臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第128號原 告 松竹福德廟法定代理人 曾禎森訴訟代理人 吳宜星律師複代理人 林修渝律師被 告 賴志誠訴訟代理人 陳浩華律師複 代理人 陳博芮追加被告 簡榮昌訴訟代理人 王仁祺律師上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國114年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴志誠應給付原告新臺幣2350萬元，及自民國113年4月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告賴志誠負擔百分之87，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣783萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告賴志誠如於假執行程序實施前，以新臺幣2350萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告之其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面㈠按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。本件原告法定代理人原為簡榮昌，於訴訟中已變更為曾禎森，有臺中市政府寺廟登記證可參，並由原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷第305-306頁），經核與前開規定相符，應予准許。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原以賴志誠為被告，聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）2700萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（見本院卷第9頁）。嗣於民國114年6月27日具狀追加簡榮昌為被告，並變更聲明為如後述之原告聲明所示（見本院卷第123頁）。經核均係本於系爭A、B、C契約而生之同一基礎事實，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠簡榮昌於108年間擔任原告之主任委員，原告計畫取得臺中市
○○區○○段0000地號土地(下稱系爭舊1149地號土地)，作為其宮廟之出入口。賴志誠對原告表示其在上有臺中市○○區○○路000巷00號之未辦保存登記房屋(下稱系爭房屋)，可以對系爭舊1149地號土地行使優先承買權，簡榮昌遂代理原告於108年2月1日，向賴志誠購買系爭房屋，雙方簽定買賣契約（下稱系爭A契約），約定價金新臺幣(下同)800萬元，系爭A契約第3條第2項約定「由賴志誠協助松竹福德廟取得建物坐落土地即臺中市○○區○○段0000地號土地之土地所有權、並將相關土地及建物產權登記予松竹福德廟後，始交付尾款」，原告於108年2月1日匯款100萬元，108年5月10日匯款400萬元予賴志誠。然賴志誠並未移轉系爭房屋之所有權，亦無協助原告取得上開土地。嗣系爭舊1149地號土地於108年7月15日，分割成1149地號及1149-1地號土地（下稱系爭1149-1地號土地），系爭房屋坐落於系爭1149-1地號土地上。㈡嗣賴志誠對原告表示，其對於系爭1149-1地號土地仍有優先
承買權，若原告提供資金，被告即可以為原告取得系爭1149-1地號土地，原告遂於108年8月19日，又與賴志誠簽立委任契約(下爭系爭B契約)，委任賴志誠以總價1397萬5500元，取得系爭1149-1地號土地所有權，同日又簽立另一委任契約(下稱系爭C契約)，委託賴志誠在原告取得系爭1149-1地號土地後，協調將坐落於系爭1149-1地號土地上之臺中市○○區○○路0段000巷00號之建物（下稱系爭16號建物）為買賣或搬遷、拆除，原告並提供賴志誠搬遷費300萬元，上開金額合計1700萬元(計算式：1400萬+300萬=1700萬)，原告均已匯款予賴志誠。
