臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第3303號原 告 張文程訴訟代理人 錢裕國律師被 告 鍾昌儒訴訟代理人 林湘清律師
許哲嘉律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣24萬元，及自民國114年4月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之18，餘由原告負擔。
本判決主文第一項得假執行。但被告如以新臺幣24萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴時主張兩造間租賃契約業已終止，被告繼續占有原告所有門牌號碼臺中市○區○○路00號2樓之房屋（下稱系爭房屋）即無法律上原因，依民法第455條、第767條、第179條之規定及租賃契約第14條第3項約定，聲明：一、被告應將系爭房屋返還予原告；
二、被告應自民國113年8月11日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告新臺幣（下同）16萬元（本院卷第11頁）。嗣於113年3月13日具狀追加備位主張為：如認原告終止契約不合法，則依租賃契約第3條約定請求被告給付積欠租金，備位聲明：被告應給付原告24萬元，及自民事訴之追加暨準備㈢狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第205頁），被告就原告上開訴之變更無異議並為本案之言詞辯論，應視為同意，是原告訴之變更當屬適法，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於113年6月8日簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由被告向原告承租原告所有系爭房屋，租期為113年7月1日起至123年6月30日止，113年7月1日起至116年6月30日止每月租金為8萬元、116年7月1日起至119年6月30日止每月租金為9萬元、119年7月1日起至123年6月30日止每月租金為10萬元，並應於每月30日前給付租金予原告。
㈠先位部分：依系爭租賃契約第9條第1項約定，被告如欲進行
室內裝修，應經原告同意並應依法令規定進行，詎被告竟未依法申請室內裝修許可證即施工，經臺中市政府都市發展局認定有未經許可擅自室內裝修之違規事實，而違反前開約定，原告已依系爭租賃契約第16條第1項第9款、第2項第2款約定於113年7月10日向被告為終止契約之意思表示，被告於翌日收受，是系爭租賃契約於113年8月11日已終止消滅，被告應返還系爭房屋予原告；如認契約未合法終止，則被告違反系爭租賃契約第7條第1項約定，擅自變更系爭房屋用途作為營業使用，原告業已於113年12月3日發函阻止被告違約，並依系爭租賃契約第16條第1項第4款約定，於113年12月9日向被告為終止契約之意思表示，被告於翌日收受，是系爭租賃契約於114年1月9日已終止消滅，而被告繼續占有系爭房屋即無法律上原因，致原告受有損害，原告自得依民法第455條、第767條之規定，請求被告返還房屋，並依同法第179條規定請求被告自113年8月11日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8萬元；另依系爭租賃契約第14條第3項約定，請求被告自113年8月11日起至返還房屋之日止，按月給付相當於月租金計算之違約金即8萬元。如認被告合法撤銷租賃契約之意思表示，則原告仍得依民法第767條、第179條規定，請求被告返還房屋及按月給付相當於租金之不當得利8萬元。
㈡備位部分：如認原告終止契約不合法，則被告積欠114年1月
起至同年3月間，共3個月之租金未給付，原告得依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付租金24萬元。
㈢爰先位依民法第455條、第767條、第179條之規定、系爭租賃
契約第14條第3項約定，備位依系爭租賃契約第3條約定提起本件訴訟等語。並先位聲明：⒈被告應將系爭房屋返還予原告；⒉被告應自113年8月11日起至返還房屋之日止按月給付原告16萬元；備位聲明：被告應給付原告24萬元，及自民事訴之追加暨準備㈢狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠原告故意隱瞞系爭房屋存在違建情事，並積極向被告表示系
