臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第36號原 告 展望企業有限公司法定代理人 林瑪莉訴訟代理人 林更穎律師複 代 理人 陳紀雅律師被 告 廖祿禎
廖椿昇黃細珍前3人共同訴訟代理人 許嘉昇律師被 告 曾建棠上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告起訴後撤回對於王揚清等人之訴（見卷1第237頁），追加被告曾建棠命其遷出之訴，及對於被告廖祿禎、廖樁昇、黃細珍（下稱被告廖祿禎等3人）追加請求不當得利之訴，並依測量結果更正聲明，再減縮不當得利金額（見卷1第236-237、296-297、卷3第151-153頁），撤回部分已生撤回起訴效力，原告依測量結果，更正聲明並無變更訴訟標的，僅屬補充更正聲明，以使其聲明清楚完足，非屬訴之變更追加，其餘訴之追加部分，經核原告請求之基礎事實同一，且被告廖祿禎等3人就訴之追加無異議而為本案之言詞辯論，視為同意訴之追加，減縮部分合於規定，依民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款、第2項規定，應予准許。
二、被告曾建棠經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為原告
與其他共有人共有，原告應有部分000000000分之000000000，被告廖祿禎為門牌臺中市○○區○○路0段00號右側未辦保存登記建物之事實上處分權人，並將該屋1樓出租予被告曾建棠經營至善機車行；被告廖樁昇為門牌臺中市○○區○○路0段00號左側未辦保存登記建物之事實上處分權人；被告黃細珍為門牌臺中市○○區○○路0段00號未辦保存登記建物之事實上處分權人（以上建物合稱系爭建物），上開建物無正當權源占有系爭土地，經原告催促被告拆除地上建物返還占用土地未獲置理，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告廖祿禎等3人拆除地上物及將土地返還原告及其他共有人，及命被告曾建棠自地上物遷出。又被告廖祿禎等3人無權占用系爭土地獲有相當於租金之不當得利，致原告受損害，依民國112年申報地價每平方公尺8387.2元，按年息百分之10計算，爰請求被告廖祿禎等3人應自112年3月14日起至返還系爭土地之日止，依序按月給付相當租金不當得利1萬0349元、8211元、8377元等語。
㈡並聲明：
1.被告曾建棠應自坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號C建物（面積63平方公尺）之地上物遷出。
2.被告廖祿禎應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號C建物（面積63平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人。
3.被告黃細珍應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號B建物（面積50平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人。
4.被告廖椿昇應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號A建物（面積51平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人。
5.被告廖祿禎應自112年3月14日起至將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號C建物（面積63平方公尺）之地上物拆除並將該部分土地返還予原告及全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬0349元。
6.被告黃細珍應自112年3月14日起至將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號B建物（面積50平方公尺）之地上物拆除並將該部分土地返還予原告及全體共有人之日止，按月給付原告8211元。
7.被告廖椿昇應自112年3月14日起至將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號A建物（面積51平方公尺）之地上物拆除並將該部分土地返還予原告及全體共有人之日止，按月給付原告8377元。
8.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告廖祿禎等3人則以：㈠系爭土地本為廖廷𨯵、廖廷鎬祭祀公業土地，廖廷𨯵、廖廷
鎬祭祀公業於日據時代設立之初，即選任管理人管理祭祀公業土地，以土地之收益供祭祀等之用，祭祀公業土地屬於團體員共有，其共有人均是派下員，其等繼受清朝先祖所立下之管理人制度管理共有土地，土地名義依當時律令變更為持分登記，此即系爭土地分別共有之由來，亦是「西屯段930地號等45或62筆建地」之由來。於35年間土地總登記時，全體派下員均未申報系爭土地權利，上開土地即由政府依日據時代土地登記簿，逕行轉載登記為分别共有，但其本質仍是祭田，為廖家西屯伙房所共有，繼續沿用管理人管理共有土地，故系爭土地之管理，不適用由共有人共同管理之規定。㈡系爭土地屬「西屯段930號等45筆建地」中之土地，被告先人