㈢然賴志誠至今未移轉系爭房屋所有權，且賴志誠於系爭1149-
1地號土地拍賣執行程序中，疏於繳交優先承買權之保證金，導致系爭1149-1地號土地已經他人所拍定，是賴志誠已無法取得系爭1149-1地號土地後移轉給原告，系爭A、B、C契約均為給付不能，原告主張解除系爭A契約，並終止B、C契約，請求被告返還2200萬元(計算式：500萬【系爭A契約之價金】+1400萬【系爭B契約之費用】+300萬【系爭C契約之費用】=2200萬)，再依系爭A契約第6條第2項之約定，請求賴志誠給付違約金500萬元，以上合計共2700萬元(計算式：
2200萬+500萬=2700萬)㈣簡榮昌未經原告管理委員會大會決議，擅自與賴志誠簽訂系
爭A、B、B契約，而賴志誠未能如期履行系爭A、B、C契約，導致原告受有損失500萬元及1700萬元，已違反與處理自己事務同一之注意義務並逾越其權限，爰依民法第528條、第535條、第544條之規定，請求簡榮昌賠償2200萬元之損害。
又被告間為不真正連帶債務關係，故任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內同免給付責任等語。並聲明：⒈賴志誠應給付原告2700萬元，及自113年4月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉簡榮昌應給付原告2200萬元，及自民事訴之變更狀繕本送達翌日（即113年7月3日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊前二項所命給付，若任一被告已為給付，另一被告於給付範圍內同免給付義務。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠賴志誠抗辯：不論原告內部是否有召開會議決議，簡榮昌於
簽約時為原告之法定代理人，對外代表原告，屬有權代理原告簽立系爭A、B、C契約。系爭房屋於108年簽約時即移轉所有權予原告，且原告與賴志誠於112年2月1日簽立借名登記契約書(下稱系爭借名登記契約)，約定系爭房屋之處分、管理及使用皆依原告意思為之，是原告至遲業於112年2月1日取得系爭房屋之事實上處分權，則就系爭房屋部分賴志誠已履約完成。又賴志誠實有依約，對系爭房屋坐落之土地行使優先承買權，並依本院執行處之指示繳交優先承買權之款項，然上開款項匯款後，竟然不翼而飛，賴志誠至今仍在積極追討中，賴志誠即無可歸責之事由，並未違約等語。
㈡簡榮昌抗辯：簡榮昌並無支薪，其注意義務應僅為具體輕過
失，而當初是為了要為宮廟找土地做出入口，賴志誠表示其在系爭舊1149地號土地要拍賣，而賴志誠在上有系爭房屋，若原告可以先給付報酬及優先承買之資金，賴志誠可以行使行使優先承買權，替原告取得土地，簡榮昌並非土地專業，當時有詢問一位已經過世之代書，該代書建議可以使用系爭A契約之方式為之，是簡榮昌當初也是有詢問過專業人員；又原告管理委員會於108年1月14日第10屆第5次會議討論通過購買本件相關土地事宜後，即授權簡榮昌購買系爭房屋、1149-1地號土地，故簡榮昌簽立系爭A、B、C契約有經過原告授權，並非簡榮昌之獨斷，且系爭A、B、C契約均有約定要先給付報酬及優先承買之資金，蓋若非如此，賴志誠才有幫忙之意願，實難以日後賴志誠未能取得系爭舊1149地號土地，即認簡榮昌有何過失，況簡榮昌雖然先匯款，然亦要求賴志誠應先將存摺印章先交由簡榮昌保管，嗣賴志誠表示要去行使優先承買權時，簡榮昌方將存摺印章交還賴志誠，是應難認簡榮昌欠缺應與處理自己事務為同一注意，未違反具體過失等語。
㈢均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項㈠不爭執之事項⒈原告於108年2月1日向賴志誠購買系爭房屋，雙方簽定系爭A
契約，約定價金800萬，系爭A契約第3條第2項約定「由賴志誠協助松竹福德廟取得建物坐落土地即臺中市○○區○○段0000地號土地之土地所有權、並將相關土地及建物產權登記予松竹福德廟後，始交付尾款」，原告於108年2月1日匯款100萬元，108年5月10日匯款400萬元予賴志誠。