爭房屋無違法問題，致被告陷於錯誤而為租賃系爭房屋之意思表示，被告已依民法第92條第1項規定以113年11月28日民事答辯狀向原告為撤銷租賃之意思表示，因系爭租賃契約係因可歸責於原告之事由歸於無效，則被告使用系爭房屋即無獲任何利益，原告自不得請求相當於租金不當得利。又如原告請求相當於租金不當得利有理由，則系爭租賃契約撤銷後，被告得依民法第179條規定，請求原告返還押租金16萬元及113年7月起至同年12月止，每月8萬元之租金金額，並以前開債權與原告請求相抵銷。
㈡如認系爭租賃契約有效，則被告經臺中市政府都市發展局通
知停止施工後，即未再進行施工，且原告亦未制止被告繼續施工，是原告依系爭租賃契約第16條第1項第9款約定終止契約無理由，又原告明知並同意被告以系爭房屋作為營業之用，且被告並未為開幕營業之行為，故原告依系爭租賃契約第16條第1項第4款終止契約，亦無理由。
㈢如認原告終止契約合法，則原告並未依系爭租賃契約第14條
第1項、第3項約定結算租金及相關費用，又未明示不以不定期限繼續租賃契約，而繼續收取租金，應認兩造有續為租賃關係之事實，是原告請求違約金，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第200至201頁，並由本院依卷證及論述為部分文字修正）：
㈠兩造於113年6月8日簽立住宅租賃契約書，由被告向原告承租
原告所有系爭房屋，租期為113年7月1日起至123年6月30日止，約定租金為113年7月1日起至116年6月30日止每月8萬元、116年7月1日起至119年6月30日止每月9萬元、119年7月1日起至123年6月30日止每月10萬元，被告並應於每月30日前給付租金予原告。
㈡被告於系爭房屋施工未依法申請室內裝修許可證。臺中市政
府都市發展局於113年6月23日在系爭房屋外張貼停止施工通知（本院卷第41頁）。經現場勘查後，認定有(1) 未經許可擅自變更外牆、防火區劃、樓梯；(2) 未經許可擅自室內裝修（分間牆）之違規事實（本院卷第43頁）。
㈢原告委由律師於113年7月10日向被告寄發律師函（本院卷第69至70頁），被告於113年7月11日收受。
㈣被告寄發113年11月28日民事答辯狀予原告，原告業已收受（本院卷第131頁）。
㈤原告委由律師於113年12月3日向被告寄發律師函（本院卷第1
39 至141 頁），被告於113年12月4日收受；原告委由律師於113年12月9日向被告寄發律師函（本院卷第145 至146 頁），被告於113年12月10日收受。
四、得心證之理由：㈠被告抗辯依民法第92條第1項規定撤銷租賃之意思表示，為無理由：
⒈按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不
當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第2895號判決意旨參照）。被告抗辯原告施用詐術即故意隱瞞系爭房屋存在違建情事，並積極向被告表示系爭房屋無違法問題等語，而為原告所否認，依前開說明，自應由被告負舉證之責。
⒉經查：兩造係於113年6月8日簽立系爭租賃契約，另系爭租賃
契約之租賃標的現況確認書乃係圈選租賃標的有增建之選項，有前開現況確認書可稽（本院卷第24頁），而觀諸被告提出之對話紀錄（本院卷第219至261頁），被告即暱稱「鍾震」於同年月24日傳送「三樓就是之前有紛爭的部分她現在正在找碴我知道」等訊息予原告，訴外人即原告配偶李名璟則回應「請記住：這房子增建的部分，我們都有繳稅及管理費用。若社區有人針對這問題檢舉……我們是沒有違法問題的」等語，被告回覆：「了解所以我們站得住腳不需要擔心」，而原告傳送對話紀錄截圖，該截圖顯示原告發送一停止施工通知，並稱：「我們不是施工中的違建」、「所以他不知道在檢舉什麼東西」、「所以不用理會他。文不對題，他想借這拆違建。才是本意」等語，被告回覆：「感覺問題並不大畢竟你們的增建沒有違法我就不擔心了。」、「原本很擔心會影響到你們的增建我在想辦法協商好好溝通」、「…主要是顧慮在你們的增建既然沒有問題，那就不會擔心有其他衍生問題」等語，可知原告有向被告表明系爭房屋涉及增建、違建問題，並有依法納稅及繳交管理費，故毋須擔心遭人檢舉，檢舉之人目的僅係為拆除違建等情，且被告就系爭房屋並未就系爭房屋涉及增建、違建問題向原告表示異議或提出質疑，僅表示增建沒有違法、增建不會被影響或衍生其他問題即無顧慮，足認被告明知系爭房屋存在增建、違建之情事，故被告所辯，礙難可採。
⒊是以，被告就兩造簽立系爭租賃契約前，原告有施以詐術佯
以系爭房屋無違建或隱瞞違建等情事之有利於己事實，並未能舉證以實其說，則被告依民法第92條第1項規定，撤銷租賃之意思表示，自無理由。
㈡原告終止系爭租賃契約不合法：
⒈原告主張被告未依法申請室內裝修許可證即施工，經臺中市
政府都市發展局認定有未經許可擅自室內裝修之違規事實，而違反系爭租賃契約第9條第1項約定，依系爭租賃契約第16條第1項第9款約定終止契約等語，然為被告所否認，並抗辯：被告經臺中市政府都市發展局通知停止施工後，即未再進行施工，且原告亦未制止被告繼續施工等語。經查：
