臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第248號原 告 蕭淑芬訴訟代理人 張秀瑜律師被 告 顏王梨訴訟代理人 吳榮昌律師複代理人 陳傑明律師上列當事人間返還定金事件，本院於民國113年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣10,000,000元，及自民國113年5月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣3,333,334元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣10,000,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國112年7月12日由訴外人品地商用土地開發顧問有限公司（下稱品地公司）居間仲介，願以新臺幣（下同）6473萬元承買被告所有坐落臺中市○○區○○段0000○0000○000000地號、權利範圍全部之土地（下以地號稱之，合稱系爭土地），並開立面額500萬元之支票（下稱系爭支票）作為委託議價用之保證金，交由品地公司居間斡旋。被告隨於翌日即112年7月13日委任訴外人即被告配偶顏興財代理，簽收系爭支票，同意以6473萬元出售系爭土地，並承諾於簽收於收受系爭支票日起4個月內完成整地及申請農地農用證明，並與原告簽訂系爭土地之買賣契約書，而簽立出售同意書（下稱系爭同意書），原告亦同意上情。惟系爭土地為相鄰土地，原告於112年6月7日前往系爭土地查看時，現場幾乎全是砂石石塊土方（下稱廢土），僅部分供作停車使用，後於112年11月15日經品地公司通知要求簽訂買賣契約書，偕同原告配偶查看系爭土地，卻發現1490地號土地看似整地完成，已較少廢土，惟相鄰1489、2817-2地號土地卻堆滿廢土甚高達4至5公尺。據悉被告係將系爭土地中欲申請農地農用證明土地上之廢土先行搬運堆置在系爭土地之其餘土地上，以申請農地農用證明，待承辦人員會勘欲申請農地農用證明之土地現況，並取得農地農用證明後，再將廢土搬運至非當次欲申請農地農用證明之土地上，僅以互相挖取交替堆放至鄰地，未清運載走以完成整地之方式，分別申請並取得農地農用證明，實不合完成整地之約定。嗣兩造於112年11月15日協商由品地公司及被告委請訴外人楊代書擬定解約協議書，約定由原告同意被告於113年3月31日前自行出售系爭土地，被告於出售系爭土地後，返還原告500萬元。然被告卻反悔不簽署該解約協議書，甚於112年11月28日要求原告履約，否則沒收原告已給付之定金500萬元。惟原告再於112年12月4、12日及113年2月11日數次查看系爭土地，1489、2817-2地號土地上廢土依然堆高棄置，被告既未於112年11月13日前整地完成，致兩造未能正式簽訂買賣契約書，係因可歸責於受定金當事人即被告之事由，致不能履行，依民法第249條第3款之規定，被告應加倍返還定金即1000萬元予原告。並聲明：㈠被告應給付原告1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告簽立不動產議價委託書第八條係約定由被告負擔增值稅，被告出於節稅目的，依農業發展條例第37條第1項規定，始於出售同意書上簽署，僅承諾於簽收系爭支票日起4個月內完成整地及申請農地農用證明後與原告簽約，並未承諾應將系爭土地全數整地，擔保未來可供農地農用，或擔保原告未來可取得證明。且原告書立之不動產議價委託書上未特別表明購買用途及目的，或整地完成之標準，被告既於收受系爭支票日起4個月內取得農地農用證明，原告不得僅以被告未依其主觀認定之標準整地，認被告有未依約完成整地。縱原告係為供耕作使用購買系爭土地，被告應據此標準整地，亦應以系爭土地現況有足以妨礙耕作目的之完成，始認定不能履行。被告業將系爭土地上廢土整地堆置一旁，原告復未舉證證明系爭土地有何不適種值農作物或無法種植植栽之虞，其請求於法不合。又縱認系爭土地有未依原告標準整地完成，有瑕疵存在，惟被告已表示願意自費清理廢土，協助原告未來申請發農地農用證明，自無不能補正或不能履行之情，亦非不能履行系爭同意書，與民法第249條第3款所定要件未合。況原告未舉證證明無法依其標準完成整地或無法取得系爭土地所有權之損害為何，難謂亦因此致生損失，倘有損失，亦僅原告前於112年7月支付之系爭支票500萬元受有無法於銀行1年期定存所得利息之損失，原告請求返還加倍定金之數額顯不相當，顯屬過高，應予酌減至112年7月臺灣銀行1年期定存利率計算之利息即78,750元，始為適當等語置。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法院整理並協議簡化爭點，其結果如下（見本院卷第143至144頁）：
㈠不爭執事項：