⒉嗣臺中市○○區○○段0000地號分割成1149地號及1149-1地號土地，系爭房屋坐落於系爭1149-1地號土地上。
⒊簡榮昌於108年8月19日委任賴志誠以總價1397萬5500元取得
系爭1149-1地號土地所有權，雙方簽立系爭B契約，原告交付賴志誠1397萬5500元，同時又委託賴志誠在原告取得系爭1149-1地號土地後，協調將坐落於系爭1149-1地號土地上之系爭16號建物為買賣或搬遷、拆除，並提供賴志誠搬遷費300萬元，合計1700萬元匯款予賴志誠。
⒋簡榮昌代理原告與賴志誠於112年2月1日簽立系爭借名登記契約。
⒌賴志誠至今未取得系爭1149-1地號土地所有權。
㈡本件爭點⒈系爭房屋有無移轉事實上處分權予原告？⒉賴志誠未取得系爭舊1149地號土地及系爭1149-1地號土地之
所有權並移轉予原告，原告是否得以系爭A契約之第3條、第6條第2項解除買賣契約，並請求加倍給付500萬元？⒊賴志誠是否應返還2200萬元予原告？⒋簡榮昌是否應賠償原告2200萬元？
四、本院得心證之理由：㈠賴志誠之部分⒈系爭A契約之部分(1000萬元部分)①系爭房屋有無移轉事實上所有權予原告⑴按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登
記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決意旨參照）。又未辦保存登記建物之事實上處分權讓與，雖以讓與人實際交付占有予受讓人為要件（最高法院69年度台上字第851號判決意旨參照），惟依民法第946條第2項規定，占有之移轉準用同法第761條之規定，移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。另按，房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875號判決意旨參照）。
⑵經查，原告及賴志誠於108年簽立系爭A契約，約定原告向賴
志誠購買系爭房屋，又於112年簽立借名登記契約(見本院卷第161頁)，約定系爭房屋之實際擁有人為原告等情，並有系爭A契約及系爭借名登記契約(見本院卷第161頁)在卷可佐，觀諸系爭借名登記契約標題下載明「茲因乙方(賴志誠)同意甲方(原告)借用乙方名義登記下列不動產」、第2條約定「緣於108年1月起甲方(原告)委託乙方(賴志誠)就上開標的物(系爭房屋)進行整合及承購，礙於土地相關法規甲方承購上開標的時不動產產權需暫借乙(應為漏字)方之名義登記其名下。由整合土地曠日費時、過程繁雜故乙方同意自標的產權登記於其名下時甲方得依自身需求請求乙方返還上開不動產，甲方請求返還產權之日起60日內乙方需無條件返還上開不動產、並直至所有權移轉登記完成之日止。」，第3條載明「甲方為前揭不動產實際擁有人，乙方對該不動產無處分權、管理權及使用權，亦朔及當繼承事件發生時乙方之法定繼承人亦無繼承權。」，第4條載明「不動產之處分、管理及使用皆依甲方意思為之，乙方應無條件配合甲方；除本契約書有約定報酬外，乙方不得另外請求任何費用。…」，其中之「礙於土地相關法規甲方承購上開標的時不動產產權需暫借乙(應為漏字)方之名義登記其名下。由整合土地曠日費時、過程繁雜故乙方同意自標的產權登記於其名下時甲方得依自身需求請求乙方返還上開不動產，甲方請求返還產權日起60日內乙方需無條件返還上開不動產、並直至所有權移轉登記完成之目止。」、「不動產之處分、管理及使用皆依甲方意思為之，乙方應無條件配合甲方」之約定，可知原告與賴志誠已同意以由賴志誠繼續占有系爭房屋，而由原告取得間接占有之方式以代系爭房屋之交付（民法第761條第2項規定參照），況賴志誠及簡榮昌均稱，於112年2月1日簽立系爭借名登記契約時，賴志誠確實已經將系爭房屋之鑰匙交付予簡榮昌(見本院卷第頁81、384頁)，依首揭說明，賴志誠抗辯系爭房屋之事實上處分權已經移轉予原告一情，於法有據，應堪採之。
⑶原告雖稱系爭房屋之稅籍資料從未移轉予原告，且系爭借名
