臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3249號原 告 郭子賢訴訟代理人 魏光玄律師
郭仁昭被 告 何欣蓉
何雪青何佳樺高尤敏高慶洲
何品璇
何嘉揚
何楷庠高仁志芳野由紀（原名何雪秋）上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國115年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定原告所有坐落臺中市○區○○○○段00000地號土地遭被告占用如附圖編號A部分（面積：12.40平方公尺）所示土地之租金為每月新臺幣640元。
二、被告應自民國113年1月9日起至將坐落臺中市○區○○○○段00000地號土地如附圖編號A部分（面積：12.40平方公尺）所示土地上之建物拆除並返還土地之日止，按月給付原告新臺幣640元。
三、原告先位之訴及假執行之聲請暨其餘備位之訴均駁回。
四、訴訟費用由被告負擔3分之1，餘由原告負擔。事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、被告何欣蓉、何雪青、何佳樺、高尤敏、高慶洲、何品璇、何嘉揚、何楷庠、芳野由紀未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，就上開被告由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時原聲明求為判決如附表「起訴時訴之聲明」欄所示，嗣於本件審理中更正其聲明求為判決如附表「更正後訴之聲明」欄所示，原告追加備位之訴所主張之基礎事實，與先位之訴所主張之基礎事實同為被告公同共有之建物占用原告所有坐落臺中市○區○○○○段00000地號土地，其追加之訴與原訴所主張請求之基礎事實同一，於上開規定無違，應予准許，合先敘明。
貳、原告主張：坐落臺中市○區○○○○段00000地號土地（面積15平方公尺，下稱系爭土地）為原告所有，被告公同共有之門牌號碼臺中市○區○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地如臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖（收件日期：114年2月25日山土測字第014300號，下稱附圖）編號A所示土地（面積：12.40平方公尺，下稱系爭A土地），致原告無法使用收益系爭A土地，被告並因之受有利益，爰依民法第767條第1項、第179條規定，先位請求被告拆屋還地並返還相當租金不當得利。如認原告先位請求無理由，則依民法第425條之1第2項規定，請求酌定租金，並依推定之法定租賃關係請求被告給付租金等語。並聲明：如附表「更正後訴之聲明」欄所示。
參、被告抗辯：
一、被告高慶洲（未於最後言詞辯論期日到場，據其前提出之書狀及到場陳述）、高仁志部分：原告係經由本院109年度司執字第54201號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序取得系爭土地，而系爭土地原屬訴外人即高慶洲、高仁志、高尤敏（下合稱高慶洲等3人）之外祖母何林春花所有，系爭房屋則係高慶洲等3人之外祖父何長山於日據時代興建完成，在系爭執行事件拍賣前早已坐落於系爭土地上，系爭房屋與系爭土地原同屬被告繼承共有，而房屋與土地分屬不同所有權人持有，非法之所禁，原告不得請求拆屋還地等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、被告何欣蓉、芳野由紀未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀陳述略以：原告提出之起訴狀所載之被告住址有4人錯誤，且將被告芳野由紀誤載為何雪秋，本件訴訟無效。次原告參與拍買投標時，已知系爭土地上有系爭房屋，系爭房屋係被告繼承長輩之祖產，非無權占用系爭土地，且系爭房屋尚堪使用，並有部分共有人占用系爭房屋，原告事後起訴請求拆屋還地違反誠信，屬權利濫用。又系爭房屋因屬未辦保存登記建物，致被告無法辦理繼承登記，故而系爭執行事件僅拍賣系爭土地，原告拍定取得系爭土地後，未經系爭房屋共有人同意即進入使用系爭房屋，已涉不法，原告向未使用系爭房屋之共有人請求地租，亦不合理等語。
三、被告何雪青、何佳樺、高尤敏、何品璇、何嘉揚、何楷庠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、本院之判斷：