廖天助於57年10月28日向出賣人廖德煌買受臺中市○○區○○路0段00號土造台式建物，嗣廖天助於72年死亡，由訴外人廖樁仲、廖祿銘、廖祿惠、廖祿得及被告廖祿禎等5人（下稱廖椿仲等5人）繼承。後79年間因臺中市政府西屯路新闢道路工程，徵收上開建築物及系爭土地數十平方公尺，致該房屋成為半拆戶，廖椿仲等5人於80年初領取補償費後，取得「西屯段930號等45筆建地」之代表人廖學古同意後，依就地整建辦法規定，由廖椿仲等5人出資，原地重建西屯路3段48號至50號等5棟各自獨立之建物，成立新基地租賃關係。
後廖祿得於87年間死亡，由其配偶即被告黃細珍協議分割繼承取得建物；廖祿惠於93年11月24日死亡由其子即被告廖椿昇協議分割繼承取得建物。代表人廖學古從80年起即開始向廖椿仲等5人收取租金，嗣於86年4月20日成立「西屯930地號等共有基地管理委員會」，並推選廖學時為主任委員管理土地事務，該委員會曾發函通知廖椿仲等5人調漲租金，廖椿仲等5人遂委託地政士造冊，以向法院提存方式給付歷年租金迄今。且被告房屋存在已32年，面臨西屯路相當明顯，依通常情形當明知或可得而知系爭土地分管契約之存在，廖德煌亦係得管理人同意於系爭土地上建築房屋，而廖天助係依民法第426條之1規定，從廖德煌繼受土地租賃契約，被告被告廖祿禎等3人則是繼承廖天助取得土地租賃契約，才有日後收租金、漲租金之情事，60年來從無共有人主張系爭土地被無權占有或否認管理委員會之存在或認為代表人無權收租。
㈢被告廖祿禎等3人就系爭土地存在租賃關係，原共有人出賣應
有部分予原告時，未依土地法第104條規定，通知土地承租人之被告廖祿禎等3人行使優先購買權，則原共有人與原告所訂立之買賣契約不得對抗被告廖祿禎等3人，不得請求被告廖祿禎等3人拆屋還地等語置辯，答辯聲明：1.駁回原告之訴。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告曾建棠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、以下之事實有相關書證等可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真正：
㈠系爭土地為原告與其他共有人共有，原告應有部分000000000
分之000000000，有土地登記謄本在卷可稽（見卷1第86頁）。
㈡系爭土地現有如附圖所示編號A建物（面積51平方公尺）、編
號B建物（面積50平方公尺）、編號C建物（面積63平方公尺），此據本院會同兩造及臺中市中興地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，有相片、勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（見卷1第19-23、200-202、210、332-340頁）。
㈢被告廖椿昇、黃細珍、廖祿禎（下稱廖椿昇等3人）依序就上
開編號A建物、編號B建物、編號C建物有完整之事實上處分權（見卷1第162、346頁）。
㈣系爭土地112年申報地價為每平方公尺8387.2元，有臺中市中
興地政事務所114年3月17日中興地所三字第1140002765號函在卷可稽（見卷3第121頁）。
五、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。又臺灣地區於日據時期成立財產管理使用之緣由，輒因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，涉有舉證困難之問題。於此情形，當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定，主張以證明度減低之方式，減輕其舉證責任。苟當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明（最高法院100年度台上字第2268號 判決意旨參照），經查：
1.按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回(最高法院86年度台上字第2258號判決參照)。復按城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院74年度台上字第2562號判決參照)。租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉(最高法院83年度台上字第1285號判決參照，並參民法第426-1規定）。違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用(最高法院91年度台上字第2154號判決參照）。
2.門牌臺中市○○區○○路0段00號房屋原登記納稅義務人為廖德煌，於57年間變更為廖天助，於72年間變更為廖樁仲等5人，有臺中市政府地方稅務局文心分局113年1月23日中市稅文分字第1132301222號函附稅籍證明書、稅籍紀錄表、平面圖及臺中市稅捐稽徵處中港分處72年8月23日72中港分二字第9736號函在卷可稽（見卷1第110-126、172頁）。廖天助於57年10月28日向廖德煌購買門牌臺中市○○區○○路0段00號房屋，有買賣契約書在卷可佐（見卷1第170頁）。臺中市政府於79年間新闢西屯路3段，臺中市○○區○○路0段00號、50號房屋列為半拆戶，通知廖椿仲等5人申辦補償費，有臺中市政府道路工程徵收土地及地價補償費通知單在卷可考（見卷1第174頁）。依上事證，被告廖祿禎等3人主張其等先人廖天助於57年10月28日向廖德煌購買現址原有房屋，後因臺中市政府於79年間新闢西屯路3段而遭拆屋，廖椿仲等5人於80年初復新建成如現況房屋等情，堪可採信。