登記契約應為賴志誠及簡榮昌之通謀虛偽意思表示云云，然房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，是系爭房屋之事實上處分權仍應回歸是否有交付之要件為斷，原告雖稱系爭借名登記契約為通謀虛偽意思表示，然其並無提實據，原告雖稱依據賴志誠及簡榮昌於審判中之陳述，渠等對於為何要將簽立系爭房屋借名登記契約之原因及內涵均無法清楚說明(見本院卷第383-386頁)，然賴志誠及簡榮昌均表示簽立借名登記契約乃土地代書李燕芝所建議(見本院卷第383頁)，而賴志誠及簡榮昌並非法律專業，因此聽從專業人士建議安排不動產規劃，並因此事後無法精確說明緣由及法律架構，尚非悖於常情，尚難逕以此遽認系爭借名登記契約為通謀虛偽而無效；況從原告於108年依系爭A契約，向賴志誠購買系爭房屋，此時賴志誠自然有移轉系爭房屋之義務，而賴志誠於112年以上開「占有改定」之方式交付房屋，並無悖於常情，而為何未同時移轉稅籍，賴志誠辯稱因其須仍為系爭房屋之名義人，方能以優先承買權人之身分，優先承購系爭房屋坐落之系爭1149-1地號土地所有權等情，與法律制度並無重大違背，綜合上情，原告稱賴志誠及簡榮昌間之系爭借名登記契約為通謀虛偽意思表示，難認有理由。
②賴志誠未取得系爭舊1149地號土地之所有權並移轉予原告，
原告是否得以系爭A契約之第3條、第6條第2項解除買賣契約，並請求加倍給付500萬元？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，故解釋當事人之意思，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。
⑵原告主張，賴志誠未能取得系爭舊1149地號土地之所有權，
導致系爭A契約之目的不達，爰依據系爭A契約第3條、第6條第2項解除系爭A契約，請求返還已經給付之500萬元等語。
經查，系爭契約第3條約定「尾款：由賣方協助取得本買賣標的之土地所有權，並於土地及建物產權登記於買方後，買方交付賣方新台幣：叁百萬元整」、第6條第2項「賣方如不履行契約研定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期乃不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償買方已繳納同額之違約金」(見本院卷第34頁)，顯然賴志誠及簡榮昌當時約定，原告雖以500萬向賴志誠購買其所有坐落於系爭舊1149地號土地上之系爭房屋，然賴志誠須協助原告取得系爭舊1149地號土地，參酌簡榮昌於審判中之陳述：(為何要與賴志誠簽系爭A契約？)因為福德廟的腹地需要有出入口，原告想買土地，有請總幹事去問，賴志誠說如果為了土地公，他願意把房子賣給土地公，賴志誠說因為他有房子，對土地有優先承買權，所以他計畫先把房子賣給我們(見本院卷第379頁)等語，賴志誠於審判中陳述：原告的總幹事來跟我談，他們說想買我建物坐落的土地，當時土地的共有人有來跟我提到要不要買土地，我有把這件事情跟原告說(見本院卷第382頁)等情，再參賴志誠及簡榮昌之辯護人於審判中亦均陳，系爭A契約第3條之約定，即為賴志誠要利用他優先購買的權利，買到系爭舊1149號土地，再移轉給福德廟(見本院卷第334頁)，顯見原告購買系爭房屋僅為手段，原告之目的為取得系爭舊1149地號土地，作為宮廟出入口之用，又原告所有之系爭房屋，坐落於他人所有之系爭舊1149號土地上，衡諸常情，若房屋之所有權人與土地所有人並非同一，房屋將面臨拆屋還地之風險，益徵原告向賴志誠購買系爭房屋之理由，為取得系爭舊1149地號土地，並作為原告土地公廟出入口使用，此方為原告之目的，換言之，原告主觀上並無單獨取得系爭房屋所有權之意圖，真正目的為取得系爭舊1149號土地，是系爭A契約第3條所稱之「賣方協助取得本買賣標的之土地所有權」之義務，實為賴志誠之主給付義務，該主給付義務之違反，自構成系爭A契約第5條第2項「賣方如不履行契約研定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償買方已繳納同額之違約金」之要件，原告得解除系爭A契約。綜上，原告主張依起訴狀繕本作為解除契約之意思表示，請求賴志誠返還500萬元予原告，洵屬有據。