⒈原告於112年7月12日透過品地公司居間仲介，與品地公司簽
訂「不動產議價委託書」，願以6,473萬元購買被告名下所有系爭土地權利範圍全部，並約定被告於系爭土地設定有抵押權時，原告得於應支付之價款中抵銷被告設定抵押權所擔保之債權、利息、違約金之金額，原告並開立委託議價用之保證金500萬元之系爭支票，交由品地公司居間斡旋。
⒉112年7月13日被告由其配偶顏興財代理，簽收系爭支票，同
意以6473萬元出售系爭土地，並與品地公司簽訂系爭同意書，系爭同意書第四條約定「本人同意於簽收上列支票日起四個月內完成土地整地及申請農地農用證明，並與承買人簽立土地買賣契約書。」，第五條約定「承買人亦同意本人整地時間為收受支票日期四個月內。」。
⒊112年11月15日，原告經品地公司通知，被告表示已完成系爭
土地之整地，並取得農地農用證明，要求原告前去與被告簽訂土地買賣契約。但原告認為被告雖然取得農地農用證明，但實際上未整地完成，雙方遂於112年11月15日進行協商，最後雙方未達成共識，亦未簽訂買賣契約。
⒋被告於112年11月28日委請律師寄發律師函(即原證8號)予原
告，表明已依約完成土地整地及申請農地農用證明，要求原告履約，否則將沒收原告已給付之定金500萬元。兩造於112年12月12日再度會面進行協商，然協商再度破局，雙方並未簽訂土地買賣契約。
㈡爭執事項：
⒈兩造間是否約定將系爭土地整地完成之標準？⒉本件被告是否並無不能履行契約之情事？⒊若認為原告得請求加倍返還定金，惟原告請求加倍返還之金
額，是否過高而應予酌減？
四、得心證之理由：㈠兩造間確有約定將系爭土地整地完成之標準，而被告並未依約履行：
⒈依系爭同意書第四條約定：「本人（即被告）同意於簽收上
列支票（即系爭支票）日起四個月內完成土地整地及申請農地農用證明，並與承買人（即原告）簽立土地買賣契約書。」、第五條約定：「承買人亦同意本人整地時間為收受支票日起四個月內」等節，有出售同意書在卷可按（見本院卷第21頁）。被告固辯稱上開約定係為節稅，未約定整地完成標準云云。然依一般社會通念，所謂整地係因土地崎嶇不平或有樹木雜物等在其上，需加以整平清理，使之成為平坦地面以利後續之利用。參以兩造之約定除整地外尚須申請農地農用證明，堪認兩造約定整地之真意應係要將土地整平以利後續農業使用，非如被告抗辯並未約定標準。
⒉按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條
第2項定有明文。次按農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。亦為農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第4款所明訂。兩造固不爭執系爭土地均已取得農地農用證明，然系爭土地之現狀仍清楚可見尚有堆置廢土，高度比成年人還高乙節，有現場照片在卷可稽（見本院卷第27至35、67至73、119至121頁），顯與一般社會常情所認知常態上土地上不會有廢土之整地完成客觀情狀已然未合，且屬上開辦法所稱與農業經營無關且妨礙耕作之砂石、廢棄物。原告主張：被告係將系爭土地上之廢土先堆置至1490地號土地後，申請1489、2817-2地號土地之農地農用證明。通過後再將廢土全部移至1489、2817-2地號土地，再申請1490地號土地之農地農用證明等情，業據提出兩造協調時之錄音譯文為證。而兩造於112年11月15日首次協調時，原告配偶表示現場土很多，被告配偶稱「你把他撥一撥兩邊就平了，就跟你們原來看的一樣」、「挖土機再去撥一撥」等語（見本院卷第39、41頁），堪認系爭土地上原本均有廢土，係因被告搬動導致兩邊不平，需要再用挖土機撥回來。至112年12月12日雙方再次協調，原告方面表示「公所農業課說，這個不合法，這是十月那天合法，後面又變更到那麼多土在那邊，那堆山照他們說一定不會過」，被告方面則稱「今天會分成兩筆是公所提供的意見，叫我們這樣做的做法，叫我們一定要降低，才能核發農用證明，至於北邊這個土，也是公所跟我們說，你就分成兩筆申請，申請好這堆土改天要運走」等語（見本院卷第75至76頁）。更可見被告確實以搬動廢土之方法，將系爭土地分為2筆申請農地農用證明，且由上開對話可知，公所已經明確告知被告一定要降低才能取得農地農用證明，亦即系爭土地上若有這麼高的廢土不可能取得農地農用證明，且縱然權宜之計分成2筆申請，公所亦表示這堆土改天要運走。故上開廢土之存在確實會使系爭土地無法取得農地農用證明，若其原本狀態即已符合標準，被告直接去申請即可，又何必搬動後分成兩次申請農地農用證明？由上所述，系爭土地上存在大量廢土，與農業經營無關，更妨礙耕作，若要取得農地農用證明，必須將之清走，被告捨此不為，卻以在系爭土地上互相搬動廢土之取巧方式取得農地農用證明，其非但未履行系爭同意書整地之義務，且履行取得農地農用證明此一義務亦非依誠實及信用方法為之，原告主張被告並未履行系爭同意書之義務，即屬有據。
