臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第3098號原 告 李德崇訴訟代理人 黃呈利律師被 告 陳祈心訴訟代理人 薛如媛律師
林富郎律師複 代理人 李佳盈律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國114年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院113年度司執字第104050號清償債務強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國108年10月21日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期自108年10月21日起至118年10月20日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬元，並經公證；兩造於同日另訂有一份未經公證之房屋租賃契約書（下稱系爭未公證租約），租金自108年10月21日起至114年10月20日止每月3萬3000元、自114年10月21日起至118年10月20日止每月4萬元。緣被告前以原告違反系爭租約第7條第2項約定有「提早解約」、「故意致被告無法營業之行為」等違約事項，應給付被告違約金120萬元，並依系爭租約第12條約定聲請對系爭房屋為強制執行，經本院民事執行處以113年度司執字第104050號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。惟被告係依有效之系爭未公證租約按月繳納租金3萬3000元，未依無效之系爭租約繳納每月租金1萬元。況系爭租約第7條第2項所約定「擬提早解約」，依文義解釋，應解釋為「解除」契約，是原告依系爭租約第4條約定「終止」系爭租約，自無違前開約定。且被告在原告表示終止租約之後，仍持續在系爭房屋營業並繳付租金，應認兩造默示表示系爭租約繼續有效存在，被告自不得請求違約金。又原告否認有干擾被告營業之行為，且被告未因本件糾紛而發生中斷營業情事，故無任何損害。爰依強制執行法第14條第2項規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：系爭執行事件之強制執行程序，應予撤銷。
二、被告則以：系爭租約、系爭未公證租約均為有效，系爭未公證租約僅就租金為特別約定而優先適用。原告於113年6月19日寄發存證信函，通知被告終止系爭租約，因系爭租約第7條第2項所約定「擬提早解約」，依目的性解釋，應解釋為使契約效力解消之行為，故無從限縮為解除契約，是原告終止系爭租約之行為，即違反該條約定「擬提早解約」之行為。另原告於113年6月3日無故縮減被告搭建於系爭房屋一樓之通道寬度，並拆除被告裝設之門與門弓器；原告及其妻於113年6月6日至系爭房屋撕除被告張貼之廣告海報並要求被告搬遷；原告於114年4月30日無故拆除被告裝設於系爭房屋一樓之天花板燈具；原告於114年5月1日把系爭房屋一樓鐵捲門放下來一半，導致客人需彎腰出入；原告又於114年6月13日許將被告的門拆掉並隨意棄置等行為，均已違反該條約定「不得有驅趕被告、故意致使被告無法營業」之行為。系爭租約第12條約定違約金之性質為賠償總額預定性違約金，且被告為覓其他營業處所，已支出甚鉅，故本件違約金並無過高之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第260至261頁）：㈠兩造於108年10月21日簽立系爭租約，約定由被告承租原告所
有系爭房屋，租期自108年10月21日起至118年10月20日止，並經公證，另外訂有一份未經公證的房屋租賃契約書（114年7月21日狀紙所附原證7）。
㈡被告於113年6月26日以原告違反系爭租約第7條第2項約定，
應給付被告違約金120萬元，並依系爭租約第12條約定聲請強制執行系爭房屋，經本院民事執行處以113年度司執字第104050號清償債務強制執行事件受理在案。
㈢被告於113年6月7日委由千山律師事務所寄發113年千山字第1
8號函，催告原告給付違約金120萬元，原告於同年月11日收受。
㈣原告於113年6月11日寄發台中大全街郵局存證號碼第448號存
證信函，催告被告應於5日內將系爭房屋1樓之通道回復至寬度80公分，否則將終止系爭租約；又於113年6月19日寄發台中大全街郵局存證號碼第464號存證信函，終止系爭租約。
㈤系爭租約第7條第2項約定：「甲方（即原告）於本租賃契約
終止或期限屆滿之前，不得逕自調漲房租或任何驅趕乙方（即被告）之行為，亦不得有故意致使乙方無法營業之行為，包括但不限於滋擾、叫囂、破壞設備等，若有上述情形致使乙方無法於此營業，或甲方擬提早解約時，甲方須支付違約金貳百萬元整，此違約金逐年調降貳拾萬元整。如因此而涉訟，其律師費、訴訟費均由甲方負擔。」；第12條約定：「約定逕受強制執行事項：乙方如於租賃期滿不交還租賃標的物，或不依約給付租金，或違約時不履行違約金，應逕受強制執行。出租人如於違約時不履行違約金，或於承租人按約定交還房屋後不返還保證金時亦應逕受強制執行。」，前開違約金之性質為損害賠償總額預定性違約金。