⑶當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約
金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此觀民法第250條、第252條規定甚明。又違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決參照）。今賴志誠就其承諾協助取得系爭舊1149號土地，屆期未能履行，且經原告催告給付復未清償，已如前述，原告自得依上開違約金約定，請求賴志誠給付違約金。又上開違約金約定雖並未載明該違約金之性質為懲罰性違約金，然依系爭A契約第5條第3、4項另行約定賴志誠如債務不履行，應另行對原告負債務不履行遲延罰金及損害賠償之責及範圍，將逾期違約金與其他損害賠償併列，揆諸前揭說明，足認兩造於系爭A契約中所約定之違約金，非屬債務不履行所生損害之賠償總額，其性質應屬懲罰性違約金。
⑷又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至
相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判決先例參照）。原告主張賴志誠未履行協助取得系爭舊1149號土地之義務，依系爭A契約之約定，其懲罰性違約金數額固約定為500萬元，惟關於系爭A契約中之移轉系爭房屋事實上處分權部分，賴志誠已有有依契約履行，並非完全未履行系爭A契約義務，而賴志誠確實有於執行程序中向本院執行署聲明欲優先承買(見本院卷第141頁)，雖日後並未如期匯款成功，導致喪失優先承買之權利(經本院調取本院108司執夏字第82551號執行卷宗審核無訛，見本院卷第105頁)，而賴志誠明知未能取得系爭舊1149號土地所有權，竟自行將原告所給付之土地預付1700萬元花用殆盡，涉及背信罪嫌，經臺灣臺中地方檢察署以112年度偵字第39366、50368號起訴(見本院卷第211-219頁)，再考量原告取得系爭舊1149號土地之目的為做為寺廟之出入口，而非其他重大經濟或投資目的等事實，本院認違約金500萬元應屬過高，認以150萬元為適當。原告於此部分範圍內之主張為有理由，逾此部分則無理由。
⒉系爭B、C契約之部分(1700萬元部分)①按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條、第256條。
②經查，因系爭舊1149號土地於108年5月分割為系爭1149-1號
土地，而原告之系爭房屋座落於系爭1149-1號土地上，原告遂於108年8月19日與賴志誠簽立系爭B契約，由原告委任賴志誠協助取得分割後之系爭1149-1號土地，並約定原告取得系爭1149-1號土地後，與坐落於系爭1149-1號上之其他棟房子(即臺中市○○區○○路○段000巷00號建物)進行談判協調，請該房屋之所有權人同意搬遷、買賣或拆除，此乃系爭A契約之目的之再具體化，原告並因此先給賴志誠價款及委任費用合計1700萬元，惟嗣後賴志誠未能合法行使優先承買權，系爭1149-1號土地最後遭他人拍定，並有系爭B、C契約影本(見本院卷第41-44頁)、原告支出憑證用紙(見本院卷第45頁)，且兩造對此並不爭執，是賴志誠未能履行系爭B、C契約義務，且因系爭1149-1號土地已經他人拍定，已陷給付不能之情，是原告以此主張解除系爭B、C契約，請求已經給付之1700萬元，自屬有理。
⒊原告主張侵權行為部分
原告雖又主張賴志誠之行為構成侵權行為，惟按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條固定有明文。惟按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院95年度台上字第2674號民事裁判意旨參照）。是賴志誠因未能如期行使優先購買權，取得系爭1149-1號土地，充其量僅涉及系爭B、C契約，有無債務不履行之情形，揆諸前揭說明，關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之，則原告主張依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定侵權行為損害賠償之法律關係，請求賴志誠應賠償2200萬元，於法未合，無從准許。㈡簡榮昌之部分⒈民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象
