臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第174號原 告 展望企業有限公司法定代理人 林瑪莉訴訟代理人 林更穎律師複 代 理人 陳紀雅律師被 告 廖志斌訴訟代理人 戴連宏律師複 代 理人 胡玉龍
許鈺欣被 告 陳智傑
陳智明陳智成廖茲斌
陳安秋張義信賴荷梵上八人共同訴訟代理人 廖志堯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：一、被告陳智傑、陳智明、陳智成、廖茲斌應將坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭3022、3023地號土地）上門牌號碼臺中市○○區○○路000號未辦保存登記建物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。二、被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路0段0○0號未辦保存登記建物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。三、被告陳安秋應將坐落系爭3022、3023地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。四、被告張義信應將坐落系爭3022、3023地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。五、被告賴荷梵應將坐落系爭3022、3023地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號未辦保存登記建物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人（見本院卷一第57頁）。嗣後，原告依臺中市中興地政事務所測量結果，於民國113年11月18日提出「民事準備二狀」並變更聲明請求：一、被告陳智傑、陳智明、陳智成、廖茲斌應將坐落系爭3022地號土地上如臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖（複丈日期113年9月19日，即本判決附圖）所示編號111B部分面積92平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。二、被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號1A部分面積6平方公尺之地上物、編號1B部分面積23平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。三、被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號7A部分面積6平方公尺之地上物、編號7B部分面積96平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。四、被告陳安秋應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號3A部分面積11平方公尺之地上物、編號3B部分面積88平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。五、被告張義信應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號9A部分面積5平方公尺之地上物、編號9B部分面積110平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。六、被告賴荷梵應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號11A部分面積6平方公尺之地上物、編號11B部分面積103平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人（見本院卷二第258至259頁）。核屬不變更訴訟標的，僅補充事實上之陳述，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：（一）原告自109年4月間起至112年1月間止，陸續購買系爭3022、3023地號土地之所有權應有部分，並於112年3月14日辦妥移轉登記，故原告為系爭3022、3023地號土地（以下合稱系爭土地）之共有人之一，其所有應有部分比例各為000000000分之00000000、000000000分之00000000。
（二）門牌號碼臺中市○○區○○路000號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號111B部分面積92平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號1A部分面積6平方公尺、編號1B部分面積23平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號3A部分面積11平方公尺、編號3B部分面積88平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號7A部分面積6平方公尺、編號7B部分面積96平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號9A部分面積5平方公尺、編號9B部分面積110平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號11A部分面積6平方公尺、編號11B部分面積103平方公尺（以下合稱系爭房屋）。且被告以系爭房屋無權占用系爭土地，為此爰依民法第767 條第1項前段及中段、第821條規定，訴請被告拆屋還地。（三）出租共有物屬於管理行為，應依民法第820條第1項規定為之，然被告所提證物無從認定曾經系爭土地之全體共有人同意出租等語。並聲明：（一）被告陳智傑、陳智明、陳智成、廖茲斌應將坐落系爭3022地號土地上如附圖所示編號111B部分面積92平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。（二）被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號1A部分面積6平方公尺之地上物、編號1B部分面積23平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
（三）被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號7A部分面積6平方公尺之地上物、編號7B部分面積96平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。（四）被告陳安秋應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號3A部分面積11平方公尺之地上物、編號3B部分面積88平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。（五）被告張義信應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號9A部分面積5平方公尺之地上物、編號9B部分面積110平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。（六）被告賴荷梵應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號11A部分面積6平方公尺之地上物、編號11B部分面積103平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。（七）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳智傑、陳智明、陳智成、廖茲斌、廖志斌、陳安秋、張義信、賴荷梵則以：（一）系爭土地之共有人有成立管理委員會，並訂定組織章程及管理規約，授權管理委員會處理系爭土地之出租事宜，故系爭房屋乃基租賃契約坐落系爭土地，依民法第425條規定，該租賃契約對於原告仍繼續存在。且被告有持續繳納租金，並非無權占有系爭土地。（二）被告為系爭房屋之事實上處分權人。且系爭房屋早於60幾年間已建造完成，不適用於89年5月5日修正施行民法第425條第2項規定。（三）系爭土地之所有權人出售其所有權應有部分時，並未依民法第426條之2、土地法第104條規定，將出賣條件以書面通知被告，被告已另案訴請確認對於系爭土地具有優先購買權，及請求塗銷原告就系爭土地所為以買賣為原因之歷次所有權移轉登記（本院113年度重訴字第477號）等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：因原告自109年4月間起至112年1月間止，陸續購買系爭土地之所有權應有部分，並於112年3月14日辦妥移轉登記，故原告為系爭土地之共有人之一，其所有應有部分比例各為000000000分之00000000、000000000分之00000000等情，業據其提出與所述相符之土地登記謄本正本、土地所有權買賣移轉契約書影本為證（見本院卷一第14
