臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第335號原 告 開元地產有限公司法定代理人 陳克文訴訟代理人 黃錦郎律師被 告 莊秋敏
龔書泉
龔思栗龔小芬龔書聖共 同訴訟代理人 李慶松律師被 告 龔書鳳上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應各給付原告新臺幣75萬元及自民國112年6月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔100分之11，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告各以新臺幣25萬元為被告供擔保後得假執行。被告如各以新臺幣75萬元為原告預供擔保或提存得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴依契約約定請求被告加倍返還訂金及墊付費用，並依民法第231條規定請求賠償遲延損害，聲明請求被告各給付原告新臺幣（下同）655萬3254元本息，後將前開請求改列為先位聲明之訴，追加備位聲明之訴，依解除契約回復原狀及不當得利之法律關係，請求被告各給付原告228萬9273元本息，均係本於兩造訂立買賣契約所生爭執，請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
二、原告主張：㈠先位聲明部分：原告於民國112年6月10日與被告就其等共有
坐落臺中市○○區○○段000地號等21筆土地（面積合計2362.86平方公尺、約714.77坪、下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）6萬元，總價4288.62萬元簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）。原告於簽約時支付第1次款即訂金600萬元，嗣雙方於112年11月27日協議提前用印並簽發300萬元本票擔保第2次款。惟依921震災暫行條例規定，建造執照起造人不得為法人，原告遂與被告龔書鳳電話聯絡，請求暫緩第2次款之給付，並經被告龔書鳳同意且轉告其他共有人。嗣建造執照於113年2月5日核發，土地增值稅單於同年月23日核發，被告於同年3月18日寄發存證信函催告原告給付第2、3次次款，原告公司股東陳仁竣於同年4月1日偕同代書及訴外人黃壬癸與被告龔書鳳、龔書泉協商，雙方同意變更付款條件為同時辦理抵押權塗銷及過戶時一次付清全部價款，原告於同年4月3日代繳土地增值稅83萬9310元，被告等人於同年4月3日以原告未依同年3月18日之存證信函所定期限內為給付為由逕行解除契約。惟本件經兩造另有協議提前用印及口頭上達成暫緩給付之合意，已屬未定期限之給付，經其催告未為給付後原告僅陷於給付遲延，須再定相當期限催告而未給付時，始得解除契約，被告未經催告逕行解除契約，不符民法第254條規定，不生解除契約之效力。原告其後於同年4月9日、4月15日通知被告應於同年4月17日上午11時協同辦理土地塗銷抵押權及過戶，並受領原告已開立之銀行本行支票，一次付清所有買賣款項，惟被告未依催告期限辦理，已陷於給付遲延，經原告再於4月25日催告辦理，被告仍拒絕履行，爰依系爭契約第5條第2項及民法第254條規定，以本件起訴狀送達對於被告為解除契約之意思表示。系爭契約合法解除，爰依系爭契約第5條第2項約定，請求被告加倍返還第1期款項600萬元及已代墊增值稅83萬9310元合計1367萬8620元((600萬元+83萬9310元）×2=1367萬8620元)。又原告已支出建築設計及申請建照費用192萬8920元，土木技師審查簽證費用18萬2125元，地質測量鑽探及安全評估費用863萬9860元，廢棄物清理及整地費用689萬元，合計1764萬0905元（192萬8920元+18萬2125元+863萬9860元+689萬元=1764萬0905元），原告於113年4月2日與訴外人黃壬癸簽買賣契約，因被告不履行致原告無法履約，應賠償黃壬癸違約金3000萬元，經原告與黃壬癸協商酌減違約金為800萬元，均為被告遲延所致生原告損害，爰依民法第231條、第260條規定，請求被告如數賠償。以上原告得請求被告給付3931萬9525元(1367萬8620元+1764萬0905元+800萬元=3931萬9525元)，被告為共同債務人，原告得請求被告各給付655萬3254元（3931萬9525元÷6=655萬3254元）。