一、被告何欣蓉、芳野由紀以原告將芳野由紀之姓名誤載為何雪秋、且未於起訴狀如實際載被告之戶籍地址，且未提出被告之戶籍謄本，致有4被告（按即被告何佳樺、何品璇、何嘉揚、何楷庠）未於設籍處所收到起訴狀繕本，指摘原告起訴不合法。惟芳野由紀原名何雪秋，有戶籍謄本在卷可按（見本院卷一第101頁），其雖早因歸化日本籍而改用芳野由紀之姓名多年，然原告起訴時縱將芳野由紀之姓名誤載為何雪秋，仍無礙其人格之同一性，自屬可補正之事項，既經原告將何雪秋更正為芳野由紀（見本院卷一第355頁），於法即無不合。又被告之送達地址亦屬依法可補正之事項，原告嗣已提出被告之戶籍謄本，並由本院將起訴狀繕本及通知書合法送達於何佳樺、何品璇、何嘉揚、何楷庠之戶籍地址，有送達證書在卷可按（見本院卷一第111、119、123、127頁），是何欣蓉、芳野由紀指摘本件起訴不合法，洵無可採，應先敘明。
二、原告主張系爭土地為其所有，被告公同共有之系爭房屋占用系爭A土地事實，為被告所不爭執，且有土地登記謄本、系爭房屋稅籍證明書等附卷可稽，並經本院勘驗現場、囑託臺中市中山地政事務所測量而分別製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可按，自堪信為真正。又原告經由系爭執行事件拍賣程序拍定、並於113年1月8日取得執行法院核發之權利移轉證書，而取得系爭土地之所有權，亦為兩造所不爭執，並經調閱系爭執行事件全案卷宗查核無訛，亦堪信為真正。
三、原告主張被告公同共有之系爭房屋並無占用系爭土地之正當權源等語，則為被告所否認，並以前開情詞為辯。經查：
㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言（最高法院93年度台上字第1328號民事判決意旨參照）。
㈡系爭土地原為何林春花所有，何林春花於103年3月8日死亡
，被告因繼承何林春花之遺產，而為系爭土地之公同共有人，嗣經被告高尤敏訴請分割遺產，而經本院107年度重家繼訴字第22號判決（下稱分割遺產判決）系爭土地應予變價分割、由被告按各自之應繼分比例分配取得變賣所得價金確定，高慶洲遂以上揭確定判決為執行名義，聲請拍賣系爭土地，經本院以系爭執行事件受理，高慶洲於系爭執行事件查封系爭土地時，即陳明系爭土地上有共有人之系爭房屋，並系爭房屋係被告繼承自何長山之遺產而公同共有，有上揭分割遺產判決、系爭房屋之房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷一第171-179、149頁），並經調閱系爭執行事件查閱無訛，復為原告所不爭執，堪認自何林春花於103年3月8日死亡後、迄至原告經由系爭執行事件拍定取得系爭土地所有權之前，系爭土地及坐落其上之系爭房屋因被告分別繼承何林春花、何長山之遺產，而均屬被告公同共有之財產，則於原告經由系爭執行事件之拍賣程序拍定、並於113年1月8日取得執行法院核發之權利移轉證書而取得系爭土地所有權之前，系爭土地及系爭房屋乃同屬被告所有，則於原告113年1月8日取得系爭土地所有權時，自具備民法第425條之1第1項前段所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情事，當有該條項規定之適用，而應推定於系爭屋得使用之期限內，兩造間就系爭房屋占有使用之系爭土地部分（按即系爭A土地）有租賃關係。原告雖以系爭房屋屋齡至少已近80年，現場明顯無人使用，房屋內外均破舊，且於104年間已停電、於106年間停水，系爭房屋已不堪使用而無經濟價值等語，主張系爭房屋對系爭土地無法定租賃權存在。然查，系爭房屋係磚造石棉瓦浪板一層樓建物，於本院勘驗現場時大門緊閉，並因到場之高仁志未攜帶系爭房屋大門鑰匙而無法入內，高仁志稱系爭房屋目前係作為倉庫使用等情，業經本院勘驗現場並製有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷一第205頁），堪認系爭房屋屋齡雖已老舊，但房屋結構、大門、窗牖均尚完整，仍能發揮房屋一般效用之功能，自仍具有使用之經濟價值，縱系爭房屋已停水、停電達數年之久，然此至多僅足為系爭房屋有無使用事實之佐證之一，而有無使用事實與是否不堪使用，乃屬二事，自不得僅憑系爭房屋已停水、停電數年之久，即逕予推認系爭房屋已不堪使用而無經濟價值，原告復未另行舉證證明系爭房屋已因老舊而達不堪使用之程度，則原告主張系爭房屋已不堪使用而無經濟價值，兩造間無民法第425條之1第1項前段規定之適用等語，要難逕採。
㈢系爭土地與系爭房屋自何林春花於103年3月8日死亡後，原