㈡依現存卷內證據，足見被告確有不能履行契約之情事：⒈按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金。」民法第249條第3款定有明文。又民法第249條第3款所定不能履行包括客觀上之給付不能及主觀上之給付不能，並非僅限於客觀上之給付不能。
⒉被告雖辯稱整地非不能履行云云。惟依系爭同意書約定，被
告應於收受支票起4個月即112年11月13日前履行其義務。但兩造就整地事宜，業自112年11月15日協協商迄今未果，且在兩造112年12月12日第2次協商前，被告即稱已完成整地，催告原告履行簽立系爭土地買賣契約，否則沒收定金500萬元，有律師函附卷可按（見本院卷第61至65頁），顯見被告無履約之意。參以被告之夫於兩造協商中表示「我就是過不去才要賣這塊地」等語（見本院卷第45頁），系爭土地抵押擔保之債權金額甚至超過本件買賣價金，亦為被告所自承（見本院卷第139頁），足見被告經濟困窘，系爭土地上廢土數量甚大，無相當資金亦不可能清理。則被告不為履行整地固非屬客觀上給付不能，惟被告主觀上認知不需、不為，亦不願繼續履行給付整地完成義務，實際上亦可能無經濟能力履行義務，即顯有可歸責於己之事由，致無法履行，非僅屬單純的給付遲延，且其復未提出其他有利於己之得以繼續履行整地事實相關證明，足認有可歸責於被告之事由，致未簽訂系爭土地買賣契約本約，揆諸上開法律規定及裁判見解，得類推適用民法第249條規定，則原告請求被告加倍返還定金，應屬有據。
㈢原告得請求加倍返還定金，無酌減之適用：
⒈按當事人於簽立買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（
買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」，若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，本約如未成立，定金之效力自應類推適用民法第249條之規定。而違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定。此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同（最高法院82年度台上字第674號、90年度台上字第1405號、93年度台上字第441號裁判要旨參照）。
⒉依系爭同意書第四條約定：「本人（即被告）同意於簽收上
列支票（即系爭支票）日起四個月內完成土地整地及申請農地農用證明，並與承買人（即原告）簽立土地買賣契約書。」、第五條約定：「承買人亦同意本人整地時間為收受支票日起四個月內」等節，有出售同意書在卷可按（見本院卷第21頁），足認系爭支票為違反上列約定時之定金，屬立約定金性質。本件因可歸責於被告未於系爭同意書約定期限履行完成整地，致未能簽訂系爭土地之買賣契約本約，已如前述，衡以本件原告於112年7月12日簽發系爭支票500萬元予品地公司，由品地公司交付被告，被告於112年7月13日收受系爭支票同時與品地公司簽立系爭同意書，卻因可歸責於被告之事由，致未能於112年11月12日完成履行系爭同意書約定整地義務，前經兩造於112年11月5日協商未果，被告仍不為整地給付，兩造進而迄今仍無法簽立系爭土地買賣契約本約等情，認原告依民法第249條第3款請求被告返還經被告兌領系爭支票之500萬元及加倍返還500萬元計1000萬元，自屬有據。被告辯稱加倍返還部分具有違約金之性質，應予酌減云云，與法律規定文義不合，亦與前揭最高法院見解不符，不足為採。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告請求被告加倍返還定金，核屬無確定期限之給付，應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。本件原告既以起訴狀繕本送達被告，催告被告給付，被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年5月8日（起訴狀繕本送達證書見本院卷第97頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
㈥綜上所述，原告主張因可歸責於被告之事由，致不能履行系
爭同意書約定，無法簽立系爭土地買賣契約書，請求被告給付1000萬元，及自113年5月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定均相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
民事第五庭 法 官 王奕勛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
書記官 張祐誠