㈡備位聲明部分：倘被告解除契約為合法有效，系爭契約第5條
沒收價款之約定，性質上為違約金，應受民法第252條酌減之規範，被告全數沒收定金600萬顯屬過高，應酌減為買賣總價之1%即42萬8862元為適當，爰依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還餘款557萬1138元（被告各應給付92萬8523元）並附加自受領時即112年6月10日起法定遲延利息。又原告支出廢棄物清理及整地費用689萬元及水土保持費用127萬4500元（12萬6000元+68萬2500元+31萬5000元+8萬元+7萬1000元=127萬4500元），被告受有土地客觀交易價值提高之利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付816萬4500元（689萬元+127萬4500元=816萬4500元）。以上原告得請求被告給付1373萬5638元(557萬1138元＋816萬4500元=1373萬5638元)。被告為共同債務人，原告得請求被告各給付228萬9273元（1373萬5638元÷6=228萬9273元），及其中92萬8523元自112年6月10日起，其餘136萬0750元（228萬9273元-92萬8523元=136萬0750元）自準備3狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢先位聲明：1.被告應各給付原告655萬3254元及均自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：1.被告應各給付原告228萬9273元，及其中92萬8523元自112年6月10日起，其餘136萬0750元自準備3狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：㈠系爭契約約定價金4288.62萬元分4期給付，其中第2次用印款
應於建照核發後3日內各給付被告50萬元，第三次款於土地增值稅單核發並交付印鑑證明時給付被告各236萬元。建照於113年2月5日核發後，被告多次以電話催告原告履約未果，原告以貸款未核准為由請求寬延至2月底，後土地增值稅單於於同年2月23日核發，被告同年3月1日去電催告原告給付第2期及第3期款，原告再次保證最遲同年3月15日給付，惟原告再次食言。被告遂於同年3月18日以存證信函催告原告限期7日給付第2次款，原告於同年月25日收受仍未履行，被告乃於同年4月3日以存證信函通知解除契約並沒收已收價款。原告雖於同年4月1日攜同金主黃壬癸至被告處協商，黃壬癸要求先設定2順位抵押後撥款，遭被告拒絕，雙方未達成新協議。被告未曾同意暫緩給付或變更付款方式，系爭契約第3條明定建照取得後3日內付款，原告逾期不履行，自屬債務不履行，被告解除契約合法有效。
㈡原告主張代墊土地增值稅及支出設計、水土保持等費用請求
損害或不當得利返還，所提發票未能證明與系爭土地有關，且系爭土地未經點交無實際施工，原告支出與系爭土地無因果關係。契約既經被告合法解除，原告應負回復原狀義務，被告未因原告支出而獲利益，原告縱有支出亦屬強迫得利，被告無返還義務。至原告請求返還或酌減訂金部分，因兩造契約第6條明定如因可歸責於買方致契約不能履行，出賣人得沒收訂金，原告為違約一方，自不得主張返還或酌減等語置辯。
㈢答辯聲明：1.原告先位及備位之訴均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告於112年6月10日與被告簽訂系爭契約，約定原告以總價
4288萬6200元購買系爭土地，依系爭契約第3條約定付款方法，第1次款（訂金）600萬元。第2次款（用印）300萬元，於建照執照取得後3日內給付被告各50萬元，被告應交付除印鑑證明以外相關文件及用印，供承辦地政士申報土地增值稅。第3次款（完稅、起造人名義變更）1416萬元，於土地增值稅單核發，被告接到原告通知並交付印鑑證明予承辦地政士同時，原告給付被告各236萬元，由原告辦理起造人名義變更。原告僅給付第1次款，其餘第2、3、4次款均未給付等情，有土地買賣契約書附卷可稽（見卷1第17-22頁）。
