視，可知確係作為單人套房使用，原告另提出該建物於110年間出租他人使用之房屋租賃契約書翻拍照片為據（見本院卷第303頁），堪信原告主張前開建物係作為營業使用乙情為可採，則高振益利用系爭土地可得之利益，自非僅供住家使用可以比擬，揆諸前開說明，本院核定如附圖編號B所示占用系爭土地部分之租金數額，自不受土地法第97條申報地價年息10％之限制，先予敘明。
⑵、本院審酌系爭土地位在臺中市東區，距離臺中火車站不遠，
旁有進德國小、秀泰百貨、三井集團購物中心LaLaport，附近還有建國市場、日耀天地 Outlet、一中街夜市，交通便利性、商業繁榮程度及生活機能尚佳等情，佐以，前開建物占用系爭土地之面積為15.76平方公尺，且供作營業使用，另考量高振益曾於110年間以每月租金8,500元出租他人，復參酌原告所提出系爭土地附近套房每月出租之行情等情，認原告主張按系爭土地公告現值8％計算，較為適當，故核定原告與高振益間就如附圖編號B所示未辦保存登記建物租賃系爭土地部分，自113年1月11日起至法定租賃關係終止日止每月租金為3,761元（詳細計算式如附表2-2「每月租金」欄所示）。
⑶、至高振益抗辯稱：被告占用系爭土地如附圖編號A、B部分之
面積有重疊空間疊加計算之嫌。然如附圖編號A所示之未辦保存登記建物1樓係無償供德墩大廈之住戶停放機車，為非供營業使用，又如附圖編號B所示之未辦保存登記建物2樓係出租他人而作為營業使用，則兩建物間之使用目的尚非同一，每月租金之計算方式亦不相同，難就前開建物1、2樓之部分合併計算後，再依比例分配租金，況同一土地之所有權人本得將土地分別出租他人使用而分別收取租金，則高振益前開所辯，仍無足取。
２、原告另請求被告分別給付租金部分：
⑴、被告依法分別與原告所有系爭土地間成立法定租賃關係，租
金數額亦經分別經本院核定如前，則原告請求德墩大廈管理委員會、高振益應給付原告自系爭土地之登記日（即113年1月11日）起，各至起訴狀繕本送達之日（即德墩大廈管理委員會計算至113年年9月30日、高振益則計算至113年9月19日，見本院卷第33頁、第35頁送達證書）止之已到期租金，自屬有據。此外，原告另請求被告應分別按月給付租金部分，本院再審酌兩造間就原告所有之系爭土地與被告分別管領之前開建物間就是否有租賃關係存在、及租金數額均存有歧見，被告亦從未給付原告租金，另為免兩造日後因此再生爭議，認有預為請求之必要，則原告預為請求，亦屬有據。
⑵、從而，原告基於與被告間之法定租賃之法律關係，另依據本
院前開核定租金數額，分別請求德墩大廈管理委員會應給付原告2,764元（詳細計算式如附表1-1「占用期間租金欄」所示），及自113年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另自113年10月1日起至法定租賃關係終止日，按月給付319元；另請求高振益應給付原告31,091元（詳細計算式如附表2-1「占用期間租金欄」所示），及自113年9月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另自113年9月20日起至法定租賃關係終止日，按月給付3,791元, 依法均屬有據，應予准許。原告其餘逾上開範圍所為之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項、第179條規定，先位請求被告應分別將有事實處分權而占用如附圖編號A、B、C所示等未辦理保存占用系爭土地部分拆除，並騰空返還原告，併請求給付相當於不當得利之租金，依法均無理由，應予駁回。又原告備位依民法第421條、第425條之1第2項及法定租賃關係等法律關係，分別請求核定原告與德墩大廈管理委員會具有事實處分權而占用如附圖編號A、C所示之未辦理保存而占用系爭土地部分之每月租金額為319元，並請求德墩大廈管理委員會給付已到期之租金2,764元，及自113年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另自113年10月1日起至法定租賃關係終止日，按月給付319元；核定原告與高振益具有事實處分權而占用之如附圖編號B所示未辦保存登記建物而占用系爭土地部分之每月租金額為3,761元,並請求高振益給付已到期之租金31,091元，及自113年9月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另自113年9月20日起至法定租賃關係終止日，按月給付3,761元，依法均有理由，應予准許；逾前開部分所為之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告先位聲明部分既已駁回，則其假執行之聲請均失所附麗，應併予駁回。至原告備位請求而勝訴部分，本判決主文第
4、5項，及第6、7項已到期部分，所命給付金額均在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，法院無庸為准駁之諭知，另依德墩大廈管理委員會之聲請及職權，酌定相當數額分別為被告供擔保免為假執行之宣告，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
民事第六庭 法 官 林士傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
書記官 楊玉華附表：地租之計算式（時間：民國；金額：新臺幣／元；面積：
平方公尺）
一、德墩大廈管理委員會（占用如附圖編號A、C所示部分）：1-1.自113年1月11日起至113年9月30日止占用標的 占用期間 占用時間 占用面積 每月租金 計算式；(申報地價×8％×占用面積)/12個月 占用期間租金 附圖編號A 113年1月11日至同年9月30日 8個月又20日 12.84 (3,600×0.08×12.84)/12＝308 (308×8個月)+(308x20/30)＝2,669 附圖編號C 113年1月11日至同年9月30日 8個月又20日 0.44 (3,600×0.08×0.44)/12＝11 (11×8個月)+(11x20/30)＝95 金額/小計 2,7641-2.自113年10月1日起至法定租賃關係終止日止占用標的 占用期間 占用面積 每月租金 計算式；(申報地價×8％×占用面積)/12個月 附圖編號A 按月計算 12.84 (3,600×0.08×12.84)/12＝308 附圖編號C 按月計算 0.44 (3,600×0.08×0.44)/12＝11 金額/小計 319
二、被告高振益（占用如附圖編號B所示部分）：2-1.自113年1月11日起至113年9月19日止占用標的 占用期間 占用時間 占用面積 每月租金 計算式；(公告現值×8％×占用面積)/12個月 占用期間租金 附圖編號B 113年1月11日至同年9月19日 8個月又8日 15.76 (35,800×0.08×15.76)/12＝3,761 (3,761×8個月)+(3,761x8/30)＝31,091 金額/小計 31,0912-2.自113年9月20日起至法定租賃關係終止日止占用標的 占用期間 占用面積 每月租金 計算式；(公告現值×8％%×占用面積)/12個月 附圖編號C 按月計算 15.76 (35,800×0.08×15.76)/12＝3,761