⑴依系爭租賃契約第9條第1項、第16條第1項第9款分別約定：
「承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全」、「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：㈨承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之」。
⑵依據前開對話紀錄，原告於113年6月24日傳送對話紀錄截圖
包含停止施工通知，及表明不用理會等文字（本院卷第225頁），顯與原告主張有制止被告繼續施工等情事不符，而原告未舉證證明有阻止被告施工，又被告經制止後仍繼續施工之事實，則原告依前開約定於113年7月10日終止契約，自屬無據。
⒉原告主張被告擅自變更系爭房屋用途作為營業使用，違反系
爭租賃契約第7條第1項約定，依系爭租賃契約第16條第1項第4款約定終止契約等語，而被告抗辯：原告明知並同意被告以系爭房屋作為營業之用，且被告並未為開幕營業之行為等語。經查：
⑴依系爭租賃契約第7條第1項、第16條第1項第4款分別約定：
「本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途」、「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：㈣承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之」。
⑵而依照兩造間對話紀錄顯示，原告於113年6月24日稱：「我
是不知道使照是辦公室違法變住家是不是有問題」、原告配偶於同年月28日稱：「你們只要說租用2樓當住家及辦公室使用就好哦....」，並張貼對話紀錄截圖，其中顯示其在「來來新第住戶群」稱：「…是我女婿做除螨吸塵器的辦公室跟住家用…」，復於同年7月1日因填寫房屋使用同意書之目的，向被告詢問公司之名稱，並提及被告使用法人公司，原告及原告配偶之個人所得稅會被不同法人提報租金收入等語，而被告亦回覆：桌遊、通訊行跟商務公司是三個獨立的等語（本院卷第223、233至241頁），顯見原告明知且同意被告以系爭房屋為營業使用，是原告主張被告未經同意，擅自變更系爭房屋用途，依前開約定於113年12月9日終止契約，亦屬無據。
⒊綜上，原告終止系爭租賃契約不合法，系爭租賃契約為有效
，被告自得基於系爭租賃契約占有使用系爭房屋，是原告先位依民法第455條、第767條、第179條之規定、系爭租賃契約第14條第3項約定，請求被告返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，均無理由。
㈢原告依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付114年1月起至同年3月間之租金24萬元，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段
定有明文。又依系爭租賃契約第3條約定，系爭房屋之租金於113年7月1日起至116年6月30日止，每月為8萬元，被告並應於每月30日前給付租金予原告。
⒉經查：被告依系爭租賃契約所給付之租金為113年7月起至同
年12月間，每月8萬元之租金等情，為被告自承明確（本院卷第265頁），則原告主張被告積欠114年1月起至同年3月間之3個月期間，每月8萬元之租金，共24萬元，應堪認定。是原告備位主張依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付24萬元租金，自屬有據。
⒊按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查：被告對原告之24萬元租金債務，均已屆清償期而遲延，是原告請求自民事訴之追加暨準備㈢狀送達被告即114年4月8日（本院卷第280頁）之翌日即同年月9日起加給按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法有據。
五、綜上所述，原告先位依民法第455條、第767條、第179條之規定、系爭租賃契約第14條第3項約定，請求被告返還系爭房屋，及自113年8月11日起至返還房屋之日止按月給付原告16萬元，為無理由，應予駁回；備位依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付24萬元，及自114年4月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第六庭 法 官 蔡汎沂以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 陳宇萱