㈡112年11月27日兩造協議被告先行用印，原告簽發面額300萬
元本票予被告以擔保第2次款給付，約定原告應於建造取得後3日內匯款300萬元予被告，被告當日交付系爭土地所有權狀、被告身分證影本及印鑑證明影本予原告所委任之代書盧家騏，盧家騏則交付前揭本票予被告，有協議書、本票及盧家騏簽收文件紙本在卷可考（見卷1第23、131、133頁）。
㈢原告申請建照執照於113年2月2日核發、同年月5日領照，土
地增值稅單於同年月23日核發，原告於同年4月3日繳納土地增值稅83萬9310元，有存摺節本、建照執照在卷可參（見卷1第31、141-181頁）。
㈣被告於113年3月18日以文山萬芳郵局22號存證信函，以其等
已提前用印，建照執照於同年2月5日核發，土地增值稅單於同年月23日核發，其等已備妥印鑑證明，催告原告7日內前來臺北市○○路0段00號給付第2、3次款並收受被告印鑑證明，原告於同年月25日收受該存證信函。被告又於同年4月3日以文山萬芳郵局30號存證信函，以原告未依文山萬芳郵局22號存證信函所定期限付款而解除契約，原告於同年月9日收受該存證信函，有存證信函在卷可參（見卷1第33、35頁）。
㈤原告於113年4月9日以霧峰郵局107號存證信函，及於同年月1
5日以霧峰郵局110號存證信函通知被告，請被告備妥土地權狀及印鑑證明，於同年月17日上午11時，在臺中市大里區地政事務所偕同原告辦理塗銷抵押及過戶，並受領款項；又於同年月25日以法院郵局871號存證信函通知被告，請被告備妥土地權狀及印鑑證明，於同年5月2日上午11時，至臺中市大里區地政事務所偕同原告辦理塗銷抵押及過戶，並受領款項，有存證信函在卷可參（見卷1第37-49頁）。原告以起訴狀送達對於被告為解除契約意思表示，業已送達被告。
五、得心證之理由：㈠原告先位聲明請求被告各給付原告655萬3254元，並無理由：
1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。惟民法第254條之規定，僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，自行約定解除契約原因且未違反法律規定或公序良俗者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院103年度台上字第2482號判決參照）。
2.查系爭契約第5條第1項約定：「甲方（即原告）如不買成不按期有違反第3條、第5條約定時，乙方（即被告）得訂相當期限依契約地址書面催告甲方履行，逾期如未履行乙方得解除本與約（應為契約之誤），並將已收價款全數沒收，充作違約金」。依此約定，原告如逾系爭契約第3條約定付款期限而未付款，經被告定相當期限催告，原告逾期未履行，被告得解除契約。
3.系爭契約第3條約定，原告應於建照執照取得後3日內給付被告各50萬元，被告則應交付除印鑑證明以外相關文件及用印，供承辦地政士申報土地增值稅。兩造另於112年11月間協議被告先行用印，由原告簽發面額300萬元本票書予被告以擔保第2次款給付，仍約定原告應於建造取得後3日內給付第2次款300萬元予被告，則原告給付第2次期款期限「建照執照取得後3日內」並無變更。
4.原告主張兩造就第2次款另於口頭上達成暫緩給付合意，為被告否認。證人陳仁竣證稱：本件因辦理銀行貸款，要辦理建照變更為原告公司，因法規規定建照不能變更為法人，有跟被告龔書鳳講要暫緩付款至113年3月15日，再找方法辦理建照變更為原告公司，被告龔書鳳同意，伊請被告龔書鳳轉告其他共有人，被告龔書鳳說好等語（見卷第334-335頁）。被告則稱113年2月6日知悉原告領取建照後，乃電陳仁竣要求給付第2次款，陳仁竣允諾於同年2月中旬付款，於同年月15日再電陳仁竣要求給付第2次款，陳仁竣請求寬延至同年月2月底付款，又於同年3月1日去電陳仁竣要求付第2次款及會算第3次款，陳仁竣稱最遲於同年月15日付第2期款及會算第3期款等語，可認係陳仁竣片面要求延期付款，被告並無允許原告緩期給付。參以證人陳仁竣為原告公司股東、負責人父親，就本件訴訟結果自有重大利害關係，其證詞難免偏頗，尚難遽信。原告復未提出其他證據可資佐證，其主張兩造就第2次款口頭上達成暫緩給付合意，不能認為真正，自非可採。
