臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第3386號原 告 蔡育修訴訟代理人 吳宜星律師複 代理 人 林修渝律師被 告 陳秀雲
秀泰地產有限公司法定代理人 劉洧銓被 告 陳子林共 同訴訟代理人 林更穎律師複 代理 人 陳紀雅律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國114年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、原告主張：
一、伊由被告秀泰地產有限公司（下稱秀泰公司）之營業員陳子林居間仲介，於民國113年4月5日與被告陳秀雲簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）695萬元，向陳秀雲購買其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：1萬分之244）暨坐落其上同段754建號建物（權利範圍1分之1、門牌號碼臺中市○○區○○○街00號2樓）及同段31建號共有建物（權利範圍：10萬分之2861，含地下1樓編號6號之停車位【下稱系爭車位】，合稱系爭房地）。伊已依約給付陳秀雲價金，陳秀雲復於同年5月24日辦理所有權移轉登記予原告，並於同年6月7日將系爭房地交付伊，伊另給付秀泰公司2%價金之居間仲介報酬13萬9000元。
二、惟經伊事後調閱系爭房地所在社區（中平名門社區，下稱系爭社區）之使用執照所附地下室平面圖（下稱系爭平面圖），發現系爭車位在系爭平面圖編定的編號⑪、⑫停車位中間處，該處係防空避難空間，足見系爭車位並非合法車位，有擅將「防空避難空間」變更為「停車空間」之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第9條第2項、第15條第1項、第16條第2項，建築法第73條第2項、第77條第1項規定，系爭車位所在位置並不得占用停車，是系爭車位未具備合法使用之通常效用，顯有物之瑕疵，伊更有可能受到主管機關罰鍰等行政處分，並有隨時無法繼續使用系爭車位之危險。伊依民法第359條規定，得向陳秀雲請求減少價金97萬920元，爰依民法第179條規定，請求陳秀雲返還97萬920元。
三、又陳子林居間仲介伊購買系爭房地，秀泰公司為陳子林之僱用人，其等應就系爭車位狀況詳為調查，竟未善盡善良管理人注意義務及調查說明義務，亦未告知伊系爭車位並非法定車位，復未向系爭社區管委會詢問，調閱使用執照或竣工圖進行確認，致伊對於此交易上重要資訊產生錯誤而買受有系爭瑕疵之系爭房地，受有97萬920元損害。爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求秀泰公司、陳子林連帶賠償97萬920元，並與陳秀雲間互負不真正連帶債務關係。
四、另系爭房地之買賣價金為695萬元，秀泰公司已收取價金2%之居間報酬13萬9000元。經原告請求減少97萬920元價金後，秀泰公司依約得領取之居間報酬僅為11萬9582元（元以下4捨5入）。爰依民法第179條規定，請求秀泰公司返還溢領之居間報酬1萬9418元。
五、基上，爰聲明：㈠陳秀雲應給付原告97萬920元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱97萬920元本息）。㈡秀泰公司、陳子林應連帶給付原告97萬920元本息。㈢上開第1、2項給付，如其中任一被告為給付，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。㈣秀泰公司應給付原告1萬9418元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱1萬9418元本息）。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告辯以：
一、否認有系爭瑕疵存在。陳秀雲向建設公司購入系爭房地時，建設公司即未依使用執照所附系爭平面圖劃設15個停車位，建設公司與全體住戶就地下1樓所劃設17個停車位，簽立公共管理約定書（分管協議），並由陳秀雲取得系爭車位之專用使用權。依系爭平面圖所載，系爭車位所在之地下一樓用途為防空避難室兼停車空間，故系爭車位之劃設並無違反建築法規定。又系爭車位在牆邊，不在迴車空間上，並無不得停車之瑕疵，亦無違反公寓條例等規定。況陳秀雲已依債之本旨交付與現況分管方式相同之系爭車位予原告，系爭社區住戶迄今無人阻擋或妨害原告使用系爭車位，且陳秀雲或原告或系爭社區亦未曾因系爭車位被檢舉或裁罰，自無系爭瑕疵存在。
二、陳子林已將系爭房地、地下室與社區相關資訊完整提供給原告，並陪同原告至現場實際查看，原告於知悉系爭車位依分管協議使用地下室、無獨立產權，同意買受含系爭車位之爭系爭房地，自無違反民法第567條第1項、第2項所定據實告知義務及調查義務。又陳秀雲從未申請調閱系爭平面圖，無從知悉系爭車位與系爭平面圖有無不符。縱認有系爭瑕疵，因陳秀雲或陳子林不知悉，自無明知卻故意不告知之情事。況系爭車位位置、使用狀況已載明於系爭契約第1條，屬契約另有約定，原告清楚知悉並願遵守系爭社區公共管理約定書之內容，且承受陳秀雲使用系爭車位之權利，陳秀雲自不負瑕疵擔保責任。縱認系爭車位因實際位置與使用執照規劃位置不同，而具物之瑕疵，減少之價金應以估價報告書所載價額之30%，方屬公允。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第231、220、221、258頁）：
一、原告經由秀泰公司之營業員陳子林居間仲介，購買陳秀雲所有含系爭車位之系爭房地，雙方於113年4月5日簽訂系爭契約，總價金為695萬元，陳秀雲並於同年5月24日辦理所有權移轉登記予原告，復於同年6月7日點交含系爭車位之系爭房地予原告。