3.系爭土地於67年重測前為西屯段397-1地號，日據時最初於明治38年（西元1905年）11月27日登記「業主：公業廖廷𨯵、廖廷鎬」所有，後於大正6年（西元1917年）1月22日管理人變更為廖大亨、廖大妹等人，昭和10年（西元1935年）12月2日以「大正11年9月18日勒令第407號第16條」變更登記名義人為「廖大妹外87名」，自昭和10年12月24日起陸續以買賣為原因移轉持分，至35年7月26日總登記時登記所有人為廖大妹外99人等情，有中興地政113年7月16日中興地所四字第1130007676號函函附人工登記簿謄本相關資料在卷可考（見卷1第450-604頁）。
4.西屯930地號等62筆共有基地共有人會員及管理為員會於86年4月20日成立，訴外人廖學時受推選為管理委員，廖學時以其為「西屯930地號等共有基地管理委員會」主任委員，於同年8月20日發文通知廖椿仲、廖祿得「台端承租本會共有西屯區西屯段第1108地號、面積…茲因公告地價調整，台端之承租金將有變動，歷屆代表收租人廖學古、廖本賢未依法調整者，今日一併、一起調整，並增收其差額…請將上面欠款撥交廖家西屯火房共有基金」，有該通知在卷可參（見卷1第176、180頁）。廖本賢向廖椿仲收取84年期基地租金；廖學古向廖祿銘收取79、80、81年期基地租金；廖本賢向廖祿得收取84、85年期基地租金等情，有收據在卷可參（見卷1第182、184、188頁）。朱啟民於87年向廖祿得收取提存租金，於94年、95年、106年向廖祿得收取提存租金，廖椿仲等5人委託朱啟民造冊對於廖本賢、廖本福提存基地租金等情，有收據及提存通知書在卷可參（見卷1第178、188頁）。廖本賢、廖本福於86-105年間確有收取提存金，有本院提存事件關係人明細資料在卷可參（見卷1第354-444頁）。
5.證人廖本福、廖本慶及廖本賢於本院另案111年度訴字第3137號到庭作證，經原告及被告廖祿禎等3人引用為本案證據方法，證人廖本福證稱：104年以前我們有一些地是出租給佃農使用，我從我的祖輩、父輩開始就有向佃農收土地及房屋的租金，早期是向佃農收，後來有一些私下買賣狀況，所以就向地上物的使用人收取租金，以前承租是不定期租賃，只有3097地號土地有定期租賃，3112地號是不定期租賃，當時3112地號土地是數百人共有，大家會把持分出售，出售的時間點不一，我的部分則是在104年賣掉持分，當時賣掉時，依法律規定共有人或承租人可以優先承買，我也是賣給共有人，至於與被告父親間的不定期租約關係，我就沒有理會等語（見卷1第311-312頁）。證人廖本慶證稱：廖天福（按：
係該案被告廖祿山之父）之前有付3112地號土地的租金給廖氏伙房，我是廖氏伙房的子孫，廖氏伙房是個組織，成員都是廖氏宗親，廖氏伙房當時推選兩個代表廖本賢、廖本福，由他們收取租金再分給各房的人，3112地號土地除了廖氏伙房的共有人外還有其他共有人等語；證人廖本賢證稱：我擔任廖氏伙房代表人期間有去收租金，但有的人就是不交，就廖氏伙房所出租之土地其共有人名單，為上一輩人留下的資料，當時我們並沒有查證該63筆土地的共有人是誰，也不確定所有的土地共有人都在後面等語，有本院111年度訴字第3137號言詞辯論筆錄及該案判決可考（見卷1第000-0000、311-316、318-329頁）。證人廖本賢於本案到庭作證證稱：伊繼承上面教下來的方法收租金，交給伊以前很早就有收租金，收取租金後發給共有人，系爭土地上房屋從日治時代就有，伊基於「84年共有土地（基地）推選代表人同意書」推選為代表而向承租人收取租金，收取基地租金有分配交付未出席該次會議之人，伊管理的是伙房之土地等語（見卷3第64-72頁）。證人廖本福、廖本慶及廖本賢於本案並均證稱：從84年簽「84年共有土地（基地）推選代表人同意書」後，代表共有人向承租人收取租金，並無其他共有人主張其等無出租權利或表示異議等語（見卷3第73-74頁）。
6.證人廖本福、廖本慶、廖本賢於106年8月30日以潭子郵局1007號存證信函通知訴外人廖天福、廖祿山記載：「敬啟者，就台端之祖父廖阿定與本人祖父輩廖大妹、廖老番在內之全部共有人間，就臺中市○○區○○段0000地號土地有不定期租賃契約，及台端廖祿山與本人在內之『全部共有人』間，就臺中市○○區○○段0000地號土地有『不定期租賃契約』…」，有該存證信函可考（見103年度重訴字第202號卷1第359-361頁）。
證人廖本賢證稱：這是根據前輩留下來照做等語（見卷3第71頁），證人廖本福證稱：是在祖父輩的時候，有給佃農住的房屋，是祖父輩全數同意出租土地建屋，不知是否是全體共有人，因為有的人早就死了等語（見卷3第71-72頁）。參以「84年共有土地（基地）推選代表人同意書」記載西屯區西屯段土地共63筆，明列包括系爭土地（見103年度重訴字第202號卷1第263-269頁），廖本賢為25年（西元1936年）生、廖本福為36年（西元1947年）生，其等祖父輩已將土地出租，基於傳承祖輩而管理具有團體性之伙房土地，並收取系爭土地租金，多年均無共有人提出異議，而系爭土地於日據昭和10年（西元1935年）由「業主：公業廖廷𨯵、廖廷鎬」變更登記名義人為「廖大妹外87名」，其等管理廖氏伙房土地亦與上開登記「公業」土地相合，應可推認系爭土地早於登記「業主：公業廖廷𨯵、廖廷鎬」所有時已經出租系爭土地予承租人建屋，成立不定期租賃關係。