5.原告又主張兩造另達成合意，變更付款方法為辦理系爭土地塗銷抵押及辦理過戶同時，原告以銀行本行支票一次付清買賣價款等情，為被告否認。查原告金主委任黃奕鑫代書係以電子郵件將清償債務協議書文稿傳送被告，並未經被告簽章同意，有該電子郵件及清償債務協議書文稿在卷可參（見卷第137-140頁），自不能證明被告同意變更付款條件。證人黃奕鑫證稱伊受黃壬癸委任，於113年4月1日同往參與兩造買賣協商，當天陳仁竣找到金主黃壬癸願意出尾款，黃壬癸帶伊與陳仁竣上臺北協商付款細節，黃壬癸希望過戶時或過戶前先設定抵押權後再撥款，被告龔書鳳說要與其他共有人協商，就各自離開了，後來伊草擬清償債務協議書於113年4月2日以電子郵件傳送給被告龔書鳳，與被告龔書鳳電話聯絡，被告龔書鳳說與家人協商後不同意先設定抵押權的方式辦理，要的話就一次付清等語（見卷第340-342頁），可認被告並未同意變更付款條件，亦未變更系爭契約約定付款期限。是以，原告主張兩造協議變更付款條件，亦非可採，則原告仍應依系爭契約約定付款期限付款甚明。
6.原告申請建照執照於113年2月5日核發，原告依約應於同年月8日給付被告第2次款300萬元，原告逾期未付，被告乃於同年3月18日以文山萬芳郵局22號存證信函催告原告7日內給付，原告於同年月25日收受該存證信函逾期未付，被告於同年4月3日以文山萬芳郵局30號存證信函解除契約，原告於同年月9日收受該存證信函，合於系爭契約第5條第1項約定，已生合法解除契約效力。
7.系爭契約既經被告先於113年4月9日合法解除，溯及訂約時失其效力，被告不再負履約義務，自無陷於給付遲延問題，原告嗣後催告被告履約及主張解除契約，不生法律效果。是以，原告以其於同年4月9日、4月15日催告，被告仍不履行交付土地權狀及印鑑證明，且不辦理塗銷抵押及過戶，陷於給付遲延，再以起訴狀送達對於被告為解除契約意思表示，均無何法律效果。原告依系爭契約第5條第2項「甲方（即原告）得訂相當期限依契約地址書面催告乙方（即被告）履行，逾期如未履行，甲方得解除本契的（應為契約之誤），乙方除應將以收價款退還外，並應同時賠償甲方與已收價款同額之違約金」約定，請求被告加倍返還第1期款項600萬元及已代墊增值稅83萬9310元合計1367萬8620元((600萬元+83萬9310元）×2=1367萬8620元)，並主張被告給付遲延，依民法第231條、第260條規定，請求被告賠償遲延損害2564萬0905元（1764萬0905＋800萬元=2564萬0905元)，均屬無據。是以，原告先位聲明請求被告各給付原告655萬3254元（(1367萬8620元+2564萬0905元）÷6=655萬3254元），並無理由。
㈡原告備位請求被告返還價金360萬元及附加受領時起之利息，為有理由：
1.系爭契約第5條第1項約定原告不依第3條約定付款期限給付，經被告被告定相當期限催告仍未履行，被告得解除契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。既已明文「充作違約金」，即不適用民法第249條關於定金之規定，被告抗辯沒收原告所付第1期款為定金，依民法第249條第2款規定為違約定金，原告不得主張酌減云云，並非可採。又前開沒收全部價款充作違約金約定，係以確保債務履行為目的，約定原告不履行契約時所應支付之違約金，依民法第250條第2項前段規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，性質上屬於賠償總額預定性之違約金。原告未依約給付第2次款，經被告限期催告仍未履行而解除契約，被告主張依此約定沒收原告已付價款充作違約金，核屬有據。
2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。查兩造買賣不成，被告解除系爭契約，就被告保有系爭土地所有權，不生影響，堪認被告所受損害為締約、履約及解除契約後處理爭議所增加勞費。被告因締約需支出仲介費42萬8662元，有同意書在卷可參（見卷1第369頁），且為原告所不爭執。另被告莊秋敏、龔書泉、龔思栗、龔小芬、龔書聖因本件訴訟支出委任律師費40萬元，亦為原告所不爭執，以上堪認為被告所受損害。至被告主張其餘損害，或未提出損害證明，或與本件解除契約無關，難認為被告所受損害。本院並斟酌被告龔書鳳處理本件履約事宜耗費時間及精力，本件並親自撰狀及到庭應訴所支出勞費，被告因原告不履行，處理爭議所需時間及因此喪失出售締約機會等損害，認被告主張沒收原告已付價款600萬元全部充作違約金，尚屬過高，應酌減至150萬元為適當。
