臺灣臺中地方法院民事判決113年度訴字第864號原 告 詹琬媃訴訟代理人 施驊陞律師參加訴訟人 郭志傑訴訟代理人 黃鼎鈞律師複 代理人 李柏松律師被 告 施順耀訴訟代理人 王秋滿律師
陳明欽律師上 一人之複 代理人 鄭書暐律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○00街00號6樓之3房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國113 年1 月6 日起，至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2,762元。
三、原告其餘之訴駁回
四、訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣貳佰貳拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國112年10月19日，以新臺幣（下同）800萬元之價格購入門牌號碼臺中市○區○○00街00號6樓之3之房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地（系爭房地標示如附表所示），並於112年12 月6 日完成所有權移轉登記。被告無權占有系爭房屋，且未支付任何使用房屋之對價。原告曾於112年12月28日、113年1月5日、113年1月11日，三次催告被告遷讓房屋，惟被告未返還系爭房地而繼續占有使用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，爰請求被告自113年1 月6
日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬元，作為其使用系爭房屋所受之利益。
三、並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈡被告應自113年1月6日起，至遷讓系爭房地之日止，按月給付原告5萬元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告前於87年2月13日以350萬元購買如附表所示之系爭房地，後因資金調度失靈，被告於97年至98年5月22日間向參加訴訟人郭志傑借貸1,538,679元，郭志傑因而要求被告過戶系爭房地給伊作為還款擔保，並向被告表示：暫將系爭房地過戶在伊名下，日後被告還款再將過戶回去即可等語。被告於98年5月22日將當時價值約600-700萬元之系爭房地以信託讓與擔保為原因，登記予郭志傑。惟被告與郭志傑均知悉未就系爭房地磋商成立買賣事宜，此非實際移轉所有權，故被告仍為所有權人，持續居住在系爭房地。郭志傑又再借款給被告，迄至99年9月29日借貸款項已達3,643,238元。嗣郭志傑卻以系爭房地所有權人自居，未與被告協商，逕將系爭房地出賣給原告，原告亦不曾入內查看系爭房地狀況，即購入系爭房地，原告與郭志傑間顯然是通謀虛偽意思表示而成立買賣契約，郭志傑於112年12月6日將系爭房地移轉登記予原告。郭志傑與原告間所成立之虛偽買賣債權關係及移轉所有權之物權關係均應屬無效，原告請求被告自系爭房屋搬遷，並按月給付相當於租金不當得利5萬元等情，並無理由。
二、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；且陳明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第1552號、第2516號裁判意旨參照）。經查：
㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，業據原告如附表所示房
地之所有權狀（本院卷第37-39頁）、登記簿謄本（本院卷第167-170頁）在卷可憑，堪信為真。又系爭房屋現由被告占有使用，復為被告所自承，亦堪認定。
㈡原告雖以前詞置辯，惟查：
⒈原告主張其於112年10月19日向原所有權人以800萬元之價格
購入如附表所示之房地，其中簽約款80萬元、第二期款80萬元於112年10月23日，由原告匯款至僑馥建築經理股份有限公司（下簡稱僑馥公司）之履約保證專戶，112年11月30日原告再次匯款80萬元至上開履保專戶，尾款560萬元則由原告向新光商業銀行辦理貸款及設定最高限額抵押權672萬元，並陸續繳納本息，及給付火災及地震保險費1,897元與地政士服務費、稅費、登記規費、印花稅、土地增值稅合計72,000元，亦由原告支付等情，業據原告提出系爭房地買賣契約書（見本院卷第67-70頁）、112年10月23日跨行匯款申請書（見本院卷第163頁）、112年11月30日跨行匯款申請書（見本院卷第165頁）、系爭房地登記簿謄本（見本院卷第167-170頁）、新光產物保險保費收據（見本院卷第171-172頁）、服務收費明細表（見本院卷第173頁）、原告與新光商業銀行借貸契約及匯款單（見本院卷第197-199頁）等為證，查屬相符。
⒉又按確定判決之理由雖無既判力，惟法院於判決理由中，就
訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟程序上之誠信原則（最高法院73年度台上字第4062號、81年度台上字625號、96年度台上字第307號判決意旨可資參照）。查：被告曾另訴主張原告及郭志傑間系爭買賣契約，為通謀虛偽意思表示，提起塗銷所有權登記等事件（即本113年度重訴字第474號事件），惟被告於該事件之請求為無理由，已遭駁回確定等情，為兩造所不爭執，且經本院調閱113年度重訴字第474號民事卷宗，查核無誤。被告既未能說明系爭113年度重訴字第474號判決，就此部分事實之認定，有何顯然違背法令之情形，亦未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是本件應有爭點效之適用，本院及兩造當事人均應受系爭確定判決爭點效之拘束，是本院及兩造就系爭買賣契約係真實存在等重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符訴訟法上誠信原則。被告前述抗辯原告及郭志傑間系爭買賣契約及所有權移轉行為，為通謀意思表示無效，自無可採。
⒊又被告與郭志傑於98年5月22日，簽訂土地所有權買賣移轉契
約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書，雙方同意就如附表所示之土地及建物買賣，並為所有權移轉，出賣人為被告，買受人為郭志傑，並委託訴外人程台玉於98年6月間向臺中市中山地政事務所申辦以買賣為原因之所有權移轉登記等情，有臺中市中山地政事務所於113年10月4日以中山地所一字第1130012117號函檢送土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等影本為證（見本院113年度重訴字第474號第121頁及證物袋），雖被告抗辯上開移轉登記為讓與擔保性質，惟為原告及郭志傑所否認，且被告上開讓與擔保抗辯，同經前述113年度重訴字第474號判決認定不可採而確定，被告未能說明系爭113年度重訴字第474號判決就此部分認定，有何顯然違背法令之情形，亦未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，同有爭點效之適用，而被告就其前述抗辯，復未再舉證以實其說，尚難遽採。況被告上開讓與擔保契約之抗辯，縱屬為真，其屬被告與郭志傑間之契約，基於債之相對性，原告不受其拘束，尚難認被告對原告有占有之權源存在。
㈢被告未舉證證明有何占用系爭房屋之合法權源存在，被告對
系爭房屋無占有權源，原告基於上開民法第767條第1項規定之所有權人物上請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空，並將房屋返還原告，為有理由，應予准許。
二、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查：
㈠被告無權占用系爭房屋，則被告因占有使用而受有相當於租
金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故原告主張依不當得利之法律關係請求被告返還所受利益，自屬有據。
㈡次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之因
而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。審諸系爭房屋係由原告以800萬元向郭志傑所購，而系爭房屋，其所在土地（系爭臺中市○區○○段000地號) 113年度申報地價每平方公尺6,080元，系爭大益段443地號土地面積411平方公尺，原告之應有部分為萬分534，是系爭大益段443地號土地申報價值為133,440元（411平方公尺×萬分534×6,080元＝133,440元）；而系爭房屋價值為198,000元，（見113年度重訴字第474號卷第139頁），則系爭房地價值為33萬1,440元（133,440元+198,000元），系爭房地位於西區，尚屬精華地段，衡諸上開原告購買之價格，及被告以之為住家之使用方式，本院認其不當得利，以土地及其建築物申報總價百分之十計算租金為適當，原告得請求被告給付每月相當於租金之不當得利為2,762元（33萬1,440元×10%/12=2,762元，元以下四捨五入），原告請求被告自113年1 月6 日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付2,762元，於法有據，惟逾此部分之請求，自無可採。
三、綜上所述，原告依所有物返還請求權，訴請被告應將系爭房屋遷讓返還；及依不當得利返還請求權，訴請被告自113年1
月6 日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,762元，為有理由，應予准許，惟原告逾此部分，則無理由，應予駁 回。
四、兩造就原告勝訴部分，各自聲請供擔保准與宣告假執行，及為免予假執行之宣告，經核無不符，爰酌定相當擔保金額，准許之；而原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 王金洲以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 7 日
書記官 黃昱程附表：
一、土地部分標示：編號 土 地 坐 落 縣 市 鄉鎮市區 段 地號 使用分區 面積(平方公尺) 權利範圍 1 臺中市 西區 大益段 443 空白 411 10000分之534
二、建物部分標示：編號 建號 基 地 坐 落 ------------ 建 物 門 牌 主要建材 建物面積(平方公尺) 權利範圍 層 次 及 面 積 附屬建物用途及面積 1 3208 臺中市○區○○段000地號 ------------ 臺中市○區○○00街00號6樓之3 鋼筋混凝土造 層次：6層 面積：66.84 陽台：13.59 花台：2.04 全部(1分之1) 備考 共有部分：大益段3209建號，面積636.32平方公尺，權利範圍10000分之591