1、205頁及卷四第21至47頁），自堪信為真實。
（二）原告主張：門牌號碼臺中市○○區○○路000號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號111B部分面積92平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號1A部分面積6平方公尺、編號1B部分面積23平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號3A部分面積11平方公尺、編號3B部分面積88平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號7A部分面積6平方公尺、編號7B部分面積96平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段0號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號9A部分面積5平方公尺、編號9B部分面積110平方公尺，及門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號未辦保存登記建物占用系爭土地如附圖所示編號11A部分面積6平方公尺、編號11B部分面積103平方公尺等情，業經本院於113年9月19日會同兩造至系爭土地現場勘驗明確，並囑託臺中市中興地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄、現場照片及臺中市中興地政事務所於113年10月30日以中興地所二字第1130012153號函檢送土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷二第135至227頁、第233至235頁），自堪信為真實。
（三）原告主張：被告以系爭房屋無權占用系爭土地，爰依民法第767 條第1項前段及中段、第821條規定，訴請被告拆屋還地等情，被告則以前詞置辯，復查：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明定。
2.復按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明定。
3.另按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第第1條定有明文，及其立法理由記載：「不溯及既往，乃法律適用之基本原則。如認其事項有溯及適用之必要者，即應於施行法中明白規定，方能有所依
據。本法原條文，即係本此原則而設，應予維持。關於民法債編修正前發生之債，除施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，爰參照民法總則、親屬、繼承各編修正後施行法第一條之體例，增訂本條後段規定。」等語。
4.再按基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用（最高法院98年度台上字第764號民事裁判意旨參照）。
5.系爭土地於67年間重測前地號為同段441之2、441之6號，及於日治時期大正6年間因選任管理人而為管理人變更登記等情，有臺中市中興地政事務所於113年8月7日以中興地所四字第1130008643號函檢送土地登記謄本在附卷可稽（見本院卷三第11、263、587頁），自堪信為真實，可見系爭土地之共有人早於日治時期即約定以選任管理人之方式管理系爭土地並登記在案，其管理人自得以出租系爭土地之方式管理系爭土地並收取租金。
6.系爭房屋之折舊年數為25年至66年不等乙節，有臺中市政府地方稅務局文心分局於113年4月8日以中市稅文分字第1132307337號函檢送113年期房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第47頁及證物袋），足見系爭房屋係於47至88年間興建完成。
7.被告辯稱：因系爭土地之共有人有成立管理委員會，並訂定組織章程及管理規約，授權管理委員會處理系爭土地之出租事宜，故系爭建物乃基租賃契約坐落系爭土地，且被告有持續繳納租金等情，並提出「台中市○○區○○段○○○地號等六十二筆共有基地共有人組織章程及管理規約」、「共有土地（基地）推選代表人同意書」、「合約書」、「建築物基地租賃契約地租收取收據」、「提存書」、收據等影本為證（見本院卷一第269至332頁、第389至477頁，及卷二第17至33頁、第435至443頁，及卷四第247至250頁），核與本院調閱本院88年度訴字第1987號民事卷附內會議記錄及公告影本記載：坐落臺中市○○區○○段000地號等62筆土地共有人於86年4月20日召開會議，決議通過制定共有人組織章程及管理規約，並推選管理委員會之委員代表，成立管理委員會等情（見本院卷二第367至369頁），互核一致，亦與證人廖本慶於114年7月30日本院言詞辯論期日具結證稱：當初有推選廖本賢出面收取租金，伊有在「共有土地（基地）推選代表人同意書」上簽名，是代表伊同意廖本賢就伊的土地持分出面收取租金等語（見本院卷四第367至369頁），及本院調閱本院111年度重訴字第670號民事卷內附113年9月23日言詞辯論筆錄記載證人即「廖氏伙房」之管理人廖本賢具結證稱：伊於80幾年間接任「廖氏伙房」之管理人，及自86年間開始有人在土地上蓋房子，並以提存方式繳納租金，伊有依據資料，將租金分給土地共有人，且於104年間建商向共有人購買土地持分後，伊就沒有收取租金等語，及同年11月21日言詞辯論筆錄記載證人即承租人朱啟民具結證稱：伊從86年間開始有辦理土地之租金提存，因為以前出租人即土地所有權人代表為廖本賢、廖本福，於86年間以前係由他們收取租金，於86年間以後係提存，伊也是其中1位承租人等語（見本院卷四第112至116頁、第131頁），以及本院調閱本院111年度訴字第3137號民事卷內附113年1月18日言詞辯論筆錄記載證人廖本賢具結證稱：廖氏祖先留下來土地由廖氏子孫共有，以前長輩稱為「廖氏伙房」，廖氏子孫推選代表人收取租金，再分給伙房裡面的共有人等語（見本院卷二第275至279頁），均大致相符，足認被告所辯前詞，尚屬有據，應堪採信。
8.綜上以析，系爭土地之共有人早於日治時期即約定以選任管理人之方式管理系爭土地，其管理人自得以出租系爭土地之方式管理系爭土地。且系爭土地之承租人於47至88年間在系爭土地上興建系爭房屋，乃於89年5月5日民法第425條第2項規定增訂施行前，揆諸前揭說明，該租賃契約應無修正民法第425條第2項規定之適用。而原告於109年4月至112年1月間止，陸續以買賣方式取得系爭土地之所有權應有部分，依民法第425條第1項規定，前揭租賃契約對於原告仍繼續存在，自無適用民法第767條第1項、第821條規定之餘地。則原告主張被告以系爭房屋無權占用系爭土地等情，尚非可採。
（四）從而，原告主張依民法第767 條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告陳智傑、陳智明、陳智成、廖茲斌應將坐落系爭3022地號土地上如附圖所示編號111B部分面積92平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，及被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號1A部分面積6平方公尺之地上物、編號1B部分面積23平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，及被告廖志斌應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號7A部分面積6平方公尺之地上物、編號7B部分面積96平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，及被告陳安秋應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號3A部分面積11平方公尺之地上物、編號3B部分面積88平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，及被告張義信應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號9A部分面積5平方公尺之地上物、編號9B部分面積110平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，及被告賴荷梵應將坐落系爭3022、3023地號土地上如附圖所示編號11A部分面積6平方公尺之地上物、編號11B部分面積103平方公尺之地上物均拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 楊思賢