3.按契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付物，依同法第259條第1款之規定，自應返還，依同條第2款規定，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。系爭契約業經被告合法解除，除前開被告得沒收充作違約金之150萬元外，其餘450萬元（600萬-150萬元=450萬元）被告不能解免返還義務。原告請求被告分別給付，則被告應各給付原告75萬元（450萬元÷6=75萬元）。是以，原告依民法第259條第1、2款之規定，請求被告各給付原告75萬元及自受領時即112年6月10日起算之法定遲延利息，核屬有據。
㈢原告備位請求被告返還所支出廢棄物清理及整地費用689萬元及水土保持費用127萬4500元，為無理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。所謂受有利益，包括財產之積極增加及應減少而未減少之消極增加。對於不動產加以工作，因而增加該物之價值者，固得請求償還其費用，但以現存之增價額為限。蓋請求返還不當得利之範圍，應以受益人所受之利益為度，倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。
2.原告主張簽約後被告已將系爭土地之占有移轉予原告，原告在系爭土地進行建築廢棄物清理整地支出689萬元及水土保持工程支出127萬4500元合計816萬4500元，業據其提出報價單、發票及支票簽收單（見卷1第66、69、72、73-78頁）。
被告否認原告在系爭土地進行建築廢棄物清理整地及水土保持工程，且否認受有利益，縱有利益亦屬強迫得利等語。經查：
①證人陳玉雪證稱：伊為立誠公司負責人，原告委託立誠公司
就系爭土地進行地質測量及鑽探等水土保持計畫，伊轉包成邑公司，已完成7、8成工作，尚未完成水保完工證明及提送水保計畫到水利局審議通過等語（見卷2第39-42頁）。原告委託立誠公司就系爭土地進行地質測量及鑽探等水土保持計畫，僅施作部分工作，並未完成水保完工證明及提送水保計畫到水利局審議通過，則施作結果顯不能為被告利用，難認被告因此受有利益，原告請求被告返還其施作水土保持工程之利益127萬4500元，核屬無據。
②證人許倚通證稱：伊開設厚勁工程行，原告於2年前（112年
間）委託伊就系爭土地進行整地，系爭土地原來有建築物，已經拆除但還留有地基，高低差目視最多約4米，伊工作內容為把現存的水泥地基打碎、把山坡地坡面整成平面及清運垃圾、磚塊及劣質水泥塊，工作完成，議價後約定價金500萬，原告支付400萬元，尚欠100萬元等語（見卷2第44-47頁）。參以原告提出系爭土地清理整地前、中、後相片（見卷1第451、453、455頁），核與證人許倚通證述施作清理整地情節相符，堪認原告確有清運系爭土地上廢棄物及進行整地。然系爭土地價值是否因原告前開工作增加價值及增加價值若干，則未見原告舉證證明。原告雖稱在系爭土地進行建築廢棄物清理整地支出689萬元，然與所提發票金額合計539萬元不符，亦與證人許倚通證述實付400萬元等情不合，原告前揭陳述是否真正，已非無疑。況且，原告支出費用與系爭土地現存增價額，係屬二事，不論原告支出費用若干，均不能憑以認定系爭土地增價額。原告復捨棄鑑定之證據方法，應認原告就被告受有利益舉證不足，要難認定被告受有利益，原告請求被告返還其支出廢棄物清理及整地費用689萬元，亦屬無據。
六、從而，原告先位主張依系爭契約第5條第2項約定及民法第231條、第260條規定，請求被告各給付原告655萬3254元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。備位主張依民法第259條第1、2款之規定，請求被告各給付原告75萬元及自112年6月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 3 日
民事第一庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 3 日
書記官 林卉媗