過失、具體過失及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者為抽象過失；應與處理自己事務為同一注意而欠缺者為具體過失；顯然欠缺普通人之注意者為重大過失（最高法院100年度台上字第2252號、112年度台上字第738號判決意旨參照）。又按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535條定有明文。換言之，委任關係中之受任人，依民法第535條前段之規定，雖未受有報酬，其處理委任事務，仍應與處理自己事務為同一之注意，亦即對於具體之輕過失仍須負責。經查，簡榮昌於105年至113年擔任原告之法定代理人，然並無支薪，此經原告陳述在案(見本院卷第336頁)，是簡榮昌並未受有報酬，其注意義務依法為具體過失之標準，核先敘明。
⒉原告主張，簡榮昌於賴志誠取得系爭1149-1號土地前，即擅
自決定自行撥款1700萬元，此舉不僅違反系爭A、B契約之約定內容，且造成賴志誠日後給付不能時，導致原告受有損害，應對原告負擔損害賠償責任云云。然查，依系爭A契約第3條約定「付款方法。一、簽約款：民國108年2月1日，買方以匯款方式交付賣方新台幣：壹佰萬元整。民國108年5月10日，買方以匯款方式交付賣方新台幣肆佰萬元。」，系爭B契約第2、3條約定「甲方(原告)同意以每坪新台幣（下同）貳拾貳萬元之單價，總價為壹仟參佰玖拾柒萬伍仟伍佰元整，不論是以買賣、協商、談判、調解或其他方式取得本土地所有權，在合法範圍內，委任乙方(即賴志誠)為之。」、「
三、乙方告知運作迄今已有進展，為使順利取得本土地所有權，甲方同意於本協議書簽立後15日內，將前開款項匯入乙方所有及指定之金融機構帳戶內。」(見本院卷第41頁)，系爭C契約第2、3條約定「甲方(原告)同意提供新台幣佰萬元之金額：委任乙方(即賴志誠)處理上開本建物之買賣或搬遷或拆除之，委任期間為參年，並自本協議書簽約日起算；期間屆至，若乙方需再展期，經甲方同意，雙方得再展期，惟展期以壹次為限，並不得逾參年。倘若須經以甲方名義進行訴訟，其訴訟時間不計入。」、「為使乙方順利處理第一條約定之委任事項，甲方同意於本協議書簽立後十五日內，將前開款項匯入乙方所有及指定之金融機構帳戶內。」(見本院卷第43頁)，是系爭A、B、C契約均約定，原告及賴志誠已明確約定，應先給付款項共2200萬元(分別為500萬元，1700萬元)，是原告稱簡榮昌違反系爭A、B、C契約之約定，與事實不符。
⒊原告又稱賴志誠並未經管理委員大會決議，擅自簽約云云，
然此經簡榮昌否認，且其提出之108年1月14日原告管理委員會之會議錄音「本日是福德廟第十屆第三次信徒代表大會…應到66名，現在目前為止實到41名，我們現在可以開會了。
今天開會最重要的任務，魚池沒有通路…很多地主有去找他商量，一坪22萬不貴，有一地上物房子，他說要1200萬，有說幫土地公找出路非營利，商量很多次，要以800萬賣出，有請示土地公，他說好!…我希望這一案，大家通過買這一地…請大家掌聲通過好不好。掌聲通過。…還有一點，魚池這一點，我剛才有報告過，魚池沒有出入口，以後會變廢地，沒有辦法出入，有報告完了，一坪22萬，房子本來說1200萬，商量很多次要幫神明，之後的零星地才可以買…大家有認同，鼓掌通過」(見本院卷第168頁、附件三光碟)，且原告於112年1月14日之第11屆第三次信徒代表會議會議紀錄記載「主委請第十屆常務監察李坤霖到場說明，證實有開會鼓掌通過購買賴志誠土地與房子，經過信徒代表大會通過。松竹福德廟第十屆委員會議108年承購土地一案，108年期間總共支出新台幣2200萬元匯出（108/2/1郵局新台幣100萬元）（108/5/10郵局新台幣400萬元）（108/8/19國泰新台幣1700萬元），購買賴志誠房子新台幣800 萬元及房屋座落土地（約31坪）左右。賴志誠因法院土地優先承買權利，本廟宇委託賴志誠購買土地.賴志誠需要再借新台幣450萬才能承購此筆土地決議：第十一屆委員本次決議後.不通過再借新台幣450