二、原告已依約交付695萬元價金由陳秀雲取得，秀泰公司已取得仲介報酬費用13萬9000元。
三、系爭契約第1條記載：「本契約買賣標的物包括地下第1層車位(平面式)，車道坡道式，使用狀況：固定位置使用，車位編號：有車位編號，目前車位編號6號。有關車位使用規則如依慣例使用之現況、住戶公約，大樓管理規章等，買方均已明確知悉並應繼承承受遵守，不得另作主張。」
四、系爭契約第9條第5項記載：「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」
五、「標的物現況說明書（成屋）」上，項次5之選項「是否有停車位併同出售」勾選「是」，「車位編號：有車位編號，在B1層，現場編號第6號車位」，「分管契約」、「車位性質」均未勾選。說明書並備註「注意：委託人依法應負瑕疵擔保責任；標的物現況日後如有變更時，應如實告知買方。委託人已詳閱，並逐一確認本標的物現況說明書，確實無誤」。
六、陳秀雲於買賣過程中，有交付系爭社區公共管理約定書予原告。
七、系爭車位自原告買受系爭房地後，由原告占有使用迄今。
肆、得心證之理由：
一、查原告其於前揭時地，經由秀泰公司之營業員陳子林居間仲介，以上開代價向被告購買含系爭車位之系爭房地，並已完成價金給付、居間報酬給付、所有權移轉登記及點交，且系爭車位自原告買受系爭房地後，由原告占有使用迄今等情，為兩造所不爭執（參上述參、兩造不爭執事項：一、二、七），並有系爭契約及建物、土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第35至49頁），此部分堪認屬實。
二、原告主張：因系爭事位並非合法車位，有擅將「防空避難空間」充作「停車空間」之系爭瑕疵存在，已違反公寓條例第9條第2項、第15條第1項、第16條第2項，建築法第73條第2項、第77條第1項等規定，致其可能遭主管機關罰鍰等行政處分，並有隨時無法繼續使用系爭車位之危險云云，為被告所否認。查：
㈠觀諸系爭車位所在系爭平面圖（見本院卷第51頁），該地下
室為防空避難室兼停車空間，系爭車位雖為私設停車位，但是否即屬防空避難室，而非停車空間，並非無疑。復經本院檢附系爭車位之相關資料，函詢主管機關臺中市政府都市發展局（下稱都發局），系爭車位是否有違反建築法等相關規定（見本院卷第265至273頁），該局是否曾為相關裁處？該局函覆稱：依據建築物使用類組及變更使用辦法第8條規定，汽車停車位變更係屬變更使用執照項目，倘有違反建築法73第2項規定者，應依建築法第91條規定續處，惟本案是否有建築法第91條規定之適用，仍應就個案事實認定。該局無受理系爭車位社區相關陳情及裁罰公文之紀錄等語，有都發局114年10月21日函在卷可憑（見本院卷第275頁）。準此，實難徒憑系爭平面圖所載，遽認原告主張系爭車位有系爭瑕疵存在屬實。㈡又依系爭契約第1條最後段約定，系爭車位為地下第1層平面
式，有固定位置使用，有車位編號，目前車位編號：6號。有關車位使用規則如依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，買方（即原告）均已明確知悉並應繼續承受遵守，不得另作主張（見本院卷第35頁）。復觀諸陳秀雲與原告簽立系爭契約時，交付原告之系爭社區公共管理約定書第4條記載系爭車位為有分管協議之專用使用權停車位（見本院卷第53至57頁）。且因系爭社區係於82年10月1日完成建物之建築，有建物登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷第43頁），而公寓條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（最高法院110年度台上字第2380號判決意旨參照），堪認系爭車位應為有分管協議之專用使用權停車位。基上等情，足徵原告主張系爭車位有系爭瑕疵存在，實難憑採。
㈢至原告執茗強不動產估價事務所不動產估價報告書（下稱系
爭估價報告），主張：系爭房地因有系爭瑕疵，致其受有97萬920元之價值減損云云，為被告所否認。因系爭估價報告係基於原告無法占用使用系爭車位之前提，據以估價系爭房地之價值減損（見外放系爭估價報告摘-5頁），然原告已自陳：系爭車位自其買受系爭房地後，由其占有使用迄今（見本院卷第258頁），故系爭估價報告之前提應不存在，自無從據為原告有利之認定。
㈣此外，原告復未提出其他有利事證供本院審酌，本院經綜合
審酌上開事證及兩造所為辯論意旨後，認原告就對其有利之事實（系爭房地有系爭瑕疵存在），並未盡舉證之責。依舉證責任分配法則，難認原告之主張為可採。從而，原告依民法第359條規定，請求減少價金97萬920元，難認有據，故其依民法第179條規定，請求陳秀雲返還97萬920元，請求秀泰地產公司返還1萬9418元，尚屬無據。又原告既未舉證系爭房地有系爭瑕疵存在，致其受有損害，則其依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求秀泰公司、陳子林連帶賠償97萬920元，亦屬無據。
三、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求陳秀雲給付97萬920元本息，請求秀泰公司給付1萬9418元本息，及依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求秀泰公司、陳子林連帶給付97萬920元本息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及證據，經本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第三庭 法 官 唐敏寶以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 謝惠雯