㈥被告迄今仍按期繳付租金。
㈦被告前以原告及其妻周素娥涉犯刑事毀損、妨害自由提起告
訴，經臺灣臺中地方檢察署檢察官以113年度偵字第45404號為不起訴處分確定。
四、本院得心證之理由：㈠系爭租約為兩造通謀虛偽意思表示所簽訂，且違反公序良俗，應為無效，系爭租約之公證亦為無效：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效；法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第87條第1項前段、第72條分別定有明文。次按公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書，公證法第70條定有明文。
⒉經查，兩造於108年10月21日簽立系爭租約，並經公證；又於
同日另訂有一份系爭未公證租約等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠）。揆諸系爭租約、系爭未公證租約約定系爭房屋之租期均自108年10月21日起至118年10月20日止，惟系爭租約約定每月租金為1萬元（見本院卷第27頁），系爭未公證租約則約定租金自108年10月21日起至114年10月20日止每月3萬3000元、自114年10月21日起至118年10月20日止每月4萬元等節（見本院卷第251頁）。而被告係依系爭未公證租約之約定每月繳納租金3萬3000元，為兩造所不爭執（見本院卷第265頁）。可見兩造並未依系爭租約之約定履行，顯係通謀虛偽意思表示而簽立系爭租約，依上開規定，系爭租約應為無效。且被告自陳兩造就租金部分係為規避稅務問題始簽立系爭租約等語（見本院卷第265頁），益徵系爭租約乃違反公序良俗而無效。則依公證法第70條規定，公證人應不得就無效之系爭租約作成公證，因此，系爭租約之公證應為無效，被告自不得以系爭租約之公證書為執行名義，聲請對原告為強制執行。
㈡況原告亦未有違反系爭租約第7條第2項約定需支付違約金之情形：
⒈按契約之終止與契約之解除，兩者之效力不同，前者使契約
關係向將來消滅，後者則使契約溯及訂約時失其效力（最高法院109年度台上字第2793號判決參照）。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院101年度台上字第79號判決參照）。
⒉觀諸系爭租約第7條第1項約定：「本租賃契約期限未滿，乙
方（即被告）若提早『解約』遷離他處時…甲方得『終止』本租約，因乙方違約致甲方（即原告）權益受損害時，需賠償甲方違約金20萬元…」；同條第2項約定：「甲方於本租賃契約『終止』或期限屆滿之前，不得逕自調漲房租或任何驅趕乙方之行為，亦不得有故意致使乙方無法營業之行為，包括但不限於滋擾、叫囂、破壞設備等，若有上述情形致使乙方無法於此營業，或甲方擬提早『解約』時，甲方須支付違約金200萬元整，此違約金逐年調降20萬元…」等語（見本院卷第28頁）。可見系爭租約之文字既已分別約定「解約」、「終止」等語，自應依其文義為認定，不得反捨契約文字而更為曲解，是應認系爭租約係以原告有提早「解約」之情形為給付違約金之前提要件，則被告抗辯原告終止系爭租約之行為，即違反該條約定「擬提早解約」之行為等語，即不可採。又被告迄今仍繼續承租系爭房屋經營其按摩事業，並按期繳付租金予原告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第214頁；兩造不爭執事項㈥）。堪認系爭租約並未經原告終止而向後失其效力，且原告亦無致被告無法在系爭房屋營業之情形。是被告抗辯原告有違反系爭租約第7條第2項約定，應給付違約金120萬元，顯屬無據。
㈢再按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前
，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第2項定有明文。查被告持系爭租約之公證書聲請強制執行，請求原告給付違約金120萬元，經系爭執行事件受理在案等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。然系爭租約之公證為無效，且原告亦無違反系爭租約第7條第2項約定需支付違約金之情形，業如前述，是被告持上開公證書，聲請本院執行處強制執行，即無所據。原告依強制執行法第14條第2項規定，請求撤銷系爭強制執行事件之執行程序，自屬有據。
五、綜上所述，原告依強制執行法第14條第2項規定，請求本院將系爭執行事件之強制執行程序予以撤銷，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 唐敏寶
法 官 王金洲法 官 林 萱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
書記官 黃泰能