萬給予賴志誠」(見本院卷第194頁)，顯見簡榮昌所稱，當初已經原告管理委員會同意一情，尚非無據。
⒋原告又稱簡榮昌與賴志誠簽訂之系爭A、B、C契約內容，約定
原告須先給付費用予賴志誠，對原告不公云云，然原告欲取得土地，向賴志誠購買系爭房屋，並先支出費用，此已經簡榮昌對管理委員會說明，且經原告管理委員會同意，如前所述，顯然此種安排，並未受到其他委員質疑，得否圖以此而認簡榮昌有過失，已非無疑；契約雖然並非最佳選擇，然契約制度本身涉及當事人為自身利益之考量及協商，最後賴志誠未能依約取得土地，然此非該制度架構之問題，換言之，雖系爭A、B、C契約之法律架構可能非最保險之設計，然若最後賴志誠有取得土地，系爭A、B、C契約之法律架構亦能達到原告取得系爭土地之目的，難認其安排有何過失，系爭
A、B、C契約之設計，雖然造成原告須先給付金錢，承擔賴志誠無法依約取得土地之風險，然若非如此設計，賴志誠可能於當初即不願意出面優先承購系爭1149-1地號土地，此亦可自賴志誠於偵查中之陳述：簡榮昌來跟伊談，想要買地上物，伊跟簡榮昌講有打聽到這整片土地剛好法院有在拍賣，因為伊是承租人有優先承購權，…第一拍當時剛要拍，伊跟告簡榮昌講說如果我們現在地上物過戶的話，你們可能不會有優先承購權，伊就提議說地上物還是在伊名字下，伊用優先承購權承買土地，買到之後一併過戶給松竹福德廟，簡榮昌覺得這樣可行，伊就去做建物保存登記去參與拍賣。伊有說等到前面幾拍都沒有拍定，到第三拍或第四拍時，拍賣底價會剩下約1600萬元，如果有人出手伊再去搶，但是到時你們必須有1600萬元匯款到我戶頭，我才有辦法去搶標。後來一直拍到109年6月2日定標888萬，變成有人出標，伊就以優先購買權去承購…他買我建物的定金500萬元，算是頭期款…我有換算幾拍後價格會掉到1600萬至1400萬元，我就叫簡榮昌提前先匯款給我，他匯款給我後，因為還沒有要競拍，108年8月19日我先將建物尾款300萬領出來後，我就將簿子跟印章交去給松竹福德廟保管，所以我的簿子在108年8月19日後是有一段時間沒有交易紀錄。…後來我算到時間差不多，要競拍了，將印章及存摺拿回去(見臺灣臺中地方檢察署112年偵字第50368號不起訴處分書【本院卷第231頁】)等語可知，當初賴志誠確實需要資金搶標，若非原告先提供資金，賴志誠縱然有優先承買權，亦無資金承買系爭1149-1地號土地；且簡榮昌並未支薪，其注意義務為與處理自己事務為同一之注意，已如前所述，而簡榮昌於審判中陳稱：當初我匯款給賴志誠後，有請賴志誠先將存摺、印鑑均放在我這邊，等到賴志誠要去標土地時，方返還予賴志誠(見本院卷第397頁)等語，此亦經賴志誠於偵查及審判中之陳述：我領完300萬的系爭房屋尾款後，剩下的錢雖然在我帳戶內，但存摺、印鑑章都放在簡榮昌那邊，直到109年通知我行使優先承買權後，我才通知簡榮昌把存摺印鑑章拿給我等節(見本院卷第397、231頁)相符，是簡榮昌雖然先匯款，亦有設計將賴志誠之存摺印章先持有保管之制度，綜上，考量本件簡榮昌並未支薪，系爭A、B、C契約在特定情況下，確實能達到原告取得土地之目的，且亦有設計保管制度等情，應認簡榮昌之行為，難認已違反其與處理自己事務為同一之注意義務，而有何具體輕過失，原告此部分之主張，自屬無理由。
五、綜上所述，原告依契約及不當得利之法律關係請求賴志誠給付2350萬(計算式：500萬【系爭A契約解除契約返還部分】+1700萬【B、C契約解除契約返還部分】+150萬【系爭A契約之違約金】=2350萬)元，及自113年4月3日(兩造無爭議，見本院卷第98頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、原告及賴志誠均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 陳冠霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃善應