同屬被告公同共有，原告嗣於113年1月8日經系爭執行事件拍賣程序取得系爭土地所有權，依民法第425條之1第1項前段規定，應推定於系爭屋得使用之期限內，兩造就系爭土地有租賃關係，已詳如前述，則揆諸前開規定及說明，堪認被告公同共有之系爭房屋於得使用期限內，占有使用系爭A土地乃屬基於推定租賃關係之有權使用，非無權占用，被告因占用系爭A土地所獲利益，亦屬有法律上原因而受利益，不構成不當得利。從而，原告先位之訴主張系爭房屋無權占用系爭A土地，而依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，並依民法第179條規定請求被告返還相當租金不當得利，於法即屬無據，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、被告公同共有之系爭房屋於得使用期限內，依民法第425條之1第1項前段規定，固應推定與原告所有系爭A土地有租賃關係，而有權使用系爭A土地，然此項推定僅使被告取得合法使用系爭房屋坐落基地之系爭A土地之權，並不使被告取得可無償使用系爭A土地之權利，被告公同共有之系爭房屋占有使用系爭A土地，仍應給付相當對價（租金），已詳如前述，且依被告所為前開答辯，兩造顯就租金數額無法達成協議，則原告備位之訴依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金、並依推定之法定租賃關係請求被告給付租金，於法即屬有據。按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，上開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明文；土地法第97條所謂土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68 年臺上字第3071號判決意旨參照）。
本院審酌系爭土地坐落位置面臨臺中市建成路，近建成路民意街口，附近商店林立、交通便利，及系爭土地使用分區編定為第一種商業區，亦有臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附於系爭執行事件卷內可按，可知系爭土地之利用經濟價值甚高，並參之系爭房屋為磚造石棉瓦浪板一層樓建物，已屬老舊建物，高仁志自稱係供作為倉庫使用等情，已據本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可佐（見本院卷一第205頁），認被告公同共有之系爭房屋占用系爭A土地之使用對價，應以系爭A土地申報地價總額年息9％計算為適當，而系爭土地113年申報地價為每平方公尺6880元，有土地登記謄本在卷可考（見本院卷一第101頁），依此計算後，被告公同共有之系爭房屋占有使用系爭A土地之對價為每月640元（計算式：6880元/㎡×12.40㎡×9％×1/12＝640元，元以下四捨五入）為當。從而，原告備位之訴請求核定被告之系爭房屋占有使用系爭A土地之每月租金為640元，並依推定之法定租賃關係，請求被告自113年1月9日（即原告取得系爭土地所有權之翌日）起至拆除系爭房屋並將占用之土地返還原告之日止，按月給付給付原告租金640元，於法即屬有據。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，本件原告備位之訴，請求核定被告占用系爭A土地之每月租金為640元，並依推定之法定租賃關係，請求被告自113年1月9日起至拆除系爭房屋並將占用之土地返還原告之日止，按月給付給付原告租金640元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之備位之訴，及原告先位之訴依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地、並依民法第179條規定請求被告返還相當租金不當得利及其假執行之聲請，均無理由，不應准許。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 10 日
書記官 許靜茹附表：
起訴時訴之聲明 更正後訴之聲明 ㈠被告應將坐落臺中市○區○○○○段00000地號土地上之建物（門牌號碼：臺中市○區○○路0000號（面積以實測為準）拆除，將土地返還原告。 ㈡被告應自113年1月2日起至拆遷完成之日止，按月給付原告860元。 甲、先位聲明： ㈠被告應將系爭A土地上之建物、遮雨棚拆除，並將土地返還原告。 ㈡被告應自113年1月9日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告860元。 ㈢原告願供擔保請准宣告假執行。 乙、備位聲明： ㈠酌定遭被告占用之系爭A土地每月租金為860元。 ㈡被告應自113年1月9日起至拆除系爭房屋返還所占用土地予原告之日止，按月給付如前項所示金額之地租予原告。