7.日本政府於大正11年頒布第400號飭令「關於施行於臺灣之法律特例」第15條規定，對於祭祀公業承認其為習慣法上之法人。同年在臺灣頒布第407號敕令規定：「本令施行之際，現有獨立之財產而無民法34條所揭目的者，其財產為團體員之共有」，因日本民法第34條所揭目的乃指祭祀、宗教、慈善、學術、技藝及其他公益目的而言，故前開第407號敕令所謂「現有獨立之財產而無民法34條所揭目的者」，指習慣法人以外之共有團體，其財產係屬團體員之共有，應依民法關於共有之規定。又前開第407號敕令僅明示該條所定團體不得獨立為權利主體，並非規定該團體應予解散，非有特別情事，應解為繼續存續（見法務部編印臺灣民事習慣調查報告93年5月版第688-697頁）。被告抗辯系爭土地原屬「祭祀公業廖廷𨯵、廖廷鎬」所有，與前開土地登記為「公業廖廷𨯵、廖廷鎬」所有，及系爭土地依第407號敕令變更登記名義人為「廖大妹外87名」等情不合，然仍可認上開「公業廖廷𨯵、廖廷鎬」為習慣法人以外之共有團體，無礙在變更登記名義人為「廖大妹外87名」前後，均得由管理人代表出租甚明。
8.基上，堪認被告廖祿禎等3人之先人廖天助於57年10月28日向廖德煌購買現址原有房屋，存在未定期限租用基地建屋關係。按未定期限之租地建屋契約，並不因房屋滅失而失其效力，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上字第2987號判例參照）。系爭土地上原有房屋雖於79年間因新闢西屯路3段而遭拆屋，廖椿仲等5人於80年初新建成如現況房屋，不影響租賃關係繼續存在。復按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，89年5月5日修正前民法第425條定有明定。
出租人於上開民法債編修正施行前，所成立未定期限之不動產租賃契約，適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，無修正民法第425條第2項規定之適用(最高法院98年度台上字第764號判決參照)。又為貫徹民法第425條立法目的，所謂出租人將其所有權讓與第三人，包括出租人將其所有權應有部分讓與第三人情形，租賃契約對於受讓應有部分之人，仍繼續存在。系爭土地早於日據時期即由原登記所有人「公業廖廷𨯵、廖廷鎬」出租由承租人興建建物，後系爭土地經登記為分別共有，依上說明，並不影響基地租賃關係，且租賃關係對於繼受土地應有部分之人繼續存在。
9.按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條規定甚明。租地建屋之房屋雖為違章建築，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決參照）。又土地法第104條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權。出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權(最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三）參照)。再出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，亦即出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張，亦不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異(最高法院109年度台上字第58號判決、109年度台上字第722號判決參照)。原告陸續購入系爭土地應有部分，其前手出賣系爭土地應有部分時，並未通知被告優先購買，揆之前揭說明，原告亦不得以所有權人地位對被告主張權利。
10.被告廖祿禎等3人就系爭土地有不定期租賃關係，本於基地租賃關係占有系爭土地，並非無權占有，被告曾建棠基於與被告廖祿禎間房屋租賃關係，亦非無權占有，且原告尚不得對於被告主張所有權，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告廖祿禎等3人拆除地上物及將土地返還原告及其他共有人，及命被告曾建棠自地上物遷出，並無理由。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。被告廖祿禎等3人基於不定期租賃關係占有使用系爭土地，非無法律上原因，自不該當不當得利。原告主張依不當得利法律關係，請求被告廖祿禎等3人給付相當租金不當得利，亦無理由。
六、從而，原告依民法第179條、民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告廖祿禎等3人拆除地上物及將土地返還原告及其他共有人，及自112年3月14日起至返還系爭土地之日止，依序按月給付原告1萬0349元、8211元、8377元，及請求被告曾建棠自地上物遷出，均為無理由，應予駁回。假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 10 日
民事第一庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 10 日
書記官 林卉媗